Опубліковано: 03-08-2026 11:23
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", український ринок земельних ділянок під індивідуальну забудову протягом грудня 2025 — червня 2026 року розвивався за сценарієм одночасного розширення пропозиції та помірного зниження середньозваженої ціни.
Кількість оголошень збільшилася більш ніж на п’яту частину, однак середня ціна одного ара землі по Україні стала нижчою. Це важливе поєднання показників: на ринок вийшло значно більше об’єктів, але збільшення вибору не супроводжувалося загальним ціновим зростанням.
Водночас національний показник не відображає всієї складності ринку. Регіональна різниця між столицею, приміськими територіями великих міст, західними областями та менш активними локальними ринками залишається надзвичайно значною. Окремі області й громади продемонстрували двозначне зростання середньозважених цін, тоді як в інших зафіксовано помітне зниження.
Важливим чинником залишається і площа ділянки. Невеликі земельні наділи до 15 соток продаються за значно вищою ціною в перерахунку на один ар, ніж більші ділянки. Проте саме в цій наймасовішій категорії протягом аналізованого періоду відбулося зниження ціни, яке істотно вплинуло на загальну динаміку ринку.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у грудні 2025 року середньозважена ціна пропозицій продажу землі під індивідуальну забудову в Україні становила $2 507/ар. У червні 2026 року показник знизився до $2 434/ар.
Таким чином, за шість місяців середня ціна пропозиції скоротилася на $73/ар, або на 2,92%.
Одночасно кількість релевантних пропозицій збільшилася з 32 213 у грудні 2025 року до 38 777 у червні 2026 року. Абсолютний приріст становив 6 564 оголошення, а відносний — 20,38%.
Це означає, що ринок став помітно ширшим за обсягом представленої пропозиції. Покупці отримали більший вибір ділянок, тоді як продавці зіткнулися з більшою конкуренцією між об’єктами. За таких умов ціна дедалі сильніше залежить не просто від області або загальної площі, а від конкретної громади, транспортної доступності, оточення та характеристик самої ділянки.
Зниження середнього показника на 2,92% не можна трактувати як рівномірне здешевлення землі в усіх регіонах. Частина ринків зросла, частина залишилася близькою до грудневого рівня, а найбільше зниження концентрувалося в окремих областях, громадах і населених пунктах.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", найвищий середньозважений рівень цін у червні 2026 року зберігав Київ — $14 019/ар. Порівняно з груднем 2025 року, коли середня ціна становила $13 408/ар, столичний показник зріс на $611/ар, або на 4,56%.
Київ перевищував середній рівень по Україні на $11 586/ар, або на 476,03%. Такий розрив підтверджує, що столична земля під індивідуальну забудову формує окремий преміальний сегмент і не може безпосередньо порівнюватися з більшістю обласних ринків.
Друге місце за середньозваженою ціною посіла Одеська область — $4 688/ар. Попри високий абсолютний рівень, саме тут відбулося одне з найбільших знижень серед великих регіональних ринків. У грудні 2025 року показник становив $5 853/ар, а до червня 2026 року скоротився на $1 165/ар, або на 19,91%. При цьому кількість пропозицій в області збільшилася на 21,29% — з 2 259 до 2 740.
У Вінницькій області середньозважена ціна в червні становила $3 027/ар. Вона майже не змінилася порівняно з грудневим рівнем $3 042/ар: зниження дорівнювало лише 0,52%. Натомість кількість пропозицій зросла одразу на 62,31% — з 2 786 до 4 522. Це один із найвиразніших прикладів розширення ринку без суттєвого зниження середньої ціни.
Київська область у червні 2026 року мала середньозважений показник $2 487/ар проти $2 550/ар у грудні 2025 року. Зниження становило 2,48%, а кількість оголошень збільшилася на 14,09% — до 10 772. Саме Київська область сформувала найбільший абсолютний обсяг пропозиції серед усіх областей.
У Закарпатській області середня ціна підвищилася з $2 310 до $2 332/ар, або на 0,96%. Кількість пропозицій зросла на 15,87%. Львівська область, навпаки, продемонструвала невелике зниження: з $2 217 до $2 174/ар, або на 1,92%, за одночасного збільшення кількості оголошень на 18,42%.
Серед областей із найбільш помітним зростанням виділялася Рівненська область. Середньозважена ціна тут збільшилася з $1 378 до $1 567/ар, або на 13,66%. Кількість пропозицій одночасно зросла на 25,89%.
У Хмельницькій області ціна підвищилася з $1 353 до $1 437/ар, або на 6,20%, а пропозиція розширилася на 39,73%. Харківська область показала зростання ціни на 1,16% — до $1 714/ар, Закарпатська — на 0,96%, Полтавська — на 0,35%.
