Опубліковано: 23-01-2026 10:49
Станом на грудень 2025 року ринок нерухомості міста Одеса демонструє помітні зміни у різних сегментах за рік війни. Порівняно з груднем 2024 року загальні тенденції такі: ціни на житло суттєво зросли – особливо на квартири вторинного ринку (близько +17% за рік) та приватні будинки (+7%). Комерційна нерухомість у сегменті продажу загалом залишилася на рівні минулого року (середня ціна продажу офісів практично не змінилася, а торгових площ зросла лише на ~2%), проте орендні ставки на офісні та торгові об’єкти підвищилися (офіси +3%, торговельні приміщення +9% за рік). Орендна плата за житло також відчутно зросла (на ~11%), що вказує на пожвавлення попиту на найм. Натомість ціни на промислово-складські об’єкти суттєво просіли (близько –15% до минулого року, залишаючись найнижчими на ринку), хоч оренда складів і цехів дещо подорожчала (~+7%). Земельні ділянки під житлову забудову в Одесі, на відміну від багатьох інших регіонів, не впали в ціні – середня вартість сотки навіть трохи збільшилась (~+6% за рік), відображаючи обмежену пропозицію якісної землі попри загалом стриманий попит. Нижче подано детальний аналіз кожного сегменту (житлового, комерційного, промислового та земельного) за видами операцій – продаж і оренда – з розбивкою за ключовими параметрами: локація (райони міста), розмір об’єктів, клас та поверховість (для об’єктів, де це актуально). Усі ціни наведено в доларах США за 1 кв. м, а для землі – за 1 сотку (100 кв. м), з урахуванням середньозважених показників по Одесі.
Динаміка цін. За даними аналізованого періоду, середня вартість квадратного метра вторинного житла в Одесі у грудні 2025 року становить близько $1 230/м², що приблизно на 17% вище рівня грудня 2024 року (тоді було близько $1 050/м²). Поточна середня ціна – одна з найвищих серед областей України, і її зростання зумовлено стійким попитом на готове житло в Одесі. Попри воєнні ризики в регіоні, багато покупців розглядають Одесу як привабливе місто для інвестицій у житло або переїзду, особливо через обмежену пропозицію новобудов і бажання вкласти гроші в більш безпечні активи.
За районами міста прослідковується очікувана диференціація: Приморський район (історичний центр, узбережжя) найдорожчий – середня ціна тут близько $1 300 за кв. м. Для порівняння, у спальних районах ціни нижчі – наприклад, у Пересипському середній рівень лише ~$825/м². Решта районів займають проміжне положення (Київський – ~$1 175, Хаджибейський – ~$1 026 за кв. м). Отже, різниця в ціні між центром і околицями сягає 50–60%. Загалом ринок квартир Одеси у продажу показує поступове відновлення: ціни впевнено зростають другий рік попідряд, що сигналізує про повернення довіри покупців до нерухомості в місті.
Розподіл за кількістю кімнат. Найвищу ціну за метр традиційно тримають невеликі квартири. Однокімнатні на кінець 2025 року продаються в середньому по ~$1 280/м², що відчутно більше, ніж було рік тому (близько $1 180). Двокімнатні квартири наразі оцінюються на рівні ~$1 200/м², тобто теж подорожчали проти ~$1 100 у грудні 2024-го. Трикімнатні квартири мають середню ціну близько $1 170/м², а великогабаритні квартири (чотири і більше кімнат) – в межах $1 180/м². Помітно, що з ростом загальної площі ціна за метр знижується – найменше житло найдорожче в перерахунку на площу, тоді як великі квартири продаються відносно дешевше за метр (хоча їхня загальна вартість більша, тому коло покупців для таких об’єктів вужче). За останній рік всі категорії квартир додали в ціні, проте найбільше зросли ціни на компактні 1–2 кімнатні квартири, які користуються найбільшим попитом. Водночас для просторих квартир збільшення вартості було помірнішим – у цьому сегменті покупці більш чутливі до ціни і часто очікують знижок.
Розподіл за класом будівлі. Якість і тип будинку значно впливають на вартість житла. Найдорожче продаються квартири в елітних сучасних будинках – так зване “житло підвищеної комфортності”. В Одесі середня ціна в цьому сегменті сягає ~$1 530/м², тоді як наприкінці 2024 року було близько $1 350. Тобто приріст за рік – порядка 13%. Наступний за дорожнечею сегмент – сучасна масова забудова економ-класу: квартири в відносно нових панельних і монолітних будинках зараз продаються приблизно по $1 145/м² (було ~$1 045 роком раніше). Типова радянська забудова (панельні та цегляні будинки 1960-80-х років) традиційно найдешевша: середня ціна таких квартир близько $870/м², що хоч і на ~$120 більше, ніж минулого року (було ~$750), але все ще суттєво нижче за сучасне житло. Стара дореволюційна забудова (історичні будинки початку ХХ ст., часто зі зношеними комунікаціями) зараз оцінюється близько $990/м² (було ~$835 рік тому). Ціни в цьому підсегменті підскочили найбільш відчутно (+~18%), хоча в абсолютному вимірі дореволюційні квартири** все одно дешевші за новобудови через гірший стан і специфічність такого житла. Таким чином, клас будинку визначає істотну різницю у вартості: квартири в елітних нових комплексах Одеси майже вдвічі дорожчі за житло у старих «хрущовках» чи дореволюційних будинках.
Вплив поверховості. Цінова залежність від поверху у одеських квартирах досить помітна. Найвищі ціни зафіксовано на “комфортних” поверхах – тобто не перших і не останніх: у середньому близько $1 300/м². Перший поверх відчутно дешевший – зараз ~$930/м², адже перші поверхи менш затребувані для проживання (більше шуму і пилу з вулиці, ризик вогкості, питання безпеки). Останній поверх теж продається з дисконтом – в середньому ~$1 045/м², що пояснюється можливими незручностями верхнього поверху (протікання даху, жара влітку, слабкий напір води тощо). Різниця в ціні між найвигіднішими (середніми) поверхами та крайніми наразі сягає ~20–30%. Для порівняння, наприкінці 2024 року цей диференціал становив ~20% – тобто він дещо збільшився. Покупці в Одесі, як і раніше, готові платити відчутно більше за квартиру на комфортному поверсі, тоді як варіанти на першому чи останньому беруться переважно за умови значно нижчої ціни.
Загальні тенденції. Орендний ринок житла в Одесі за рік також відчув суттєве пожвавлення. За зібраними даними, середня місячна ставка оренди квартири станом на грудень 2025 року зросла до приблизно $6,4/м² (було близько $5,7/м² у грудні 2024, тобто на ~11% більше). Приміром, найм типової двокімнатної квартири площею 50 м² зараз обходиться в ~$320 на місяць, тоді як рік тому було близько $285. Зростання орендних плат пояснюється підвищенням попиту: у Одесу частково повертаються мешканці, а також прибувають нові переселенці з більш небезпечних прифронтових територій. Вони створюють додатковий попит на зйомне житло. Одночасно пропозиція квартир в оренду залишається обмеженою – багато власників або продали “зайву” квартиру, або самі повернулися до своїх помешкань, тож на ринку найму відчувається дефіцит. В результаті орендодавці підняли ціни, особливо на масові недорогі квартири, які розбирають найшвидше.
За районами міста: левова частка пропозиції зосереджена у Приморському районі (центр), де середня ставка найму наразі ~$6,5/м². В інших районах менше пропозицій, але ставки теж високі: Київський – ~$5,7/м², Хаджибейський – ~$5,1/м². Найдешевша оренда зафіксована в Пересипському районі (околиця, промислова зона) – у середньому ~$4,4 за метр.
Розподіл за розміром квартири. Як і в продажу, менші квартири загалом мають вищу орендну плату за метр. Однокімнатні в середньому здаються по ~$6,4/м² на місяць, двокімнатні – близько $6,3/м², трикімнатні – ~$6,2/м². Великі квартири (4 кімнати і більше) здаються ще відносно дешевше в перерахунку на метр – орієнтовно $6,3/м². Отже, різниця між 1-кімнатними та великогабаритними помешканнями становить лише близько 3–5%. Це означає, що орендувати більшу за площею квартиру відносно вигідніше (метр квадратний обходиться дешевше). Водночас загальна місячна оплата за великий об’єкт, звичайно, значно вища, тож більші квартири знаходять орендарів довше. Протягом року орендні ставки зросли в усіх цих підкатегоріях; дещо більше подорожчали найзатребуваніші сегменти – 1-2 кімнатні квартири.
Розподіл за типом будинку (класом). На відміну від сегменту продажу, в оренді різниця між класами будинків менша, хоча певні відмінності є. Нові комфортні будинки еліт-класу, попри дуже високу вартість продажу, дають власникам відносно незначну орендну віддачу – ставка оренди таких квартир близько $7,2/м², тобто не набагато вище за середньоринкову. Це частково пояснюється тим, що елітні квартири переважно великі за площею і дорогі в абсолютному вимірі, тож орендарів на них менше, і орендні ставки стримані. Сучасна масова забудова (економ-клас) демонструє одну з найвищих ставок – близько $7,0/м². Багато квартир цього сегменту – це нові компактні одно-двокімнатні помешкання, які дуже популярні серед орендарів, тому власники можуть правити за них майже топову ціну за метр. Масова радянська забудова зараз здається в середньому по $5,5/м², що дещо нижче від сучасного житла. Однак цікаво, що старі дореволюційні будинки в історичному центрі приносять навіть вищу орендну плату – приблизно $8,4/м². Такий, на перший погляд, парадокс пояснюється тим, що багато орендних пропозицій у дореволюційних будинках – це невеликі квартири в центрі, які здаються як бюджетне житло в престижній локації. Їх мало на ринку (це нішева пропозиція, лише кілька відсотків від загальної кількості угод), тому середня ставка виглядає високою. Загалом діапазон орендних ставок за класами у Одесі лежить в межах ~$5–8 за метр. Ключову роль для орендаря все одно грає стан квартири та її розмір, а не лише статус будинку: охайна малогабаритна “хрущовка” може здаватися дорожче за величезні апартаменти в новобудові через різницю в попиті.
Вплив поверху на орендну плату. Для оренди житла спостерігається схожа залежність ціни від поверху, хоча дещо менш виражена, ніж при продажу. Найзручнішими вважаються середні поверхи – такі квартири орендують приблизно по $6,6/м². Перші поверхи коштують трохи дешевше – близько $5,0/м², оскільки не всіх орендарів влаштовує життя на першому поверсі (шум, безпека, відсутність балкона тощо). Останні поверхи також мають дещо нижчу ставку (~$5,6/м²). Розрив між орендною платою на різних поверхах становить наразі ~10–20%, тобто менший, ніж у випадку з цінами продажу (де до 30%). У порівнянні з минулим роком ці відносні відмінності майже не змінилися – орендарі так само віддають перевагу середнім поверхам, але за умов дефіциту пропозиції готові знімати й крайні поверхи, хоча й за трохи нижчу плату.
Загальні тенденції і ціни. Середня вартість 1 кв. м приватного будинку в Одесі у грудні 2025 року становить близько $1 265, що приблизно на 7% вище, ніж була в кінці 2024 року (~$1 180/м²). Домоволодіння, як і квартири, дещо подорожчали, хоча темпи росту були скромнішими. Попит на готові будинки підтримується тими покупцями, хто бажає більше простору або власного подвір’я (актуально для сімей з дітьми, власників домашніх тварин), але не хоче чекати чи ризикувати будівництвом нового житла в умовах війни. Також свою роль відіграє обмежена пропозиція якісних котеджів на ринку – більшість виставлених на продаж будинків вже не нові.
За районами: Київський (включає престижні прибережні зони Одеси, наприклад Фонтанка, Таїрова) та Приморський райони очікувано лідирують за цінами на будинки (середній рівень ~$1 320–1 350/м²). Для порівняння, у віддалених місцевостях ситуація протилежна: в Пересипському і Хаджибейському районах приватні будинки продаються в середньому по $775–835 за кв. м, тобто майже вдвічі дешевше. Це пояснюється як меншим престижем цих локацій, так і тим, що на околицях продаються переважно старі дачі чи прості будинки без дорогого ремонту.
Розподіл за площею будинку. На відміну від квартир, у сегменті приватних будинків більші об’єкти мають вищу ціну за метр. Найменші будинки площею до 100 м² продаються в середньому по ~$940/м², тоді як будинки середнього розміру (100–300 м²) – вже по ~$1 325/м². Великі котеджі на 300–600 м² мають середню ціну близько $1 540/м², а дуже великі особняки понад 600 м² – взагалі ~$2 270/м². Така зворотна залежність (чим більший будинок – тим дорожчий метр) пояснюється тим, що розмір будинку часто корелює з його класом: невеликі будиночки, як правило, старі й розташовані на околицях (що знижує їх ціну), тоді як дуже великі об’єкти – це елітні особняки з дорогою обробкою, розташовані в найкращих районах (відтого й висока ціна за метр). До того ж, у вибірці 2025 року було кілька продажів справді розкішних маєтків великої площі, що підняли середній показник по категорії >600 м². За минулий рік тенденція така сама: маленькі будинки лишилися найдешевшими за метр і додали в ціні мінімально, натомість більші котеджі піднялися в ціні більше (через згадані угоди з дорогими об’єктами).
Тип будинку (клас домоволодіння). Приватні домоволодіння в Одесі представлені різними типами, і їхня вартість помітно різниться – від старої дачі до сучасного міського котеджу. Найвищу ціну за метр мають зараз котеджі бізнес-класу – сучасні індивідуальні будинки: середній рівень близько $1 630/м². Майже на тому ж рівні перебувають показники у категорії «просто будинок» (типове окреме домоволодіння без уточненого класу) – це ~$1 324/м² в середньому. Натомість таунхауси – суміщені секційні будинки – коштують близько $900/м², тобто відчутно дешевше. Таунхауси хоч і поєднують вигоди квартири та приватного будинку, проте їх пропозиція зосереджена в передмістях, де ціни нижчі, тому середній рівень по цьому сегменту нижчий за загальноринковий. Дачі (садові будиночки, дачні кооперативи) – ще дешевші: у середньому ~$830/м², але це дуже мала вибірка угод (лише поодинокі продажі старих дач за містом). Недобудовані будинки продаються за мінімальною ціною – приблизно $794/м², також обережно: мала вибірка, адже не всі покупці готові купувати об’єкт незавершеного будівництва. Частини будинку (половина або квартира в будинку на кілька господарів) мають середню ціну близько $856/м². Отже, найвигідніше оцінюються сучасні котеджі, тоді як дачі, таунхауси і тим більше недобудови продаються з дисконтом. Цей ціновий розрив зберігся ще з минулого року: окремі котеджі як були, так і лишаються найпривабливішими для заможних покупців, тоді як старі дачі та радянські «частини будинку» – бюджетний сегмент ринку, де ціни невисокі.
(Примітка: показник “поверховість” для приватних будинків не аналізується, адже йдеться про цілі домоволодіння; більшість із них – 1-2-поверхові, а іноді дані про поверх не зазначені.)
Ринкові умови і динаміка. Ринок офісної нерухомості Одеси у сегменті купівлі-продажу переживає стадію застою. Середня ціна продажу офісних приміщень станом на грудень 2025 року склала близько $1 165/м², що фактично на рівні грудня 2024 року (тоді було ~$1 160). Тобто за рік змін майже немає – незначне зростання ~0,5% статистично не суттєве. Така стагнація вартості офісів пояснюється слабким попитом на придбання комерційних площ: бізнес у нинішніх економічних умовах дуже обережний щодо капітальних інвестицій. Багато компаній відкладають купівлю офісів до стабілізації ситуації або користуються орендою, щоб не «заморожувати» великі кошти. Водночас певна пропозиція є – власники, які нагально потребують продати офісну нерухомість, змушені були поступитися в ціні, аби знайти покупця, але йдеться здебільшого про одиничні випадки.
За локацією: більшість пропозицій в центральному Приморському районі, де й зосереджена основна ділова інфраструктура (бізнес-центри, установи). Тут середня ціна тримається на рівні ~$1 242/м². В інших районах пропозицій мало (лічена кількість продажів у Київському, Пересипському, Хаджибейському районах) – за наявними даними ціна там коливається від ~$700 до $1 000 за метр, але обережно: вибірка дуже мала поза центром.
Вартість за площею. Найдорожче обходяться невеликі офіси. Приміщення площею до 100 м² продаються в середньому по ~$1 195/м². Дещо більші офіси 100–300 м² мають подібний рівень – близько $1 190/м². А от для більших об’єктів спостерігається падіння ціни: офіси 300–500 м² продаються вже по ~$1 015/м², а великі площі 500–1000 м² – приблизно $860/м². Це логічно, адже великі офісні приміщення купують рідше, вони потребують значних коштів і часто розташовані далі від центру, тому продаються дешевше за метр. Дуже великі офісні об’єкти понад 1000 м² – рідкісні на ринку, але якщо й трапляються, то можуть коштувати ~$1 270/м². Однак цей показник базується лише на кількох угодах (лише 17 проданих об’єктів >1000 м² за рік) – імовірно, йдеться про специфічні об’єкти, як-от цілі бізнес-центри або особняки у центрі, що тягнуть високу ціну за метр. Загальний тренд залишається таким: чим більша площа офісу, тим нижча ціна за метр (за винятком поодиноких елітних великих об’єктів). Порівняно з груднем 2024 року, перерозподіл цін між цими категоріями був незначним – хіба що окремі великі будівлі продалися дешевше, що підтягнуло середню ціну сегменту >1000 м².
Розподіл за типом об’єкта (класом). В Одесі офісні приміщення можна умовно поділити на дві основні категорії: офіси у звичайних будівлях (вбудовані приміщення на поверхах або в житлових будинках) та окремо розташовані будівлі під офіс (особняки, відокремлені офісні центри). Офісів у бізнес-центрах як окремої масової категорії небагато – за рік було лише 2 продажі офісних блоків у справжніх БЦ, тому цей сегмент можна вважати відсутнім (пропозицій майже нема: мала вибірка). Основний масив угод – це вбудовані офісні приміщення, які наразі продаються по ~$1 210/м² в середньому. Натомість окремі будівлі під офіс мають середню ціну близько $1 100/м². Різниця пояснюється тим, що окремі будівлі зазвичай більші за площею і часто потребують додаткових інвестицій (капремонту, опалення, охорони тощо), тому цінуються дешевше за метр. Вбудовані ж офіси, особливо невеликі і в центрі, – більш ліквідні, їхній метр дорожчий. Ця різниця між сегментами в Одесі зберігається вже не перший рік. Цікаво, що у 2025-му практично зникли з продажу офіси в бізнес-центрах: якщо у кінці 2024 були поодинокі пропозиції, то станом на грудень 2025 ринок таких об’єктів фактично відсутній – це свідчить або про відсутність покупців на дорогі сучасні офіси, або про те, що власники таких активів не хочуть зараз продавати їх за зниженими цінами.
Вплив поверху (розташування в будівлі). Для офісної нерухомості має значення, чи знаходиться приміщення на першому поверсі (з окремим входом з вулиці), чи вище. Перші поверхи офісів особливо цінуються, адже можуть слугувати під представництва, банки, відділення з клієнтським потоком. В Одесі такі приміщення продаються в середньому по ~$1 100/м² (багато з них якраз належать до категорії «окремі будівлі» або мають окремий вхід). Офіси на верхніх поверхах – наприклад, типові приміщення на 2–3 поверсі адмінбудівлі або житлового будинку – можна придбати дещо дешевше, ~$1 180/м², тобто різниця з першими поверхами невелика. Варто зазначити, що в Одесі трапляються й винятки: скажімо, сучасне відремонтоване офісне приміщення на останньому поверсі з терасою і краєвидом може виставлятися за дуже високою ціною (є випадки >$2 000/м²), але це радше одиничні пропозиції, не ринкова тенденція. Загалом же, за останній рік цінова різниця між першим і іншими поверхами практично не змінилась – обидва сегменти стагнують. Покупці, як і раніше, трохи надають перевагу першому поверху, але в умовах обмеженого вибору готові розглядати і стандартні офіси на верхніх поверхах (тим більше, що ціна на них майже така сама).
Поточні тенденції. На відміну від «замороженого» ринку продажу, оренда офісних площ в Одесі пожвавилася, хоча і не так стрімко, як у деяких інших містах. Середня ставка оренди офісу у грудні 2025-го становить близько $8,4/м² на місяць, що на ~3% вище за показник кінця 2024 року (~$8,2/м²). Зростання орендних ставок сигналізує про певне повернення бізнес-активності: після відносного затишшя компанії знову орендують фізичні приміщення під офіси. В Одесі цьому сприяє і міграція бізнесів із більш небезпечних регіонів – місто залишається крупним економічним центром півдня. Проте темпи росту оренди офісів тут помірні: частина бізнесу все ще працює віддалено або у меншій площі.
За локацією: Приморський район традиційно концентрує більшість офісних оренд і задає тон – середня ставка тут ~$8,5/м²/місяць. В інших районах дані обмежені (нечисленні угоди). Варто згадати хіба Київський район, де було кілька оренд невеликих офісів з дуже високою ставкою – в середньому ~$10,4/м² (але увага: мала вибірка, лише кілька елітних об’єктів у нових бізнес-центрах на такий рівень). На Пересипі та в Хаджибейському ставки нижчі, ~$5–6/м², що відображає менший попит на офіси в промзонах та передмісті.
Розподіл за площею. Розмір офісу також впливає на орендну ставку, хоч і не лінійно. Маленькі офіси до 100 м² у середньому здаються по ~$8,4/м². Трохи більші, 100–300 м², – навіть дешевше, близько $7,9/м². Натомість площі 300–500 м² знову дорожчі – орієнтовно $9,1/м², а великий офісний блок 500–1000 м² – ще вищий, близько $9,9/м². Надвеликі офіси понад 1000 м², яких мало, мають середню ставку ~$9,6/м². Такий розкид значень пояснюється різноспрямованими факторами. Невеликі офіси користуються стабільним попитом серед малого бізнесу (ІТ, сервіси), тому тримають ціну. Середні офіси (100–300 м²) зараз в Одесі дещо «просіли» – імовірно, через певний надлишок пропозиції цього формату. Натомість великі площі в оренду пропонують переважно у кращих бізнес-центрах або нових офісних парках, тому їхні ставки зростають (хоча охочих орендарів на них небагато). Загальний діапазон орендних ставок на офіси достатньо вузький – більшість угод укладається в межах $8–10 за метр залежно від якості об’єкта.
Розподіл за типом приміщення. Ціни оренди в Одесі практично не різняться між вбудованими офісами і окремими будівлями. Так, середня ставка для вбудованих офісних приміщень зараз ~$8,4/м², а для окремо розташованих будівель – ~$8,5/м². Тобто різниця мінімальна, на відміну від цін продажу. Це можна пояснити тим, що власники великих окремих офісів, аби не втратити орендаря, ставлять ставку на рівні ринку. Водночас маленькі офісні блоки на 2-3 поверсі, навіть без окремого входу, у центрі теж знайдуть орендаря за схожою ціною. Офіси в бізнес-центрах є рідкістю – нових БЦ в місті небагато, і майже всі їх площі зайняті на довгострокових умовах. Ті поодинокі пропозиції, що з’являються, можуть сягати і $9-10/м² (середнє значення по категорії умовно ~$9,9, але це лише кілька угод). Отже, на ринку оренди офісів Одеси поки немає премії за формат об’єкта – орендарі орієнтуються більше на локацію і стан приміщення.
Поверх і вхід. Для орендарів офісів ключовим є наявність окремого входу і зручного доступу для клієнтів. Перші поверхи з окремим входом можуть здаватися трохи дорожче, однак за даними останніх угод різниця несуттєва: перший поверх – ~$8,5/м², інші поверхи – ~$8,3/м². Практично, ставки вирівнялися, оскільки якісних приміщень з окремим входом небагато і вони часто більші за площею (власники тримають їх на рівні ринку, щоб привабити орендаря). З іншого боку, типові офіси на верхніх поверхах (без ліфта, без можливості облаштувати вивіску) можуть здаватися й дешевше – трапляються пропозиції і по $7–8 за метр. Але загалом поточний ринок оренди офісів збалансований, і ставка більше залежить від якості ремонту, наявності генератора, інтернету, ніж від поверху як такого. У порівнянні з кінцем 2024 року особливих змін у цьому аспекті не відбулося.
Загальна ситуація. Ринок торговельної нерухомості Одеси (магазини, салони, кафе тощо) у частині продажу протягом 2025 року залишався відносно стабільним, із незначною тенденцією до підвищення цін. Середня ціна продажу торгових площ у грудні 2025 року становить близько $1 293 за кв. м, що на ~2% вище, ніж було у грудні 2024 (~$1 267/м²). Фактично ціни стагнують на високому рівні. Попит на купівлю магазинів залишається стриманим – підприємці наразі обережні з капіталовкладеннями у нерухомість для бізнесу, віддаючи перевагу оренді або чекаючи кращих часів. Тому продавці погоджуються на незначні поступки в ціні, якщо об’єкт довго не продається. Водночас критичного падіння цін нема – власники якісних торговельних приміщень у привабливих локаціях не поспішають сильно знижувати вартість, розраховуючи на відновлення економіки з часом.
Розрізняється вартість і за районами міста: Приморський район (центр, туристичні локації) – найдорожчий (середня ціна ~$1 385/м²). Спальні райони (Київський, Хаджибейський) мають нижчі показники – ~$1 100–1 170 за метр. А на околицях (Пересипський район) комерційна нерухомість продається орієнтовно по $813/м². Таким чином, розташування відіграє критичну роль: торгова площа на «червоній лінії» центру може коштувати вдвічі дорожче за аналогічну на околиці.
Ціна за розміром площі. Найвищу вартість традиційно мають маленькі торгові приміщення. Невеликі магазини і відділи площею до 100 м² продаються в Одесі в середньому по ~$1 300/м². Трохи більші об’єкти 100–300 м² навіть перевершують цей рівень – близько $1 340/м². Це може бути пов’язано з продажем декількох особливо вигідно розташованих магазинів такого формату протягом року (наприклад, кутові приміщення з великим трафіком), що підняло середній показник. Середні за розміром магазини (300–500 м²) мають ціну порядка $1 215/м², а більші приміщення 500–1000 м² – приблизно $1 277/м². Дуже великі площі 1000+ м² продаються значно дешевше – в середньому лише ~$1 073/м², адже знайти покупця на цілі супермаркети чи торговельні центри складно (звичайно такі об’єкти купують з дисконтом). Загалом картина наступна: найдорожчий метр у найменших магазинах, для середніх – трохи нижче, для великих – ціна дуже залежить від локації та формату об’єкта, але схильна до зниження. У порівнянні з груднем 2024 р. суттєвого перерозподілу цін між цими категоріями не сталося – усі сегменти тримаються приблизно своїх рівнів, лише окремі великі об’єкти могли знизитися в ціні через відсутність покупця.
Клас об’єкта: окремий магазин чи вбудоване приміщення. За типом торговельної нерухомості можна виділити окремо розташовані будівлі (павільйони, магазини) та вбудовані приміщення (у житлових будинках, нежитлові приміщення на перших поверхах, підвали під магазини тощо). В Одесі окремі будівлі під магазини традиційно дорожчі: середня ціна продажу становить близько $1 300/м². Вбудовані торговельні приміщення продаються приблизно по $1 276/м² – майже на тому ж рівні, різниця невелика. Значно нижчу ціну мають МАФи, ролети та інші дрібні торговельні точки павільйонного типу – за наявними даними, близько $946/м², але обережно: дуже мала вибірка таких угод (лише кілька проданих кіосків). Великі торговельні комплекси як цілі об’єкти майже не продавалися (лише 2 випадки, середня ціна ~$760/м²), отже сегмент ТЦ неактивний – такі активи або не виставляють на продаж зараз, або чекають кращих умов. Загалом розрив у ціні між окремими будівлями і вбудованими магазинами у 2025 році став мінімальним – близько 2%. Торговельна нерухомість у Одесі користується попитом лише в якісних локаціях, тож хороший вбудований магазин у центрі цінують не менше, ніж окрему будівлю.
Поверх розташування. Для торговельної нерухомості вертикальне розташування є критично важливим. Перший (парадний) поверх – це стандарт для магазинів, і ціни таких об’єктів найвищі. У Одесі середня ціна пропозиції за торгове приміщення на 1-му поверсі зараз ~$1 300/м². Натомість приміщення на інших рівнях (наприклад, на 2-му поверсі будівлі або цокольні/підвальні) значно дешевші. За наявними даними, не перші поверхи продавалися по ~$1 065/м² (в середньому), але це лише кілька угод. Особливо непопулярні останні поверхи під комерцію – їх показник взагалі ~$1 060/м² (мова про продаж окремих 2-поверхових будівель, де “останній” є другим поверхом). Такі об’єкти купують рідко, хіба під специфічні потреби. Частина оголошень мала невизначену поверховість (коли продається будівля цілком або комплекс, і не зазначено конкретний рівень) – середня ціна в цій категорії також ~$1 300/м²$, що відповідає фактично першому поверху. Резюме: стріт-рітейл на 1-му поверсі суттєво дорожчий, і ця різниця залишається базовою рисою ринку. З кінця 2024 року нічого не змінилося – інвестори надалі цінують перший поверх і готові платити премію за нього.
Поточні тенденції. Попит на оренду торгових площ у Одесі в 2025 році поступово підвищується, що веде до зростання орендних ставок. Середня ставка оренди магазину чи іншого комерційного приміщення зараз складає ~$10,3 за кв. м в місяць, що на 3–4% більше, ніж рік тому (було близько $9,4/м²). Багато підприємців, які пережили складні 2022–2023 роки, починають відновлювати фізичну присутність: відкриваються нові торгові точки, кав’ярні, салони, що орендують невеликі приміщення. Власники комерційної нерухомості, своєю чергою, поступово піднімають ставки, особливо в центральних районах міста, з огляду на пожвавлення бізнесу.
За районами: Приморський район очікувано лідирує за рівнем орендних ставок – в середньому близько $10,5/м² на місяць. Цікаво, що навіть у промисловому Пересипському районі зафіксовано кілька оренд, і середня ставка там ~$10,2/м²` (але вибірка мінімальна, можливо йдеться про специфічні об’єкти типу складів-магазинів). У Київському та Хаджибейському районах оренда дешевша – приблизно $8,0–8,5 за метр.
Розподіл за площею. Менші торгові приміщення мають значно вищу орендну плату за метр – адже їх легше здати і загальна сума виходить посильною для малого бізнесу. Так, магазини площею до 100 м² орендуються в середньому по ~$11,0/м² на місяць. Категорія 100–300 м² – помітно дешевше, близько $9,6/м². Середні приміщення 300–500 м² – на тому ж рівні, ~$9,6/м². Великі площі 500–1000 м² здаються орієнтовно по $9,4/м². Дуже великі приміщення (>1000 м²) мають найнижчі ставки – близько $7,7/м², оскільки орендарі на такі великі об’єкти знаходяться важко, і власники змушені демпінгувати. У порівнянні з кінцем 2024 року, структура ставок залишилась такою самою: найдорожчий метр у найменших магазинах, тоді як для більших площ ставки поступово знижуються. Невеликі зміни відбулися хіба що в сегменті найменших об’єктів – вони додали в ціні трохи більше, ніж інші (попит на компактні торгові точки для кав’ярень, міні-магазинів зріс сильніше).
Розподіл за типом об’єкта. Орендна плата також залежить від формату приміщення. Окремо розташовані будівлі (павільйони, будинки під магазин) зараз здаються в середньому по ~$10,4/м². Вбудовані торговельні приміщення (у житлових будинках, ТЦ) – дещо дешевше, близько $9,1/м². Різниця невелика, і пояснюється переважно розташуванням: окремі магазини часто мають кращі фасадні характеристики. МАФи/ролети (кіоски) показують надзвичайно високі ставки за метр – близько $14,3/м², але слід врахувати, що йдеться про дуже малі площі (кілька квадратів), тому в абсолюті оренда кіоску невелика; до того ж це мала вибірка даних. Оренда великих торговельних центрів як єдиних об’єктів практично відсутня – зафіксовано лише один випадок ($7/м², умовно здавався великий комплекс). Отже, можна сказати, що стріт-рітейл і дрібні об’єкти мають премію в оренді (10–15 $/м²), тоді як ставки в ТЦ чи на неперших поверхах нижчі (7–9 $/м²).
Поверх та формат локації. Для оренди торгових точок діють ті ж правила, що і для продажу: перший поверх з окремим входом – обов’язкова умова успішної торгівлі. Більшість угод оренди у 2025 – це саме перші поверхи, із середньою ставкою близько $10,4/м². Комерційні приміщення не на першому поверсі зустрічаються рідко (наприклад, 2-й поверх у діючому ТЦ чи підвальне приміщення під склад-магазин) – їхні ставки зазвичай значно нижчі, нерідко $8–9/м² або й менше. За нашими даними, середня для «не перших поверхів» склала ~$8,7, але це лише кілька об’єктів. Таким чином, для орендарів принципово мати локальний окремий вхід і перший рівень, і цей фактор закладається в ціну. З минулого року ситуація суттєво не змінилась – орендодавці як тримали, так і тримають «праймові» ставки на перші поверхи, а для менш вигідних локацій готові давати знижки.
Середні ціни і тренди. Промислово-складська нерухомість (склади, виробничі цехи) в Одесі залишається найдешевшим сегментом за вартістю метра – середня ціна продажу таких об’єктів у грудні 2025 року становила всього ~$237/м². Це приблизно на 15% нижче, ніж у грудні 2024-го (було ~$278/м²). Тобто відбулося помітне просідання цін. Фактично, промислові площі втратили в ціні більше, ніж будь-який інший сегмент. Причина – вкрай обмежений попит: навіть до війни Одеса не була значним промисловим хабом (акцент економіки – на порту, торгівлі, логістиці). А в умовах воєнного стану кількість виробництв і логістичних компаній, готових інвестувати в купівлю складів, ще скоротилася. Більшість угод – це перепродаж старих складських приміщень або дрібних цехів за дуже низькими цінами, часто нижче собівартості будівництва. Продавці, які потребують позбутися таких активів, погоджуються на великий дисконт.
За локаціями: майже всі об’єкти знаходились за межами центру – у Приморському (портова зона), Пересипському та Хаджибейському районах (промислові околиці Одеси). Різниця в ціні між районами невелика (в межах $200–250/м²), тобто географічний фактор не грає вирішальної ролі – всюди ціни низькі через слабкий попит.
Залежність від розмірів. Невеликі складські приміщення до 500 м² продаються трохи дорожче за середній рівень – в середньому по ~$316/м². Вони можуть бути придатні під СТО, майстерню чи склад для малого бізнесу, тому знаходять покупців і тримають ціну відносно вище. Складські комплекси 500–1000 м² мають найнижчу середню ціну – близько $293/м², оскільки такі середні за розміром площі наразі найважче продати (вони не настільки малі, щоб їх купив дрібний бізнес, але й не настільки великі та інфраструктурні, щоб зацікавити стратегічних інвесторів – виходить «зайва ланка»). Дуже великі промислові об’єкти (понад 1000 м²) продаються по ціні близько $210/м², що навіть нижче, ніж для середніх. Такий показник пояснюється тим, що серед проданих великих об’єктів багато старих ангарів або корпусів заводів на околицях, які віддавалися за безцінь. В окремих випадках (якщо сучасні виробничі площі в хорошому стані) ціна могла бути вищою, але загальний тренд саме такий. Порівняно з груднем 2024, коли менші склади були найдорожчими (~$295), середні – найдешевшими (~$180), а великі – десь посередині (~$230), можна сказати, що ринок у 2025-му дещо змінився: через низьку активність сегмент 500–1000 м² залишився аутсайдером, тоді як великі ділянки (>1000 м²) просіли ще більше через кілька дешевих угод. Малі склади і цехи теж трохи впали в ціні, але продовжують утримувати найвищий рівень у сегменті, адже це найліквідніші об’єкти промислової нерухомості.
Продаж за типом (класом) об’єкта. У промислово-складському сегменті Одеси дані чітко розділяються на дві категорії: виробничі об’єкти (цехи, фабричні приміщення, майстерні) та складські приміщення (склади, ангари). Виробничі будівлі цінуються трохи вище – в середньому по ~$246/м², тоді як склади продаються близько $229/м². Різниця не дуже велика (~7–8%), але вона є. Причина в тому, що виробничі приміщення часто оснащені інфраструктурою (підведені потужні електромережі, кран-балки, вентиляція тощо), тому частина покупців готова доплатити за готовий виробничий майданчик. З іншого боку, склади – це більш універсальні об’єкти, які купують переважно під перепрофілювання (наприклад, під СТО, склад-магазин або навіть лофт-проєкти), тому їхня ціна залежить лише від стану будівлі та землі, без надбавки за обладнання. Цей ціновий розрив між «промисловим» і «складським» сегментами трохи зріс за останній рік: у 2024 різниця була менша (~3-4%). Отже, ринок сигналізує, що покупці більше зацікавлені у виробничих площах (мабуть, під власний бізнес), тоді як склади купують в основному за найнижчою ціною на перспективу або для перепродажу.
Загальні тенденції. Оренда складської та виробничої нерухомості в Одесі дещо пожвавилася у 2025 році, хоча загальні ставки залишаються низькими. Середня орендна ставка по цьому сегменту нині ~$3,3/м² на місяць (було ~$3,1 рік тому, тобто +~7%). Незважаючи на війну, певний рух є: підприємці, що не ризикують купувати склад чи цех, часом беруть його в оренду для зберігання товарів або розміщення невеликого виробництва. Одеса як портове місто зберігає роль логістичного вузла, тож складські послуги потроху затребувані (особливо у контексті змін ланцюгів постачання – перевалка вантажів з/до Румунії, Молдови тощо). Водночас рівень ставок низький: орендар диктує умови, бо пропозиції складів багато, а попит помірний. Умови часто гнучкі – власники великих площ готові знижувати ціну за умови авансової оплати за кілька місяців чи довгострокового контракту.
Залежність ставок від площі. Невеликі складські приміщення (до 500 м²) здаються приблизно по $3,24/м² на місяць. Середні за розміром площі 500–1000 м² мають навіть нижчу ставку – близько $2,90/м². Це може означати, що цей сегмент перенасичений пропозицією, або ж власники великих складів демпінгують на середніх блоках, аби привабити орендарів. Натомість дуже великі складські комплекси (>1000 м²) здаються вже дорожче – близько $3,73/м². Така ситуація може бути пов’язана з тим, що ті великі площі, які все ж знайшли орендарів, є сучаснішими або стратегічно розташованими (скажімо, великі логістичні комплекси біля трас), тому й цінуються вище. Відповідно, середні «типові» склади 500–1000 м² зараз найважче здати, і їхні ставки мінімальні. У порівнянні з 2024 роком, картина змінилася несуттєво: малі склади здали позиції (було ~$3,5, стало ~$3,2), великі навіть трохи піднялись (з ~$3,5 до $3,7), середні залишились майже на тому ж рівні (~$2,9).
Розподіл за типом об’єкта. Складські приміщення в оренді демонструють дещо вищу ставку – у середньому ~$3,55/м² на місяць. Виробничі приміщення (цехи) здаються дешевше – близько $3,16/м². Це протилежна ситуація, ніж на ринку купівлі-продажу. В оренді, очевидно, склади зараз більш потрібні бізнесу (складські послуги, зберігання товарів), тому власники можуть правити за них вищу ціну. Виробничі цехи ж орендарі беруть нечасто – запустити нове виробництво під час війни ризиковано – тож власники змушені ставити нижчі ставки, аби знайти клієнта. Різниця ~13% (склад vs цех) є суттєвою. За останній рік вона навіть збільшилась: раніше оренда обох типів трималась близько $3,3, тепер склади пішли вгору, а цехи – вниз.
(Примітка: дані про розподіл орендних пропозицій за районами в промисловому сегменті не деталізуються, бо більшість оренд сконцентрована у промзонах і на околицях, а різниця між ними невелика. Всі ставки низькі і багато залежить від конкретного стану об’єкта.)
Динаміка цін. Найбільш виражені зміни за рік спостерігались на ринку земельних ділянок під житлову забудову. Середня ціна сотки (100 кв. м землі) в Одесі у грудні 2025 року становить близько $13 860, що на ~6% вище проти грудня 2024 року (було ~$13 105/сотка). Такий результат для воєнного часу виглядає незвично, адже в більшості регіонів ціни на землю впали через відсутність попиту. Проте в Одесі діє низка своїх чинників: пропозиція земельних ділянок сильно обмежена, особливо в межах міста, тому власники не поспішають знижувати ціни. Багато хто, не знайшовши покупця, просто знімає ділянку з продажу. Крім того, окремі покупці все ж є – під час війни Одеса залишається великим населеним пунктом, відносно безпечним від наземних бойових дій, тож люди планують будівництво на майбутнє. Це підтримує точковий попит і навіть призвело до невеликого підвищення середніх цін.
Розподіл за розміром ділянки. Очікувано найвищу середню ціну за сотку мають малі наділи (до 15 соток). Зараз це приблизно $14 350 за сотку. Такі відносно невеликі ділянки зазвичай розташовані в межах або поблизу міської межі, їх загальна вартість виходить помірною, тому саме вони найпопулярніші серед індивідуальних забудовників – звідси й найвищий цінник за одиницю площі. Ділянки середнього розміру (15–30 соток) продаються в середньому по ~$10 400/сотка, суттєво дешевше за дрібні. Найнижча ж ціна зафіксована у категорії великих ділянок (>30 соток) – орієнтовно $6 240/сотка. Фактично сегмент великої землі зараз майже не рухається: за рік продано лічені великі наділи (в нашій базі лише 20 угод >30 сот.), і всі вони були у віддалених районах або передмістях, тож і ціни там мінімальні. Цікаво, що за рік відбулася певна зміна структури цін: якщо наприкінці 2024 найвищою була ціна малих ділянок (~$13 300/сотка) і великі майже не продавались, то у 2025-му малі ділянки подорожчали несуттєво (+7%), зате середні 15–30 соток зросли помітніше (+~16%). Це пояснюється тим, що у цій категорії були присутні кілька дуже вигідно розташованих об’єктів (по 15–20 соток біля міста, з комунікаціями), проданих за високою ціною, що підтягнуло середній показник категорії вгору. Натомість найбільші наділи (>30 соток) цьогоріч продавалися лише в передмістях за безцінь, тому їхній середній показник впав (з ~$10 500 до ~$6 200). В цілому ж тренд залишається традиційним: маленькі ділянки дорожчі за метр, великі – дешевші.
Локація і інші фактори. В межах Одеси пропозиція землі невелика, тож статистику формують здебільшого передмістя. Найдорожчі сотки продаються у приміських селищах поблизу морського узбережжя та популярних напрямках (Фонтанка, Чорноморка, площі під котеджні містечка) – там ціни можуть суттєво перевищувати середні. Натомість ділянки у степових районах на північ і захід від міста, без комунікацій, йдуть дешево або взагалі не знаходять покупця. Порівняно з кінцем 2024 року, загальний висновок такий: ринок землі малоліквідний – угод мало, ціни тримаються завдяки одиничним продажам хороших об’єктів, тоді як більшість виставлених ділянок просто зависли без інтересу покупців. Для тих, хто планує придбати землю, тепер настав доволі сприятливий час – можна торгуватися і знаходити варіанти трохи дешевше, ніж це було торік, особливо якщо йдеться про великий або віддалений наділ. Проте на якісні невеликі ділянки з комунікаціями поблизу Одеси ціни залишаються високими, власники не спішать знижуватися.
Результати аналізу одеського ринку нерухомості показують різноспрямовані процеси у 2024–2025 роках. Житлова нерухомість впевнено дорожчає: вторинні квартири та приватні будинки зросли в ціні, попит на них поступово відновлюється. Комерційна нерухомість у продажу перебуває в стагнації – інвестори не поспішають витрачати капітал на офіси чи магазини, тож ціни там стоять на місці (офіси) або навіть трохи просіли в реальному вираженні. Водночас оренда комерційних площ пожвавилася: бізнес почав повертатися, розвиватися, і це підігріло орендні ставки як на офіси, так і на торгові приміщення. Промислово-складський сегмент зараз переживає нелегкі часи – купівля-продаж практично завмерла, ціни впали до мінімумів, але оренда складів потроху користується попитом (через перебудову логістики в країні). Ринок землі залишається малоліквідним, але в Одесі ціни на кращі ділянки не знизилися, що відрізняє місто від загальноукраїнського тренду. В цілому, Одеса підтверджує статус великого міста з високою вартістю нерухомості і значною різницею між престижними локаціями та периферією. Далі – короткі висновки і поради для різних учасників ринку:
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – грудень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Одеса.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело