Опубліковано: 20-02-2026 10:30
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», загальнонаціональна середньозважена ціна пропозиції продажу на вторинному ринку зросла з 1 066,29 $/м² (грудень 2024) до 1 208,84 $/м² (грудень 2025), тобто на 142,55 $/м² або 13,37%. Одночасно обсяг пропозиції у вибірці зменшився з 229 793 до 194 373 оголошень, що становить -35 420 або -15,41%. Така комбінація “ціна вгору / кількість вниз” зазвичай означає, що ринок у фазі переоцінки та переформатування структури пропозиції: менш ліквідні або дешевші сегменти “вимиваються” швидше, а дорожчі — формують відносно більшу вагу у портфелі оголошень.
Якщо відокремити столицю, стає видно важливий нюанс динаміки. Середньозважена ціна у Київ зросла з 1 942,95 $/м² до 2 136,50 $/м² (+193,54 $/м², або +9,96%), тоді як решта країни без Києва — з 916,10 $/м² до 1 028,10 $/м² (+112,01 $/м², або +12,23%). Це означає, що темп приросту Києва відстав від середнього, а отже “премія столиці” відносно загальнонаціонального рівня дещо звузилась: у грудні 2024 Київ був дорожчим за середнє по країні на 876,67 $/м² (+82,22%), а у грудні 2025 — на 927,65 $/м² (+76,74%). У кількості оголошень Київ зменшився з 33 610 до 31 695 (-5,70%), але його частка у вибірці зросла з 14,63% до 16,31% — тобто пропозиція стала більш концентрованою в столиці на тлі сильнішого скорочення інших регіонів.
Окремо варто підкреслити, що така концентрація часто супроводжується двома системними факторами (без підміни цін “зовні”): по-перше, триваючими безпековими та міграційними перетоками, які змінюють карту попиту й пропозиції житла; по-друге, фінансовими умовами, де дорожче кредитування (жорсткіша монетарна політика та чутливість до інфляційних очікувань) як правило знижує частку покупок “на плечі” і посилює роль готівкового/накопиченого попиту.
З аналітичної точки зору важливо відокремити: що саме “підняло” середньоринкову ціну — зростання цін усередині регіонів чи зміщення ваги пропозиції в бік дорожчих регіонів. Декомпозиція зміни середньозваженої ціни за регіональним зрізом (області/Київ) показує: - 126,68 $/м² із загального приросту — це ефект зростання цін усередині регіонів (за незмінної структури ваг). - 14,10 $/м² — це ефект зміни структури пропозиції (зростання частки дорожчих регіонів у загальній кількості оголошень). - 1,80 $/м² — взаємодія двох факторів.
У відсотковому розкладі приросту ціни це приблизно 88,85% “усередині регіонів” і 11,15% — структурні/перерозподільчі ефекти. Практично для девелопера чи маркетолога це означає: ринок у середньому зростав не лише через “перетікання” оголошень у Київ та кілька великих центрів, а передусім через переоцінку всередині більшості регіональних сегментів.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», регіональна диференціація у грудні 2025 є різкою як за ціною, так і за обсягами пропозиції. У верхній частині цінового рейтингу — Київ (2 136,50 $/м²), далі група регіонів із підвищеними рівнями: Львівська область (1 567,80 $/м²), Закарпатська область (1 513,06 $/м²), Чернівецька область (1 235,21 $/м²), Вінницька область (1 206,83 $/м²). Близько до середнього по країні перебуває Одеська область із 1 196,97 $/м², тоді як низка областей формує “нижній” ціновий коридор (часто це регіони з підвищеними ризиками або слабшою платоспроможною базою).
З погляду ліквідності/масштабу (кількість оголошень) у грудні 2025 ядро пропозиції сформували п’ять регіонів: - Одеська область — 36 075 оголошень (18,56% вибірки), - Київ — 31 695 (16,31%), - Київська область — 27 706 (14,25%), - Харківська область — 20 755 (10,68%), - Дніпропетровська область — 15 724 (8,09%).
Сукупно ці п’ять регіонів дали 67,89% усієї вибірки грудня 2025, тоді як у грудні 2024 їхня частка становила 59,74%. Отже, за рік пропозиція стала істотно більш концентрованою (+8,15 в.п.) — важливий сигнал для девелопера/брокера щодо того, де формуються найбільші “поля конкуренції” та найбільша швидкість оновлення оголошень.
Динаміка “рік до року” також дуже нерівномірна. Серед регіонів із достатньою порівнюваною вибіркою (щонайменше тисяча оголошень у кожній контрольній точці) найвищі темпи зміни середньозваженої ціни показали: Тернопільська область (+18,66%), Одеська область (+18,19%), Івано-Франківська область (+17,17%), Чернівецька область (+14,89%), Харківська область (+14,18%), Рівненська область (+14,15%). Натомість Запорізька область продемонструвала зниження середньозваженого рівня (-1,85%) — показник, що в умовах загальнонаціонального зростання потребує окремого трактування в розрізі локальної структури попиту та ризиків.
Причинно-наслідкова рамка регіональних відмінностей у воєнній економіці зазвичай включає: фактор безпеки та віддаленості від активних ризиків, переміщення населення й бізнесу, а також державні механізми підтримки (пільгова іпотека, компенсаційні інструменти), які можуть створювати додаткові вікна попиту в окремих областях.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у грудні 2025 ринок чітко “розшаровується” не лише по географії, а й за типологією житла — кімнатністю, класом, поверховіми характеристиками та ремонтом. Саме ці відмінності найбільше цікавлять девелопера, маркетолога й оцінювача, бо вони визначають: (а) силу цінової премії, (б) структуру попиту, (в) чутливість сегмента до ризиків та кредитних умов.
Тип громади (міська/селищна/сільська). У грудні 2025 середньозважений рівень по міських територіальних громадах становить 1 029,44 $/м² (кількість — 150 169), по сільських — 1 119,29 $/м² (кількість — 8 509), по селищних — 783,89 $/м² (кількість — 4 000).
Рік до року: міські громади додали +12,28%, сільські — +11,90%, тоді як селищні — лише +0,73%, але з дуже відчутним скороченням кількості (-44,32%). Для практики це означає, що “селищний” сегмент у наданій вибірці втратив вагу і міг перейти в режим менш стабільного ціноутворення, тоді як сільські громади демонструють ціновий рівень, який у середньому не є “дешевшим за міський” — ознака того, що в цьому класі велику роль грають приміські локації, рекреаційні кластери та специфічні локальні ринки.
Розмірність (кімнатність). У грудні 2025 структура та цінові рівні виглядають так: - 1-кімнатні: 1 230,31 $/м², кількість 71 403 (частка 36,74%), - 2-кімнатні: 1 174,09 $/м², кількість 68 555 (частка 35,27%), - 3-кімнатні: 1 161,45 $/м², кількість 43 867 (частка 22,57%), - 4-кімнатні та більше: 1 486,48 $/м², кількість 10 548 (частка 5,43%).
Динаміка “рік до року” свідчить, що найшвидше зростали саме масові сегменти: 1-кімнатні +14,61%, 2-кімнатні +13,53%, 3-кімнатні +11,69%, тоді як 4+ — +8,34%. Одночасно кількість оголошень зменшилась у всіх кімнатностях, але найменше — у 4+ (-3,62%), що може означати відносну стійкість пропозиції великої площі на тлі зниження “масового” обсягу.
Столиця проти решти країни у кімнатності. Усередині Києва у грудні 2025 цінові рівні значно вищі за середні по країні: 1-кімнатні 2 057,38 $/м², 2-кімнатні 2 058,11 $/м², 3-кімнатні 2 109,50 $/м², 4+ 2 671,93 $/м². При цьому рік до року в Києві 4+ показали -0,74% (за зростання кількості +11,35%), тоді як 1-кімнатні та 2-кімнатні додали +14,18% та +11,23% відповідно. Така конфігурація важлива для інвестора: у столиці великий метраж може заходити в “зону переговорності” (слабша динаміка $/м²), тоді як дрібніші формати утримують для себе найбільш конкурентний попит.
Клас житлового фонду. У грудні 2025 середньозважені рівні такі: - Житло підвищеної комфортності (еліт): 1 695,90 $/м² (кількість 69 953, зміна +14,52%), - Масова забудова радянських часів: 794,81 $/м² (кількість 68 379, зміна +9,96%), - Масова сучасна забудова (економ): 1 093,73 $/м² (кількість 54 527, зміна +0,51%), - Стара забудова (дореволюційні): 1 549,74 $/м² (кількість 1 514, зміна +39,55%).
Для інтерпретації тут критично дивитись разом на ціну і кількість. Наприклад, “дореволюційні” мають надвисокий темп зростання, але їхня кількість зменшилась з 7 905 до 1 514 (тобто -80,85%). Це типова ознака того, що сегмент у грудні 2025 став набагато більш вузьким у наданій класифікації, а отже волатильність показника (і ризик “ефекту структури”) суттєво зростає.
Поверх розташування. Премії/дисконти поверхів у грудні 2025 виглядають системно: - “Не перший / не останній”: 1 298,83 $/м², кількість 142 868, - “Останній”: 989,47 $/м², кількість 31 779, - “Перший”: 909,73 $/м², кількість 19 721.
Рік до року найслабкіше зростав “останній поверх” (+3,06%) із різким падінням кількості (-41,70%). У той самий час “середній” сегмент додав +13,39%, а “перший поверх” — +11,83%. Якщо перекласти в прикладні премії грудня 2025: “не перший / не останній” дорожчий за “перший” на 389,10 $/м² (це +42,77% до рівня першого), і дорожчий за “останній” на 309,36 $/м² (це +31,27% до рівня останнього). Для оцінювача це прямий індикатор того, що поверховий фактор є не “другорядним”, а ціноутворюючим.
Тип ремонту (підмасив оголошень із заповненим ремонтом). У грудні 2025 найбільші цінові рівні мають: - “Авторський проект”: 2 002,59 $/м² (кількість 23 010), - “Евроремонт”: 1 352,13 $/м² (кількість 40 856), - “Після будівельників”: 1 162,88 $/м² (кількість 21 504), - “Під чистову обробку”: 1 037,09 $/м² (кількість 10 818).
Найбільше зростання ціни рік до року у цьому зрізі показав “Житловий стан” — +23,44% (зростання кількості +29,18%), тоді як “Косметичний ремонт” зростав значно повільніше — +4,99% при скороченні кількості -35,14%. Для маркетингової та продуктової стратегії це читається як зміна відносної привабливості “готовності до заселення” та зміна конкуренції між форматами ремонту в ціновій пропозиції.
Узагальнюючи, структура параметрів у грудні 2025 вказує на більш “сегментований” ринок: географія, поверх і ремонт дають масштабні цінові градієнти, а кімнатність підтверджує домінування масових форматів у кількості при помірно різних темпах приросту.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», внутрішня структура Києва у грудні 2025 демонструє чітку “поляризацію” мікролокацій за рівнем $/м² — навіть без додаткових зовнішніх індексів. Це корисний зріз для девелоперів і брокерів: у межах одного міста формується кілька “ринків у ринку” з різною платоспроможністю, логікою ціноутворення й конкурентністю.
У мікрорайонах із достатньою кількістю оголошень (щоб уникати ефекту одиничних спостережень) найвищі рівні $/м² у грудні 2025 зафіксовано в таких кластерах: - Нижній Печерськ — 3 245,62 $/м² (кількість 1 633), - Верхній Печерськ — 3 185,83 $/м² (кількість 5 238), - Звіринець — 3 173,81 $/м² (кількість 238), - Нова Забудова — 2 901,95 $/м² (кількість 690), - Кудрявець — 2 262,91 $/м² (кількість 303).
Для порівняння, серед “нижчих” за ціною мікрорайонів із відчутною кількістю оголошень виділяються: - Троєщина — 1 092,15 $/м² (кількість 1 114), - Біличі — 1 413,33 $/м² (кількість 1 176), - Осокорки — 1 493,41 $/м² (кількість 303), - Харківський масив — 1 497,16 $/м² (кількість 204), - Нова Дарниця — 1 556,55 $/м² (кількість 2 676).
З позиції “ринкової ваги” наймасовіші мікрорайони за кількістю оголошень у грудні 2025 — Верхній Печерськ (5 238), Нова Дарниця (2 676), Мишоловка-Китаїво (2 651), Історичний Центр (2 191), Чоколівка (1 914), Лук’янівка (1 859). Це важливо для медіа та аналітики: масовість сегмента не завжди означає “середню ціну” — наприклад, Верхній Печерськ одночасно є і наймасовішим у вибірці, і одним із найдорожчих.
Динаміка окремих мікрорайонів рік до року підкреслює неоднорідність. Так, Верхній Печерськ додав +3,92% за $/м² (з 3 065,62 до 3 185,83), Нова Дарниця — +6,65% (з 1 459,53 до 1 556,55), Лук’янівка — +16,17% (з 1 917,32 до 2 227,37). Водночас Історичний Центр має зростання ціни +14,14% при сильному скороченні кількості (з 6 079 до 2 191), що може сигналізувати про суттєву зміну складу експозиції/класифікації в межах цієї мікролокації і потребує уважності при інтерпретації (оцінювачам — особливо).
Для професійної аудиторії головний висновок простий: у грудні 2025 ринок Києва не є “єдиним ринком”, а скоріше сукупністю кількох мікроринків із різними ціновими режимами; це безпосередньо впливає на коректність порівнянь, на стратегію позиціювання лотів та на налаштування маркетингових воронок (особливо при роботі з преміум-сегментами).
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», підсумки грудня 2025 формують набір прикладних рішень для різних ролей на ринку. Нижче — рекомендації, які прямо спираються на виявлені з даних тренди (ціна/структура/динаміка), без домішування зовнішніх цінових індикаторів.
Для покупців (власне проживання) Покупцям, які орієнтуються на ліквідність і прогнозовану перепродажність, доцільно пам’ятати, що масові сегменти (1–3 кімнати) зростали швидше: 1-кімнатні +14,61%, 2-кімнатні +13,53%, 3-кімнатні +11,69%, тоді як 4+ +8,34%. Це означає, що “масовий” попит зберігає силу, але ціна входу після року зростання стала вищою — і потенційно зростає важливість торгу, якості лоту та швидкості реакції.
Покупцям, які шукають відносно “стримані” сегменти, варто окремо дивитися на поверх: “останній поверх” зростав лише на +3,06% у $/м², тоді як “не перший / не останній” — +13,39%. За умови прийнятності технічних ризиків (дах, інженерія, тепловтрати, ліфтова доступність) це може бути простір для більшої переговорності ціни.
Покупцям, які не планують одразу робити дорогий ремонт, важливо бачити, що в підмасиві з визначеним ремонтом “Житловий стан” додав +23,44%, а “Косметичний ремонт” — +4,99%. Тобто ринок у грудні 2025 демонструє: “зайти і жити” у середньому дорожчало швидше, ніж “косметика” — і це може змінювати економіку сценарію “купити дешевше + доробити”.
Для продавців (вихід у продаж) Продавцям доцільно позиціювати лот не лише на “середню по місту”, а на конкретний сегмент: кімнатність, поверх і ремонт формують істотні відхилення. Як приклад, у зрізі поверху різниця між “не перший / не останній” і “перший” у грудні 2025 становить 389,10 $/м² (+42,77% до рівня першого). Це означає, що правильний бенчмарк (і правильний пул конкурентів) має вирішальне значення для стартової ціни експозиції.
Якщо лот у сегменті з високою концентрацією пропозиції (наприклад, у регіонах-ядрах, де сумарно сформовано 67,89% вибірки), критично важливі: професійні фото/планування, прозора юридична історія та чіткий “value proposition” (ремонт/стан/вид/інфраструктура). У надконкурентних ринках помилки в позиціюванні швидше конвертуються в затяжну експозицію.
Для орендарів і орендодавців Хоча наведені дані описують саме продажні пропозиції (а не оренду), їхня структура корисна як індикатор “альтернативної вартості проживання”. Коли середньозважені продажні рівні зростають у масових сегментах (1–2 кімнати, а також “середні поверхи”), орендний ринок часто отримує додатковий тиск через ефект заміщення: частина домогосподарств відкладає купівлю і продовжує оренду. Водночас сегменти з більш стриманою динамікою продажу (наприклад, “останній поверх” або деякі ремонтні категорії) можуть створювати можливості для домовленостей і на орендному контурі — через іншу конфігурацію попиту.
Для інвесторів Інвесторам варто розділяти стратегії “ліквідність” і “премія”. По-перше, ліквідність часто корелює з великими ринками: у грудні 2025 п’ять регіонів формують 67,89% вибірки, тобто саме там зростає ймовірність швидшого обороту та кращої порівнюваності аналогів. По-друге, преміальні мікролокації дають високу ціну $/м², але потребують точного входу: у Києві різниця між дорогими кластерами (Нижній/Верхній Печерськ) та “нижчими” за ціною мікрорайонами (наприклад, Троєщина) — багатократно більша, ніж типова похибка оцінки, і прямо впливає на сценарії капіталізації.
Окремий сигнал для інвестора з даних — асиметрія динаміки в Києві за великим метражем: 4+ кімнати показали -0,74% за $/м² при зростанні кількості +11,35%. Це може означати “вікно” для підбору активів у сегменті, де продавці потенційно більш гнучкі, але такі лоти вимогливіші до аналізу ліквідності (строк експозиції, пул покупців, якість будинку, тип ремонту).
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – грудень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж квартир на вторинному ринку житла.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело