Опубліковано: 11-09-2025 08:44
Ринок первинної нерухомості України у період з грудня 2024 до серпня 2025 року демонструє поступове відновлення після спаду початку 2024 року. Середня ціна пропозиції квартир у новобудовах на кінець 2024 р. становила близько $1 150 за м², а станом на серпень 2025 р. зросла до ≈$1 218/м², тобто приблизно на 5%. Таке помірне зростання пояснюється поєднанням кількох факторів: обмежений платоспроможний попит не дає цінам стрибнути занадто різко, водночас інфляційний тиск та подорожчання будівництва змушують забудовників поступово підвищувати вартість. Пропозиція на ринку лишалася відносно стабільною – у продажу перебуває ~1200–1300 активних житлових комплексів по всій країні, без різких змін кількості нових проєктів. Війна вплинула на географію ринку: у відносно безпечних західних та центральних регіонах девелопери активно вводять нові об’єкти, компенсуючи призупинення будівництв у прифронтових областях. Понад 70% проаналізованих ЖК взагалі не мають актуальних цін – продажі в них не почалися або призупинені через бойові дії. Реальна ринкова активність зосереджена у тих проєктах, де продажі відкриті, тобто приблизно у 30% новобудов.
Ситуація на первинному ринку нерухомості суттєво відрізняється залежно від регіону країни. Місто Київ впевнено лідирує за цінами: наприкінці серпня 2025 р. середня вартість квартир у столичних новобудовах становила близько $1 917/м², що значно вище середнього рівня по країні. Для порівняння, у великому західноукраїнському регіоні – Львівська область – середня ціна в серпні ~$1 365/м², а в популярній серед переселенців Закарпатській області – ~$1 407/м² (після стрімкого зростання з ~$1 290 на початку 2025 р.). Серед найбільших міст близькими до львівських є ціни у Дніпропетровській області (де домінує м. Дніпро) – близько $1 330/м², а також в Одеській – ~$1 287/м². Вартість новобудов традиційно вища у великих економічно активних центрах, тоді як у прифронтових та менш розвинених регіонах вона може бути вдвічі нижчою. Наприклад, на півночі країни у Сумській області середня ціна в новобудовах лише ~$626/м², а в частково окупованій Запорізькій – близько $682/м², тобто майже у 3–4 рази нижче київських показників. Загалом у 2025 році найдорожчими регіонами стали столиця та відносно безпечний Захід (де попит підсилений релокацією бізнесів і населення), тоді як найдешевшими залишаються прикордонні області на сході та півночі України.
Якщо розглянути окремі міста і райони, розрив у цінах ще більш разючий. Абсолютним рекордсменом стала пропозиція у курортних передмістях Закарпаття: наприклад, в одному з проєктів на Берегівщині середня ціна сягнула нечуваних $4 375/м². Для порівняння, елітні райони Києва мають дещо нижчі, але теж дуже високі показники – зокрема, у престижному Печерському районі Києва середня ціна становила ~$3 570/м², на Подолі – ~$2 060/м², у центрі Львова – ~$1 500/м². Також до десятки найдорожчих локацій увійшли популярні курортні містечка: Яремче в Івано-Франківській області (~$3 458/м²) та Трускавецький регіон на Львівщині (Бориславська громада – ~$2 367/м²). Висока вартість квадратного метра в цих місцевостях зумовлена підвищеним попитом на курортну та елітну нерухомість навіть у воєнний час.
Для контрасту, найдешевші первинні пропозиції зустрічаються у сільських громадах і прифронтових районах. Наприклад, у деяких населених пунктах Полтавської та Хмельницької областей середня ціна нового житла становить всього $400–600 за м². Зокрема, найнижчі зафіксовані значення – це близько $410/м² у Чутівському р-ні Полтавщини та ~$460/м² у Макарівському р-ні Київщини (постраждалому від бойових дій). Подібний рівень цін також спостерігається в окремих громадах Запорізької, Сумської, Чернігівської областей – менше $650/м². Таким чином, різниця між преміальними локаціями та найдоступнішими регіонами України зараз сягає 7–8 разів.
Аналіз первинного ринку житла за розмірністю квартир (кількістю кімнат) показує очікувані тенденції. Найменші квартири – однокімнатні – мають середню ціну близько $1 210/м² (серпень 2025), двокімнатні – ~$1 185/м², трикімнатні – ~$1 217/м². Як бачимо, 1-кімнатні та 2-кімнатні квартири знаходяться приблизно на рівні середньоринкової ціни, тоді як найбільші – 4-кімнатні та 5-кімнатні – істотно дорожчі: середня ціна 5-кімнатних квартир сягає ~$1 470/м², а 4-кімнатні – близько $1 330/м². Це пояснюється тим, що просторі багатокімнатні апартаменти найчастіше належать до бізнес- або преміум-класу, мають кращі характеристики і розташування, відповідно й ціна за квадратний метр у них вища.
Динаміка протягом зазначеного періоду була різноспрямованою для різних типів планувань. Найбільше зростання середньої ціни спостерігалося у сегменті 2-кімнатних та 3-кімнатних квартир – приблизно на 5–6% за 8 місяців. Однокімнатні також подорожчали (~+4.7%). Водночас ціна 4-кімнатних навіть трохи знизилася порівняно з кінцем 2024 р. (на ~2% менше, ніж у грудні) – ймовірно, через слабший попит на великогабаритне житло. Найдорожчі 5-кімнатні квартири показали стабільне збільшення вартості (~+6%), але їх на ринку небагато. Загалом ринок підтверджує, що найбільшим попитом користуються квартири середнього розміру – однокімнатні та двокімнатні економ- і комфорт-класу «розлітаються» швидко, щойно з’явившись у продажу. Натомість продаж багатокімнатної елітної нерухомості часто займає більше часу, і забудовники змушені стримувати апетити щодо цін на такі об’єкти.
Клас об’єкту (економ, комфорт, бізнес чи преміум) очікувано має визначальний вплив на рівень цін. Елітні новобудови демонструють найбільші цінники: середня вартість квартир преміум-класу станом на серпень 2025 р. перевищила $2 020 за м², тоді як у бізнес-класі – близько $1 445/м². Для порівняння, середня ціна в комфорт-класі становила ~$945/м², а в сегменті економ – лише ~$790/м². Тобто різниця між бюджетним і престижним житлом перевищує 2.5 раза. Подібна диференціація підтверджується і офіційною статистикою: наприклад, у Києві та великих містах вартість «квадрату» в новобудовах може перевищувати 50 тис. грн (≈$1 350) для бізнес- і преміум-класу, тоді як у дешевших регіонах чи класах вона вдвічі менша.
Протягом грудня 2024 – серпня 2025 р. економ- та комфорт-клас подорожчали швидше за верхні сегменти. Середня ціна в економ-житлі зросла з ~$750 до ~$793 (+6%), комфорт-клас додав ~6% (з ~$892 до ~$945). Натомість бізнес-клас коливався біля позначки $1 400–1 470 (загальне підвищення ~1.7%), а преміум-клас зріс лише на ~3%. Така різниця пов’язана з тим, що в умовах обмеженого попиту покупці більше цікавляться доступним сегментом – невеликі квартири економ і комфорт класів реалізуються найактивніше. Навпаки, продажі дорогої елітної нерухомості йдуть повільно, і продавці часто не мають змоги значно підвищувати і без того високі ціни. Тобто преміум-сегмент зараз фактично переживає стагнацію, тоді як у масовому сегменті спостерігається пожвавлення і більша конкуренція за доступні об’єкти.
Тип конструкції будинку (технологія будівництва) також корелює з рівнем цін на квартири. Більшість сучасних українських новобудов зводяться за монолітно-каркасною технологією, і саме в таких ЖК фіксуються найвищі середні ціни: станом на серпень 2025 р. близько $1 420/м². Це пояснюється тим, що монолітно-каркасні будинки переважають у великих містах та проєктах високого класу, де якість будівництва і ціна вища. Для порівняння, житло в цегляних будинках (традиційна технологія) в середньому пропонується по ~$880 за «квадрат», адже багато таких проєктів – це малоповерхові будинки економ-класу або таунхауси в передмістях. Панельна технологія наразі використовується рідко (менше 1% пропозиції) – переважно в кількох проєктах на ранніх стадіях, тому середня ціна по панельних новобудовах нестабільна (коливається в межах $750–850/м² залежно від наявних даних). Блочна технологія (збірні блоки) також представлена малою часткою ЖК, а середня ціна в таких будинках – найнижча (близько $600/м²), що пов’язано з регіональним фактором: її застосовують переважно у віддалених регіонах з невисоким попитом.
Цегляні новобудови помітно подорожчали – з ~$812/м² у грудні 2024 до ~$884 у серпні 2025 (+9%). Це може бути наслідком того, що в умовах війни збільшився попит на прості та автономні проєкти (наприклад, таунхауси), де часто використовують цеглу. Монолітно-каркасні ЖК зберігали високу ціну стабільно: ~$1 384/м² у кінці 2024 проти ~$1 423 у серпні 2025 (+2.8%). Панельні проєкти через малу вибірку демонстрували певну волатильність цін (наприклад, різкий стрибок у окремому місяці), але загальний тренд теж зростаючий (~+12% за період, якщо згладити аномальні значення).
Отже, технологія будівництва новобудови часто пов’язана з її класом та локацією. Монолітно-каркасні висотки бізнес-класу у великих містах забезпечують вищу ціну квадратного метра. Навпаки, цегляні та блочні будинки, притаманні бюджетному житлу, дають нижчу ціну. Покупцям варто враховувати, що технологія впливає не лише на ціну, а й на експлуатаційні характеристики будинку (тепло- та шумоізоляцію, гнучкість планувань тощо), обираючи оптимальне співвідношення ціни і якості.
Стан забезпечення новобудови опаленням теж цікавий з точки зору ціноутворення. На первинному ринку України нині переважають автономні системи опалення: понад 70% ЖК пропонують або індивідуальні котли в кожній квартирі, або власну котельню на будинок. Аналіз даних показав, що найвищі середні ціни спостерігаються у комплексах з автономним опаленням будинку – навесні 2025 р. це близько $1 500/м². Таке опалення характерне для сучасних багатоквартирних будинків бізнес- і комфорт-класу (власна дахова котельня або міні-ТЕЦ), що корелює з вищою вартістю житла.
Для проєктів, підключених до централізованого міського опалення, середня ціна становила близько $1 300/м² – трохи нижче, оскільки такі новобудови зустрічаються переважно у вже освоєних районах міст або ж це реконструкція застарілого фонду, де ціни не досягають преміального рівня. Індивідуальне опалення в квартирі (власний газовий чи електрокотел) є типовим для малоповерхових ЖК економ-класу та котеджних містечок – відповідно, середня ціна по таких об’єктах найнижча, близько $1 000/м².
Варто зауважити, що у першій половині 2025 року різниця в цінах між цими категоріями дещо збільшилася: економ-житло з індивідуальними котлами дорожчало повільніше, тоді як дорожчі комплекси з автономними системами опалення додали у ціні більше (~+2% за січень–травень 2025). Однак після травня дані про тип опалення стали неповними (забудовники могли перестати оновлювати цю інформацію), тож для аналізу бралися останні доступні значення.
Практичний висновок: проєкти з автономним опаленням котельні є дорожчими, але й надійнішими з точки зору комфорту – особливо актуально в умовах перебоїв центрального теплопостачання. Покупці економ-сегменту, які обирають квартири з індивідуальними котлами, отримують вигоду нижчої ціни, проте мають самостійно дбати про обслуговування обладнання.
На первинному ринку квартири можуть пропонуватися у різному стані: без ремонту (чорнове оздоблення або навіть без внутрішніх робіт), з базовим чорновим ремонтом, у стані «під ремонт» (підготовлені до чистових робіт), або ж повністю з готовим ремонтом «під ключ». Ці категорії істотно різняться за ціною. Найдоступніший варіант – житло з чорновим ремонтом, тобто фактично голі стіни з мінімальним оздобленням: у травні 2025 р. середня ціна таких квартир становила лише ≈$1 000/м². Трохи дорожче оцінювалися квартири «під ремонт» (з базовою стяжкою, штукатуркою тощо) – близько $1 120/м², а без ремонту (в початковому стані від забудовника) – ~$1 220/м².
Натомість готові квартири з ремонтом очікувано мають найвищу ціну: у середньому ~$2 800 за м², що більш ніж удвічі перевищує вартість «коробки». Такий великий розрив пов’язаний не лише з класом житла, а й з тим, що в умовах інфляції суттєво зросла собівартість ремонтних робіт. За словами експертів, зробити ремонт власними силами зараз коштує значно дорожче, ніж 2–3 роки тому, через подорожчання будматеріалів та робочої сили. Тому забудовники, які пропонують варіанти з готовим інтер’єром, закладають ці витрати у ціну – і знаходять свого покупця: попит на квартири з ремонтом нині дуже високий, такі об’єкти продаються швидше, оскільки люди розуміють вигоди готового рішення.
Цінова динаміка відображає цю різницю в попиті. У першій половині 2025 р. середні ціни на квартири без оздоблення та з чорновим ремонтом майже не змінювалися (зростання не більше 3–4%), тоді як готові квартири з ремонтом від забудовника подорожчали на ~9% за ті ж місяці. Проте кількість пропозицій з ремонтом невелика (близько 5% від усіх), і вони концентруються у верхньому сегменті ринку, тож вплив їхнього подорожчання на загальну статистику мінімальний. Для покупців це свідчить про одну річ: якщо хочете швидко заїхати в нову оселю – варто розглянути варіант із ремонтом від забудовника, особливо зважаючи на те, що самостійний ремонт може затягнутися і перевищити бюджет. Якщо ж бюджет обмежений, вигідніше взяти квартиру без ремонту і поступово зробити його, проте слід ретельно прорахувати витрати на матеріали та роботу.
Для стимулювання продажів багато забудовників використовують різноманітні програми та спеціальні пропозиції. Найпоширеніший інструмент – розтермінування від забудовника (внутрішня безвідсоткова розстрочка платежів). Близько 73–77% новобудов протягом аналізованого періоду пропонували розтермінування покупцям. Фактично, це стандарт ринку: лише в поодиноких випадках (≈25% ЖК) розстрочка недоступна – зазвичай коли будинок уже зведений і майже розпроданий, або ж коли проєкт призупинено. Умови розтермінування різняться (як правило, перший внесок 20–30%, виплати до 1–3 років), але сама наявність такої опції стала необхідною для залучення покупців в умовах обмеженої іпотеки.
Банківське кредитування (іпотека) на первинному ринку представлено значно скромніше. Лише 4–6% новобудов у 2025 році мали партнерські програми з банками, що дозволяють оформити квартиру в кредит. Хоча на державному рівні запроваджено пільгову іпотечну програму «єОселя», далеко не всі об’єкти під неї підпадають. Частка ЖК, де покупці можуть скористатися програмою «єОселя» під 3% річних, становить близько 18–20% і за рік суттєво не змінювалася. Експерти відзначають, що саме державні програми зараз значною мірою підтримують купівельний попит і «тримають» ринок нерухомості від заморожування. Якщо у майбутньому програма «єОселя» продовжить стабільно працювати і навіть розширюватись, це може створити передумови для подальшого поступового зростання цін. Водночас, без доступної іпотеки масовий попит залишається стриманим – більшість угод відбувається або за повну передоплату, або з використанням розтермінування.
Окремо варто згадати акційні пропозиції від забудовників. Відсоток ЖК з активними акціями коливався протягом року в межах 7–12%. Піки припадали на періоди свят та традиційно «низького» сезону: так, у грудні 2024 р. акції діяли приблизно в 11% новобудов (новорічні знижки, розіграші тощо). Потім їхня кількість зменшилася в січні–березні (~8–9%), знову зросла до ~10% у квітні (весняні пропозиції) і впала до найменших ~7% в розпал літа. На серпень 2025 р. близько 8% проєктів залучають покупців знижками чи бонусами. Серед типових акцій – знижка 5–10% при 100% оплаті, довші безвідсоткові розтермінування на обмежений термін, подарунки (паркомісце, техніка) при купівлі квартири тощо. Акційні стимули найчастіше застосовуються в регіонах зі слабшим попитом або для непроданих квартир у введених в експлуатацію будинках, щоб прискорити продаж. Важливо розуміти, що акції – це короткостроковий маркетинговий хід, і масового впливу на середні ціни вони не мають (хіба що тимчасово стримують зростання цін у першій половині 2024 р., як було відзначено аналітиками).
Загальна тенденція: забудовники продовжують активно використовувати розтермінування як основний інструмент продаж, тоді як доступність класичної іпотеки ще дуже низька. Державна програма «єОселя» стала важливим чинником пожвавлення ринку – саме завдяки їй у 2023–2024 роках тримався попит на купівлю житла. Якщо програми підтримки продовжаться, ринок первинної нерухомості матиме стимул для подальшого розвитку навіть за умови воєнної невизначеності.
Загалом, первинний ринок нерухомості України поступово оговтується від шоку початку війни. Ціни показують стримане зростання, а держава та забудовники підтримують купівельну активність різними програмами. Для успішної угоди кожному учаснику ринку важливо бути проінформованим про актуальні тенденції та гнучко підлаштовуватися під них. Сподіваємося, цей аналіз допоможе ухвалити зважені рішення – чи то при купівлі нової квартири, чи то у виборі стратегії інвестування або продажу на первинному ринку.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – серпень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про провозицій забудовників продажу квартир в новобудовах.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерел