Опубліковано: 26-03-2026 09:51
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», на рівні всієї Україна ринок пропозицій продажу земельних ділянок під індивідуальну забудову в зимовому періоді демонструє одночасне зниження як середньозваженої ціни, так і обсягу пропозиції (за сумою оголошень у вибірці).
Загальноукраїнський зріз:
- Грудень 2025:
- Кількість оголошень у вибірці: 32 213
- Середньозважена ціна: 2 507,06 $/м²(ар)
- Лютий 2026:
- Кількість оголошень у вибірці: 27 636
- Середньозважена ціна: 2 242,51 $/м²(ар)
Динаміка лютий 2026 до грудня 2025 (за розрахунком із таблиці): - Зміна ціни: –264,55 $/м²(ар), що відповідає –10,55%. - Зміна кількості пропозицій: –4 577 оголошень, що відповідає –14,21%.
Інтегрально за період (сукупно грудень 2025 + лютий 2026): - Загальна кількість оголошень у вибірці: 59 849. - Середньозважена ціна за період: 2 384,90 $/м²(ар).
Інтерпретаційно це важливий сигнал для девелоперів і ріелторів: взимку ринок виглядає «тоншим» (менше пропозиції), а середній рівень заявлених цін у вибірці — нижчим, причому падіння обсягу пропозиції є навіть більш вираженим, ніж корекція ціни.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», Київ зберігає статус абсолютного лідера за ціною при порівняно невеликій частці пропозиції у загальноукраїнській вибірці.
Київ як окремий ціновий полюс: - Грудень 2025: 13 407,92 $/м²(ар) за 478 оголошень (частка 1,48% від загальної кількості 32 213). - Лютий 2026: 12 961,85 $/м²(ар) за 431 оголошення (частка 1,56% від загальної кількості 27 636).
Премія Києва до решти країни (без Києва): - Грудень 2025: Київ дорожчий у 5,72 раза (13 407,92 проти 2 342,87 $/м²(ар)). - Лютий 2026: Київ дорожчий у 6,25 раза (12 961,85 проти 2 072,69 $/м²(ар)).
Тобто при загальноринковій корекції середніх цін «поза столицею» премія Києва не зникає, а в лютому 2026 року навіть посилюється у відносному вимірі — за рахунок того, що середній рівень цін по решті країни знижується швидше.
Київська агломерація як ядро ринку (Київ + область навколо столиці): - Частка в загальній кількості пропозицій: - грудень 2025: 30,80%, - лютий 2026: 31,50%. - Частка у «вартісному обсязі» (сума Price×Count у загальній структурі): - грудень 2025: 37,75%, - лютий 2026: 41,44%.
Це характеризує столичний регіон як ключовий генератор не лише кількості, а й «грошової ваги» ринку пропозиції.
Внутрішній профіль Києва за районами у лютому 2026 (ціна та обсяг пропозиції): - Найвища середньозважена ціна зафіксована у Печерському районі: 41 263,86 $/м²(ар) при 35 оголошеннях.
- Водночас найбільший обсяг пропозиції серед районів у лютому 2026 — у Дарницькому районі: 94 оголошення при середньозваженій ціні 6 159,02 $/м²(ар).
Динамічно, порівняно з груднем 2025, у Києві помітні різноспрямовані коливання за районами: - Оболонський район: з 20 673,50 до 12 367,36 $/м²(ар) (–40,18%). - Шевченківський район: з 16 772,37 до 11 706,52 $/м²(ар) (–30,20%). - Святошинський район: з 12 802,45 до 13 808,38 $/м²(ар) (+7,86%).
Для практиків це означає, що «Київ» як єдина цифра є коректним макро-орієнтиром, але для оцінки конкретних лотів обов’язковим стає районний/локальний контекст, оскільки цінові «вікна» між районами помітно відрізняються.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», ринок пропозицій продажу земельних ділянок для індивідуальної забудови має виражену географічну концентрацію: обмежена група регіонів формує більшість оголошень і значну частину «вартісної ваги» ринку.
У лютому 2026 ТОП-5 регіонів за кількістю пропозицій (частки обчислено від 27 636): - Київська область — 8 274 оголошення (29,94%) при 2 428,39 $/м²(ар). - Львівська область — 2 936 (10,62%) при 2 115,95 $/м²(ар). - Івано-Франківська область — 1 891 (6,84%) при 1 808,44 $/м²(ар). - Одеська область — 1 804 (6,53%) при 4 537,94 $/м²(ар). - Вінницька область — 1 463 (5,29%) при 2 182,23 $/м²(ар).
Разом ці п’ять регіонів забезпечують 59,23% загального обсягу пропозиції (сума часток), тобто ринок є концентрованим: більшість «матеріалу» для угод і аналітики дає відносно вузьке коло областей.
Найдорожчі регіони у лютому 2026 (за середньозваженою ціною): - Одеська область — 4 537,94 $/м²(ар) (обсяг: 1 804).
- Вінницька область — 2 182,23 $/м²(ар) (обсяг: 1 463).
- Закарпатська область — 2 159,78 $/м²(ар) (обсяг: 1 392).
- Львівська область — 2 115,95 $/м²(ар) (обсяг: 2 936).
- Київська область — 2 428,39 $/м²(ар) (обсяг: 8 274).
Окремо над усіма регіонами стоїть Київ із 12 961,85 $/м²(ар).
Найдешевші регіони у лютому 2026:
- Полтавська область — 832,48 $/м²(ар) (обсяг: 908).
- Чернігівська область — 909,48 $/м²(ар) (обсяг: 437).
- Сумська область — 930,83 $/м²(ар) (обсяг: 158).
- Житомирська область — 940,85 $/м²(ар) (обсяг: 799).
У лютому 2026 розрив між верхнім і нижнім полюсом ринку за середньою ціною (Київ проти мінімального регіонального значення) становить 15,57 раза (12 961,85 / 832,48).
Динаміка ключових областей (лютий 2026 до грудня 2025): - Одеська область: –22,47% за ціною (з 5 853,30 до 4 537,94) і –20,14% за кількістю (з 2 259 до 1 804). - Вінницька область: –28,27% за ціною (з 3 042,46 до 2 182,23) і –47,49% за кількістю (з 2 786 до 1 463). - Київська область: –4,79% за ціною (з 2 550,47 до 2 428,39) і –12,37% за кількістю (з 9 442 до 8 274). - Львівська область: –4,55% за ціною (з 2 216,82 до 2 115,95) і –4,80% за кількістю (з 3 084 до 2 936).
Додатковий зріз для девелоперів: топ громад/субрайонів за кількістю оголошень у лютому 2026 (вибірково, з таблиці): - Івано-Франківська ТГ (Івано-Франківська область) — 572 оголошення при 2 762,36 $/м²(ар). - Білогородська ТГ (Київська область) — 509 при 3 226,29 $/м²(ар). - Хмельницька ТГ (Хмельницька область) — 479 при 1 710,35 $/м²(ар). - Дмитрівська ТГ (Київська область) — 450 при 3 223,39 $/м²(ар). - Бориспільська ТГ (Київська область) — 422 при 1 521,66 $/м²(ар). - Феодосіївська ТГ (Київська область) — 389 при 5 094,51 $/м²(ар). - Ірпінська ТГ (Київська область) — 386 при 4 699,06 $/м²(ар). - Львівська ТГ (Львівська область) — 380 при 4 774,73 $/м²(ар). - Одеська ТГ (Одеська область) — 369 при 11 571,55 $/м²(ар).
Висновок із цього розрізу практичний: у межах лютого 2026 найбільші «пули» пропозиції зафіксовані або в регіональних центрах, або в передміських громадах навколо столиці — саме там формується найбільший «ринковий масив» для індивідуальної забудови.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», тип громади є одним із базових «фільтрів ринку», який одночасно впливає на: - доступність інфраструктури, - транспортну логістику, - ліквідність ділянок, - цінову премію (або дисконт) до середнього рівня.
Структура пропозиції та ціни у грудні 2025: - Міські територіальні громади — 14 602 оголошення (частка 45,33%) при 2 746,33 $/м²(ар). - Сільські територіальні громади — 11 276 (частка 35,00%) при 2 204,68 $/м²(ар). - Селищні територіальні громади — 5 854 (частка 18,17%) при 1 603,58 $/м²(ар).
