Опубліковано: 17-09-2025 09:09
Ринок довгострокової оренди житла в Україні продовжує поступове відновлення після шоків початку війни. Середня вартість оренди на вторинному ринку квартир неухильно зростала протягом кінця 2024 та першої половини 2025 року. Якщо станом на грудень 2024 року середня орендна плата по країні становила близько $7,5 за м² на місяць, то до серпня 2025 року вона перевищила $9 за м². Такий приріст (понад 20% за 8 місяців) свідчить про високу платоспроможність попиту та обмежену пропозицію в безпечніших регіонах, а також про вплив інфляційних процесів. Для порівняння, у національній валюті гривні зростання орендних ставок ще відчутніше через девальвацію та інфляцію, але в доларовому еквіваленті підвищення теж є помітним.
Впродовж зимових місяців 2024/25 значних цінових стрибків не фіксувалося – ринок оренди пережив традиційно спокійний “мертвий сезон” початку року. Однак із настанням весни 2025 року, особливо в II і III кварталі, намітилася активніша динаміка цін на оренду квартир. Влітку 2025 попит на житло пожвавився: цьому сприяло як сезонне пожвавлення (більше переїздів в теплу пору року), так і відносна стабілізація ситуації в деяких прифронтових областях, що стимулювало повернення частини населення. Орендні ставки в безпечних містах та західних регіонах досягли нових максимумів, подекуди перевищивши довоєнний рівень.
Помітним фактором стало скорочення пропозиції: кількість доступних оголошень про оренду у середині 2025 року була дещо меншою, ніж роком раніше, що говорить про дефіцит доступного житла в окремих регіонах. Стабільно високий попит (адже кількість внутрішньо переміщених осіб все ще значна, багато родин воліють орендувати, відкладаючи купівлю житла) на фоні обмеженої пропозиції підштовхує ціни вгору. Водночас зростання номінальних доходів і висока інфляція також впливають на поступове підвищення орендних ставок.
Географія ринку оренди квартир характеризується значним контрастом між відносно безпечними областями та прифронтовими зонами.
Рис.1. Середня ціна оренди квартир в доларах США. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у серпні 2025 року впевнене лідерство за рівнем цін утримує столиця – місто Київ, де середня ставка оренди становить приблизно $14 за м² на місяць. Це найвищий показник по країні. Традиційно високими залишаються ціни й у західних областях: Закарпаття та Львівщина мають середні орендні ставки на рівні $9–10 за м², що лише на 20–30% менше від столичних. Київська область (передмістя Києва) вийшла на середній рівень близько $8–9 за м², майже наздогнавши деякі обласні центри. Також до групи відносно дорогих регіонів належать Івано-Франківська, Волинська та Дніпропетровська області, де середня вартість оренди коливається в межах $7–9 за квадратний метр. Це області, що прийняли значну кількість переселенців або мають великі ділові центри.
Натомість найдешевша оренда житла зараз фіксується на сході та півдні країни – там, де війна завдала найбільшого удару по інфраструктурі і безпековій ситуації. Херсонська область залишається аутсайдером: середня ціна довгострокової оренди тут – лише близько $2,5 за м² (менше 100 грн/м²), що в 4–5 разів дешевше, ніж у Києві чи на Заході. Ледь вищі показники в прифронтових східних регіонах: Донецька, Харківська, Запорізька області – приблизно $3–4/м². Такий рівень цін фактично диктується тільки воєнними ризиками та відсутністю попиту: велика частина житлового фонду там пошкоджена або пустує, значна кількість мешканців не повернулася через постійні обстріли. Орендодавці на сході змушені тримати низькі ставки чи навіть знижувати їх, адже орендарів обмаль і платоспроможність населення сильно впала. Для прикладу, у Запоріжжі пропозиція зараз перевищує попит – багато квартир стоять порожні, тож власники йдуть на здешевлення і акційні умови лише б привабити небагатьох наймачів.
Отже, регіональний розріз показує глибоке цінове розшарування: в столиці та західних областях оренда найдорожча, тоді як прифронтовий Схід і Південь пропонують житло в кілька разів дешевше. Така ситуація безпрецедентна для українського ринку нерухомості і прямо відображає карту безпеки країни. Оренда у мирних регіонах дорожчає не лише в абсолютному вимірі, а й випереджає інфляцію – адже зростання цін підживлюється реальним перевищенням попиту над пропозицією. В небезпечних регіонах, навпаки, ринок стагнує або падає, і економічні чинники відходять на другий план перед фактором ризику.
Якщо аналізувати динаміку цін оренди в розрізі областей за період грудень 2024 – серпень 2025, можна відзначити, що найбільше подорожчання відбулося саме там, де раніше база цін була низькою або різко зріс попит. Наприклад, в Одеській області середня ціна оренди підскочила майже на третину (+~34%) – з ~$5,6/м² наприкінці 2024 р. до ~$7,5/м² в серпні 2025. Одеський регіон хоча і прифронтовий умовно (є ризики ракетних обстрілів), але приваблює переселенців з Миколаївщини та Херсонщини, а влітку традиційно пожвавлюється завдяки курортному сезону. В результаті ціни на оренду в Одесі та передмістях відчутно зросли.
Серед лідерів зростання опинилися також деякі західні та центральні області. Волинська область додала понад +25% за цей період; схоже зростання ~25% зафіксоване по Київській області. Тернопільщина та Полтавщина піднялися більш ніж на +20%. У цих регіонах 2024 року побільшало орендарів за рахунок внутрішньої міграції – як переселенців, так і релокації бізнесів. Наприклад, у Луцьку (обласний центр Волині) оренда однокімнатних квартир за рік підскочила ледь не на 40% після напливу нових мешканців. Подібні процеси відбувалися в Івано-Франківську та Тернополі (там приріст орендних ставок перевищив 30% за 2024 рік). Передмістя Києва (Київська область) також демонструють високий попит – багато сімей переїхали з шумної столиці у ближні села й містечка в пошуках безпечнішого чи дешевшого житла. Це призвело до стрімкого здорожчання оренди в приміських громадах – близько +25% за пів року, і зараз орендні ставки у популярних передмістях Києва майже зрівнялися з містами обласного значення.
Найгірша динаміка, очікувано, у зонах активних бойових дій. Запорізька область за підсумками 2024 року навіть показала просідання середньої ціни оренди (~–6%), а станом на серпень 2025 її показники лише трохи відновились. Харківська область залишалася майже без змін (близько –1% за рік), фактично стагнуючи. Луганська ж залишається в глибокому мінусі (оренди там майже немає, дані обмежені, але розрізнені пропозиції свідчать про падіння цін). Херсонщина після деокупації правобережжя мала символічне зростання (~+5% за рік), тобто тільки на рівні загальної інфляції. В абсолютних цифрах Херсон досі пропонує найнижчі орендні ставки в країні, через щоденні обстріли повернення масового попиту там поки неможливе.
Загалом регіональний аналіз підтверджує: найбільше оренда дорожчає у відносно безпечних областях, особливо на Заході та в Центрі України. Натомість прифронтові та звільнені території або стагнують, або демонструють відновлення з вкрай низької бази. Ця інформація важлива для девелоперів та інвесторів нерухомості: зняти квартиру у Львові чи Ужгороді сьогодні значно дорожче, ніж навіть у довоєнний період, тоді як оренда житла у Харкові чи Миколаєві все ще доступна за половину столичних цін. Такий дисбаланс формує точкові інвестиційні можливості: наприклад, придбання житла з метою оренди у відносно дешевих зараз містах може принести дохід у разі подальшого відновлення їх ринків. З іншого боку, у «перегрітих» західних регіонах темпи зростання орендної плати, ймовірно, сповільняться після насичення попиту.
На ціноутворення на ринку оренди впливає не лише область, а й тип населеного пункту. Аналіз даних показує, що тип територіальної громади (міська, селищна чи сільська) теж корелює з рівнем орендних ставок і динамікою їх змін.
Рис.2. Середня ціна оренди квартир в доларах США по типах громад. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у серпні 2025 року середня ціна оренди у міських громадах України становила близько $7 за кв.м, що логічно, адже міста включають дуже різні за розміром поселення – від мегаполісів до невеликих районних центрів. У селищах міського типу (смт та невеликі містечка) середній рівень приблизно такий самий – близько $7/м². Натомість у сільських громадах середня ставка на перший погляд вища – близько $8,5/м². Втім, це не означає, що глибинка дорожча за міста. Парадокс пояснюється структурою пропозиції: більшість сільських оголошень про оренду припадає на передмістя великих міст. Саме ці популярні приміські села (особливо навколо Києва, Одеси, Львова тощо) і підняли середню планку сільської оренди до рівня понад $8 за метр. У цих населених пунктах, фактично інтегрованих з агломераціями, ціни останнім часом зросли найстрімкіше. Як згадувалось, багато родин та працюючих фахівців виїхали зі столиці та інших мегаполісів у ближні села в пошуках більш безпечного середовища під час війни. Це спричинило різкий стрибок попиту на заміське житло – і як наслідок, орендні ставки в передмісті Києва та інших великих міст тепер лише на 10–20% нижчі, ніж безпосередньо в самих містах.
Для порівняння, у віддалених сільських районах (справжня провінція, далека від обласних центрів) ринок оренди залишається дуже вузьким: пропозицій мало, а ціни низькі. Часто житло в селі можна знайти за символічну плату, але попиту на нього обмежено через відсутність роботи та інфраструктури. Отже, середні цифри по категорії "сільська громада" вводять в оману – вони радше відображають ситуацію в елітних передмістях, ніж у глибинці. Загальна тенденція така: великі міста залишаються найдорожчими для оренди, але темпи зростання цін в них дещо нижчі, ніж у приміських районах. Натомість малі міста та селища досі пропонують відносно дешеве житло, хоч і там відбулося певне подорожчання через переселенців, що не можуть дозволити собі мегаполіс.
Для девелоперів і аналітиків нерухомості важливо враховувати ці нюанси. Популярність передмість як місця проживання зросла, тому перспективними виглядають проєкти житла саме у приміських зонах великих міст. Ринок оренди житла там наразі «розігрітий» попитом, і ціни майже наздогнали міські. Водночас інвестиції в житло у віддалених районах несуть значні ризики – орендарів обмаль, і забезпечити стабільний дохід від оренди в глухому селі майже нереально, якщо тільки це не туристична місцевість.
Розмір квартири традиційно є одним з ключових чинників орендної плати, причому йдеться не тільки про загальну суму, а й про ціну за квадратний метр. Як правило, менші квартири мають вищу ставку оренди в перерахунку на метр – це пов’язано з тим, що попит на них високий через нижчу абсолютну вартість оренди. Дані за 2025 рік підтверджують цю тенденцію, хоча є й цікаві відхилення.
Рис.3. Середня ціна оренди квартир в доларах США по кількості кімнат. Значення округлені.
Найпопулярніший сегмент – однокімнатні квартири. Вони завжди користувалися підвищеним попитом серед орендарів (особливо молоді, пар без дітей, студентів, самотніх людей), тому власники виставляють за них відносно вищу ціну за метр. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня орендна ставка за 1-кімнатну квартиру станом на серпень 2025 р. склала близько $9,1/м² по країні, що трохи перевищує загальний середній рівень. На піку ціни за однокімнатне житло знаходяться в містах-мільйонниках і популярних західних центрах – там оренда гарної “однушки” може сягати $12–15 за метр (приміром, у центральних районах Києва чи Львова). У дешевших регіонах, відповідно, і однокімнатні квартири доступні – подекуди по $4–5/м² (в еквіваленті).
Двокімнатні квартири зазвичай мають трохи нижчу ціну за квадратний метр, хоча загальна орендна плата вища через більшу площу. В середньому по Україні двушки пропонувалися ~$8,9 за м² (серпень 2025), тобто лише трохи дешевше за однокімнатні. Цей сегмент у 2022 році просів більше за інші, оскільки під час активних бойових дій і масової евакуації переважав попит на найменше та найдешевше житло. Проте в 2023–2024 роках з відновленням нормального життя в містах двокімнатні квартири почали надолужувати відставання. У деяких містах саме двокімнатне житло показало рекордні темпи подорожчання, коли почали повертатися родини з дітьми. Наприклад, у Києві протягом 2024 року середня орендна плата за 2-кімнатну квартиру зросла майже на 50%, перевищивши приріст у сегменті однокімнатних. Це пояснюється тим, що якщо “гостинки” та смарт-квартири були затребувані ще у воєнному 2022 (їх знімали одиночні переселенці), то згодом повернулися сімейні орендарі, які шукають помешкання більшого розміру.
Трикімнатні квартири і більші апартаменти є нішевим сегментом, але теж демонструють цікаві тенденції. В середньому по країні 3-кімнатні в серпні 2025 мали ставку ~$9,4/м², тобто навіть трохи вищу, ніж двокімнатні чи однокімнатні. А найбільші квартири (площею 4 і більше кімнат) взагалі показали умовно найвищу середню ціну – понад $11/м². Однак це скоріше відображає концентрацію великих квартир у дорогих районах. Адже простора 4-кімнат на квартира частіше зустрічається в елітних новобудовах столиці чи курортних міст, де ціна за метр висока. У масовому ж сегменті ціна оренди за метр зазвичай падає зі збільшенням площі – орендарі очікують знижку на великий метраж. Багатокімнатні помешкання орендують або заможні родини, або для офісів/садочків, тому їх ринок особливий. Під час війни попит на дуже великі квартири був обмеженим, тож їхні орендні ставки росли повільніше (в деяких містах власники навіть змушені були знизити ціну, розуміючи, що інакше складно знайти наймача на “великогабаритне” житло).
Отже, в контексті аналізу ринку оренди квартир за кількістю кімнат можна зробити висновок: найвищу відносну вартість мають компактні квартири (1-2 кімнати), адже вони найліквідніші. При цьому попит на середні за розміром помешкання (2-3 кімнати) у 2023–2025 рр. відновився завдяки поверненню сімей, тому їх ціни теж значно зросли. Чотирикімнатні і більші квартири лишаються найнесприйнятливішими до коливань попиту – у їхньому сегменті оренда встановлюється більше за індивідуальними домовленостями, а середня ціна за метр висока лише тому, що багато з таких об’єктів належать до преміум-класу (пентхауси, апартаменти в новобудовах бізнес-класу тощо).
Категорія житлового фонду або клас будинку – ще один важливий аспект, що впливає на орендні ставки. В українській нерухомості умовно виділяють кілька сегментів вторинного житла за типом забудови: - Старий житловий фонд дореволюційних часів (історичні будинки, австрійські або царські кам’яниці); - Масова радянська забудова (типові панельні та цегляні будинки 1950–1980-х років – «хрущовки», «чешки», панельні дев’ятиповерхівки тощо); - Масова сучасна забудова економ-класу (новобудови 2000–2010-х, сучасні багатоповерхівки для масового сегменту); - Житло підвищеної комфортності (елітний сегмент) – нові будинки бізнес- та преміум-класу з покращеними плануваннями, клубні будинки, елітні житлові комплекси.
Рис.4. Середня ціна оренди квартир в доларах США по класу забудови. Значення округлені.
Статистика орендних цін підтверджує очікувані відмінності між цими класами. Найдешевшим сегментом є старе радянське масове житло. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на серпень 2025 середня ставка оренди у будинках радянської забудови становила близько $7,1 за м². Це пояснюється як застарілим станом таких квартир (багато без капітального ремонту), так і менш комфортним середовищем (відсутність ліфта в п’ятиповерхівках, старі комунікації, неефективне планування). Водночас цей сегмент дуже великий за обсягом – він складає основу мпропозиції у «спальних районах» міст. Саме доступність «хрущовок» і «панельок» приваблює значну частину орендарів із обмеженим бюджетом, тому за останній рік ціни на радянські квартири зросли помітно. Фактично, дешеве житло радянського типу зараз у дефіциті, бо ним цікавляться переселенці, студенти, молоді сім’ї, які не готові платити за елітні умови. За 2024 рік середня орендна плата в цьому сегменті підскочила на десятки відсотків (наприклад, по країні +40% у доларовому еквіваленті) – значно більше, ніж по ринку в цілому.
Історичне старе житло (дореволюційні будинки) теж не належить до дорогого сегменту, хоча має свою специфіку. Середня ціна оренди в таких об’єктах близько $9,5/м², тобто помітно вища, ніж у радянських будинках, але це зумовлено їх розташуванням. Як правило, дореволюційні кам’яниці знаходяться в центральних районах міст (наприклад, старий фонд у центрі Львова чи Одеси), тому оренда там дорожча через локацію. Водночас сам стан багатьох таких квартир посередній (старі комунікації, відсутність ліфта, високі стелі що дорого опалювати), тому вони дешевші за сучасні новобудови в центрі. Цей сегмент має обмежений попит: його обирають поціновувачі історичної архітектури або ті, хто хоче жити в самому центрі за відносно менші гроші. За останній рік орендні ставки у старому фонді дореволюційного періоду також зросли (~+20%), але дещо повільніше, ніж у масового радянського житла – просто через меншу кількість нових потенційних орендарів.
Сучасні масові новобудови (економ-клас) – це житло, зведене вже у 21-му столітті, яке позиціонується як доступне, але нове. В останні роки саме новобудови економ-сегменту активно вводилися в експлуатацію навколо великих міст. Такі квартири вигідно відрізняються від радянських – кращі планування, нові комунікації, утеплення. Відповідно, вони й коштують дорожче при оренді. Середня ціна оренди в сучасній масовій забудові зараз близько $10,5 за м², що майже наздоганяє елітний сегмент. Під час війни попит на нові будинки високий: люди цінують надійність новобудови (більш безпечні укриття, відсутність старих газових систем тощо), енергоефективність (актуально при перебоях з опаленням) і комфорт. Проте варто зазначити, що у 2022 році частина орендарів не могла собі дозволити житло в нових комплексах і обирала дешевші хрущовки. З покращенням ситуації у 2023–2024 рр. багато хто повернувся до комфортніших опцій, тому оренда в новобудовах теж підскочила в ціні (близько +18% за 2024 рік). Зараз цей сегмент має стабільно високий попит у великих містах і передмістях столиці.
Елітне житло та новобудови бізнес-класу традиційно займають окрему нішу. До нього належать просторі квартири в нових ЖК з підвищеним рівнем комфорту, охороною, паркінгом, а також відреставровані апартаменти VIP-рівня в центрі. Середня орендна ставка у цьому сегменті найвища – орієнтовно $11–12 за м², а у найпрестижніших об’єктах може сягати $15–20/м². Проте варто розуміти, що вибірка таких об’єктів невелика і дуже різнорідна: все залежить від конкретного розташування та рівня помешкання. У воєнний час попит на елітну оренду був обмеженим – частина заможних клієнтів виїхала за кордон або мешкає в заміських будинках. Тому ціни на елітні квартири росли повільніше, ніж на масове житло. За 2024 рік преміум-сегмент подорожчав приблизно на +15% (для порівняння: економ-сегмент +20–25%). Деякі власники дорогих квартир навіть змушені були тимчасово знизити орендну плату або пропонувати акційні умови (наприклад, оплачувати комунальні чи надавати знижку на перші місяці), щоб привабити небагатьох платоспроможних наймачів. Водночас у міру стабілізації ситуації в Києві та інших великих містах, сегмент бізнес-класу починає оживати – поступово повертаються іноземці, бізнесмени, знову є запит на комфортне якісне житло. Тому в другій половині 2025 року можна очікувати певного відновлення попиту і на дорогі орендні квартири.
Підсумовуючи по класах житла: найбільше за останній час подорожчало доступне житло – типові квартири радянської забудови та прості невибагливі помешкання, оскільки саме на них концентрується масовий попит переселенців і орендарів з середнім достатком. Новобудови економ-класу також добре тримають ціну, адже поєднують відносно прийнятну вартість і комфорт. Елітні ж квадратні метри ростуть в ціні найменше, а в окремих випадках навіть тимчасово втратили в орендній вартості – ринок luxury-сегменту наразі перенасичений пропозицією і залежить від повернення платоспроможних клієнтів. Для власників це означає, що інвестувати в скромну “хрущовку” для здачі зараз може бути вигідніше з точки зору відсотку доходності, ніж у дорогий пентхаус, з якого важко отримати повну окупність під час війни. З іншого боку, варто враховувати довгострокову перспективу: після перемоги преміум-сегмент теж може надолужити згаяне, а дешеве житло перестане так швидко дорожчати.
Ще один цікавий аспект українського ринку оренди – залежність ціни від поверху розташування квартири. Традиційно найменш привабливими для орендарів вважалися перші та останні поверхи багатоповерхівок. Перший поверх – через ризик сирості, близькість до підвалу, шум з вулиці і під’їзду, а також питання безпеки (легший доступ для злодіїв). Останній поверх – через можливі проблеми з дахом (протікання), більш спекотний мікроклімат влітку та холод взимку, а також незручності з підйомом, якщо немає ліфта. Середні поверхи зазвичай найбільш затребувані, тому й орендна плата за такі квартири була найвищою.
Рис.5. Середня ціна оренди квартир в доларах США по поверху розташування. Значення округлені.
Втім, у 2022–2023 роках деякі з цих усталених уявлень дещо переглянуті. Воєнні реалії (небезпека обстрілів, відключення електроенергії) вплинули на переваги орендарів. З одного боку, перші поверхи стали більш прийнятними: під час повітряної тривоги не треба високо спускатися в укриття, а при відключенні світла не виникає проблем із ліфтом. Також багато хто на першому поверсі обладнав укриття чи зберігає генератор. Це призвело до того, що орендні ставки на перших поверхах зросли швидше за середні – власники вже не дають таких знижок, як раніше. Якщо до війни квартира на 1-му поверсі могла коштувати на 10–15% дешевше, ніж аналогічна на 3–4 поверсі, то зараз різниця мінімальна. У деяких новобудовах першій поверх навіть цінується (там часто комерційні приміщення, окремий вхід або тераса).
Останні поверхи, навпаки, у воєнний час трохи втратили в привабливості. По-перше, у разі ракетного удару або обстрілу верхні поверхи більше ризикують постраждати. По-друге, при відключеннях електрики жити на 10–16 поверсі без працюючого ліфта – серйозне випробування. Тому частина орендарів у 2022–2023 роках цілеспрямовано уникала найвищих поверхів. Як наслідок, ціни на останніх поверхах зростали повільніше, а в деяких містах власники змушені були робити символічні дисконти. Зараз різниця між середнім і верхнім поверхом може становити близько 5–10% вартості не на користь останнього. Наприклад, у будинках без ліфта двокімнатна квартира на 5-му поверсі (останньому) може здатися на $20–30 дешевше, ніж аналогічна на 2-му чи 3-му. У висотках з ліфтом різниця менш відчутна, але все ж є – часто через психологічний фактор безпеки.
В цілому, на середину 2025 року співвідношення орендних цін за поверховістю виглядає так: квартири на середніх поверхах лишаються трохи дорожчими за рахунок стабільно високого попиту; перші поверхи майже зрівнялися з ними в ціні (особливо в нових будинках чи там, де зроблено хороший ремонт і є захист від шуму); останні поверхи – все ще найбільш бюджетний варіант оренди, але різниця невелика. За рік-два війни перші поверхи подорожчали найбільше, подекуди на 20–25%, тоді як останні – лише на 10–15%. Це цікавий феномен, що демонструє гнучкість ринку житла під впливом обставин: фактори безпеки можуть переважити традиційні недоліки житла і вирівняти ціну.
З точки зору аналізу ринку нерухомості для девелоперів: при будівництві нового житла варто враховувати, що попит на перші поверхи може зрости (якщо вони будуть спроєктовані під житло, а не комерцію). Можливо, слід пропонувати на перших поверхах квартири з окремими виходами або дуплекси – це привабить орендарів. Водночас проблему останніх поверхів можна згладити, додаючи туди бонуси (тераси, пентхауси з краєвидом) – тоді орендну ставку можна утримувати на рівні.
Стан внутрішнього оздоблення квартири – чи не головний чинник, що прямо впливає на орендну плату у конкретному випадку. Аналіз пропозиції на вторинному ринку оренди показує величезний діапазон цін залежно від якості ремонту, наявності меблів, техніки та сучасності інтер’єру. В умовах воєнного часу значення цього фактора не зменшилося – радше навпаки, орендарі стали більш вибагливими до комфорту помешкання, оскільки проводять багато часу вдома (віддалена робота, комендантська година тощо).
Рис.6. Середня ціна оренди квартир в доларах США по типу ремонту. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найвищі орендні ставки традиційно правлять за квартири з новим дизайнерським ремонтом. Якщо помешкання після “авторського проєкту” дизайнера, з якісними матеріалами, сучасними меблями та технікою – орендодавець може диктувати ціну, близьку до максимальних по ринку. Наприклад, стильна двокімнатна квартира з дизайнерським інтер’єром у новобудові Києва легко знайде орендаря за $1000+ на місяць, тоді як така ж за площею квартира в тому ж будинку, але без ремонту – не здасться й за $500. В середньому по країні різниця в ставці між елітно відремонтованим житлом і квартирою “в жилому стані” може сягати двократної. За даними оголошень, євроремонт підвищує вартість оренди на 50–80% порівняно зі старим радянським інтер’єром.
На кінець літа 2025 року найдорожчими є квартири з наступними характеристиками ремонту: - Авторський дизайн-проєкт, сучасний ремонт – такі об’єкти здаються по максимальній ціні за м² (у Києві йдеться про $15/м² і вище; у Львові, Одесі $10–12/м²; у менших містах $7–9/м², що все одно топ-рівень для локального ринку). - Євроремонт (якісний ремонт останніх років без дизайнерських надмірностей) – трохи дешевше, але все одно високий сегмент ціни. По країні в середньому оренда квартир з євроремонтом ~$12,8 за м² (для порівняння: середня по всіх – $9,2). Тобто різниця значна. - Після будівельників (новобудова без чистового ремонту) – цікавий випадок: на продаж такі квартири дешевші, але в оренду їх майже не здають без ремонту. Якщо ж і здають, то це радше схоже на склад або тимчасове житло, і ставка невисока. Як правило, власники спочатку роблять хоча б мінімальний ремонт перед здачею. Тож цей сегмент в оренді майже відсутній. - Косметичний ремонт (оновлене фарбування, заміна сантехніки, мінімальне покращення) – такі квартири займають середній ціновий діапазон. Якщо квартира чиста, свіжопофарбована, з робочою технікою 5–10-річної давності, її можна здати за типовою ринковою ціною. Косметичний ремонт не підвищує драматично вартість, але й не знижує її, як це робить повна відсутність ремонту. - «Житловий стан» – тобто квартира без сучасного ремонту, але в якій можна жити (часто це радянський інтер’єр, старі меблі, все функціонує, хоча і не нове). Такі квартири зараз становлять суттєву частку пропозиції, особливо в старих будинках. Оренда квартир в житловому стані значно дешевша: у середньому ~$8/м² або й нижче. Саме вони були найбільш доступним варіантом у 2022 році, і попит на них зростав, тож за останній рік навіть цей сегмент додав в ціні (~+20%). Але все одно різниця між “євроремонтом” і “житловим станом” відчутна. - Аварійний/поганий стан – квартири, що потребують капітального ремонту, з старими комунікаціями або взагалі без меблів. Виставляються на оренду рідко; зазвичай, якщо й здаються, то за символічну ціну або з умовою, що орендар зробить ремонт за свій кошт. Цей сегмент не впливає істотно на середньоринкові показники, але в окремих випадках можна знайти варіанти по $3–5 за м² навіть у великому місті, якщо стан дуже поганий. Однак жити в таких умовах погодиться далеко не кожен, навіть заради економії.
Отже, стан житла – вирішальний фактор ціноутворення на оренду. Війна і масова міграція населення не знизили планку вимог: навпаки, орендарі, котрі можуть платити, намагаються обрати максимально комфортне житло, адже дім зараз слугує і офісом, і школою для дітей, і зоною безпеки. Тому відремонтовані квартири розмітають у першу чергу, і власники легко піднімають на них орендну плату. Якщо ж квартира стара і без ремонту – є сенс хоча б частково її оновити, інакше вона довго простоюватиме або доведеться сильно знижувати ціну. З погляду SEO для нерухомості, оголошення з фразами «з новим ремонтом», «євроремонт», «нові меблі» притягують удвічі більше відгуків, ніж без цих ключових слів. Це потрібно брати до уваги орендодавцям при подачі інформації.
Окрім класичного ремонту, у 2023–2025 роках на вартість оренди стали впливати і додаткові оснащення та переваги квартири: - Незалежне опалення, генератор, акумулятори – квартири, оснащені автономними джерелами тепла і електрики, дуже цінуються. Під час блекаутів такі об’єкти були в дефіциті, і орендна плата за них могла бути на 20–30% вищою. Наприклад, будинок з генератором чи квартира з запасом батарей та «Starlink» інтернетом мала величезний попит взимку 2022/23. - Надійне укриття чи підвал в будинку – новий фактор воєнного часу. Орендарі питають, чи є облаштоване бомбосховище. У новобудовах воно зазвичай є, тому ціна таких квартир вища не лише через новизну, а й через відчуття захищеності. - Паркування, безпека, інфраструктура – ці класичні фактори нікуди не зникли. Підземний паркінг, охорона, відеонагляд додають вартості оренді, особливо для бізнес-аудиторії. Розвинена інфраструктура (близькість до метро, школи, ТРЦ) як завжди дозволяє просити вищу ціну.
Звісно, всі ці нюанси варто враховувати при порівнянні орендних ставок. Комплексний аналіз ринку нерухомості показує, що кожна дрібниця може стати конкурентною перевагою. В Україні зараз формується культура якісної оренди: люди готові платити більше за комфорт та безпеку. Це стимулює власників інвестувати в ремонт і обладнання, адже такі вкладення окупаються швидшим і дорожчим здаванням в найм.
Для тих, хто планує орендувати квартиру в Україні в теперішніх умовах, можна дати кілька рекомендацій, враховуючи аналізовані тенденції ринку:
Якщо ви – власник квартири, що здається в оренду, або плануєте здати житло, варто орієнтуватися в сучасних трендах, щоб успішно і вигідно знайти орендаря. Ось кілька порад, актуальних станом на 2025 рік:
Ринок оренди житла в Україні у 2024–2025 роках проходить через фазу активного відновлення і трансформації. Ціни на оренду квартир зросли практично повсюдно, хоча й дуже нерівномірно: від стрімкого подорожчання на Заході та в деяких центральних містах – до стагнації чи мінімального зростання на прифронтовому Сході. Середня орендна плата по країні наближається до $10 за квадратний метр, причому в доларовому еквіваленті це вже майже наздогнало довоєнний рівень, а в окремих регіонах (Закарпаття, Волинь, передмістя Києва) навіть перевищило його. Ключовими драйверами ринку стали внутрішня міграція населення (переселенці формують підвищений попит у безпечних областях), скорочення пропозиції доступного житла та інфляційний тиск.
У розрізі сегментів можна констатувати, що масовий бюджетний сегмент (старі радянські квартири, прості одно- і двокімнатні помешкання) наразі “на коні”: його винаймають найчастіше, і він подорожчав найбільше. Натомість елітний сегмент переживає період відносного затишшя – ціни там стабільніші, а час пошуку клієнта довший. Попит змістився в бік комфортного й безпечного житла середнього рівня: люди хочуть мати якщо не розкіш, то принаймні свіжий ремонт, стабільні комунікації і спокійний район. Також вплинули воєнні чинники, унаслідок чого зріс інтерес до передмість, перших поверхів, автономності будинку тощо – речей, на які раніше мало зважали при виборі квартири.
Для фахівців галузі, девелоперів і інвесторів така ситуація відкриває нові виклики й можливості. Аналіз ринку оренди квартир показує точки потенційного зростання: регіони, де оренда все ще дешева, ймовірно, матимуть ривок при покращенні безпекової ситуації. Водночас у регіонах, де ціни вже високі, варто очікувати уповільнення їхнього зростання або навіть корекції, якщо пропозиція наздожене попит. Важливо й надалі стежити за трендами: ринок дуже чутливо реагує на хід війни, економічні новини, державні рішення щодо внутрішніх переселенців (програми забезпечення житлом тощо), а також на сезонні фактори.
Наостанок, орендодавцям і орендарям слід пам’ятати, що успішні відносини на ринку оренди – це завжди про баланс інтересів. Добросовісність, гнучкість і поінформованість обох сторін допоможуть пережити непростий час та забезпечити себе комфортним житлом або стабільним доходом. Український ринок оренди житла стає більш цивілізованим і прозорим, а значить виграють усі: і власники нерухомості, і наймачі.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – серпень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про оренду квартир на вторинному ринку житла.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело