Опубліковано: 22-08-2025 09:03
Станом на липень 2025 року ринок нерухомості міста Суми демонструє змішані тенденції. Порівняно з груднем 2024 року, ціни на житло залишилися майже незмінними – середня вартість квадратного метра на вторинному ринку квартир фактично не змінилась (близько $590/м²). Орендна плата за житло, навпаки, суттєво зросла – приблизно на 15–16%, що відображає підвищений попит на оренду. Приватні будинки подорожчали лише незначно (на кілька відсотків), адже покупці в умовах близькості до кордону обережно інвестують у дорогі об’єкти. У комерційній нерухомості ситуація різноспрямована: середня ціна продажу офісних приміщень у Сумах помітно зросла (~+21%), що виглядає нетипово (ймовірно, через продаж невеликих дорогих офісів при малому обсязі угод). Оренда офісів трохи здешевшала (~–2%), відображаючи обмежений попит з боку бізнесу. В сегменті торговельної нерухомості (street-retail) спостерігається підвищення цін продажу (+6%) та значне зростання орендних ставок (+30%) – це свідчить про пожвавлення малого бізнесу, який воліє орендувати торгові площі, водночас пропозицій продажу небагато. Промислово-складські об’єкти втратили в ціні при продажу (в середньому –13% за півроку), тоді як оренда складів дещо зросла (~+11%). Земельні ділянки під індивідуальну забудову суттєво подешевшали (падіння середньої ціни близько –13% за півроку), адже в умовах війни попит на землю для будівництва залишається слабким. Нижче наведено детальний аналіз кожного сегменту ринку нерухомості Сум – житлового і комерційного – у розрізі операцій (продаж та оренда) із розбивкою за ключовими параметрами: розмір об’єктів, клас (тип будівлі) та поверховість (для відповідних об’єктів). Усі ціни – в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), розраховано як середньозважені показники по Сумах на основі вибірки оголошень (грудень 2024 та липень 2025).
Динаміка цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість квадратного метра вторинного житла у Сумах в липні 2025 року становить близько $592/м², майже на тому ж рівні, що й у грудні 2024 року (~$593/м²). Фактично, ціни на квартири не зазнали істотних змін (приріст близько 0% за півроку). Така стабільність пояснюється обережним балансом попиту і пропозиції: з одного боку, триває воєнна невизначеність (Сумщина – прифронтовий регіон), що стримує масовий попит на купівлю житла та інвестиції. З іншого боку, пропозиція новобудов обмежена, а частина мешканців, які планували продавати квартири, не поспішають це робити в нестабільних умовах. Тож на ринку квартир встановилась відносна рівновага – покупці не готові платити більше, а продавці не надто знижують ціни. Як наслідок, ціни на квартири у Сумах залишаються практично незмінними останні півроку (для порівняння, у багатьох центральних регіонах було зафіксовано невелике зростання).
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир у м.Суми по районах. Значення округлені.
Розподіл за кількістю кімнат. Традиційно найбільшу ціну за квадратний метр мають малогабаритні квартири. У липні 2025 р. однокімнатні квартири продавалися в середньому по ~$608 за кв. м (у грудні було близько $600). Двокімнатні в середньому ~$611/м² (майже не змінились з ~$608 у грудні). Трикімнатні квартири – близько $556/м² (було ~$563). Великі квартири (4+ кімнати) показали падіння – до ~$497/м² (проти ~$558 в кінці 2024 року) – цей підсегмент просів найбільше, що може бути зумовлено слабким попитом на великі за площею помешкання (через їх загальну високу вартість і меншу кількість покупців). В цілому простежується очікувана залежність: чим менша квартира за площею – тим вища ціна за метр. Одно- і двокімнатні помешкання залишаються найбільш дорогими в розрахунку на метр через високий попит (їх загальна ціна є найбільш доступною для покупців). Натомість просторі квартири 3-4 кімнат дешевші на кв. м, адже загальна сума угоди велика і купівельна спроможність на такі об’єкти обмежена. За останні півроку невеликі квартири навіть трохи підросли в ціні, тоді як великогабаритні – подешевшали, що посилило різницю між малими та великими помешканнями.
Розподіл за класом будівлі. Якість і тип будинку суттєво впливають на вартість житла. Найвищі ціни традиційно утримує «житло підвищеної комфортності» (еліт-клас) – сучасні будинки з поліпшеним плануванням. У Сумах квартири в елітних новобудовах зараз продаються в середньому по ~$700/м², що навіть трохи менше, ніж було наприкінці 2024 року ($718). Незначне зниження може бути спричинене відсутністю нових пропозицій або готовністю продавців йти на мінімальний торг у цьому сегменті. Сучасна масова забудова (економ-клас) – тобто квартири в відносно нових панельних чи монолітних будинках – мають середню ціну близько $647/м² (у грудні було $664, спостерігаємо невелике зниження). Ці помешкання трохи дешевші за елітні, але все ще дорожчі за старий житловий фонд. Найбільшу частку ринку складає масова забудова радянських часів – типові панельні і цегляні будинки 1960-80-х рр. Середня ціна таких квартир – ~$520/м², що на кілька відсотків нижче грудневого рівня ($538/м²). Ймовірно, частина продавців «хрущовок» та панельних квартир погодилася дещо знизити ціни, адже попит на застаріле житло не надто високий. Старий дореволюційний фонд (історичні малоповерхові будинки початку ХХ ст.) оцінюється в середньому ~$600 за кв. м, що трохи вище за показник грудня ($580). Подорожчання цього підсегменту може пояснюватися появою на ринку декількох відремонтованих «історичних» квартир у центрі, які підняли середню ціну. Загалом різниця в ціні між класами дуже відчутна: метр житла в елітних новобудовах в 1,3–1,4 раза дорожчий, ніж у радянських «хрущовках». Дореволюційні ж будинки, хоча й додали в ціні, все одно котируються дешевше за сучасні, оскільки часто поступаються їм за станом комунікацій і комфорту.
Вплив поверховості. У Сумах простежується типова залежність вартості квартири від її розташування по вертикалі будинку. Найвищі ціни зафіксовані на середніх поверхах – квартири не на першому і не на останньому поверсі продаються в середньому по ~$614/м². Це найбільш зручні рівні (немає недоліків першого чи останнього поверху), тому вони користуються найбільшим попитом. Перший поверх традиційно дешевший – приблизно $565/м², тобто на ~8% нижче, ніж середній поверх. Причини відомі: перші поверхи менш привабливі для проживання (шум з вулиці, пил, більша вогкість, питання безпеки). Водночас у воєнний час деякі покупці у прифронтових містах (до яких належать Суми) виявляють зацікавленість у квартирах на нижчих поверхах – на випадок проблем з ліфтами чи необхідності швидко покинути будівлю. Це частково нівелює дисконт першого поверху. Останній поверх також продається дешевше – у середньому ~$513 за кв. м, що на ~16–17% нижче за «неперші» поверхи. Верхні рівні мають свої мінуси: ризик протікання даху, гаряче повітря влітку, можливі проблеми з дахом у разі обстрілів. Як і раніше, покупці у Сумах надають перевагу середнім поверхам; квартири на першому чи останньому поверхах можуть бути продані лише зі знижкою, хоча вона наразі дещо менша для перших поверхів (за рахунок альтернативного використання під бізнес).
Загальні тенденції. Сумський ринок оренди житла в першій половині 2025 року помітно пожвавився. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня орендна ставка на квартири у місті зросла з ~$4,4 до ~$5,0 за кв. м на місяць (тобто приблизно на +15,7% проти грудня 2024). Наразі оренда типової двокімнатної квартири площею ~50 м² обходиться близько $250 на місяць, тоді як наприкінці 2024 р. це було ~$235. Причини здорожчання оренди – підвищення попиту при обмеженій пропозиції. Частина мешканців, які евакуювалися раніше, поступово повертається до Сум, одночасно приїжджають і нові внутрішньо переміщені особи з більш небезпечних прифронтових територій. Вони формують додатковий попит на найм житла. Одночасно пропозиція квартир в оренду залишається обмеженою – багато власників або вже продали «зайву» квартиру, або самі проживають у своїх оселях (повернувшись до міста). В цих умовах орендарям доводиться конкурувати за доступне житло, що й штовхає ставки вгору. Таким чином, оренда квартир у Сумах зараз дорожчає швидше, ніж зростають ціни продажу.
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир у м.Суми по районах. Значення округлені.
Розподіл за розміром квартири. Менші квартири зазвичай здаються в оренду дорожче в перерахунку на метр, хоча дані по Сумах мають певні особливості. Однокімнатні квартири нині наймаються в середньому по ~$5,1/м² на місяць (було ~$4,5 у грудні). Двокімнатні – близько $4,8/м² (раніше ~$4,3). Трикімнатні – приблизно $5,16/м² (проти ~$3,7 наприкінці 2024 р.). Як не дивно, цього липня трикімнатні квартири показали ставку не нижчу, а навіть трохи вищу за 1-2 кімнатні. Це може пояснюватися тим, що частина пропозиції 3-кімнатного житла – відносно нові квартири або помешкання у кращих районах, які орендуються за вищими ставками, тоді як серед однокімнатних багато старих «гостинок» чи гуртожитків. Великогабаритні квартири (4 і більше кімнат), за наявними даними, здаються орієнтовно по $7,1/м². Настільки високий показник для найбільших квартир виглядає аномально – він зумовлений дуже малою вибіркою (лише кілька пропозицій елітних великих апартаментів зі значною орендною платою). Загальна тенденція залишається такою, що дрібне житло вигідніше здавати, адже невелику квартиру легше здати в оренду і її сумарна місячна плата по кишені більшості орендарів (а велика площа, навпаки, знижує ставку за метр). За останні півроку орендні ставки зросли в усіх категоріях квартир, але найбільше – для 1-2 кімнатних, які найпопулярніші на ринку найму.
Розподіл за типом будинку (класом). На відміну від сегменту продажу, на ринку оренди різниця між класами будинків згладжена, хоча певні відмінності є. Нові комфортні будинки еліт-класу у Сумах, попри високу ціну продажу, дають відносно невисоку орендну віддачу – орендна ставка таких квартир близько $4,7/м². Тобто здавати «елітку» майже так само вигідно (на метр), як і середньостатистичне житло. Причина в тому, що елітні квартири зазвичай дуже просторі, і орендарів на них мало, тож власникам доводиться ставити помірну ціну, аби здати великі апартаменти. Старі радянські будинки (типові панельки) здаються приблизно по $5,0/м² – трохи дорожче за елітні у перерахунку на метр. Парадоксально, але «хрущовки» можуть мати вищу ставку, бо серед орендованих радянських квартир переважають малогабаритні 1-2 кімнатні, сумарна плата за які невелика, а попит на них високий (через дешевизну загальної оренди). Сучасна масова забудова (економ) демонструє одну з найвищих ставок – близько $5,4/м². Новіші будинки економ-класу (багатоповерхівки 2000-х років) часто пропонують компактні квартири-студії чи однокімнатні, які дають власникам можливість просити більше за метр. Дореволюційний старий фонд у центрі міста також користується попитом: такі квартири орендуються в середньому по ~$5,5/м², що є найвищим показником серед класів. Історичні будинки часто розташовані у привабливих локаціях (центр, біля парків), тому орендарі готові платити за них більше, незважаючи на потенційно гірший стан. Загалом діапазон ставок за різними класами житла у Сумах порівняно вузький – близько $4,5–5,5/м². Для орендарів ключову роль грає розмір і стан квартири, а не стільки формальний статус будинку. Тобто здається все – і «сталінки», і сучасні новобуди – якщо квартира охайна і за розумну плату.
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла також спостерігається залежність ціни від поверху, хоча вона менш виражена, ніж при продажу, і має свої нюанси. Найзручнішими орендарі вважають середні поверхи – такі квартири наймаються приблизно по $5,0/м². Перші поверхи трохи дешевші – близько $4,8/м². Цікаво, що останні поверхи цього літа демонструють вищу середню ставку ~$5,5/м². Це нестандартна ситуація, яка пояснюється статистичним фактором: багато квартир на останніх поверхах, доступних на ринку оренди, – це якраз маленькі помешкання (наприклад, на 5-му поверсі «хрущовок» часто однокімнатні квартири), які мають високу ставку за метр. Натомість на першому поверсі частина квартир може переобладнуватися під офіс чи не здаватися взагалі. Таким чином, різниця орендних ставок між поверхами невелика (до ~10%). Орендарі, як і покупці, за інших рівних умов надають перевагу не крайнім поверхам, але через брак пропозиції готові знімати і їх – за майже ту ж ціну. У цілому ж власники квартир у Сумах наразі можуть розраховувати на ~$5 за метр щомісяця на середньому поверсі і близько ~$4,8 на першому – різниця не така значна, щоб тримати житло порожнім.
Ринкові умови і динаміка. Ринок купівлі-продажу офісних об’єктів у Сумах переживає цікавий момент. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу офісних приміщень станом на липень 2025 р. склала близько $415 за кв. м, що приблизно на 21% вище, ніж було в грудні 2024 (~$343). Такий істотний стрибок виглядає нетипово на тлі загальноукраїнської тенденції до спаду цін на комерційну нерухомість. Ймовірно, це пояснюється структурним фактором вибірки: у першому півріччі 2025 р. було здійснено кілька угод із невеликими офісними приміщеннями (до 100 м²) у центрі Сум, які мали дуже високу ціну за метр і суттєво підняли середній показник. Бізнес у цілому залишається обережним щодо інвестицій у нерухомість поблизу зони бойових дій, тому обсяг продажів офісів невеликий. Малоактивний ринок і обмежена пропозиція якісних офісів призвели до того, що окремі продавці змогли реалізувати об’єкти на своїх умовах, за високою ціною. Попит концентрується на найкращих локаціях – зокрема, невеликі офіси в центрі міста знаходять покупця, тоді як великі офісні будівлі майже не продаються. Тому середня ціна зросла, хоча це зовсім не означає, що всі офіси подорожчали – менш ліквідні об’єкти як раз можуть стояти без уваги.
Рис.3. Середня ціна продажу офісів у м.Суми по районах. Значення округлені.
Вартість за площею. Найдорожче в Сумах обходяться компактні офіси. Приміщення площею до 100 м² продаються в середньому по ~$679/м². Це можуть бути, наприклад, квартири, переобладнані під офіс, або невеликі офісні блоки в центрі – на них є попит серед малого бізнесу, тож ціна тримається високо. У сегменті 100–300 м² середня ціна становить близько $628/м². Далі, якщо брати більші площі, вартість різко знижується: офісні об’єкти 300–500 м² продаються приблизно по $286/м², а 500–1000 м² – взагалі по ~$174/м². Великі офісні будівлі (понад 1000 м²) фактично відсутні в активному обігу; поодинокі пропозиції оцінюються ~$115 за м² або навіть нижче. Тобто, градація дуже помітна: дрібний офіс може коштувати в 4–5 разів дорожче, ніж великий офісний центр, у перерахунку на метр. Причина – обмежена кількість покупців на великі комерційні об’єкти і значні інвестиції, потрібні для їх придбання. Малий бізнес купує маленькі офіси, а от великих інвесторів, готових вкладати в бізнес-центри у прифронтовому місті, зараз немає, тому великі площі майже нереально продати за вигідною ціною.
Тип об’єкта (приміщення vs будівля). Важливим фактором ціноутворення є формат офісного об’єкта – чи це окреме приміщення (вбудоване в житловий або адміністративний будинок), чи ціла будівля. У Сумах відносно невеликі офісні приміщення (кімнати, поверхи) продаються значно дорожче: середня ціна по категорії «Приміщення» – близько $565/м². Натомість окремі будівлі під офіс (особняки, бізнес-центри) мають середню ціну лише ~$200/м². Така різниця пов’язана передусім з площею – окрема будівля це зазвичай сотні квадратних метрів, тож її сукупна вартість висока і за метр виходить дешево. До того ж, більшість окремих будівель, що продаються, потребують реконструкції чи знаходяться не в центрі, що знижує їхню ціну. Отже, купити цілий офісний будинок у Сумах можна відносно недорого (за метр), тоді як невеликий офіс в центрі обійдеться значно дорожче.
Роль поверху і розташування. Для офісних приміщень у житлових будинках та бізнес-центрах має значення поверховість. Найбільш ліквідними часто є перші поверхи – їх можна використати під окремий вхід, комерційне приміщення. В нашій вибірці перші поверхи мали середню ціну ~$200/м², але цей показник спотворений тим, що до першого поверху віднесено також окремі будівлі (які дешевші). Офісні блоки на верхніх поверхах (наприклад, 2–3 поверх адміністративної будівлі) показали найвищу ціну – орієнтовно $686/м². Вони по суті співпадають з категорією малих офісів: це або другий поверх у центрі над магазином, або мансардний офіс, за який просили високу ціну. Останні поверхи (вищі рівні в багатоповерхових будівлях) у середньому ~$528/м² – дещо дешевше за середній рівень, але дорожче за цілі будівлі. Отже, можна сказати, що невеликі офіси у центральних районах на будь-якому поверсі продаються дорого, а великі об’єкти у віддаленій локації – дешево. Локація в місті теж критична: офіс в центрі може бути в рази дорожчим за аналогічний на околиці. Більшість укладених угод у 2025 р. припали саме на центральну частину міста.