Структура пропозиції та ціни у лютому 2026: - Міські територіальні громади — 12 082 (частка 43,72%) при 2 283,91 $/м²(ар). - Сільські територіальні громади — 9 839 (частка 35,60%) при 2 098,28 $/м²(ар). - Селищні територіальні громади — 5 282 (частка 19,11%) при 1 542,50 $/м²(ар).
Ключова динаміка: - Ціна в міських громадах знизилася на –16,84% (2 746,33 → 2 283,91), і це найбільша відносна корекція серед основних типів громад. - У сільських громадах корекція значно м’якша: –4,83% (2 204,68 → 2 098,28). - У селищних громадах: –3,81% (1 603,58 → 1 542,50).
З позиції ринкової «структури премій» є ще один показовий факт: у грудні 2025 міська громада була дорожчою за сільську приблизно на 24,57%, тоді як у лютому 2026 — вже на 8,85%. Це означає, що взимку відбувається не лише «просідання» загальної середньої, а й стиснення міської премії до сільського сегмента.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», розмірність ділянки є маркером цільової аудиторії та сценарію використання, а також напряму впливає на ціну за одиницю площі (премія за «компактність» на ринку індивідуальної забудови — типовий патерн).
Грудень 2025: - До 15 сот — 21 726 оголошень (частка 67,44%) при 2 927,94 $/м²(ар). - Від 15 до 30 сот — 7 438 (частка 23,09%) при 1 630,06 $/м²(ар). - Більше 30 сот — 3 049 (частка 9,47%) при 1 647,41 $/м²(ар).
Лютий 2026: - До 15 сот — 18 322 (частка 66,30%) при 2 638,29 $/м²(ар). - Від 15 до 30 сот — 6 637 (частка 24,02%) при 1 463,07 $/м²(ар). - Більше 30 сот — 2 677 (частка 9,69%) при 1 466,17 $/м²(ар).
Що показує зимовий період: - Сегмент до 15 сот залишається ядром ринку (понад дві третини оголошень у вибірці в обох місяцях) і водночас є найдорожчим. - У лютому 2026 «компактні» ділянки до 15 сот дорожчі: - за сегмент 15–30 сот на 1 175,22 $/м²(ар), або приблизно на 80,33%, - за сегмент більше 30 сот на 1 172,12 $/м²(ар).
Динаміка лютий 2026 до грудня 2025: - До 15 сот: ціна –9,89%, кількість –15,67%. - 15–30 сот: ціна –10,24%, кількість –10,77%. - Понад 30 сот: ціна –11,00%, кількість –12,20%.
Для ринку індивідуальної забудови це практично означає: «вхідний» масовий сегмент (до 15 сот) не лише формує основний обсяг пропозиції, а й найбільш чутливий до сезонного стискання пропозиції (найбільше падіння кількості в лютому 2026).
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», дані дають нам факт корекції середньозваженої ціни та зниження кількості пропозицій між груднем 2025 і лютим 2026. Для пояснення можливих причин доречно залучити зовнішній контекст — без підстановки будь-яких “зовнішніх” цін, індексів чи ставок у розрахункові частини.
Сезонність і “тонкий” зимовий ринок як базовий механізм.
У світовій економіці нерухомості сезонність ринку (падіння активності у холодний період і пожвавлення у теплий) описується, зокрема, через ефекти «товщини ринку» (thick-market effects) і зниження ефективності “матчингу” між покупцем та об’єктом у періоди меншої активності. Це, у свою чергу, може відображатися і в менших обсягах пропозиції, і в іншій структурі експозиції лотів.
Фактор безпеки та інфраструктурної стійкості в зимовий період.
У періоди, коли енергетична інфраструктура зазнає атаки та виникають перебої з базовими сервісами, домогосподарства й бізнес часто стають обережнішими щодо великих рішень (переміщення, будівництво, запуск проєктів), а логістика оглядів/угод ускладнюється. Для зимового періоду 2026 року додатковим тлом були повідомлення міжнародних моніторингових структур про вплив атак на енергетичну інфраструктуру на повсякденне життя цивільного населення.
Попит на житло та “приватний контур” відновлення.
Ширший контекст відновлення житлового фонду (включно з компенсаційними та відбудовчими механізмами) може впливати на поведінку учасників ринку землі — зокрема, на інтерес до ділянок у відносно стабільних локаціях, де будівництво або відбудова є більш практично здійсненними. У державній політиці відновлення житла присутні інструменти компенсації/відновлення, включно з можливістю відбудови на власній земельній ділянці.
Міграційні наміри та прив’язка до житла як умова повернення/переміщення.
Міжнародні гуманітарні організації у своїх оглядах підкреслюють, що для рішень про повернення/переміщення ключовими є фактори безпеки, доступу до послуг і житла. Це опосередковано впливає й на земельний ринок: стабільні регіони та агломерації, де легше забезпечити інфраструктуру й доступність, часто отримують більшу вагу в структурі попиту.
Ризики територій та “зникнення сегментів” у вибірці.
Для частини територій сегмент може бути відсутнім у конкретний місяць (у лютому 2026 немає оголошень у Донецькій та Луганській областях при наявності в грудні 2025). У практичному вимірі це узгоджується зі спостереженнями міжнародних інституцій: шкода житловому фонду, порушення інфраструктури та ризики на територіях, наближених до бойових дій, створюють додаткові бар’єри для нормальної роботи ринків житла й землі.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», з грудня 2025 до лютого 2026 ринок показав дві одночасні тенденції: зменшення кількості оголошень (–14,21%) і корекцію середнього рівня заявлених цін (–10,55%). Це створює різні «вікна рішень» для різних ролей.
Поради для покупців Покупцю варто виходити з того, що зима в таблиці проявляється як період меншої пропозиції. На практиці це означає:
- якщо ціль — ділянка до 15 сот, потрібно планувати ширший горизонт пошуку, оскільки саме цей сегмент одночасно є найбільш масовим і таким, що сильніше просідає за кількістю пропозицій (–15,67%);
- якщо бюджет обмежений, раціонально розглядати регіони з нижчим середнім рівнем цін (Полтавська, Чернігівська, Сумська, Житомирська області у лютому 2026 — нижній ціновий кластер), але з урахуванням того, що нижча ціна часто поєднується з іншими компромісами (логістика, локальна економічна активність, інфраструктура);
- для урбанізованих локацій важливо не орієнтуватися лише на «міська громада = дорожче»: у лютому 2026 міська премія до сільської суттєво звузилася, тобто різницю визначає конкретна локація, а не лише тип громади.
Поради для продавців Для продавців матеріал показує, що в зимовий період конкуренція може зменшуватись за рахунок меншої кількості активних оголошень, але й середній рівень цін у вибірці знижується. Тому оптимальна стратегія така:
- прив’язувати стартову ціну не до «емоційного» таргету, а до свого сегмента: область × тип громади × розмірність;
- якщо ділянка належить до “ядерного” продукту (до 15 сот у локації з попитом), варто підсилювати ліквідність не завищенням ціни, а якістю підготовки до продажу (правова чистота, зрозумілий під’їзд, комунікації, межі, документи);
- у преміальних зонах (Київ, частина київських районів із надвисоким середнім рівнем, окремі громади столичного передмістя) важливо адресувати вузьку цільову аудиторію та приймати довший цикл експозиції як норму.
Поради для інвесторів і девелоперів Для інвесторів і девелоперів дані таблиці дають кілька прагматичних орієнтирів:
- столична агломерація є ключовою за «вагою ринку»: її частка в сумі Price×Count зростає — це аргумент на користь того, що саме в агломерації формуються найпотужніші ринкові “потоки”;
- модель створення доданої вартості через “компактний продукт” залишається логічною: ділянки до 15 сот у лютому 2026 мають приблизно +80% премії до ділянок 15–30 сот за ціною на одиницю площі;
- при оцінці регіональних стратегій важливо дивитися не тільки на ціну, а й на стабільність обсягу пропозиції: у частини областей зниження кількості оголошень було суттєвішим за середньоринкове, що може означати або сезонну “паузу”, або структурну зміну експозиції — і це потребує перевірки на наступних місяцях у динаміці.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2025 – лютий 2026) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних ГІС "Увекон".
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.