У Донецькій області середньозважений показник збільшився на 31,01% — з $805 до $1 055/ар. Проте абсолютна кількість пропозицій залишалася значно меншою, ніж у провідних регіонах: 15 у грудні та 25 у червні. Тому таку динаміку варто оцінювати з урахуванням обмеженого обсягу локальної пропозиції.
Найпомітніше зниження, крім Одеської області, зафіксовано у Кіровоградській області — на 13,17%, до $922/ар. У Волинській області ціна зменшилася на 10,16%, до $1 148/ар, у Запорізькій — на 9,35%, до $1 009/ар, у Сумській — на 8,35%, до $852/ар.
У Чернівецькій області середньозважена ціна знизилася на 8,19%, у Житомирській — на 7,13%, у Тернопільській — на 5,23%, у Черкаській — на 4,43%, у Дніпропетровській — на 4,03%.
Найнижчі середньозважені ціни серед ринків із достатньою кількістю пропозицій у червні 2026 року були зафіксовані у Чернігівській області — $838/ар, Сумській — $852/ар, Полтавській — $858/ар, Житомирській — $917/ар та Кіровоградській — $922/ар.
Для Луганської області розрахунок базується лише на одній пропозиції у кожному з двох періодів: обережно: мала вибірка. Такий показник не можна використовувати як репрезентативну характеристику всього регіонального ринку.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", відмінності між районами часто були не менш суттєвими, ніж між областями. Це свідчить про локальний характер ринку землі під індивідуальну забудову: обласний середній показник може поєднувати дорогі приміські території та значно доступніші віддалені локації.
Серед районів із достатньо великою вибіркою найвищу середньозважену ціну в червні 2026 року мав Дарницький район Києва — $7 969/ар. Порівняно з груднем 2025 року показник зріс на 23,46%, а кількість пропозицій — на 26,85%.
В Одеському районі Одеської області середня ціна становила $5 094/ар. Водночас вона зменшилася на 20,62% порівняно з грудневими $6 417/ар. Кількість пропозицій у районі зросла на 23,33%, до 2 395.
У Бучанському районі Київської області середньозважена ціна досягла $3 456/ар, що на 3,05% більше, ніж у грудні. У Вінницькому районі показник становив $3 187/ар і знизився на 1,47%, хоча кількість пропозицій зросла на 63,61%.
В Обухівському районі Київської області ціна зменшилася з $3 727 до $3 128/ар, або на 16,07%. Ужгородський район залишився відносно стабільним: $2 971/ар у червні та зростання на 0,62%. У Львівському районі ціна становила $2 758/ар, що на 4,21% нижче за грудневий рівень.
Серед районів із найбільшим зростанням середньозваженої ціни виділявся Стрийський район Львівської області — плюс 24,62%, до $1 516/ар. У Коломийському районі Івано-Франківської області ціна підвищилася на 21,64%, у Рівненському районі — на 16,74%, у Коростенському районі Житомирської області — на 13,91%.
Найпомітніше зниження серед районів із вагомою кількістю пропозицій відбулося у Білгород-Дністровському районі Одеської області — на 29,79%, Одеському — на 20,62%, Мукачівському районі Закарпатської області — на 18,69%, Обухівському районі Київської області — на 16,07%.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", на рівні громад різниця між цінами стає ще виразнішою.
У червні 2026 року в Одеській громаді середньозважена ціна становила $11 974/ар, хоча порівняно з груднем вона знизилася на 13,60%.
Борщагівська громада Київської області досягла рівня $10 394/ар. За шість місяців середня ціна тут зросла на 25,84%, а кількість пропозицій — на 64,56%.
У Гатненській громаді середньозважена ціна становила $6 322/ар, що на 8,29% більше, ніж у грудні. У Козинській громаді показник дорівнював $5 896/ар і знизився на 3,97%.
Таїровська громада мала середню ціну $5 480/ар, Фонтанська — $4 663/ар. В обох громадах зафіксовано зниження: на 7,20% і 14,56% відповідно.
У Вінницькій громаді середня ціна становила $4 649/ар, в Ужгородській — $4 474/ар, Рівненській — $4 385/ар, Львівській — $4 269/ар. Рівненська громада при цьому продемонструвала зростання на 16,11%, а Львівська — зниження на 14,80%.
Серед громад із помітним збільшенням середньозваженої ціни також виділялися Славська громада Львівської області — плюс 38,90%, Баришівська громада Київської області — плюс 30,47%, Якушинецька громада Вінницької області — плюс 26,15%, Стрижавська — плюс 25,45%, Агрономічна — плюс 23,82%.
На рівні окремих населених пунктів серед ринків зі значною кількістю пропозицій найвищі ціни у червні були зафіксовані в Києві — $14 019/ар, Одесі — $11 974/ар, Козині — $10 919/ар, Бучі — $6 572/ар, Львові — $6 473/ар, Ірпені — $6 362/ар, Вінниці — $6 065/ар та Ужгороді — $4 474/ар.
У низці населених пунктів навколо Вінниці спостерігалося помітне зростання. У Зарванцях середньозважена ціна підвищилася на 32,12%, у Бохониках — на 28,56%, у Вінницьких Хуторах — на 22,94%, у Стрижавці — на 20,93%, у Якушинцях — на 17,87%.
Водночас окремі дорогі локальні ринки продемонстрували корекцію. У Лісниках Київської області середня ціна знизилася на 43,31%, в Обухові — на 27,66%, у Житомирі — на 18,61%, у Вишгороді — на 14,63%, в Одесі — на 13,60%, у Львові — на 13,58%, у Дніпрі — на 10,68%.
Така різноспрямована динаміка показує, що навіть географічно близькі території можуть перебувати на різних етапах ринкового циклу. Результат значною мірою залежить від структури актуальної пропозиції, кількості виставлених ділянок і цінового позиціонування конкретних об’єктів.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", невеликі ділянки до 15 соток залишаються найдорожчою та наймасовішою категорією ринку в перерахунку на один ар.
У грудні 2025 року їхня середньозважена ціна становила $2 928/ар, а в червні 2026 року — $2 810/ар. Зниження дорівнювало $118/ар, або 4,02%.
Кількість пропозицій у цій категорії збільшилася з 21 726 до 26 135, або на 20,29%. На ділянки до 15 соток припадало 67,40% усієї вибірки червня. Саме тому зміна ціни в цій групі мала найбільший вплив на загальний показник по Україні.
У категорії від 15 до 30 соток середня ціна практично не змінилася. Вона становила $1 630/ар у грудні та $1 629/ар у червні. Скорочення на $1/ар відповідало лише 0,08%. Кількість пропозицій збільшилася на 20,72% — до 8 979.
Ділянки площею понад 30 соток стали єдиною розмірною категорією, де зафіксовано помітне зростання середньої ціни. Показник підвищився з $1 647 до $1 722/ар, або на $75/ар та 4,53%. Кількість пропозицій зросла на 20,14% — до 3 663.
У червні 2026 року ділянки до 15 соток коштували в середньому на $1 181/ар, або на 72,54%, дорожче за ділянки площею від 15 до 30 соток. Порівняно з ділянками понад 30 соток премія становила $1 088/ар, або 63,19%.
Великі ділянки понад 30 соток, своєю чергою, були на $93/ар, або на 5,73%, дорожчими за категорію від 15 до 30 соток.
Структура пропозиції за площею майже не змінилася. Частка ділянок до 15 соток становила 67,44% у грудні та 67,40% у червні. Частка категорії від 15 до 30 соток змінилася з 23,09% до 23,16%, а ділянок понад 30 соток — з 9,47% до 9,45%.
Отже, загальне зниження середньозваженої ціни не було наслідком різкої зміни співвідношення малих і великих ділянок. Основною причиною стало безпосереднє зниження ціни в домінуючій категорії до 15 соток, а також зміни географічної та територіальної структури пропозиції.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у міських територіальних громадах середньозважена ціна знизилася з $2 746/ар у грудні 2025 року до $2 493/ар у червні 2026 року. Скорочення становило $254/ар, або 9,23%.
При цьому кількість пропозицій у міських громадах збільшилася на 13,15% — з 14 602 до 16 522. Отже, розширення міської пропозиції супроводжувалося досить помітним зниженням середньої ціни.
У сільських територіальних громадах спостерігалася протилежна динаміка. Середня ціна підвищилася з $2 205 до $2 295/ар, або на 4,11%. Кількість пропозицій збільшилася на 28,64% — з 11 276 до 14 506.
У селищних територіальних громадах середньозважена ціна зросла з $1 604 до $1 636/ар, або на 1,99%. Кількість пропозицій підвищилася на 22,39% — до 7 165.
Попри зниження, міські громади залишалися найдорожчою категорією. У червні їхній середній показник перевищував рівень сільських громад на $197/ар, або на 8,60%, а рівень селищних громад — на $857/ар, або на 52,41%.
Сільські громади були в середньому на $660/ар, або на 40,34%, дорожчими за селищні.
Водночас частка міських громад у загальній кількості пропозицій скоротилася з 45,33% до 42,61%, а частка сільських збільшилася з 35,00% до 37,41%. Розширення пропозиції за межами міських громад стало одним із чинників зміни загального середньозваженого показника.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", одночасне зниження середньої ціни на 2,92% і збільшення кількості пропозицій на 20,38% свідчить насамперед про розширення ринку.
Більша кількість оголошень посилює конкуренцію між продавцями. Покупець отримує можливість порівнювати більше ділянок, відмовлятися від явно завищених варіантів і концентруватися на об’єктах із кращим співвідношенням ціни, місця розташування та характеристик.
Найвагоміший внесок у загальне зниження зробила категорія ділянок до 15 соток. Вона формує понад дві третини ринку, а її середня ціна знизилася на 4,02%. Натомість більші ділянки не продемонстрували аналогічної корекції: категорія від 15 до 30 соток залишилася майже стабільною, а ділянки понад 30 соток подорожчали.
Важливим трендом стало також різноспрямоване переміщення цін за типами громад. У міських громадах середній показник знизився на 9,23%, тоді як у сільських зріс на 4,11%, а в селищних — на 1,99%.
Це може свідчити про поступове розширення географії пропозиції та підвищення ролі територій за межами основних міських ринків. Водночас різниця між конкретними громадами залишається дуже великою, тому загальна категорія «сільська громада» або «міська громада» не повинна бути єдиним критерієм оцінки ділянки.
Регіональна картина також підтверджує відсутність єдиного для всієї країни тренду. Рівненська та Хмельницька області продемонстрували зростання, Вінницька область залишилася майже стабільною за ціною при різкому розширенні пропозиції, а Одеська область показала значну цінову корекцію.
Саме тому національний показник варто використовувати як загальний індикатор напряму ринку, але не як готовий орієнтир для оцінювання конкретної земельної ділянки.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", станом на червень 2026 року ринок землі під індивідуальну забудову став більш конкурентним і значно ширшим за обсягом пропозиції, ніж у грудні 2025 року.
Для покупців це означає більший вибір і більше можливостей для порівняння. Проте середня ціна по Україні не повинна автоматично переноситися на конкретний населений пункт. Земельна ділянка в Києві, Одесі, Козині, Бучі або Львові належить до зовсім іншого цінового середовища, ніж ділянка у громаді з невисокою активністю пропозиції.
Для продавців загальне зниження середньої ціни разом зі збільшенням кількості оголошень означає необхідність більш точного позиціонування. Завищена стартова ціна стає помітнішою на тлі ширшої пропозиції, особливо в категорії ділянок до 15 соток.
Для інвесторів ключовим є не лише поточний рівень ціни, а й характер динаміки. Зростання середньої ціни одночасно зі збільшенням кількості пропозицій може свідчити про розширення активного ринку. Натомість різке зростання на невеликій вибірці не завжди є достатньою підставою для інвестиційного рішення.
Для девелоперів малоповерхових проєктів важливо враховувати значну премію за невеликі ділянки. Висока ціна одного ара в категорії до 15 соток підкреслює цінність ефективного поділу території, але остаточне рішення має враховувати параметри конкретної локації та можливий формат забудови.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", покупцям доцільно починати вибір не із загального середнього показника по області, а з аналізу конкретного району, громади та населеного пункту. Внутрішньорегіональна різниця може бути дуже великою, тому об’єкти в межах однієї області не завжди є прямими ціновими аналогами.
Особливо уважно варто порівнювати ділянки до 15 соток. Це найдорожчий формат у перерахунку на один ар, але водночас саме тут сформувався найбільший обсяг пропозиції. Покупець має більше варіантів, а отже, може жорсткіше оцінювати відповідність ціни реальним перевагам ділянки.
Продавцям варто враховувати, що кількість пропозицій по Україні збільшилася більш ніж на 20%. За ширшого вибору покупці швидше відсіюють об’єкти з невиправдано високою ціною. Аргументація вартості повинна спиратися на конкретну локацію, площу, форму ділянки, доступність і конкурентні пропозиції в тій самій громаді.
Власникам невеликих ділянок до 15 соток важливо не сприймати високу середню ціну категорії як гарантію продажу за будь-якою заявленою вартістю. У цьому сегменті середня ціна знизилася на 4,02%, а кількість пропозицій зросла на 20,29%, що посилило конкуренцію.
Інвесторам доцільно звертати увагу на ринки, де одночасно зростають ціна та кількість пропозицій, але аналізувати їх на рівні громад і населених пунктів. Рівненська та Хмельницька області показали позитивну динаміку, однак усередині кожного регіону результати окремих територій суттєво відрізняються.
Девелоперам і покупцям великих ділянок варто враховувати, що категорія понад 30 соток подорожчала на 4,53%, хоча залишилася значно доступнішою за ціною одного ара, ніж ділянки до 15 соток. Це може створювати можливості для проєктів, де більша загальна площа компенсується нижчою питомою вартістю землі.
У всіх випадках рішення доцільно приймати після послідовного порівняння трьох рівнів: регіону, громади та конкретного населеного пункту. Для ринку землі середній показник є лише початковим орієнтиром, тоді як реальну ціну формує локальна сукупність характеристик.
Аналітичний модуль GISPro | інструмент "Інтерактивний звіт" — дані за грудень 2025 — червень 2026 року — та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних GISPro.
📝 Примітка:
Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право:
Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.