Опубліковано: 20-10-2025 09:07
За останні дев’ять місяців ринок нерухомості Одеси демонструє помірковану динаміку: ціни на житло (квадратний метр вторинної нерухомості) загалом зросли (приблизно на 10–15%), тоді як на комерційну нерухомість і землю – переважно знизилися або практично не змінилися. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», середня ціна продажу квартир (вторинне житло) по Одесі піднялася з близько $1,048/м² у грудні 2024-го до $1,183/м² у вересні 2025-го (≈ +13%). У той же час ринок оренди квартир відзначився значним зростанням ставок: середня пропонована орендна плата за метр зросла майже на 28%. У сегменті приватних будинків (котеджів) продажі показали слабке зростання (~+4%), а пропозицій стало трохи менше. На ринку комерційної нерухомості Одеси спостерігаються різні тенденції: офіси і склади у продажу майже без змін у ціні, а оренда цих площ дорожчає. Приміщення під торгівлю трохи дешевшають у продажу, але орендні ставки на них помірно зросли. Земельні ділянки під індивідуальне житлове будівництво подешевшали приблизно на 6–7%. Загалом зростає пропозиція у комерційному сегменті (особливо в торгівлі та на ринку землі), тоді як житлові об’єкти пропонуються стабільно.
Продаж квартир. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», середня ціна продажу квартир в Одесі за вересень 2025 року склала близько $1 183/м² (USD), що на ≈13% вище, ніж у грудні 2024-го. Підвищення ціни помітне у всіх категоріях: найбільше подорожчали 1- і 3-кімнатні квартири (приблизно +16–17%), тоді як великі квартири (4+ кімнати) додали близько +4%. Тренд відповідає загальному попиту на компактне житло: 1-кімнатні квартири виявилися найдорожчими (середня ≈$1 224/м²), а їхня собівартість залишалася найпривабливішою для покупців. Квартири з двома кімнатами подорожчали ≈+11%, 3-кімнатні – ≈+10%, 4-кімнатні і більше – лише ≈+4%. Таким чином, різниця у ціні за метр помітно зменшилася між “малими” і “великими” квартирами.
Клас будівлі. Найдорожче продаються квартири в сучасних “елітних” будинках: їхня середня ціна зросла з ≈$1 339 до $1 496/м² (+11%), відчутно вищою за інші сегменти. Нова сучасна забудова (економ-клас) показала зростання ≈+7% (до ≈$1 118/м²). Масив радянської забудови (типові панельки) виріс у ціні на ≈+12% (до ≈$844/м²), тоді як старі дореволюційні будинки подорожчали майже на 14% (до ≈$954/м²). Найзначніше зростання в процентах виявилося у самих старих будинків (із найнижчої бази), але абсолютні ціни там все ще нижчі за середні. Загалом діапазон цін від “хрущовки” до елітки все ще відрізняється майже вдвічі.
Поверховість. Як і зазвичай, найдорожче коштують квартири на «середніх» поверхах (не перший/не останній) – їхня середня вартість ≈$1 250/м² у вересні (плюс ≈+13% від грудня). Перший поверх значно дешевший (був ≈$837, став $904/м², +8%). Останні поверхи подорожчали помірно (з ≈$976 до $1 026/м², +5%). Ці тренди збереглися з кінця 2024-го: «комфортні» середні поверхи традиційно вищі в ціні, перший і останній дещо дисконтовані.
Райони міста. Найвища середня ціна вторинного житла – у Приморському районі Одеси (≈$1 260/м² у вересні, +14% до грудня). Дещо нижчі ціни – у Київському і Хаджибеївському (~$1 122 і $977/м² відповідно, +11–18%), а найнижчі – у Пересипському (~$811/м², +7%). Усі райони показали зростання, найбільше – у Хаджибейському (+18%), найменше – у Пересипському (+7%).
Кількість пропозицій (продаж). У грудні 2024-го в базі було близько 32 968 квартир, у вересні 2025-го – 33 708 (≈+2%). Пропозиція практично стабільна, тобто попит під час зростання цін не призвів до дефіциту житла.
