Опубліковано: 12-03-2026 11:09
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у межах порівняння грудень 2025 → лютий 2026 вторинний ринок пропозицій продажу квартир демонструє помірне зростання доларової ціни за м² на тлі незначного скорочення кількості активних оголошень.
У «широкій» вибірці (близько 190 тис. оголошень у кожному з двох місяців) зафіксовано таку картину: - середньозважена ціна зросла з $1 208,84/м² у грудні 2025 до $1 245,71/м² у лютому 2026 (+3,05%); - загальна кількість оголошень зменшилася з 194 373 до 192 364 (-1,03%).
Інтерпретаційно така комбінація (ціна вгору за короткий період при майже пласкій пропозиції) частіше відповідає ринку, де продавці не поспішають дисконтувати та «вбудовують» у прайс очікування щодо витрат/ризиків і платоспроможного попиту. На макрорівні в цей період важливими для ринку залишались безпекові ризики, вартість енергетичної адаптації житла та доступність кредитування; Національний банк України у кінці січня 2026 сигналізував старт циклу пом’якшення процентної політики та водночас підкреслював, що війна й ушкодження енергетичної інфраструктури продовжують бути ключовими ризиками для економіки та витрат бізнесу/домогосподарств.
Окремо слід наголосити на кредитному каналі. Стратегічні матеріали НБУ з розвитку іпотеки фіксують, що під час війни ринок житла залишається високоризиковим і, як наслідок, іпотечне кредитування значною мірою спирається на державну підтримку (зокрема на програму «єОселя»), тоді як «чисто ринкові» продукти розвиваються повільно. Це прямо впливає на структуру попиту вторинного ринку: частка покупців із кредитним плечем обмежена, а значну роль відіграють угоди з власним капіталом і «обмінні» сценарії.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», регіональна диференціація цін пропозиції на вторинному ринку є ключовою рисою українського ринку й у періоді грудень 2025 – лютий 2026 вона зберігається: «дорогі» регіони утримують премію, а території з підвищеними безпековими ризиками — ціновий дисконт.
Нижче подано повний рейтинг областей/м. Києва за середньозваженою ціною пропозиції ($/м²) та динамікою до грудня 2025.
Узагальнюючи саме порівняння м. Києва з іншими областями (на основі зваження за «Кількістю» по всіх інших регіонах): - у грудні 2025 середньозважена ціна м. Києва становила $2 136,50/м², тоді як «інші області разом» — $1 028,10/м² (премія Києва ≈ 2,08 раза); - у лютому 2026 Київ — $2 170,29/м², «інші області разом» — $1 060,51/м² (премія Києва ≈ 2,05 раза); - темп приросту за два місяці: Київ +1,58%, інші області разом +3,15%; - кількість оголошень у Києві зросла з 31 695 до 32 101, а частка Києва в загальній пропозиції піднялася з 16,31% до 16,69% (тобто +0,38 в.п.).
Методично важливе застереження: для областей із дуже малою кількістю оголошень у лютому 2026 (наприклад, Донецька та Луганська) відсоткові коливання є статистично нестійкими — їх варто читати насамперед як індикатор структури одиничних пропозицій у вибірці, а не як «ринковий тренд» у широкому сенсі.
Регіональна диференціація, яку видно в таблиці, логічно узгоджується з висновками профільних досліджень про те, що під час війни інвестиційні й девелоперські активності концентруються у відносно безпечніших західних і частині центральних регіонів, тоді як у прифронтових територіях ринок обмежений ризиками та невизначеністю.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», структурні зрізи показують не лише «де дорожче», а й «які формати домінують у пропозиції» та як змінюється їхня ціна на короткій дистанції від грудня 2025 до лютого 2026.
Тип громади (без урахування м. Києва): - міські територіальні громади: $1 029,44/м² → $1 061,03/м² (+3,07%), при цьому ΣCount знизився 150 169 → 145 689 (-2,98%); - селищні територіальні громади: $783,89/м² → $812,52/м² (+3,65%), ΣCount зріс 4 000 → 4 574 (+14,35%); - сільські територіальні громади: $1 119,29/м² → $1 166,35/м² (+4,20%), ΣCount зріс 8 509 → 10 000 (+17,52%).
Практичне тлумачення для ринку: зростання ваги сільських і селищних громад у пропозиції та їхня швидша цінова динаміка за два місяці часто відповідає «передміському» сценарію, коли частина попиту (і відповідно пропозиції) тяжіє до локацій із приватністю, меншою щільністю забудови та можливістю енергетичної автономності. Окремо на цю структуру впливає обмеження іпотечного каналу (під час війни він значною мірою спирається на державні програми, а не масові ринкові кредити), що змінює профіль покупця і, як наслідок, структуру найбільш ліквідних форматів.
Розмірність квартир (кімнатність): - 1-кімнатні: $1 230,31/м² → $1 270,98/м² (+3,31%), ΣCount 71 403 → 72 536; - 2-кімнатні: $1 174,09/м² → $1 206,18/м² (+2,73%), ΣCount 68 555 → 66 877; - 3-кімнатні: $1 161,45/м² → $1 198,39/м² (+3,18%), ΣCount 43 867 → 42 327; - 4-кімнатні та більше: $1 486,48/м² → $1 510,56/м² (+1,62%), ΣCount 10 548 → 10 624.
Структурно пропозиція в лютому 2026 найбільше концентрується у сегментах 1–2 кімнати (разом вони формують основний масив оголошень), і саме там ринок зазвичай має найвищу «операційну ліквідність» (швидкість реалізації) для більшості міст. Сегмент 4+ кімнат лишається найдорожчим за м², проте демонструє найменший темп приросту ціни в аналізованому періоді — що може свідчити про більш вузький та вибагливий попит у «великому метрі» на короткій дистанції.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», якісні характеристики об’єкта (тип забудови, поверховість розташування, ремонт) формують системну цінову ієрархію на вторинному ринку та визначають, де «премія» перетворюється на гроші навіть за стабільного попиту.
Клас будинку (WeightedAvg за сегментами): - житло підвищеної комфортності (еліт): $1 695,90/м² → $1 722,05/м² (+1,54%), ΣCount 69 953 → 72 861; - масова сучасна забудова (економ): $1 093,73/м² → $1 111,51/м² (+1,63%), ΣCount 54 527 → 54 996; - масова забудова радянських часів: $794,81/м² → $805,46/м² (+1,34%), ΣCount 68 379 → 63 048; - стара забудова (дореволюційні): $1 549,74/м² → $1 542,70/м² (-0,45%), ΣCount 1 514 → 1 459.
Спостереження для професійної аудиторії: «еліт» у лютому 2026 має найвищу ціну і зберігає премію (елітний сегмент у лютому приблизно в 2,14 раза дорожчий за «масову радянську забудову» за $/м²). Водночас падіння ΣCount у «радянській масовій забудові» при невеликому зростанні ціни може вказувати на перетік частини активної пропозиції в інші сегменти або на зміну структури оголошень у межах цього класу.
Поверх розташування (ціновий дисконт крайніх поверхів): - не перший / не останній: $1 298,83/м² → $1 340,88/м² (+3,24%); - останній: $989,47/м² → $1 010,00/м² (+2,08%); - перший: $909,73/м² → $935,05/м² (+2,78%).
Станом на лютий 2026 дисконт щодо «середніх поверхів» становить: - для останнього поверху — близько 24,68%; - для першого поверху — близько 30,27%.
Для девелопера/оцінювача це важлива «поправка ринку»: навіть на стабільному ринку пропозиції покупець системно монетизує ризики й дискомфорт крайніх поверхів (тепловий контур, шум, приватність, потенційні проблеми інженерії).
Тип ремонту (премія за готовність та якість): - авторський проєкт: $2 002,59/м² → $2 040,26/м² (+1,88%); - євроремонт: $1 352,13/м² → $1 384,45/м² (+2,39%); - після будівельників: $1 162,88/м² → $1 175,70/м² (+1,10%); - під чистову обробку: $1 037,09/м² → $1 060,61/м² (+2,27%); - житловий стан: $849,60/м² → $869,61/м² (+2,36%); - косметичний ремонт: $802,70/м² → $838,29/м² (+4,43%); - аварійний стан: $843,99/м² → $895,86/м² (+6,15%, але сегмент має дуже малу ΣCount, тому показник волатильний).
Прагматичний висновок: у лютому 2026 «авторський проєкт» у середньому дорожчий за «житловий стан» приблизно в 2,35 раза, а за «косметичний ремонт» — приблизно в 2,43 раза. Це означає, що ремонт на вторинному ринку є не просто «естетикою», а чітко монетизованим фактором — і для продавця, і для інвестора.
Пояснювальний контекст (без підміни цін): у воєнний період енергетичні ризики та фактичні витрати на забезпечення автономності/відновлення інженерії підсилюють роль «готового продукту під ключ». У своїх комунікаціях НБУ прямо вказував, що пошкодження енергетичного сектору здатні тиснути на витрати та ціни через різні канали, а отже «якісність» і технічна готовність житла можуть сильніше впливати на готовність покупця платити премію.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у період грудень 2025 – лютий 2026 ринок пропозицій у доларах США зміцнився помірно, а найбільш «монетизованими» факторами стали локація (регіон), ремонт і «зручний» поверх. Нижче — практичні рекомендації, що спираються на виявлені у таблицях закономірності.
Для покупців ключова стратегія — не «ловити середню ціну», а купувати в логіці свого сегмента. Якщо ціль — зберегти ліквідність, найбільш масовий і прогнозований коридор пропозиції формують 1–2-кімнатні квартири: у лютому 2026 вони мають суттєву частку в оголошеннях і показують помірне зростання ціни. Якщо ціль — максимальна знижка при купівлі, варто розглядати крайні поверхи з розумінням ринкового дисконту (у лютому 2026 приблизно 25–30% проти «середніх поверхів») та закладати бюджет на технічні ризики.
Для продавців найефективніша логіка — продавати не «метри», а готовність і зручність. Дані показують системну премію за «авторський проєкт» та «євроремонт», а також стабільну перевагу середніх поверхів. Тому мінімальні, але якісні передпродажні поліпшення (порядок у документах, технічна справність, ясний опис стану і ремонту) мають вищу ймовірність окупитися, ніж агресивне «перетискання» ціни без доданої цінності.
Для орендарів і орендодавців корисно читати таблиці як індикатор структури доступної пропозиції: коли ціна продажу в сегменті «під ключ» зростає, частина власників може відкладати продаж і віддавати перевагу здачі в оренду (особливо в регіонах із високою ціною за м²). Водночас в сегментах «житловий стан» чи «після будівельників» часто зростає мотивація продавця вийти з активу швидше, що інколи створює переговорний простір щодо умов і строків (але не варто переносити це на всі ринки однаково — регіональна різниця дуже велика).
Для інвесторів найбільш прикладною є стратегія керованої доданої вартості: різниця між «житловим станом» і «євроремонтом», а тим більше між «косметичним ремонтом» і «авторським проєктом» у лютому 2026 є структурно значущою. Проте інвестрішення слід приймати з урахуванням локаційного ризику: показники областей із низьким ΣCount можуть бути нестабільними, а отже дохідність/ліквідність там важче прогнозувати. Окремо варто враховувати, що іпотечний ринок у воєнний час суттєво залежить від державної підтримки і «парасольки ризиків», тому сценарії виходу з інвестиції мають передбачати як продаж, так і орендний план «Б».
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2025 – лютий 2026) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних ГІС "Увекон".
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.