Загальні тенденції. Середні орендні ставки на офіси у Сумах за перше півріччя 2025 року дещо знизились. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», нині офісні площі пропонуються в середньому по ~$4,2 за кв. м/місяць, тоді як у грудні 2024 було ~$4,3. Зниження склало ~–2%, тобто ринок оренди офісів фактично застиг на місці. Попит на оренду офісної нерухомості залишається стриманим: багато компаній оптимізують витрати, продовжують практику дистанційної роботи або взагалі призупинили діяльність поблизу прифронтових зон. Ті ж підприємці, що потребують офісу в Сумах, мають доволі широкий вибір і можуть торгуватися. Власники офісних приміщень у місті, щоб привабити орендаря, часто не підвищують плату, а інколи й зменшують її, пропонують акційні умови (канікули, ремонт за власний кошт тощо). Тож на відміну від житла чи торгових площ, в офісному сегменті оренда не дорожчає – бізнес наразі не готовий платити більше. Ситуація може змінитися із пожвавленням економіки, але поки що орендодавці конкурують за кожного орендаря.
Рис.4. Середня ціна оренди офісів у м.Суми по районах. Значення округлені.
Розподіл за площею. Найвищу орендну ставку мають найменші офіси. Приміщення до 100 м² здаються в середньому по ~$4,6/м² на місяць. Більш просторі офіси 100–300 м² обходяться дешевше – близько $2,9/м². Ймовірно, у цій категорії накопичилась надлишкова пропозиція – багато середніх офісів пустують, і власникам доводиться знижувати ціну, щоб привабити орендарів. Для категорії 300–500 м² середня ставка ~$3,8/м². Окремі великі об’єкти 500–1000 м² здавалися по $5/м², але це одиничні випадки (наприклад, оренда цілого бізнес-центру з ремонтом під конкретного клієнта, де враховано додаткові послуги – тому ставка висока). Найбільші площі (>1000 м²) практично відсутні на ринку, але можна орієнтуватися на рівень ~$3/м² для довгострокової оренди великого офісного комплексу. Таким чином, невеликі офіси дорожчі для орендаря, а орендувати великий офіс дешевше за умови, що знайдеться охочий зняти багато метрів одразу.
Тип об’єкта. Орендна ставка різниться залежно від формату. Офісні приміщення у бізнес-центрах чи житлових будинках (тобто без окремого входу) в середньому дають власнику ~$4,3/м². Окремі будівлі під офіс здаються дещо дешевше – ~$3,75/м². Тут знову ж позначається розмір: оренда цілої будівлі (це часто кілька сотень кв. м) виходить вигідніше для орендаря, адже він бере на себе велику площу (а власник готовий дати знижку за такі умови). Цікаво, що дані включають також оренду офісів у бізнес-центрах – середня ставка там близько $3,0/м². Але це, скоріше, відноситься до великих за площею блоків у торгово-офісних центрах, де нижча ставка компенсується великим метражем. Загалом ставки на різні формати офісів у Сумах відрізняються не радикально: у діапазоні $3–4,5 за метр. Тому орендар може обирати: зняти маленький офіс у центрі за $4–5/м² чи цілий особняк на околиці за $3–4/м² – залежно від потреб.
Поверховість і доступність. Для орендарів офісів важлива доступність приміщення – зручність входу, наявність парковки, район. Поверх грає роль переважно в тому, що перший поверх підходить під окремий вхід і комерційне використання, тоді як верхні поверхи – це формально «чистий офіс» у будівлі. У Сумах середні дані показують, що перші поверхи (та окремі будівлі) здаються по ~$3,7/м², а офісні приміщення на інших поверхах – в середньому дорожче (наприклад, на 2–3 поверсі ~$4,8/м²). Це підтверджує, що багато пропозицій на перших поверхах – це великі площі (цілі будинки) за невисокою ставкою. Натомість невеликі офіси на верхніх поверхах інколи бувають у новіших бізнес-центрах і мають вищу ціну за метр. Останні поверхи (мансардні) здаються приблизно по $4,3/м² – трохи нижче середнього. Таким чином, розкид невеликий. Вибираючи офіс, бізнес орієнтується радше на місце розташування (центр vs периферія) та стан приміщення, а не на поверх. У центрі на будь-якому поверсі ставка близька до $5, а на околицях навіть перший поверх може бути $3.
Динаміка і попит. Сегмент торговельної нерухомості у Сумах зазнав помірного зростання цін на продаж. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна продажу street-retail об’єктів у липні 2025 р. становить близько $717/м², що на ~6% вище рівня грудня 2024 (~$675/м²). В умовах війни бізнес загалом не квапиться купувати магазини чи кафе, однак у Сумах спостерігається певне пожвавлення підприємництва – окремі інвестори користуються відносно низькими цінами та купують комерційні приміщення, розраховуючи на перспективу. До того ж, частина власників торгових площ, яким потрібні кошти, готові продавати з дисконтом, тож відбулися угоди за привабливими цінами. На ринку присутній інтерес до невеликих торгових приміщень у прохідних місцях, адже такі об’єкти легше здати в оренду або відкрити в них власну справу. Натомість великі магазини, цілі торговельні центри практично не продаються. Таким чином, середня ціна дещо зросла завдяки продажу кількох ліквідних об’єктів. В цілому ж ринок retail-нерухомості залишається неліквідним – пропозицій небагато, і ціна сильно залежить від характеристик конкретного об’єкта.
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень у м.Суми по районах. Значення округлені.
Вартість за площею. Ціна торговельних приміщень надзвичайно залежить від їх метражу. Невеликі магазини, відділи до 100 м² у Сумах продаються в середньому по ~$869 за кв. м. Це найдорожчий сегмент – такі приміщення зазвичай розташовані на першому поверсі з окремим входом і мають високий потенціал оренди. Категорія 100–300 м² має нижчу середню ціну, близько $535/м². Середні за площею об’єкти 300–500 м² оцінюються на рівні ~$487/м². Ще більші складські або торговельно-складські площі 500–1000 м² продаються приблизно по $131/м². Пропозиції понад 1000 м² майже відсутні (єдина угода у передмісті не є показовою). Отже, дрібний street-retail у Сумах коштує дуже дорого на метр, тоді як великі будівлі для торгівлі – в рази дешевші. Різниця між категоріями може сягати порядку величини – наприклад, 50-метровий магазинчик в центрі може мати ціну $40 тис. (тобто $800/м²), а будівля супермаркету 800 м² на околиці – ті ж $40 тис. (але $50/м²).
Формат об’єкта (вбудоване vs окреме). Найдорожчими на ринку торговельних площ є вбудовані приміщення на перших поверхах житлових будинків у центрі – фактично, це стріт-рітейл у чистому вигляді. Вони мають окремий вхід з вулиці, знаходяться в прохідних локаціях. Середня ціна таких об’єктів – близько $1038/м². Для порівняння, окремі будівлі комерційного призначення (павільйони, будинки під магазин) продаються в середньому по ~$633/м². Різниця пов’язана і з місцем розташування (окремі будівлі часто на околицях), і з площею. Наприклад, окрема будівля може мати 200–300 м², тоді як вбудований магазин – 50 м²; сумарна ціна будівлі вища, а от за метр – нижча. Також сюди входять різні типи об’єктів: від колишніх кафе і відділень банків до МАФів. МАФи (кіоски, ролети) як окремий підтип у продажу майже не фігурують (їх більше орендують), але якщо продаються, то зазвичай за символічну ціну, враховуючи лише вартість конструкції.
Поверховість і розташування. Практично всі цікаві для бізнесу торгові приміщення – це перший поверх (або окрема одноповерхова будівля). Саме вони формують середні цінові рівні, наведені вище. У нашій вибірці був також приклад торговельного приміщення на верхньому рівні (не перший поверх), яке продалося за рекордною ціною – понад $2500/м². Це виняток: йдеться про невеликий об’єкт зі стабільним орендарем, розташований фактично як галерея над діючим магазином, тому покупець сприйняв його як готовий бізнес і заплатив дорого. У цілому ж варто пам’ятати: street-retail = перший поверх. Інші поверхи придатні під торгівлю тільки в торгових центрах або у форматорі галерей, і цінових закономірностей по ним мало. Для покупця торгового об’єкта в Сумах головне – локалізація (центр, район, трафік людей) та якість орендаря (якщо приміщення продається вже з орендарем). Саме ці фактори визначають, наскільки дорого власник може оцінити свій магазин.
Тенденції орендних ставок. На ринку оренди торговельної нерухомості Сум спостерігається стрімке зростання ставок. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня орендна плата за retail-приміщення в липні 2025 р. досягла ~$6,8 за кв. м на місяць, тоді як у грудні 2024 р. було ~$5,2. Підвищення становить близько +30% за півроку – це найбільший стрибок серед усіх сегментів нерухомості. Він відображає повернення підприємницької активності у місті: все більше підприємців відкривають магазини, кафе, сервіси, а отже зростає попит на оренду торговельних приміщень. Пропозиція таких об’єктів у центрі та спальних районах обмежена, тому орендодавці відчули можливість підняти плату. Особливо це стосується невеликих площ у прохідних місцях – за них зараз конкуренція між орендарями. В результаті власники комерційних метрів за перше півріччя 2025 р. істотно переглянули ставки у бік збільшення. Вартість оренди торгових локацій у Сумах вже наблизилась до рівня центральних областей. Для бізнесу це виклик, адже витрати ростуть, але з іншого боку, зростання попиту свідчить про пожвавлення економіки міста.
Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень у м.Суми по районах. Значення округлені.
Розмір приміщення. Найбільше подорожчала оренда малих торгових точок. Приміщення до 100 м² зараз здаються приблизно по $7,16/м² (було ~$5,2). Категорія 100–300 м² – у середньому $6,68/м² (проти ~$6,0 раніше). Середні площі 300–500 м² – близько $7,0/м². Як бачимо, для сегментів до 500 м² ставки дуже близькі (6–7 $/м²), відмінності зумовлені індивідуальними характеристиками об’єктів. Великі приміщення 500–1000 м² (наприклад, супермаркети) в середньому здаються по $6,0/м². А от у категорії понад 1000 м² (цілі торгові центри) є поодинокі пропозиції за ~$4,2/м². Загалом тренд такий: дрібний і середній retail має найвищі орендні ставки, а великі торговельні площі – трохи нижчі (орендарі великих об’єктів зазвичай отримують знижки за обсяг).
Формат об’єкта. Орендна плата різниться і залежно від типу комерційного об’єкта. Вбудовані торговельні приміщення (стріт-рітейл у житлових будинках) зараз здаються приблизно по $6,0/м². Окремі будівлі під магазини – трохи дорожче, $6,7/м², оскільки часто це сучасні будови зі зручним плануванням. Приміщення в торговельних центрах (якщо є вакантні) пропонуються десь по $5/м², але це зазвичай великі блоки (200–300 м² і більше). Особливий випадок – МАФи та ролети (кіоски). Якщо перевести їхню орендну плату у $/м², виходять фантастичні цифри на рівні $20–30/м². Насправді ж оренда самого кіоску може становити, скажімо, $300 на місяць, але площа його 12 м² – звідси й умовні $25/м². Тому дрібні МАФи мають найвищу відносну ставку, хоча їхня загальна орендна плата невелика і вони конкурують за іншим принципом (за місце розташування). Якщо ж не брати до уваги кіоски, найдорожчий сегмент – street-retail з окремим входом ($6–7/м²), а найдешевший – площі в ТЦ (~$5/м²).
Розташування і поверховість. Для рітейлу критично важливий перший поверх та фасадність. Майже всі орендовані приміщення – це перші поверхи. Середня ставка на 1-му поверсі зараз ~$6,7/м² на місяць. Для порівняння, іншого роду локації (наприклад, другий поверх або напівпідвали) можна знайти і по $5–6, але їх небагато. Наші дані показують цікавий випадок: «останній» поверх (мабуть, 2-й) – середня ставка $7,0/м², навіть трохи вища за перший. Це сталося через включення в цю категорію декількох специфічних об’єктів (другий поверх у центрі над діючим супермаркетом, наприклад). Невідомо/не зазначено – категорія, куди, мабуть, потрапили кіоски, – показала ~$13/м² (що узгоджується з високою відносною ціною МАФів). В цілому ж для торгових точок діє залізне правило: локація, локація і ще раз локація. У Сумах найвищі орендні ставки у центральній частині міста – в районі Соборної, Воскресенської, Харківської вулиць, де сконцентровано потік людей. Перший поверх там може здаватися і по $10/м². Натомість на окраїні міста можна знайти павільйон і за $3/м². Тому наведені вище середні $6–7 – це усереднення різних підринків. Бізнесу при виборі треба враховувати баланс між ставкою і потенціалом локації (прохідність, виторг). Часто вигідніше платити більше за краще місце, ніж економити на оренді, але не мати клієнтів.
Ціни і динаміка. Промислово-складський сегмент нерухомості у Сумах залишається в стані спаду. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на липень 2025 р. середня ціна продажу виробничо-складських приміщень склала близько $118/м², тоді як у грудні 2024 було ~$135. Тобто за півроку цей сегмент втратив у середньому –12–13% вартості. Така негативна динаміка цілком очікувана: через близькість бойових дій дуже мало бажаючих інвестувати у купівлю складів чи заводських цехів. Попит майже відсутній, і продавці, яким потрібно продати такий об’єкт, мусять знижувати ціну, аби хоч якось зацікавити покупців. Більшість угод, які відбуваються, – це розпродаж залишкових активів: наприклад, хтось викупив склад за невелику суму під розширення власного бізнесу або для перепрофілювання. Нових великих інвесторів на ринку немає. Тому промислова нерухомість дешевшає і, ймовірно, до кінця війни ця тенденція триватиме (після стабілізації ситуації даний сегмент потенційно міг би різко зрости в ціні, але поки що покупці не ризикують).
Рис.7. Середня ціна продажу промислово-складської нерухомості у м.Суми по районах. Значення округлені.
Розмір об’єкта. Вартість промислових і складських приміщень дещо залежить від їх площі, але не так сильно, як у сегменті офісів чи рітейлу – всі вони досить великі за метражем. Невеликі бокси і склади до 500 м² у Сумах продаються в середньому по ~$123,5/м². Середній сегмент 500–1000 м² – приблизно $111,5/м². Великі виробничі комплекси понад 1000 м² (якщо хтось їх купує) – близько $115/м². Як бачимо, ціни відносно вирівняні: невеликі приміщення трохи дорожчі (можливо, за рахунок кращого стану або локації ближче до міста), тоді як середні і великі – дуже близькі за рівнем. Це пояснюється тим, що попит дуже слабкий на всі розміри, і ціну диктують радше індивідуальні фактори (наявність під’їзних шляхів, кран-балки, стан будівель), ніж метраж. В цілому можна купити склад чи цех у Сумах за $100–120 за метр, що в рази дешевше за житлову чи офісну нерухомість.
Тип об’єкта (склад vs виробництво). Усередині сегменту виділяються складські приміщення проти виробничих (промислових). У Сумах склади продаються трохи дорожче – в середньому ~$123/м², тоді як промислові будівлі (цехи, ангари) – близько $104/м². Різниця невелика, але вона свідчить про те, що склади більш затребувані, ніж специфічні виробничі об’єкти. Склади зазвичай універсальніші, їх легше переобладнати або здавати в оренду, тоді як заводські корпуси можуть вимагати інвестицій і підходять не всім. Тому покупці, які все ж є на ринку, більше цікавляться складами (наприклад, для логістики, зберігання товарів), що дозволяє тримати ціну дещо вищою. Проте в абсолютних цифрах різниця невелика – обидва типи об’єктів дуже дешеві на ринку зараз.
Орендні ставки і попит. Незважаючи на спад продажів, оренда складської нерухомості в Сумах дещо пожвавилася. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ставка оренди промислово-складських об’єктів зросла з ~$1,14 до $1,27 за кв. м на місяць (≈+11%). Це незначне підвищення, але показове: певний попит на склади для оренди є. Його формують, зокрема, волонтерські та гуманітарні організації, логістичні компанії, місцевий бізнес, який потребує зберігання товарів. У міру відновлення економічної активності та налагодження нових ланцюгів постачання, складські площі почали користуватися більшим попитом, хоча рівень орендної плати все ще дуже низький у порівнянні з іншими регіонами. Власники складських приміщень, багато з яких пустували торік, зараз змогли трохи підняти ставку, але вона фактично лише покриває комунальні та охоронні витрати. Ринок оренди виробничих цехів майже стоїть – виробництва неохоче запускаються в небезпечній близькості до кордону, тож таких угод одиниці.
Рис.8. Середня ціна оренди промислово-складської нерухомості у м.Суми по районах. Значення округлені.
Розмір приміщення. У сегменті оренди чітко простежується залежність ставки від площі: дрібні склади (до 500 м²) здаються в середньому по $1,36/м² (трішки дорожче за рахунок малого метражу), а великі площі 500–1000 м² – близько $1,0/м². Найбільші об’єкти (>1000 м²) також орендуються десь по $1,0/м². Таким чином, орендар, готовий узяти великий склад, може розраховувати на мінімальну ставку ~$1 за метр, тоді як невеликі складські бокси (наприклад, 100–200 м²) обійдуться трохи дорожче – умовно $1,3–1,5 за метр. У грошовому вираженні це все одно небагато (200 м² складу ≈ $300 на місяць оренди).
Тип об’єкта. Складські приміщення демонструють вищу орендну ставку (~$1,57/м²), тоді як виробничі приміщення – близько $1,0/м². Така різниця пов’язана з попитом: більшість орендарів зараз шукають склад (сухий, з під’їздом для фури, безпечний), тому склади вдається здавати трохи дорожче. Виробничі ж цехи часто залишаються незадіяними або здаються майже за символічну плату (лише б покрити витрати на охорону), адже розпочати виробництво на повну потужність зараз мало хто ризикує. Таким чином, оренда складу в Сумах дорожча, ніж оренда специфічного промислового об’єкта.
Загальні тенденції і ціни. Попит на приватні будинки в Сумах у 2025 році залишався відносно стабільним, із невеликою тенденцією до зростання цін.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість 1 кв. м приватного будинку в місті у липні 2025 р. становить близько $564, що приблизно на +2% більше, ніж у грудні 2024 (~$555/м²). Таким чином, ціни на домоволодіння незначно підросли, майже синхронно з динамікою цін на квартири. Навіть в умовах близького розташування до кордону, є категорія покупців, які бажають мати власний будинок із землею – це підтримує невеликий попит. Дехто з містян, відчувши воєнні ризики в багатоповерхівках, вирішує перебратися в приватний сектор, що також створює додатковий попит. Водночас обсяг пропозиції якісних будинків обмежений: нових котеджних проєктів майже немає, а на вторинному ринку хороші будинки з’являються рідко. Це утримує ціни від падіння, попри загальну обережність інвесторів. Будувати з нуля зараз наважуються одиниці, тож ті, хто хоче отримати житло з двориком, шукають готовий будинок – звідси певне пожвавлення цього ринку.
Рис.9. Середня ціна продажу домоволодінь у м.Суми по районах. Значення округлені.
Вплив площі будинку. Як і в квартирах, менші будинки дорожчі за метр. У Сумах домоволодіння площею до 100 м² продаються в середньому по ~$506/м². Наприклад, невеликий будинок на 80 м² може мати ціну ~$40 тис., що дає ~$500 за метр. Невелика площа робить такі пропозиції доступними для ширшого кола покупців (молоді сім’ї, пенсіонери, які хочуть приватний дім замість квартири). Будинки середнього розміру (100–300 м²) зараз мають середню ціну близько $636/м². Цікаво, що ця цифра вища, ніж для дрібних будинків – це дещо нетипово, адже зазвичай більші площі дешевші на метр. У нашому випадку причина в структурі пропозиції: багато малих будинків – це старі хатинки без зручностей на околицях (які продаються дешево), тоді як середній сегмент 100–300 м² включає чимало сучасних котеджів у місті, які мають високу ціну. Отже, середній показник для 100–300 м² вийшов навіть більшим. Великі будинки 300–600 м² у нашій вибірці траплялися мало, тому середня ціна нестабільна (приблизно ~$940/м², але на основі дуже малої кількості угод). Можна припустити, що реально великі особняки продаються значно дешевше за метр (в межах $500–600), але у першому півріччі 2025 р. у Сумах майже не було продажів дуже великих будинків – можливо, через відсутність покупців на такі об’єкти. Понад 600 м² будинки також поодинокі; якщо з’являються, то ціна за метр у них найнижча (фактично, продавці таких маєтків цінують ділянку і будматеріали, але розуміють, що знайти покупця важко).
Тип будинку (клас домоволодіння). Приватні домоволодіння дуже різняться за типами, і їхня вартість також відрізняється на порядки. Умовно можна виділити декілька категорій. Таунхауси – це відносно новий для Сум формат (блоковані котеджі на кілька сімей). Вони пропонують сучасний комфорт і розташовані в межах міста, тому мають найвищу ціну за метр: в липні 2025 р. середній рівень становить близько $676/м². Практично на тому ж рівні котируються сучасні котеджі (окремі нові будинки бізнес-класу) – приблизно $648/м². В абсолютних цифрах котеджі більші за площею, тому їх загальна ціна вища, але якість будівництва, новизна та комфорт забезпечують високу ціну за метр. Звичайні будинки (масова забудова різних років, як в місті, так і приміські) продаються в середньому по $609/м². Це «середній клас» приватного сектора: такі будинки можуть бути як старішими, так і відносно новими, і ціновий рівень у них помірний. Частина будинку (половина, або секція у двоквартирному будинку) – близько $481/м², тобто трохи дешевше, ніж цілий будинок. Покупець частини будинку все одно отримує окреме житло з власним входом, але має спільну ділянку чи стіну з сусідами, що знижує вартість. Значно дешевше оцінюються недобудови – у середньому ~$427/м². Інвестувати в незавершене будівництво ризиковано, тому продавці вимушені ставити низьку ціну, щоб знайти покупця, який ще вкладе кошти в добудову. Дачі (садові будиночки, як правило, без можливості постійного проживання) – найдешевший тип домоволодінь, близько $287/м². Фактично, стару дачу часто продають за ціною землі, майже не враховуючи ветхої будівлі. Порівняно з кінцем 2024 року, у 2025-му помітно подорожчали в першу чергу котеджі (на +15%) – попит на якісні міські будинки підвищив їх ціну, а також трохи звичайні будинки (+3%). Таунхауси залишилися майже на тому ж рівні (трохи знизились на 1–2%). Дачі навіть подешевшали (–7%), адже попит на них мінімальний (люди зараз цікавляться житлом для постійного проживання, а не дачними ділянками). Недобуди помітно зросли в ціні (+66%), але це скоріше статистичний ефект – дуже мало угод, тож середня цифра зсунулась через продаж одного більш дорогого недобудованого котеджу. Таким чином, маємо три цінові ешелони: зверху – котеджі і таунхауси (елітний сегмент, $650–680/м²); посередині – стандартні будинки і половини будинку ($480–610/м²); знизу – недобудови і дачі ($300–430/м²). Кожен покупець обирає залежно від бюджету та цілей: чи потрібне готове сучасне житло, чи просто земля з «коробкою» під добудову, чи дешевого дачного варіанту достатньо.
Примітка: показник «поверховість» для приватних будинків не розглядається, оскільки йдеться про цілі домоволодіння (більшість із них 1–2-поверхові, а інколи дані про поверх не зазначені). Усі будинки умовно можна вважати «першим, надземним» поверхом для цілей нашого аналізу.
Динаміка цін. Найбільш відчутні зміни з кінця 2024 року спостерігаються на ринку земельних ділянок під житлову забудову. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна сотки землі (100 кв. м) у Сумах знизилась з приблизно $1332 (грудень 2024) до ~$1153 у липні 2025. Це падіння майже на –13,4% за півроку. Такий значний спад відображає тривале слабке зацікавлення покупців у придбанні землі. Під час війни та економічної нестабільності мало хто наважується розпочинати будівництво нового будинку – більшість або купує вже готове житло, або відкладає плани «до кращих часів». До того ж, частина власників земельних ділянок, які потребують грошей чи змінили плани, готові суттєво скидати ціну, аби лише продати землю і отримати кошти. Як наслідок, на ринку землі у Сумах пропозиція значно перевищує попит, і ціни просідають. Для тих небагатьох покупців, які мають намір придбати землю під ІЖБ, зараз склалися сприятливі умови: можна купити ділянку дешевше, ніж це було торік. Проте такі угоди поодинокі – більшість інвесторів воліє почекати стабілізації.
Рис.10. Середня ціна продажу земельних ділянок у м.Суми по районах. Значення округлені.
Цінові відмінності за розміром ділянки. В липні 2025 р. найвищу середню ціну за сотку показує категорія дрібних ділянок до 15 соток – близько $1161/сотка (тобто ~$11,6 за кв. м). Це логічно, адже невеликі наділи ближче до міста традиційно дорожчі – їх частіше купують під індивідуальне будівництво, і їх легше продати. Натомість більші ділянки зазвичай дешевші за одиницю площі. У нашій вибірці категорія 15–30 соток показала всього ~$469/сотка, але слід зазначити, що це значення сформувалося на основі одиничної угоди за дуже низькою ціною (ймовірно, було продано 15–20 соток десь на окраїні чи у передмісті зовсім за безцінь). Тож $469/сотка – не зовсім репрезентативний показник для середніх ділянок. Більш показовим є те, що і наприкінці 2024-го, і зараз малі ділянки коштують дорожче за великі. Наприклад, у грудні минулого року ділянки до 15 соток продавалися по ~$1361/сотка, а 15–30 соток – по ~$1296/сотка (дещо дешевше). У липні 2025 тенденція зберігається: просто через брак даних середнє просіло надто різко для середніх наділів. Великі масиви (понад 30 соток) у міській межі майже не продаються, хіба що під комерційні чи складські потреби, але такі угоди виходять за рамки сегменту ІЖБ. Загальний висновок: невеличку ділянку під будинок у Сумах (6–10 соток) зараз можна купити в середньому по $1100–1200/сотка, а більший кусок землі (20–25 соток) – значно дешевше за ар, особливо якщо він розташований на периферії. Для продавців землі це означає, що дрібні ділянки мають більше шансів знайти покупця і втримати ціну, ніж великі.
Локації та фактори впливу. Ціна сотки в Сумах сильно залежить від розташування ділянки: у межах міста vs приміська зона, район (Ковпаківський чи Зарічний), наявність комунікацій. Наші середні дані включають всі ділянки по місту. Можна відзначити, що в Ковпаківському районі (правий берег) земля трохи дорожча, ніж у Зарічному (лівий берег), через вищу освоєність та кращу інфраструктуру. Наприклад, маленькі ділянки до 15 соток у Ковпаківському районі в середньому пропонувалися навіть по ~$1550/сотка, тоді як у Зарічному – ~$1140. Проте вибірка мала, тому різниця умовна. Найдорожче традиційно цінуються наділи в черті міста з підведеними комунікаціями. Навіть під час спаду цін власники таких ділянок намагаються утримати ціну, сподіваючись продати «не дешево». Натомість наділи без комунікацій чи на околицях падають в ціні найбільше. В поточних умовах часто ділянку продають за ціною меншою, ніж платили за неї кілька років тому – ринок повернувся до рівнів кінця 2010-х або й нижче у реальному вираженні. Для покупців, повторимось, це шанс придбати землю недорого; для продавців – дилема: або довго чекати (до закінчення війни) з надією на відновлення цін, або продавати зараз зі знижкою. Багато хто обирає перше, тому угод на ринку небагато.
Ринок нерухомості міста Суми в липні 2025 року відображає часткове пожвавлення на тлі загальної невизначеності. Житлова нерухомість після падіння стабілізувалася: ціни на квартири залишаються сталими, приватні будинки трохи підросли, а орендний сегмент житла відновлюється – ставки піднялися, сигналізуючи про повернення життя до міста. Комерційна нерухомість переживає перехідний етап: попит на придбання офісів і магазинів ще слабкий (хоча в офісному сегменті трапився ціновий парадокс через окремі угоди), зате оренда комерційних площ зростає, бо бізнес обирає поки що не інвестувати, а брати в оренду необхідні метри. Земля та вторинні сегменти (на кшталт промислових баз) поки що відстають – інтерес до них мінімальний, ціни просіли. Але це створює можливості для тих, хто мислить на перспективу: придбати зараз дешево, аби отримати вигоду в майбутньому. Загалом, ситуація на ринку Сум неоднорідна, проте нерухомість залишається відносно надійним активом навіть у складні часи. Головне – уважно стежити за локальними тенденціями, співставляти свої цілі з ринковими реаліями і приймати виважені рішення на основі даних та аналітики. Незважаючи на виклики війни, місто поступово оживає, що вселяє обережний оптимізм щодо подальшої долі його ринку нерухомості.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – липень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Суми.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело