Опубліковано: 11-08-2026 09:43
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", ринок пропозицій оренди офісної нерухомості України у порівнянні грудня 2025 року з липнем 2026 року продемонстрував одночасне зростання середньозваженої орендної ставки та розширення обсягу представленої на ринку пропозиції.
Середньозважена ставка оренди офісних приміщень збільшилася з $12,8/м²/міс у грудні 2025 року до $13,9/м²/міс у липні 2026 року. Таким чином, приріст між крайніми точками аналізованого періоду становив $1,1/м²/міс, або +8,57 %.
Одночасно кількість релевантних оголошень у вибірці збільшилася з 16 473 до 18 848, тобто на +14,42 %. Це важливий сигнал: підвищення середньої ставки відбувалося не на тлі звуження пропозиції, а при одночасному збільшенні кількості представлених на ринку об’єктів.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", середньозважена ставка пропозиції оренди офісної нерухомості по Україні зросла з $12,8/м²/міс до $13,9/м²/міс, або на +8,57 %.
Водночас кількість пропозицій збільшилася на +14,42 %. Співвідношення цих двох показників має принципове значення для розуміння ринку. Зростання середньої ставки саме по собі могло б бути наслідком скорочення дешевшої частини пропозиції. Проте загальний обсяг вибірки, навпаки, зріс на 2 375 оголошень. Це означає, що між груднем та липнем ринок не лише став дорожчим у середньозваженому вимірі, але й став ширшим за кількістю активних пропозицій.
Разом із тим загальноукраїнський показник не можна трактувати як універсальний орієнтир для будь-якої локації. Ринок офісної нерухомості характеризується дуже значною географічною неоднорідністю, а основну вагу в національному результаті формує Київ.
Саме тому для практичного використання середньої ставки — під час оцінки, підбору приміщення, формування орендної політики або аналізу інвестиційного об’єкта — необхідно переходити від загального показника до регіону, міста, розміру офісу, класу об’єкта, поверху та стану ремонту.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у липні 2026 року Київ мав найвищу середньозважену орендну ставку серед представлених у вибірці регіонів — $17,5/м²/міс проти $16,4/м²/міс у грудні 2025 року.
За сім місяців між двома зрізами ставка у столиці зросла на +7,10 %.
Особливо важливою є вага Києва у структурі всієї вибірки. У грудні на столицю припадало 61,26 % усіх представлених оголошень, а в липні — вже 63,50 %. Таким чином, майже дві третини липневої вибірки офісної оренди формувалися саме столичним ринком.
Через це загальноукраїнська середньозважена ставка значною мірою відображає структуру київської пропозиції. У липні середня ставка Києва була на 26,02 % вищою за загальноукраїнський показник.
Для аналітиків та оцінювачів це означає, що показник по Україні варто використовувати передусім як макроорієнтир. Для оцінки конкретного офісного об’єкта регіональна та локальна деталізація має значно більшу практичну цінність.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", після Києва другим найдорожчим регіоном у липні 2026 року була Львівська область із середньозваженою ставкою $11,7/м²/міс. У грудні вона становила $10,1/м²/міс, отже приріст склав +16,31 %.
Наступну групу сформували Київська область — $8,7/м²/міс, Вінницька область — $8,7/м²/міс, Чернівецька область — $8,6/м²/міс та Закарпатська область — $8,4/м²/міс.
Одеська область у липні мала середньозважений показник $8,0/м²/міс, Івано-Франківська — $7,9/м²/міс, Дніпропетровська — $7,5/м²/міс, Рівненська — $7,4/м²/міс.
На іншому кінці цінового діапазону знаходилися Донецька область із $3,2/м²/міс, Харківська — $4,2/м²/міс, Сумська — $4,3/м²/міс, Чернігівська — $4,4/м²/міс та Запорізька — $4,9/м²/міс.
Не менш показовою є динаміка. Найпомітніше зростання між груднем та липнем серед представлених областей зафіксовано у Чернівецькій області: з $7,2 до $8,6/м²/міс, або +19,42 %. У Львівській області приріст становив +16,31 %, у Волинській — +14,85 %, у Рівненській — +14,45 %, у Вінницькій — +13,09 %.
Водночас регіональний рух був не односпрямованим. У Харківській області середньозважена ставка знизилася на –14,05 %, у Чернігівській — на –17,58 %, у Донецькій — на –29,00 %. Одеська область фактично залишалася біля попереднього рівня зі зміною –0,94 %, а Хмельницька — майже без зміни, –0,01 %.
Отже, загальне зростання по Україні не означає синхронного підвищення ставок у кожному регіоні. Національний ринок фактично складається з окремих локальних ринків, які можуть перебувати на різних етапах цінової динаміки.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", серед найбільших представлених міських ринків особливо помітною є динаміка Львова. Середньозважена ставка тут зросла з $10,4/м²/міс у грудні до $12,0/м²/міс у липні, або на +15,08 %. Одночасно кількість оголошень збільшилася з 675 до 827.
У Вінниці ставка піднялася з $7,7 до $8,7/м²/міс, що відповідає приросту +13,12 %. У Дніпрі — з $7,4 до $7,8/м²/міс, або +4,98 %. В Івано-Франківську показник зріс з $7,8 до $8,1/м²/міс, а в Ужгороді — з $9,3 до $9,5/м²/міс.
В Одесі середньозважена ставка залишилася практично стабільною: $8,1/м²/міс у грудні та $8,1/м²/міс у липні, зі зміною –0,81 % за неокругленими значеннями.
У Харкові, навпаки, ставка знизилася з $4,9 до $4,2/м²/міс, або на –13,59 %.
Такий розкид ще раз демонструє, чому для офісного сегмента недостатньо аналізувати лише середній показник по країні. Навіть серед великих міст напрямок і швидкість зміни ставок суттєво відрізняються.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у липні 2026 року середньозважена ставка в міських територіальних громадах, без урахування Києва, становила $7,6/м²/міс проти $7,2/м²/міс у грудні. Приріст — +5,88 %.
У сільських територіальних громадах показник зріс з $7,6 до $8,2/м²/міс, або на +8,14 %.
Селищні територіальні громади продемонстрували протилежний рух: середньозважена ставка знизилася з $7,2 до $6,7/м²/міс, або на –7,61 %.
При цьому масштаби вибірок суттєво відрізняються. У липні міські громади представляли 6 662 оголошення, сільські — 171, селищні — 46. Тому пряме порівняння цінових трендів різних типів громад варто проводити разом із врахуванням обсягу представленої пропозиції.
Показовим є й те, що навіть міські громади поза Києвом залишаються суттєво нижче столичного рівня. Це додатково підкреслює особливий статус Києва у структурі українського ринку офісної оренди.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у липні 2026 року найдорожчою за середньозваженою ставкою була група офісних об’єктів площею від 500 до 1000 м² — $16,7/м²/міс. У грудні її показник становив $15,7/м²/міс, отже зростання склало +6,40 %.
Об’єкти понад 1000 м² коштували в середньому $16,3/м²/міс проти $14,6/м²/міс у грудні. Саме ця категорія продемонструвала найшвидший приріст серед усіх розмірних груп — +12,23 %. Одночасно кількість пропозицій у ній збільшилася з 912 до 1 103, або на +20,94 %.
Офіси площею 100–300 м² подорожчали з $13,8 до $15,2/м²/міс — на +10,28 %. Кількість пропозицій у цій категорії збільшилася з 5 574 до 6 475.
У групі 300–500 м² середньозважена ставка зросла з $14,6 до $15,1/м²/міс, або на +3,18 %.
Найдоступнішою за ставкою залишилася категорія до 100 м². Її показник підвищився з $10,3 до $11,0/м²/міс, що відповідає приросту +7,26 %. При цьому саме невеликі приміщення залишаються однією з найбільших груп за кількістю: 6 883 оголошення у липні.
Отже, у наданій вибірці немає класичної залежності, за якої найменші площі автоматично мають найвищу ставку за квадратний метр. Навпаки, верхня частина цінового діапазону сформована великими офісами.
Це не обов’язково означає, що сама площа є причиною вищої ставки. Розмір може бути пов’язаний з іншими характеристиками — локацією, форматом будівлі чи класом офісного продукту. Тому чистий ефект площі варто відокремлювати від інших факторів при аналізі конкретного об’єкта.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у липні 2026 року найвищу середньозважену ставку серед представлених класів мали бізнес-центри — $17,4/м²/міс. У грудні вона становила $16,7/м²/міс, тобто приріст склав +3,89 %.
Категорія «Приміщення» зросла з $13,0 до $14,1/м²/міс, або на +8,85 %. Саме вона формує переважну частину класифікованої вибірки: кількість таких пропозицій збільшилася з 14 453 до 17 092, або на +18,26 %.
Окремі будівлі подорожчали з $11,3 до $12,0/м²/міс — на +6,06 %. Їх кількість збільшилася з 1 488 до 1 621.
У липні ставка бізнес-центрів була приблизно на 22,97 % вищою, ніж у категорії «Приміщення», та на 44,95 % вищою, ніж для окремих будівель.
Водночас у категорії «Бізнес-центр» кількість представлених оголошень скоротилася з 532 у грудні до 135 у липні, або на –74,62 %. Через таку різку зміну структури цього класу його цінову динаміку варто трактувати саме разом із обсягом вибірки, а не ізольовано.
Загальна картина показує, що клас і формат офісного об’єкта залишаються одним із ключових параметрів диференціації орендної ставки.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у липневому зрізі серед офісів із представленою характеристикою поверху найвищу середньозважену ставку мала категорія «Останній поверх» — $12,9/м²/міс. У грудні показник становив $12,4/м²/міс, тобто приріст склав +4,24 %.
Для першого поверху середня ставка зросла з $11,3 до $12,0/м²/міс, або на +6,06 %.
Категорія «Не перший / не останній» подорожчала з $10,9 до $11,8/м²/міс і показала найвищий темп приросту серед трьох груп — +8,62 %.
У липні останній поверх був дорожчим за категорію «не перший / не останній» приблизно на 9,03 %, а за перший поверх — на 7,34 %.
Це цікавий результат саме для офісного сегмента. На відміну від форматів нерухомості, де прямий доступ із вулиці може визначати значну частину цінності, для офісу поверх сам по собі не пояснює всю різницю в ставках. Результат може відображати поєднання поверху з класом будівлі, її розташуванням та іншими параметрами.
Водночас розріз за поверхом у липні охоплює 12 505 оголошень, тобто є окремою частиною загальної вибірки. Саме тому його коректно використовувати для порівняння категорій поверху між собою, а не для заміни загального ринкового показника.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у липні 2026 року середньозважена ставка офісів із ремонтом становила $12,9/м²/міс, тоді як для об’єктів без ремонту — $12,2/м²/міс.
Таким чином, різниця становила близько $0,7/м²/міс, або +5,80 % на користь приміщень із ремонтом.
Динаміка двох груп при цьому була близькою. Офіси з ремонтом подорожчали з $12,1 до $12,9/м²/міс, або на +6,66 %. Без ремонту — з $11,4 до $12,2/м²/міс, або на +6,34 %.
Отже, сама премія за готовність приміщення до використання зберігається, але обидві групи рухалися в одному напрямку.
Цей розріз також охоплює лише частину загальної вибірки: у липні в ньому представлено 11 030 оголошень. Тому висновок стосується насамперед порівняння офісів із зазначеним станом ремонту.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", головна особливість періоду полягає не лише у підвищенні загальної середньозваженої ставки на +8,57 %, а й у зміні структури пропозиції.
По-перше, збільшується вага Києва. Частка столиці в загальній вибірці зросла з 61,26 % до 63,50 %. Через поєднання найбільшої кількості оголошень і найвищої середньої ставки столичний ринок має дуже сильний вплив на загальноукраїнський індикатор.
По-друге, зростання відбувається майже в усіх розмірних групах, але з різною швидкістю. Особливо помітною є динаміка офісів понад 1000 м² та категорії 100–300 м². Це означає, що підвищення середньої ставки не можна пояснити зміною лише одного вузького формату площі.
По-третє, зберігається значна диференціація за класом. Бізнес-центри залишаються верхнім ціновим сегментом, тоді як окремі будівлі мають нижчу середньозважену ставку.
По-четверте, регіональна картина є неоднорідною. Поряд із областями з двозначними темпами зростання є регіони зі зниженням ставок. Отже, загальний український тренд не повинен механічно переноситися на конкретне місто чи область.
Нарешті, премія за ремонт та відмінності між поверхами підтверджують, що навіть усередині однієї географії ставка оренди залежить від характеристик конкретного об’єкта. Для професійної оцінки важливий не один «середній ринок», а сукупність порівнюваних параметрів.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", між груднем 2025 та липнем 2026 року український ринок пропозицій оренди офісної нерухомості став дорожчим і водночас ширшим за кількістю представлених оголошень.
Середньозважена ставка зросла на +8,57 %, а кількість пропозицій — на +14,42 %. Це створює картину ринку, на якому збільшення пропозиції поки що не супроводжується зниженням середнього цінового рівня.
Однак найважливіший висновок полягає у високій сегментації. Київ, де ставка у липні становила $17,5/м²/міс, суттєво відривається від більшості регіонів. Бізнес-центри дорожчі за інші класи. Великі офісні площі в наданій вибірці мають вищі ставки, ніж найменші приміщення. Наявність ремонту також формує цінову премію.
Тому поняття «середня орендна ставка офісу в Україні» має використовуватися лише як відправна точка. Реальна ринкова ставка конкретного приміщення формується на перетині географії, площі, класу, поверху, стану та інших характеристик.
Для інвесторів і власників це означає необхідність максимально точного позиціонування об’єкта. Для орендарів — потребу порівнювати альтернативи не тільки за абсолютною ставкою, але й за набором характеристик, які вони отримують за цю ставку.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", нинішня структура пропозиції дає різні орієнтири для основних учасників офісного ринку.
Орендарям варто починати пошук не із загальноукраїнської середньої ставки, а з локального ринку. Різниця між Києвом та регіонами настільки значна, що середній показник по країні може бути малокорисним для бюджету конкретної компанії. Не менш важливо порівнювати офіси однакової площі та класу: у липні ставки різних розмірних категорій знаходилися в досить широкому діапазоні — від $11,0 до $16,7/м²/міс.
Якщо компанія розглядає готовий офіс із ремонтом, необхідно враховувати, що у липневій вибірці такі об’єкти мали приблизно 5,80 % премії до середньої ставки порівняно з приміщеннями без ремонту. Орендарю доцільно оцінювати цю різницю разом із потенційними витратами та часом на облаштування альтернативного приміщення.
Орендодавцям варто особливо уважно працювати з позиціонуванням об’єкта. Підвищення середньої ставки по країні не означає, що будь-яке приміщення автоматично може бути переоцінене на аналогічний відсоток. Динаміка областей відрізняється, а в частині регіонів ставки знижувалися.
Для великих офісів позитивним сигналом є те, що категорія понад 1000 м² між двома зрізами показала приріст середньозваженої ставки на +12,23 %, а кількість пропозицій збільшилася на +20,94 %. Проте ці результати також потрібно співвідносити з конкретною локацією та класом будівлі.
Інвесторам доцільно звертати увагу не лише на поточний рівень орендної ставки, але й на структуру пропозиції. Київ залишається найбільшим і найдорожчим ринком, однак окремі регіони демонструють вищу відносну динаміку. Львівська область, Чернівецька область, Волинська, Рівненська та Вінницька області між груднем і липнем показали двозначне зростання середньозважених ставок.
Під час аналізу офісної інвестиції особливо важливо уникати механічного перенесення середнього показника на конкретний актив. Оптимально порівнювати об’єкт із максимально близькою групою аналогів за географією, розміром, класом, поверхом та станом.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", станом на липень 2026 року середньозважена ставка пропозиції оренди офісної нерухомості в Україні становила $13,9/м²/міс проти $12,8/м²/міс у грудні 2025 року. Зростання між крайніми точками періоду — +8,57 %.
Кількість релевантних пропозицій збільшилася з 16 473 до 18 848, або на +14,42 %.
Найвищий ціновий рівень зберіг Київ — $17,5/м²/міс. Серед розмірних категорій максимум зафіксовано для офісів 500–1000 м² — $16,7/м²/міс, а найбільший приріст — у приміщень понад 1000 м², +12,23 %. Бізнес-центри залишаються найдорожчим класом із показником $17,4/м²/міс. Офіси з ремонтом мають премію до ставки відносно об’єктів без ремонту.
Отже, ринок офісної оренди входить у другу половину 2026 року з вищим середнім рівнем заявлених ставок, більшою кількістю пропозицій та виразною диференціацією між локаціями й форматами. Саме ця сегментація є ключовою для правильної інтерпретації ринкової статистики.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", джерелом для цього огляду є аналітичний модуль GISPro | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2025 — липень 2026) та внутрішня база.
Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних GISPro.
📝 Примітка:
Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів.
Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право:
Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації.
Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.