Оренда квартир. Середня орендна ставка за квадратний метр вторинних квартир зросла з ≈$5.75 до $7.37 (+28%). Найбільше подорожчали 1- і 3-кімнатні (приблизно +33%), 2-кімнатні – +20%, а 4+ кімнатні – лише +7%. Орендодавці підвищують ціни на невеликі й середні квартири завдяки високому попиту – ймовірно через перебої в імпорті будматеріалів та зростання попиту на готове житло в оренду (економія часу/ризиків).
По класах будівель ставки різко вирівнялися: у грудні економ-клас і елітне житло мали порівнянні орендні ставки (~$6.8 і $6.5/м²), у вересні вони зросли до ~$7.9 і $8.5 відповідно. Найбільший відсотковий ріст – у старих будинках (+69%, до ~$8.1) і масиві економ (+30%, до ~$8.5), тоді як в елітних квартирах – +17%. Мабуть, підвищений попит змусив власників навіть дешевших квартир підняти ціни.
За районами орендна плата також зросла скрізь: найбільше – у Київському (+40%, до $6.54/м²) і Хаджибеївському (+38%, $5.20), трохи менше – у Пересипському (+29%, $4.75) та Приморському (+25%, $7.53). У порівнянні з груднем пропозицій на ринку оренди квартир стало менше (~6 538 проти 6 278), тобто –4%, що підштовхнуло зростання цін.
Продаж будинків. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», середня ціна приватного будинку в Одесі підросла з ≈$1 180/м² до $1 232/м² (+4%). Зростання невелике, але стримане з огляду на війну та складність будівництва: попит на готові будинки підтримує ціни. Менші будинки (до 100 м²) залишаються найдорожчими по $938/м² (+6% від грудня), оскільки мають більший попит серед молодих сімей. Будинки середнього розміру (100–300 м²) подорожчали на +4,5% (до ~$1 283/м²). Великі будинки (300–600 м²) майже не змінилися (≈$1 504/м²), бо є менший попит через високу суму угоди. Дуже великі маєтки (>600 м²) продемонстрували +8% (до ≈$2 300/м²), але з меншого базису.
Різні типи (клас) будинків показують нерівномірні зміни: таунхауси (+18%) і недобуди (+11%) зросли, частини будинків і звичайні будинки – помірно (+5–7%), а дачі і котеджі знизилися на 3–4%. Це може бути зумовлено тим, що таунхауси (невеликі будинки в селищах біля Одеси) стали більш затребувані, тоді як старі дачі/котеджі – менш.
За районами будинки також дорожчали скрізь: від +2% до +5% (найбільше в Приморському районі). Кількість пропозицій приватного житла дещо зменшилася (≈–2%), що компенсує незначне зростання цін.
Продаж офісів. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», середня ціна продажу офісної нерухомості залишилася практично незмінною: ≈$1 165/м² у вересні vs $1 160/м² у грудні (+0.4%). У різних категоріях зміни різні. Бізнес-центри (офіси у спеціалізованих будівлях) підросли на ≈19% (до ≈$1 164), бо в ціновій базі стало більше пропозицій нових/якісних об’єктів. Однак офісні приміщення в звичайних будівлях/житлових будівлях лишилися майже на місці (–0.7%). Продаж окремих офісних будівель злегка виріс (+2%). За розмірами площею невеликі офіси (до 100 м²) знизилися на ~2%, середні (100–300 м²) виросли +5, зате великі площі (300–1000 м²) подешевшали на 7–8%, крім дуже великих (>1000 м²) — їхня середня ціна необ'єктивно зросла (з $933 до $1 326, але з малої вибірки).
За районами середня ціна продажу офісів впала у Київському районі (–6%) і зросла у Хаджибеївському (+26%) й Приморському (+2%), найістотніше – у Пересипському (+46%, ймовірно через поодинокі угоди).
Оренда офісів.
Орендодавці продовжують здавати офіси практично за тими ж ставками, що й раніше: середня ставка оренди офісного приміщення піднялася лише з $8.16 до $8.20 (+0.5%). Усі категорії поверховості і площі показали незначні відхилення (зміни в межах кількох відсотків). За класами оренда трохи впала у бізнес-центрах (–11%), тоді як звичайні офіси і окремі будівлі мають невеликий зріст або стабільність. Пропозиція офісів для оренди залишилася на рівні минулого року (–1%), продаж зріс (+19%), що свідчить про легке пожвавлення ринку купівлі.
Загалом ставки оренди виросли несуттєво (+0–3%). Оренда приватних приміщень в бізнес-центрах скоріше знизилася (~–11%), а в небізнес-класі (особливо в окремих будівлях і базових офісах) – стабільна або трохи вища.
За районами найбільше зросла орендна ставка в Хаджибеївському районі (+41%, але з низької бази), менше – в Київському (+14%) та Пересипському (+32% до $6.01), практично без змін – в Приморському.
Таким чином, ринок офісної нерухомості Одеси зараз демонструє баланс: інвестори майже не змінюють свої пропозиції, а в оренду користувачі готові платити трохи більше, особливо за зручні площі.
Продаж торгових площ. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», середня ціна продаваних торгових приміщень зменшилася з ≈$1 267/м² до $1 219/м² (≈–4%). Найбільше падіння у найменших магазинах (<100 м², –7%), причому торгівельні центри (галереї) показали дуже великий спад – але це пов’язано з відсутністю угод у вересні, тому цифра –50% не репрезентативна. Окремі павільйони і магазини знизились ≈1–4%. Трохи подорожчали середні площі (300–500 м², +9%) та великі (500–1000 м², +3%). За класом МАФ/ролети (переносні кіоски) зросли в ціні +22%, тоді як вбудовані приміщення/окремі будівлі – злегка впали.
За районами у продажі магазинів: Київський район – без змін, Приморський і Хаджибейський – незначний спад (~–2…–4%), а Пересипський – суттєве зростання (+27%, через появу кількох вигідних лотів). Кількість пропозицій торгової нерухомості для продажу різко зросла (+49%), що посилює конкуренцію між продавцями.
Оренда торгових приміщень. Орендні ставки показали помірне зростання з $9.44 до $10.29 (+9%). Найбільше подорожчали площі 100–300 м² (+10%) і 500–1000 м² (+18%), найменше – >1000 м² (+1%). За типами: вбудовані магазини – +4%, МАФ/ролети – +25%, окремі торгові будівлі – +9%. Орієнтиром лишився перший поверх, що вважається найпрестижнішим для магазинів.
За районами торгові площі у Хаджибеївському подорожчали фантастично (+48% до $8.9, але з низькою базою пропозиції), в Приморському – +10%, Київському +5%, у Пересипському ставка впала на 14%.
Загалом попит на оренду магазинів вищий за рік тому, що підтверджується ростом пропозицій (+17%) і ставок.
Продаж складів і виробничих приміщень. Ціни практично не змінились: середня вартість продажу склада зросла лише з ≈$278/м² до $281/м² (+1%). Виняток – середні площі 500–1000 м², які додали ≈19% (до $367/м²), і сегмент “промислового” класу (+10%, до ~$308). Натомість “складські” приміщення впали –9% (до ~$250).
Пропозицій у продажу стало дещо менше (–9%), що підтримує стабільність цін.
Оренда складів. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», орієнтовно орендна ставка зросла з $3.10 до $3.78 (+22%). Усереднені ставки склали: до 500 м² – +23%, 500–1000 м² – +20%, >1000 м² – +16%. “Промислові” об’єкти в цілому +19%, “складські” +32%. Найбільше підняли ціну саме великі площі у Приморському (+22%) і Хаджибеївському (+45%). Життєздатність оренди виробничої нерухомості зросла: подібно торгівлі, пропозицій більше (+19%) і попит підвищений, що дає можливість піднімати ставки.
Продаж землі. За даними інструменту «Інтерактивний звіт» від ГІС «Увекон», середня ціна продажу ділянок (за сотку, $/100 м²) знизилася з ≈$13 227 до $12 364 (≈–6.5%). Зниження універсальне для всіх категорій площ: маленькі ділянки до 15 соток подешевшали ≈–6.2%, середні (15–30 соток) навіть зросли на +20% (через кілька вигідних пропозицій), а великі (>30 соток) обвалилися –56% (дані малої вибірки – там у вересні були тільки парочка дешевших угод).
За районами всі показники вниз: найбільше – у Пересипському (–13%), Київському (–8%), менше – у Приморському (–5.5%) і Хаджибеївському (–8.5%).
Ці тенденції відображають слабкий попит на землю: багато власників готові знижувати ціну заради продажу, а інвестори і переселенці відкладають будівництво. Пропозицій землі стало значно більше (≈+51%), що теж тисне на ціну.
Причини змін. Певне зростання цін на житлові об’єкти пов’язане зі стабілізацією ринку: громадяни зберігають потребу в готовому житлі, а будівництво нових об’єктів уповільнилось, що стримує пропозицію. З іншого боку, попит на оренду суттєво перевищує пропозицію, тому орендодавці вільно підвищують ставки. В сегменті комерційної нерухомості загалом спостерігається підвищений інтерес до оренди торгівельних і промислових площ (зростання ставок), але слабший попит на купівлю офісних площ (стабільні/нижаці ціни у продажу). Земельний ринок перебуває в умовах надлишку пропозиції: через невизначеність багато потенційних покупців чекають на кращі умови, а власники ділянок змушені знижувати ціну, тому загальне падіння цін на землю є найбільш вираженим.
· Квартири (вторинка): продаж +2%, оренда –4%. Практично без змін, з невеликим скороченням орендної пропозиції.
· Приватні будинки: продаж –2%. Невелике скорочення ринку готових будинків.
· Офіси: продаж +19%, оренда –1%. Більше виставлено на продаж, оренда дещо зменшилась.
· Торгівля: продаж +49%, оренда +17%. Значне збільшення пропозицій, особливо на продаж, призводить до конкурентної боротьби.
· Промислові об’єкти: продаж –9%, оренда +19%. Менше продається, більше здається в оренду.
· Земельні ділянки: +51% (лише продаж). Бурхливе зростання пропозицій землі.
Загалом попит на оренду переважає, попит на покупку житла – помірний, а попит на купівлю землі чи офісів – низький, що формує відповідні ринкові тренди.
· Продавцям житла: Скористайтеся зростанням цін на квартири: зараз вигідно виставляти дрібні та середні квартири для продажу. Елітні й модерні будинки також у попиті. Приваблюйте покупців, підкреслюючи хороші поверхи (2–5-й поверхи мають попит).
· Покупцям житла: Якщо готові інвестувати – зараз ціни найнижчі на великі квартири і будинки. За квадратний метр великі об’єкти дешевші, адже менше охочих на дорогі угоди. Розглядайте старі будинки/хрущовки у забудові – вони здешевіли у відносному вимірі.
· Орендарям: Будьте готові до підвищення орендної плати, особливо за однокімнатні та двокімнатні квартири та за торгові площі. Плануйте бюджет з урахуванням росту ставок на 10–30%. Варто шукати довгострокові угоди раніше, ніж ціни підскочать ще вище.
· Орендодавцям: Розглядайте підвищення ставок: попит на оренду житла та комерції відчутно зріс. Маленькі квартири та торговельні площі – особливо вигідно здавати підвищено. Перевірте, чи відповідають ваші ціни нинішньому ринковому рівню.
· Інвесторам: Увага на ринок землі – тут можливий заморожений ріст, ділянки стали дешевшими. Якщо плани далекострокові, зараз умови купити землю кращі, але ризики будівництва лишаються. Інвестування в здачу в оренду може бути вигіднішим: зростає попит на житло та комерційні площі в оренду.
· Комерційним власникам: Для торгових приміщень оптимальний час продавати чи здавати площі – ринок оживає, пропозицій багато, але й попит на оренду підвищений. Для офісних будівель – уважно стежте за попитом: стримане падіння цін на продаж означає, що інвестиції в офіси мають бути обережними.
Аналіз даних свідчить: Одеса переживає зростання орендної активності і помірний ріст цін на житло, тоді як земля та велика нерухомість стримані. Умови нині сприятливі для продавців квартир і орендодавців, і менш вигідні для великих покупців землі. Слід уважно оцінювати ризики інвестицій у цьому нестабільному ринку. Динаміка (темпи зміни в %) наведена в тексті вище для всіх категорій даних.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – вересень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Одеса.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело