Опубліковано: 16-10-2025 09:15

Доповідь-презентація директора СП "Увекон" Коробка Олександра на ЛУНCONFERENCE2025 7 жовтня 2025 року, м.Київ.

Переглянути презентацію за цим посиланням

У сучасному світі рішення на ринку нерухомості все рідше приймаються на інтуїції.

За даними Deloitte, 62% провідних світових компаній вже використовують Big Data для прогнозування трендів та оцінки інвестицій.

СЛАЙД 2

У девелопменті геоінформаційні системи допомагають обирати локації на основі десятків шарів даних — від демографії до ризиків. Компанія Colliers завдяки ГІС скоротила час аналізу ділянок на 75%.

Для агентств нерухомості Big Data означають зміну парадигми — замість реакції на ринок, вони бачать зародження трендів і встигають змінити стратегії раніше за конкурентів.

СЛАЙД 3

ГІС «Увекон» — унікальна для України система геопросторового моделювання ринку.

Запущена у 2017 році, з 2018-го накопичує дані, і зараз містить понад 52 млн записів про продажі та оренду нерухомості. Щомісяця додається близько 500 тис. нових оголошень.

Алгоритми автоматично очищують базу, видаляють дублікати, виправляють адреси, класифікують об’єкти — на виході маємо структуровану базу для аналітики.

СЛАЙД 4

Сьогодні наші дані допомагають будувати бізнес понад одній тисячі користувачам.

На екрані ви бачите найбільші українські і міжнародні установи і компанії, які користуються даними ГІС УВЕКОН

Національний банк України офіційно використовує наші інструменти з 2018 року. Практично всі найбільші державні та комерційні банки інтегрували систему для переоцінки застав та аналізу ризиків. 

Серед користувачів – Міністерство юстиції, МВС, НАБУ, НАЗК, судові експерти, компанії "Великої четвірки", страхові та інвестиційні фонди, оцінювачі та ріелтори...

Світовий банк та європейська асоціація оцінювачів TEGoVA відзначили підхід "Увекон" як зразковий. 

Дані платформи також лягли в основу державної методики компенсації за зруйноване житло.

СЛАЙД 5 

А тепер - до аналітики від ГІС Увекон

Ринок нерухомості України, починаючи з 2022 року, функціонує в умовах безпрецедентної турбулентності, яка докорінно змінила його структуру, географію та ключові драйвери. Традиційні підходи, що базувалися на інтуїції та історичних даних довоєнного періоду, втратили свою актуальність.

Сьогодні пропоную разом провести комплексний експрес аналіз ринку в період 2022–2025 років

Ключовий висновок попереднього аналізу, який провела наша команда, полягає у фундаментальній біфуркації ринку. 

Сформувалися два практично не пов'язані між собою сегменти:

з одного боку, "регіони-гавані" на заході країни, що демонструють стрімке зростання цін та попиту, зумовлене масовою внутрішньою міграцією;

з іншого – депресивні ринки прифронтових та окупованих територій, де активність практично зупинилася, а ціни зазнали значного падіння.

Одночасно відбулася парадигмальна зміна у споживчих уподобаннях. Безпека та автономність стали домінуючими факторами при виборі житла, що спровокувало вибуховий попит на приватні будинки, таунхауси та котеджі з незалежними комунікаціями. Цей тренд сигналізує про потенційну хвилю субурбанізації, — зростання інтересу до приватних будинків і таунхаусів.

СЛАЙД 6

Початок повномасштабного вторгнення у лютому 2022 року спричинив майже повний параліч ринку нерухомості. Офіційна зупинка роботи державних реєстрів більш ніж на пів року фактично заморозила будь-які угоди з купівлі-продажу, а ринок оренди зазнав різкого падіння ставок. 

При цьому, національний ринок пропозицій продажу нерухомості за рахунок своєї великої інерційності та регіональної ротації навіть не встиг відреагувати на загальну кризу.  

Розглядаючи ситуацію на «вторинці» як на найбільш ємному та динамічному індикатору ринку, можемо відзначити, що довоєнний ринок характеризувався стабільним попитом, який в січні 2022 року демонстрував середню ціну пропозиції на квартири на рівні близько $1,070 за кв. м.

Як ми вже згадали, попри загальну економічну кризу протягом року, середня вартість квадратного метра по країні наприкінці 2022 року залишилася приблизно на рівні $1,070. Це явище пояснюється не стільки органічною стабільністю цін, а скільки високою інерційністю ринку та кардинальною зміною в структурі пропозиції: ринкова активність сконцентрувалася у західних та центральних регіонах, де ціни традиційно були вищими, тоді як дешевший ринок сходу та півдня практично зник з національної статистики.

СЛАЙД 7

При цьому, до березня 2022 року середня ємність ринку складала 220 – 250 тисяч пропозицій про продаж квартир на вторинному ринку а в березні – квітні цей показник впав до 46 тис. штук.

СЛАЙД 8

Але, вже наприкінці 2022 – на початку 2023 року ринок почав демонструвати ознаки пожвавлення. Цей процес був зумовлений ефектом "відкладеного попиту": громадяни, які планували купівлю житла до вторгнення, почали реалізовувати свої наміри, щойно ситуація на відносно безпечних територіях стабілізувалася. 

СЛАЙД 9

Протягом 2023 року тенденція до зростання середньої ціни продовжилася, досягнувши піку на рівні приблизно $1,140 за кв. м. 

У 2024 році спостерігалася певна корекція та стабілізація, а станом на серпень 2025 року середня ціна по Україні знову повернулася до позначки $1,140 за кв. м. 

Таким чином, номінально ціни зросли на ~10% порівняно з довоєнним рівнем. Однак цей номінальний ріст є оманливим. 

Якщо врахувати кумулятивну інфляцію за 2022–2024 роки, яка значно перевищила 30%, стає очевидним, що в реальному вираженні вартість нерухомості суттєво знизилася. Для девелоперів це створює складну дилему: собівартість будівництва різко зросла через інфляцію, здорожчання матеріалів та логістики, проте можливість перекласти ці витрати на кінцевого споживача обмежена падінням його реальної купівельної спроможності.

СЛАЙД 10

Аналіз динаміки кількості угод з відчуження нерухомості дає ще глибше розуміння стану ринку. 

Період з 2020 по 2021 показує стабільно високий обсяг транзакцій, що слугує довоєнним базовим рівнем. Особливо у 2021 році після скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі з 1 липня 2021 року. 

У 1 кварталі 2022 відбулося різке падіння, і 1 та 2-й квартали – демонструють майже повний колапс, що відображає закриття реєстрів. Починаючи з 3 кварталу 2022, почалося повільне відновлення, і протягом 2023 року обсяги угод досягли приблизно 40–50% від довоєнного рівня. Цей показник, попри певне зростання у 2024 році, так і не повернувся до пікових значень 2021 року.

Часткове відновлення обсягу угод лише до половини від довоєнного рівня, попри накопичений відкладений попит, свідчить про фундаментальне скорочення ринку. Головною причиною є перехід до переважно "касової" моделі. Через високу облікову ставку НБУ та консервативну політику банків іпотечне кредитування вже досить давно практично недоступне для широкого загалу. Це відсікло величезний сегмент покупців, які покладалися на фінансовий важіль. 

Отже, "нова нормальність" ринку характеризується значно нижчою швидкістю транзакцій та орієнтацією на вужчий сегмент покупців, що мають значні власні заощадження. Для ріелторів це означає посилення конкуренції за обмежену кількість клієнтів, а для девелоперів – необхідність перегляду темпів продажів та маркетингових стратегій з фокусом на аудиторію з готівкою.

СЛАЙД 11

Війна спричинила найбільше переміщення населення в Європі з часів Другої світової війни. 

Близько 5–6 мільйонів українців виїхали за кордон, а ще приблизно 3.7 мільйона стали внутрішньо переміщеними особами (ВПО).  Цей демографічний зсув став головним фактором, що переформатував географію ринку нерухомості. Центр економічної та демографічної ваги змістився зі сходу та центру на захід країни.

Теплова карта середніх цін по регіонах за 2022–2025 роки наочно ілюструє цей процес. "Теплі" кольори (високі ціни) щільно концентруються у Львівській, Закарпатській, Івано-Франківській та Чернівецькій областях. "Холодні" ж тони (низькі ціни) покривають східні та південні регіони, що перебувають під постійними обстрілами або частково окуповані.

Ця візуалізація – не просто статистика цін, а фактично карта безпекових ризиків та нових міграційних потоків.

СЛАЙД 12

Наслідком цього стало формування двох абсолютно різних ринків оренди. 

На заході країни виник класичний "ринок орендодавця". Приплив сотень тисяч ВПО, а також релокованого бізнесу, створив ажіотажний попит, що призвело до стрімкого злету орендних ставок та практично нульової вакантності.

На противагу цьому, у містах сходу та півдня (Харків, Одеса, Херсон) сформувався "ринок орендаря". Відтік населення створив надлишкову пропозицію житла, що призвело до падіння орендних ставок та високої вакантності.

Для інвесторів це означає різні стратегії: build-to-rent на заході, гнучке управління активами на сході.

СЛАЙД 13

Економічний шок 2022 року був безпрецедентним

СЛАЙД 14

ВВП України скоротився майже на 30%, а інфляція перевищила 25%. Вартість будівельних матеріалів різко зросла, логістичні ланцюги були порушені, а мобілізація призвела до дефіциту робочої сили. Все це суттєво збільшило собівартість будівництва нового житла.

СЛАЙД 15

Водночас для боротьби з інфляцією Національний банк України в 2022 був змушений підняти облікову ставку до 25% річних. Це зробило кредитування для девелоперів надзвичайно дорогим, а “комерційну” іпотеку для населення – практично недоступною.  

В умовах скорочення платоспроможного попиту, фактичної обмеженості іпотечного кредитування та зростання собівартості будівництва, ринок перейшов у "касову" модель, де успіх залежить від здатності залучити покупців із власними заощадженнями.

 СЛАЙД 16

Демографічні зрушення також вплинули як на попит, так і на стан пропозиції на ринку України. Надпопит спостерігався на Заході, надлишок - в східних регіонах.  

СЛАЙД 17

Комбінація зазначених вище факторів створила "тиск з боку пропозиції", що може мати довгострокові наслідки. Замороження нових черг, уповільнення темпів будівництва призведе до дефіциту житла через 3–5 років.

Але для капіталізованих компаній це унікальний шанс закріпитися на ринку: коли попит відновиться, вони матимуть готовий продукт при низькій конкуренції.

СЛАЙД 18

СЛАЙД 19

Мапа на екрані є інструментом для стратегічного розподілу капіталу. Вона не просто показує зміну цін, а й ілюструє зміну ієрархії інвестиційної привабливості. 

Західні області стали головними бенефіціарами міграційних процесів. 

Львівська область піднялась у рейтингу цін майже на 50%, Закарпаття — на 60%,

Схожі процеси спостерігалися і в Рівненській, Івано-Франківській та Чернівецькій областях. Ці регіони стали новими "гарячими точками" на інвестиційній карті України.

СЛАЙД 20

Київ, попри відтік частини населення на початку вторгнення, зберіг статус найдорожчого ринку країни. Середня ціна у столиці станом на серпень 2025 року становить близько $2,060 за кв. м. 

Однак ринок пережив певне просідання у 2022 році і досі не повністю відновився до довоєнного рівня у $2,100/кв. м. 

При цьому, якщо до війни Київ перевищував середню ціну по країні вдвічі, то зараз – приблизно на 80%. Це свідчить про перерозподіл попиту та інвестицій на користь регіонів, що раніше вважалися другорядними.

СЛАЙД 21

Термін експозиції – час, протягом якого об'єкт нерухомості перебуває на ринку від моменту публікації оголошення до продажу – є ключовим індикатором ринкової ліквідності та балансу попиту і пропозиції. Аналіз цього показника в динаміці розкриває глибинні процеси на ринку.

Національна динаміка показує середній термін експозиції до війни на рівні близько 90 днів. 

У середині 2022 року цей показник злетів до понад 120-150 днів, що свідчить про повну зупинку ринку. 

СЛАЙД 22

Поступово, з відновленням активності, термін почав скорочуватися, стабілізувавшись до 2024 року на рівні "нової нормальності" – близько 120 днів. Це означає, що ринок став повільнішим і менш ліквідним у цілому.

СЛАЙД 23

Однак регіональний розріз є набагато більш показовим.

У Києві, Львові, Луцьку — коротка експозиція (90 днів), тобто маємо ринок продавця.

У центральній Україні та на Закарпатті цей показник знаходиться у діапазоні 90–120 днів – збалансований, але повільний ринок. 

У Херсоні, Запоріжжі, Хмельницькому, Харкові — понад 150 днів, тобто ринок покупця.

Для рієлторів і девелоперів цей показник — ключ до розуміння ліквідності та стратегії продажів.

Наприклад, для рієлторів термін експозиції — прямий індикатор тактики продажу та ціноутворення. 

Коротка експозиція сигналізує дефіцит: стартуйте з верхнього коридору ціни, запускайте інтенсивний маркетинг і мінімізуйте поступки. 

Середня вимагає збалансованої ціни, довшої воронки та гнучких нецінових умов. 

Довга експозиція означає надлишок пропозиції й ризик “зависання” об’єкта — закладайте коридор знижок і стимули, регулярно робіть price review та репозиціонування, розглядайте попередні продажі або оренду з викупом.

СЛАЙД 24

Одним із найпомітніших наслідків війни стала кардинальна зміна пріоритетів покупців. 

Після 2022 року 8 із 10 українців віддають перевагу приватним будинкам.

Попит на автономне житло стимулював ріст цін і нову хвилю субурбанізації.

Для девелоперів це сигнал: збільшити частку малоповерхових проєктів, пропонувати “пакети автономності” (генератор, свердловина, альтернативне опалення).

Для рієлторів хвиля субурбанізації й випереджальне зростання цін на індивідуальні будинки означають зміщення фокусу на передмістя та малоповерхові формати: 

активніше збирайте ексклюзиви на таунхауси/котеджі з готовою чи проєктованою інфраструктурою, у маркетингу робіть акцент на безпеці, автономності (укриття, генератор, вода, інтернет), приватному просторі та контрольованому середовищі; 

формуйте “пакети рішень” (іпотека/розтермінування), додавайте аналітику по школах/медицини/дорогах і часу доїзду — це підвищує конверсію; 

будьте готові до преміальної ціни в ліквідних передмістях і до швидших угод у нових котеджних містечках; 

розширюйте пропозицію за рахунок ділянок під забудову й реконструкції 

коротко — більше передмістя, більше сервісу “під ключ”, більше доказів якості життя й інфраструктури у кожному лістингу.

СЛАЙД 25

Big Data дозволяють бачити не лише середні ціни, а й поведінкові індикатори.

Одним з яскравих прикладів інноваційної аналітики, що стала можливою завдяки великим даним, є "Індекс торгу". Цей показник, розрахований за допомогою алгоритмів машинного навчання, кількісно визначає середній дисконт, який покупець отримує від початкової ціни пропозиції до очікуваної ціни угоди. Іншими словами, він показує, наскільки ціни в оголошеннях відрізняються від реальних цін продажу після торгу.

Для рієлтора, девелопера, інвестора чи банку цей індикатор є надзвичайно цінним. Він дозволяє перейти від суб'єктивних припущень ("на ринку зараз торгуються на 5%, а може на 15%") до об'єктивного орієнтиру. Знаючи, що у вашому сегменті та регіоні типовий торг становить, наприклад, 8%, ви можете закласти цю цифру у фінансову модель проєкту чи роботи агенції нерухомості, що робить прогнози доходів значно реалістичнішими.

СЛАЙД 26

На цьому і наступних СЛАЙДАХ ви бачите індекс торгу за кімнатністю,

СЛАЙД 27

за класом забудови,

СЛАЙД 28

за типом ремонту.

СЛАЙД 29

А також - за типом операції, продаж чи оренда.

Таким чином, "Індекс торгу" перетворює переговори з мистецтва на науку. Він усуває інформаційну асиметрію між покупцем та продавцем, роблячи ринок більш прозорим та ефективним.

СЛАЙД 30

І на кінець мого виступу - ВИСНОВКИ

В умовах безпрецедентних потрясінь ключовим питанням для всіх гравців ринку є: "Що буде далі?". Команда ГІС "Увекон" наразі розробляє модуль прогнозування, який має на меті надати відповіді на ці питання.

Прогнозна модель базується на масиві історичних даних з 2018 року, доповненому десятками макроекономічних та демографічних показників: динаміка ВВП, інфляція, облікова ставка НБУ, курс гривні, чисельність населення регіонів, обсяги будівництва тощо. 

Користувачі зможуть отримувати прогнозні сценарії розвитку ринку: базовий (збереження поточної ситуації), оптимістичний (швидке завершення війни та відбудова) та песимістичний (затяжна криза). Ці сценарії будуть візуалізовані на карті. 

АЛЕ ВЖЕ на основі проведеного аналізу можна сформулювати низку конкретних, практичних рекомендацій для ключових учасників ринку.

Для девелоперів

Стратегія вибору локації: Використовуйте дані про регіональну динаміку цін, обсяги угод та терміни експозиції для переорієнтації інвестицій. Пріоритетом мають стати проєкти у високозростаючих західних та стійких центральних регіонах. Уникайте вкладення значного капіталу в проєкти у зонах з високими безпековими ризиками та низькою ліквідністю ринку. Картографічний аналіз ГІС допоможе виявити "білі плями" – локації з недостатньою пропозицією, але зростаючим населенням чи бізнес-активністю.

Концепція проєкту та ціноутворення: Адаптуйте продуктову лінійку до нових реалій. Збільште частку малоповерхових форматів (таунхауси, котеджі) та інтегруйте "пакети автономності" (генератори, свердловини, альтернативне опалення) як стандартну опцію, а не дорогий додаток. У багатоповерхових комплексах зосередьтеся на менших, більш доступних за абсолютною ціною квартирах, щоб відповідати можливостям "касового" ринку.

Ціноутворення та фінансове моделювання: Використовуйте "Індекс торгу" для встановлення реалістичних стартових цін та моделювання очікуваного доходу. Закладайте у фінансові моделі довший термін реалізації проєктів (виходячи з даних про терміни експозиції) та підвищену собівартість будівництва. Це дозволить уникнути касових розривів та забезпечити фінансову стійкість проєкту.

Управління ризиками: Об'єктивні дані є найкращим інструментом для зниження ризиків. Замість того, щоб планувати продажі на основі оптимістичних припущень, використовуйте фактичні дані про швидкість продажів аналогічних об'єктів у вашій локації. Це дозволить правильно розбити проєкт на черги та уникнути надлишкової пропозиції, яку ринок не зможе поглинути.

Для ріелторів

Консультування клієнтів: Використовуйте об'єктивні дані про ціни, терміни експозиції та "Індекс торгу" для ефективного управління очікуваннями клієнтів. Це допоможе уникнути завищених цін на об'єкти, які місяцями не продаються, та прискорити укладання угод. 

Ринкова спеціалізація: Розвивайте експертизу в сегментах, що демонструють зростання, – насамперед на ринку заміської нерухомості. Станьте провідним фахівцем-консультантом з питань автономного житла.

Ведення переговорів: Застосовуйте "Індекс торгу" як потужний, об'єктивний інструмент у переговорах. Замість емоційних аргументів ("зараз криза, давайте знижку 20%"), ви зможете оперувати фактами ("середній торг у цьому сегменті становить 5%"). Це дозволяє відстоювати справедливу ціну та вести переговори на більш професійному рівні.

Дякую за увагу, залишаю контакти і QR код - ласкаво просимо у світ великих даних!