Опубліковано: 20-10-2026 09:45
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", ринок пропозицій оренди офісної нерухомості України за період із грудня 2025 року до вересня 2026 року продемонстрував помітне підвищення середньозважених орендних ставок, одночасно зі збільшенням загальної кількості представлених на ринку оголошень.
Середньозважена ціна пропозицій оренди офісних приміщень по Україні зросла з 12,8 $/м²/міс у грудні 2025 року до 14,8 $/м²/міс у вересні 2026 року. Таким чином, за дев'ять місяців між двома контрольними періодами приріст становив 15,80 %, або приблизно 2,0 $/м²/міс.
Водночас кількість оголошень збільшилася з 16 473 до 17 880, тобто на 8,54 %. Отже, ринок характеризувався одночасним підвищенням заявлених орендних ставок і розширенням обсягу пропозиції.
Однак за загальнонаціональними показниками приховується значно складніша картина. Динаміка столичного офісного ринку суттєво відрізнялася від ситуації в більшості регіонів. У різних містах спостерігалися протилежні цінові тенденції, а структура пропозиції змінювалася залежно від площі офісу, класу об'єкта, поверху розташування та наявності ремонту.
Особливо важливим є те, що Київ не просто зберіг найбільшу частку пропозиції, а й збільшив свою вагу в загальнонаціональній вибірці. Це вплинуло на середню ціну по Україні, оскільки столичні орендні ставки значно перевищують показники інших територій.
Для правильного розуміння ситуації важливо розмежувати загальне зростання середньозваженої ціни, зміну географічної структури пропозиції та динаміку окремих категорій офісних приміщень.
У цьому дослідженні розглянуто основні тенденції ринку пропозицій оренди офісної нерухомості України, регіональні контрасти, особливості столичного ринку, відмінності між великими й малими офісами, класами нерухомості та рівнем готовності приміщень до використання.
Підсумковий стан ринку оцінено за вересень 2026 року, а базовим періодом порівняння визначено грудень 2025 року.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", середньозважена ставка пропозицій оренди офісної нерухомості у грудні 2025 року становила 12,8 $/м²/міс. У вересні 2026 року цей показник досяг 14,8 $/м²/міс, що відповідає зростанню на 15,80 %.
Паралельно збільшився обсяг представленої пропозиції. Якщо у грудні 2025 року аналітична вибірка охоплювала 16 473 оголошення, то у вересні 2026 року — 17 880. Абсолютний приріст становив 1 407 оголошень.
Поєднання підвищення орендних ставок зі збільшенням кількості оголошень може свідчити про зміну структури офісного ринку. На відміну від ситуації, коли зростання цін супроводжується скороченням доступної пропозиції, у цьому випадку кількість запропонованих об'єктів також збільшилася.
Проте це не дає підстав автоматично стверджувати, що попит на офіси зростав аналогічними темпами. Дані оголошень характеризують насамперед пропозицію, а не фактично укладені договори оренди.
Важливо також враховувати, що середньозважений показник залежить від складу об'єктів у вибірці. Якщо протягом періоду збільшується частка дорожчих приміщень, середній рівень орендної ставки може підвищуватися навіть без пропорційного подорожчання кожного окремого офісу.
Саме така обставина має особливе значення для українського ринку, де столиця формує більшу частину загальної пропозиції та істотно впливає на національний результат.
Тому підвищення загальноукраїнського показника на 15,80 % доцільно розглядати як сукупний результат зміни ставок усередині регіонів і перерозподілу пропозицій між ними, а не як універсальний темп подорожчання будь-якого офісного приміщення.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", Київ зберігає домінуюче становище на українському ринку оренди офісної нерухомості як за кількістю оголошень, так і за середньозваженим рівнем орендних ставок.
У грудні 2025 року середньозважена ставка пропозицій оренди офісів у столиці становила 16,4 $/м²/міс. У вересні 2026 року вона підвищилася до 18,3 $/м²/міс. Приріст за аналізований період становив 11,59 %.
Ще виразнішою виявилася динаміка кількості оголошень.
У грудні 2025 року Київ був представлений 10 092 оголошеннями, а у вересні 2026 року — вже 12 040. Таким чином, кількість столичних пропозицій збільшилася на 19,30 %.
Особливу увагу привертає зміна частки столиці в загальній вибірці. У грудні 2025 року на Київ припадало приблизно 61,3 % усіх оголошень, тоді як у вересні 2026 року — вже 67,3 %.
Це означає, що майже дві третини національної вибірки пропозицій оренди офісів у кінцевому періоді були сконцентровані у столиці.
Причому збільшення загальної кількості оголошень по Україні було забезпечене саме Києвом. За межами столиці кількість пропозицій, навпаки, скоротилася з 6 381 до 5 840, тобто на 8,48 %.
Не менш показовою є відмінність у ціновій динаміці.
Поза Києвом середньозважена орендна ставка зросла з 7,2 до 7,8 $/м²/міс, або на 8,06 %. У столиці приріст становив 11,59 %, а по країні загалом — 15,80 %.
Таким чином, загальнонаціональний темп зростання перевищував відповідний показник як у Києві, так і в решті України.
На перший погляд це може здаватися суперечливим. Насправді пояснення полягає у зміні ваги столичного сегмента. Оскільки Київ має значно вищі орендні ставки й одночасно збільшив свою частку у вибірці, його вплив на загальнонаціональний середній показник посилився.
Станом на вересень 2026 року середньозважена орендна ставка Києва перевищувала показник решти України приблизно на 135,05 %.
Це свідчить про значну територіальну неоднорідність офісного ринку.
Для аналітиків, оцінювачів і власників комерційної нерухомості такий результат має принципове значення. Використання єдиного середньоукраїнського показника для оцінки орендного потенціалу конкретного офісу без урахування його географії може призводити до суттєвого викривлення результату.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", регіональний розподіл середньозважених ставок оренди офісної нерухомості у вересні 2026 року характеризувався значними відмінностями.
Найвищий рівень ставок зафіксовано у Києві — 18,3 $/м²/міс. Серед областей найдорожчою виявилася Львівська — 11,3 $/м²/міс.
Далі розташувалися Закарпатська область із показником 9,0 $/м²/міс, Київська область — 8,7 $/м²/міс та Вінницька область — 8,6 $/м²/міс.
Таке співвідношення демонструє, що столичний ринок залишається окремою ціновою категорією. Навіть у відносно дорогих регіонах України середні ставки помітно нижчі за київські.
Львівська область протягом досліджуваного періоду продемонструвала зростання середньозваженої ставки з 10,1 до 11,3 $/м²/міс, або на 12,17 %. Одночасно кількість оголошень збільшилася із 729 до 804, що відповідає приросту на 10,29 %.
Ця комбінація показників характеризує Львівщину як один із найбільших за рівнем ставок регіональних офісних ринків, де збільшення цін супроводжувалося розширенням представленої пропозиції.
У Дніпропетровській області середньозважена ставка підвищилася з 7,2 до 7,9 $/м²/міс, або на 9,16 %. Кількість оголошень зросла з 1 058 до 1 113, тобто на 5,20 %.
За кількістю пропозицій Дніпропетровська область у вересні 2026 року посідала провідне місце серед областей, поступаючись у загальноукраїнській вибірці лише Києву.
Іншу ситуацію спостерігаємо в Одеській області. Середньозважена ставка знизилася з 8,1 до 7,9 $/м²/міс, або на 1,91 %, хоча кількість оголошень збільшилася з 1 037 до 1 060.
Це приклад того, що розширення пропозиції не обов'язково супроводжується зростанням середньої орендної ставки.
У Вінницькій області ставка підвищилася з 7,7 до 8,6 $/м²/міс, або на 12,94 %. Однак кількість оголошень скоротилася із 649 до 447, тобто на 31,12 %.
Подібні розбіжності між ціновою та кількісною динамікою підкреслюють, наскільки важливо аналізувати обидва показники разом.
Помітне зростання ставок зафіксовано й у Тернопільській області: з 6,4 до 7,9 $/м²/міс, або на 23,41 %. Водночас кількість оголошень зросла зі 169 до 187.
На протилежному полюсі перебувають регіони, де середні ставки знизилися.
У Харківській області середньозважена ставка скоротилася з 4,9 до 4,6 $/м²/міс, або на 5,69 %. Кількість оголошень також зменшилася — із 725 до 688.
У Чернігівській області ставка знизилася з 5,3 до 4,4 $/м²/міс, або на 17,96 %. Водночас вибірка в обох контрольних періодах була порівняно невеликою — 43 та 40 оголошень відповідно, тому результати слід інтерпретувати з урахуванням підвищеної чутливості до складу пропозиції.
У Донецькій області середньозважений показник вересня становив 3,0 $/м²/міс, проте вибірка налічувала лише 13 оголошень. Тому робити широкі висновки про регіональний ринок на підставі цього показника недоцільно.
У Херсонській області у вересневій вибірці зафіксовано лише одне оголошення. Обережно: мала вибірка. Таких даних недостатньо для репрезентативного визначення середньорегіональної орендної ставки.
Отже, регіональна картина не підтверджує існування єдиного для всієї країни цінового тренду однакової інтенсивності. Ринок одночасно містить території зі зростанням цін і кількості оголошень, території зі зростанням цін на тлі скорочення пропозиції, а також регіони, де ставки знижуються.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", аналіз на рівні окремих міст дає можливість точніше побачити особливості формування орендних ставок, які не завжди помітні на обласному рівні.
У Львові середньозважена ставка оренди офісів у вересні 2026 року становила 11,6 $/м²/міс проти 10,4 $/м²/міс у грудні 2025 року. Зростання становило 11,42 %.
Кількість оголошень у місті збільшилася із 675 до 750, або на 11,11 %. Таким чином, Львів демонстрував узгоджене збільшення двох основних показників ринку пропозиції.
У Дніпрі середньозважена ставка зросла із 7,4 до 8,0 $/м²/міс, або на 8,20 %. Кількість оголошень збільшилася з 983 до 1 040.
В Одесі, навпаки, відбулося помірне зниження середньозваженої ставки — з 8,1 до 8,0 $/м²/міс, або на 2,08 %. При цьому кількість оголошень збільшилася з 1 012 до 1 029.
У Харкові ставка зменшилася з 4,9 до 4,6 $/м²/міс, або на 5,25 %. Кількість оголошень скоротилася із 718 до 678.
Водночас у Вінниці ставка підвищилася із 7,7 до 8,8 $/м²/міс, або на 13,78 %, хоча обсяг представленої пропозиції суттєво зменшився.
У Тернополі зафіксовано зростання середньозваженої ставки з 6,5 до 8,1 $/м²/міс, або на 24,72 %. Кількість оголошень збільшилася зі 163 до 178.
Ці результати свідчать про необхідність аналізувати кожен міський ринок окремо.
Для орендаря офісу рішення про вибір міста чи конкретної локації не повинно ґрунтуватися виключно на загальнообласному показнику. А для власника комерційної нерухомості особливо важливим є порівняння з об'єктами-аналогами безпосередньо в межах відповідного міста.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", навіть усередині Києва спостерігаються значні відмінності між окремими територіальними зонами.
Одним із найдорожчих серед досліджених субрайонів столиці у вересні 2026 року був Звіринець. Середньозважена ставка пропозицій оренди офісів тут становила 30,9 $/м²/міс проти 23,2 $/м²/міс у грудні 2025 року. Приріст за період досяг 33,30 %.
Кількість оголошень збільшилася зі 141 до 255. Така динаміка може відображати не лише зміну заявлених ставок, а й зміну складу офісів, представлених у вибірці.
В Історичному Центрі середньозважена ставка підвищилася із 16,9 до 22,2 $/м²/міс, або на 31,62 %. При цьому кількість оголошень скоротилася з 1 261 до 1 014.
У зоні Нова Забудова ставка зросла з 19,7 до 21,8 $/м²/міс, або на 10,61 %. Кількість оголошень збільшилася з 1 348 до 2 054.
Верхній Печерськ також утримував високий рівень орендних ставок. У вересні 2026 року середньозважений показник становив 19,9 $/м²/міс проти 18,6 $/м²/міс у грудні попереднього року. Зростання становило 6,78 %.
На Подолі середньозважена ставка підвищилася з 15,7 до 18,9 $/м²/міс, або на 20,44 %. Водночас кількість оголошень збільшилася з 463 до 629.
Цікаву динаміку продемонструвала Солом'янка, де ставка зросла з 12,9 до 16,0 $/м²/міс, або на 24,41 %.
Натомість на Лук'янівці спостерігалося незначне зниження середньозваженої ставки — з 15,5 до 15,3 $/м²/міс, або на 1,13 %, попри збільшення кількості оголошень.
Таким чином, навіть у межах одного міста загальна середня ставка не відображає всього спектра цінових умов.
Для офісного ринку місце розташування має комплексне значення. Йдеться не лише про адміністративну належність до певного району, а й про транспортну доступність, концентрацію ділової активності, характеристики будівлі, доступність інфраструктури та відповідність приміщення потребам потенційних орендарів.
Водночас наведені територіальні відмінності самі по собі не дозволяють кількісно визначити внесок кожного з цих факторів. Для цього потрібен додатковий аналіз порівнюваних об'єктів.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", окремий інтерес становить порівняння орендних ставок за типами територіальних громад.
Для коректності цього аналізу Київ необхідно розглядати окремо, оскільки у наданих даних він не віднесений до категорій міських, селищних чи сільських територіальних громад.
У міських територіальних громадах, без урахування Києва, середньозважена ставка оренди офісів зросла із 7,2 $/м²/міс у грудні 2025 року до 7,8 $/м²/міс у вересні 2026 року. Приріст становив 8,02 %.
Водночас кількість оголошень у цій категорії скоротилася з 6 211 до 5 640, тобто на 9,19 %.
У сільських територіальних громадах середньозважена ставка підвищилася з 7,6 до 8,7 $/м²/міс, або на 15,12 %. Кількість оголошень збільшилася зі 130 до 158.
Це досить показовий результат. У кінцевому періоді середня ставка в сільських громадах виявилася вищою, ніж у міських громадах без Києва.
Проте такий результат не означає, що офіси в сільській місцевості загалом дорожчі, ніж у містах. Найімовірніше, істотну роль відіграє різниця в структурі та географічному складі вибірок. Зокрема, офісні приміщення в окремих приміських населених пунктах можуть мати характеристики, властиві міській комерційній нерухомості.
У селищних територіальних громадах середньозважена ставка знизилася з 7,2 до 5,7 $/м²/міс, або на 20,63 %.
Водночас вибірка цієї категорії є невеликою: 40 оголошень у грудні 2025 року та 42 у вересні 2026 року. Хоча вона перевищує мінімальний статистичний поріг, показники залишаються чутливими до зміни складу об'єктів.
У цілому аналіз громад підтверджує, що тип адміністративно-територіального утворення не може розглядатися як самостійний і достатній фактор визначення орендної вартості.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", розмірність є одним із найбільш інформативних розрізів українського ринку оренди офісної нерухомості.
У вересні 2026 року найнижча середньозважена ставка серед представлених категорій зафіксована для офісних приміщень площею до 100 м² — 11,2 $/м²/міс.
У грудні 2025 року цей показник становив 10,3 $/м²/міс. Таким чином, за аналізований період середньозважена ставка невеликих офісів зросла на 9,32 %.
Водночас кількість оголошень у цій категорії скоротилася з 6 252 до 5 869, або на 6,13 %.
Це свідчить про те, що сегмент найменших офісів, попри зростання середньої орендної ставки, втратив частину своєї ваги в загальній структурі пропозиції.
Іншу картину спостерігаємо в категорії приміщень площею від 100 до 300 м².
У грудні 2025 року середньозважена ставка тут становила 13,8 $/м²/міс, а у вересні 2026 року — 16,4 $/м²/міс.
Зростання становило 18,66 %, що перевищує загальнонаціональний темп підвищення орендної ставки.
Кількість оголошень у цій категорії також збільшилася — з 5 574 до 6 401, або на 14,84 %.
Саме офіси площею від 100 до 300 м² сформували найбільшу за кількістю категорію у вересні 2026 року, випередивши приміщення площею до 100 м².
У сегменті офісів від 300 до 500 м² середньозважена ставка зросла з 14,6 до 15,9 $/м²/міс, або на 8,25 %. Кількість оголошень підвищилася з 1 873 до 2 163.
Для приміщень площею від 500 до 1000 м² середньозважена ставка у вересні досягла 17,5 $/м²/міс проти 15,7 $/м²/міс у грудні 2025 року. Приріст становив 11,79 %.
Ця категорія виявилася найдорожчою за середньозваженою ставкою одного квадратного метра серед п'яти досліджених розмірних груп.
Кількість оголошень у сегменті від 500 до 1000 м² збільшилася з 1 862 до 2 303, або на 23,68 %.
Найбільший відносний приріст середньозваженої ставки серед розмірних категорій продемонстрували офіси площею понад 1000 м².
У грудні 2025 року їхня середня ставка становила 14,6 $/м²/міс, а у вересні 2026 року — 17,4 $/м²/міс. Зростання досягло 19,23 %.
Кількість оголошень збільшилася з 912 до 1 144, або на 25,44 %.
Отже, великі офісні площі впродовж аналізованого періоду продемонстрували одночасне зростання і середньозважених ставок, і представленого обсягу пропозиції.
Звертає на себе увагу й те, що найменші офіси не були найдорожчими в перерахунку на квадратний метр.
Це відрізняє досліджувану структуру оренди офісів від багатьох інших сегментів комерційної нерухомості, де менші об'єкти нерідко мають вищу питому ціну.
Проте робити висновок про безпосередню залежність орендної ставки від площі було б передчасно. Великі офіси можуть бути непропорційно представлені у дорожчих географічних зонах або будівлях певного класу.
Для визначення власне впливу площі необхідне порівняння об'єктів у межах однакових локацій і зі схожими характеристиками.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", клас об'єкта є важливим параметром для аналізу структури орендних ставок.
У наданій вибірці офісна нерухомість представлена трьома основними категоріями: бізнес-центри, окремі будівлі та приміщення.
Найвищу середньозважену ставку у вересні 2026 року зафіксовано в категорії бізнес-центрів — 18,6 $/м²/міс.
У грудні 2025 року відповідний показник становив 16,7 $/м²/міс. Приріст за період досяг 11,03 %.
Таким чином, об'єкти, класифіковані в базі як бізнес-центри, залишалися найдорожчими серед представлених класів офісної нерухомості.
Однак окремої уваги потребує кількість оголошень цієї категорії. Вона зменшилася з 532 до 133, або на 75,00 %.
Такий значний перерозподіл вибірки не можна автоматично трактувати як відповідне скорочення фізичного фонду бізнес-центрів чи ринкового попиту на них. Він також може бути пов'язаний зі змінами у структурі та класифікації оголошень.
Тому порівняння ставок бізнес-центрів між контрольними періодами потребує врахування можливих відмінностей у складі об'єктів.
Наймасовішою категорією залишалися офісні приміщення.
У вересні 2026 року середньозважена ставка цієї групи становила 14,9 $/м²/міс проти 13,0 $/м²/міс у грудні 2025 року.
Зростання досягло 14,55 %, а кількість оголошень збільшилася з 14 453 до 15 817.
Таким чином, саме ця категорія формувала основну масу пропозиції на українському офісному ринку.
У сегменті окремих будівель середньозважена ставка зросла з 11,3 до 14,3 $/м²/міс, або на 25,96 %.
Кількість оголошень підвищилася з 1 488 до 1 930, що відповідає зростанню на 29,70 %.
Отже, серед досліджених класів найвищий темп підвищення середньозваженої ставки зафіксовано саме для окремих будівель.
Станом на вересень 2026 року бізнес-центри мали середню ставку приблизно на 24,88 % вищу, ніж категорія офісних приміщень.
Утім, цю різницю не слід повністю приписувати класу будівлі. На неї можуть впливати престижність і доступність локації, стан приміщень, структура площ, склад інженерних систем, наявність сервісів та інші особливості об'єктів.
Для практичної оцінки орендної ставки важливо порівнювати не лише назви класів, а й реальну якість та функціональні характеристики офісної нерухомості.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", порівняння пропозицій за поверхом розташування демонструє неоднозначну структуру орендних ставок.
У вересні 2026 року середньозважена ставка офісів, класифікованих як розташовані на першому поверсі, становила 14,3 $/м²/міс.
У грудні 2025 року цей показник дорівнював 11,3 $/м²/міс. Приріст становив 25,96 %.
Для приміщень категорії «Не перший / не останній» середньозважена ставка підвищилася з 10,9 до 11,9 $/м²/міс, або на 9,42 %.
Найвищий рівень середньозваженої ставки у вересні спостерігався в категорії «Останній поверх» — 15,4 $/м²/міс.
У грудні 2025 року відповідний показник становив 12,4 $/м²/міс. Зростання досягло 24,68 %.
Таким чином, у наданій вибірці офісні приміщення категорії «Останній поверх» мали вищу середню ставку, ніж об'єкти на першому поверсі або на проміжних поверхах.
Проте такий результат не означає, що останній поверх сам собою забезпечує більшу орендну вартість.
Для офісної нерухомості вплив поверху може суттєво відрізнятися залежно від будівлі та її функціонального призначення. Велике значення можуть мати доступність ліфтів, панорамні характеристики, інженерна інфраструктура, безпека, організація входу й можливості використання приміщення.
Важливо також враховувати різне охоплення даних. Зріз за поверхом містив 11 855 оголошень у грудні 2025 року та 16 653 у вересні 2026 року, тоді як загальна вибірка включала більше об'єктів.
Крім того, категорії поверховості мають істотно різні обсяги представлених оголошень.
Тому результати цього розрізу варто використовувати як опис фактичної структури пропозицій, а не як готові коефіцієнти коригування орендної вартості.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", офісні приміщення з ремонтом у вересні 2026 року мали вищу середньозважену ставку оренди порівняно з об'єктами без ремонту.
Для приміщень із ремонтом цей показник становив 13,3 $/м²/міс.
У грудні 2025 року середньозважена ставка відповідної категорії дорівнювала 12,1 $/м²/міс. Приріст становив 10,18 %.
Для приміщень без ремонту ситуація була іншою.
У грудні 2025 року середньозважена ставка становила 11,4 $/м²/міс, і у вересні 2026 року її округлене значення залишилося на тому самому рівні. За неокругленими розрахунками зафіксовано незначне зниження на 0,11 %.
Таким чином, у вересні різниця між середньозваженими ставками приміщень із ремонтом та без нього становила приблизно 1,9 $/м²/міс, або 16,35 % на користь офісів із ремонтом.
Це важлива характеристика структури ринку пропозиції.
Готовий до використання офіс потенційно дозволяє орендареві скоротити витрати на облаштування приміщення та швидше розпочати його експлуатацію.
Для орендодавця наявність ремонту може бути одним із аргументів на користь вищої заявленої ставки, особливо коли приміщення не потребує суттєвої адаптації до потреб орендаря.
Водночас середньозважену різницю між категоріями не можна безпосередньо вважати чистою премією за ремонт. Об'єкти з ремонтом і без ремонту можуть відрізнятися за географією, класом та іншими характеристиками.
Є й методологічне обмеження: вибірка оголошень із визначеним типом ремонту охоплювала 10 487 об'єктів у грудні 2025 року та 8 838 у вересні 2026 року.
Відповідно, динаміка саме цієї вибірки не є тотожною динаміці загальної кількості оголошень на ринку.
Попри це, порівняння показує, що стан готовності офісного приміщення є важливим параметром для подальшого поглибленого аналізу орендної вартості.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", динаміку українського ринку оренди офісної нерухомості за аналізований період не можна пояснити лише одним фактором.
Першою важливою тенденцією є посилення концентрації пропозиції в Києві.
Столиця вже на початку періоду формувала основну частину оголошень, а до вересня 2026 року її вага ще більше збільшилася.
З огляду на суттєво вищі столичні ставки це безпосередньо вплинуло на загальнонаціональний середньозважений показник.
Друга тенденція — неоднорідність регіональної динаміки. Зростання ставок у Києві, Львівській, Вінницькій, Тернопільській та інших областях відбувалося паралельно зі зниженням показників в окремих регіонах.
Це означає, що загальний висхідний рух середньої ставки не можна однаково переносити на всі місцеві ринки.
Третьою тенденцією є зміна структури пропозиції за площею.
У грудні 2025 року найбільшою категорією за кількістю оголошень були офіси площею до 100 м². У вересні 2026 року на перше місце вийшли приміщення від 100 до 300 м².
Одночасно збільшилася кількість пропозицій у всіх досліджених категоріях великих площ, тоді як найменші офіси продемонстрували скорочення кількості оголошень.
Така динаміка може бути пов'язана зі зміною структури представлених об'єктів, способів використання офісних приміщень та вимог потенційних орендарів.
Водночас наявні дані не дозволяють підтвердити конкретну причину такого перерозподілу.
Четверта тенденція — суттєві відмінності між класами офісної нерухомості.
Бізнес-центри залишалися найдорожчою категорією за середньозваженою ставкою, але кількість відповідних оголошень різко зменшилася. Натомість окремі будівлі продемонстрували значне зростання і ставок, і кількості пропозицій.
Це може відображати зміну структури офісного фонду, представленого на ринку, або особливості класифікації оголошень.
П'ятою тенденцією є помітна різниця між офісами з ремонтом та без нього.
У вересні 2026 року приміщення з ремонтом мали вищу середньозважену ставку. Такий результат узгоджується з економічною логікою оренди готових до експлуатації об'єктів, проте не дозволяє відокремити вплив ремонту від інших характеристик.
Загалом зміни на ринку оренди офісів можна розглядати в контексті можливого впливу безпекових умов, територіального розміщення бізнесу, форматів організації робочих просторів, доступності інфраструктури та якості комерційних будівель.
Однак зазначені фактори є аналітичними гіпотезами щодо можливих механізмів формування ринку.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", основний висновок дослідження полягає в тому, що ринок оренди офісної нерухомості України за період із грудня 2025 року до вересня 2026 року характеризувався підвищенням середньозважених ставок на загальнонаціональному рівні, але за суттєво неоднорідної регіональної та структурної динаміки.
Зростання середньої ставки на 15,80 % не означає, що кожен офіс в Україні подорожчав саме на таку величину.
Важливу роль відіграла зміна географічної структури пропозиції, насамперед збільшення частки Києва.
Окремі регіони продемонстрували стійкіше підвищення середньозважених ставок, інші — помірне зростання, стабільність або зниження.
Не менш важливою є зміна співвідношення між розмірними категоріями офісів. Приміщення від 100 до 300 м² стали наймасовішими у вересневій вибірці, а великі площі продемонстрували помітне збільшення представленої пропозиції.
При цьому найвищі середні ставки за квадратний метр спостерігалися не в найменших офісах, а у категорії площ від 500 до 1000 м².
Дані за класами та ремонтом також підтверджують, що якісні характеристики нерухомості потрібно враховувати під час аналізу орендного потенціалу.
Практичний висновок полягає в необхідності відмовитися від надмірно узагальнених цінових орієнтирів.
Для визначення обґрунтованої ставки оренди конкретного офісу недостатньо знати середній рівень по Україні або навіть по області.
Потрібно враховувати місце розташування, тип будівлі, площу, функціональне призначення, стан приміщення, поверх та характеристики порівнюваних пропозицій.
Саме детальна сегментація дозволяє перейти від загальної ринкової статистики до практично корисних цінових орієнтирів.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", результати дослідження можуть використовуватися учасниками офісного ринку для ухвалення рішень щодо вибору приміщень, формування орендних ставок і оцінки інвестиційної привабливості комерційної нерухомості.
Під час пошуку офісу насамперед варто визначити не лише бажану площу та місце розташування, а й загальну економіку користування приміщенням.
Нижча ставка за квадратний метр не завжди означає менші сукупні витрати. Важливими залишаються якість ремонту, потреба в облаштуванні, експлуатаційні платежі, інженерна інфраструктура, транспортна доступність та можливість ефективного використання площі.
Особливо уважно варто порівнювати об'єкти різних класів. Бізнес-центр може пропонувати дорожчу оренду, але частина різниці потенційно компенсується рівнем сервісу та технічного забезпечення.
Для компаній, які потребують середніх площ, доцільно окремо аналізувати сегмент від 100 до 300 м². Саме він у вересні 2026 року сформував найбільшу кількість оголошень.
Водночас зростання представленої пропозиції великих офісів створює додаткові можливості для порівняння альтернативних об'єктів, хоча саме по собі не гарантує поліпшення умов оренди.
Під час переговорів важливо спиратися на поточні пропозиції аналогічних приміщень у тій самій локації, а не на середні показники всієї країни.
Власникам офісної нерухомості насамперед варто правильно визначати конкурентне оточення свого об'єкта.
Офіс у центральній частині Києва не слід оцінювати за тими самими орієнтирами, що й приміщення в регіональному центрі або невеликому населеному пункті.
Навіть у межах Києва суттєві відмінності між субрайонами вимагають локального аналізу.
Під час формування стартової орендної ставки варто враховувати клас будівлі, площу, ремонт, поверх і функціональність приміщення.
Особливу увагу доцільно приділяти конкурентним перевагам, які можуть бути об'єктивно підтверджені: стану приміщення, якості інженерних систем, плануванню, умовам доступу та експлуатаційним характеристикам.
Якщо об'єкт тривалий час не знаходить орендаря, доцільно переглянути не лише заявлену ставку, а й умови оренди та його позиціонування відносно прямих конкурентів.
Власникам приміщень без ремонту варто порівнювати потенційне підвищення орендної ставки після облаштування з необхідними витратами й очікуваним періодом окупності.
Для інвесторів офісний сегмент залишається неоднорідним із погляду потенційного орендного доходу та ринкових ризиків.
Висока середньозважена ставка в певній локації ще не гарантує високої інвестиційної дохідності.
Для її оцінки необхідно враховувати ціну придбання об'єкта, потенційну орендну ставку, вакантність, витрати на утримання, ремонт, оподаткування та можливі періоди простою.
У цьому контексті особливе значення має порівняння об'єктів у межах однакових географічних і функціональних сегментів.
Варто також звертати увагу на співвідношення цінової та кількісної динаміки. Якщо ставки підвищуються на тлі значного розширення пропозиції, це потребує окремої перевірки стійкості орендного потенціалу.
Для великих офісних площ доцільно додатково аналізувати можливість поділу приміщення на декілька функціональних блоків, коло потенційних орендарів та гнучкість експлуатації об'єкта.
Остаточне інвестиційне рішення повинно спиратися не лише на статистику оголошень, а й на індивідуальний фінансовий аналіз.
Для професійних учасників ринку результати дослідження підкреслюють необхідність максимальної порівнюваності об'єктів.
Середньозважена ставка за великим регіоном є корисним індикатором загального ринкового середовища, проте не замінює детального аналізу конкретного сегмента.
Оцінюючи ринкову орендну ставку офісного приміщення, необхідно насамперед визначити релевантну географію пошуку аналогів, перевірити відповідність класу будівлі, площі, ремонту й інших істотних характеристик.
Особливої уваги потребують вибірки з невеликою кількістю оголошень, а також категорії, де між контрольними періодами суттєво змінилася структура пропозиції.
Це дозволяє уникнути механічного перенесення загальної статистичної динаміки на окремий об'єкт.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", усі наведені середньозважені ставки розраховано на основі кількості оголошень та середніх цін, представлених в агрегованих рядках вихідних таблиць.
Для кожного досліджуваного розрізу використовувалася середньозважена ціна, визначена як сума добутків ціни відповідного рядка на кількість оголошень, поділена на загальну кількість оголошень у вибірці.
Повторного зважування вже сформованих середньозважених результатів не застосовувалося.
Орендні ставки наведено в доларах США за один квадратний метр на місяць з округленням до 0,1 $/м²/міс. Відсоткові зміни обчислено на основі значень до підсумкового округлення.
Важливо, що надані таблиці містять дані за два контрольні місяці — грудень 2025 року та вересень 2026 року. Відповідно, дослідження характеризує зміну показників між цими датами, але не відтворює помісячну траєкторію протягом усього проміжного періоду.
Окремі розрізи — зокрема за поверхом розташування та ремонтом — мають різне охоплення оголошень, тому їхні підсумкові показники не слід ототожнювати із середньою ставкою повної ринкової вибірки.
Крім того, вихідні середні ціни в таблицях представлені вже округленими значеннями, а рівень агрегування рядків відрізняється між розрізами. Це може створювати невеликі розбіжності між середньозваженими підсумками різних таблиць.
У дослідженні використовуються саме ціни пропозицій оренди. Вони не є підтвердженими ставками фактично укладених договорів і можуть відрізнятися від остаточних умов орендних угод.
Кількість оголошень також не є безпосереднім показником кількості укладених договорів, фактичного попиту чи рівня вакантності.
Тому результати відображають насамперед структуру, географічні відмінності та динаміку заявлених орендних ставок на ринку пропозиції.
За даними інструменту "GISPro | Інтерактивний звіт", у вересні 2026 року середньозважена ставка пропозицій оренди офісної нерухомості України становила 14,8 $/м²/міс, що на 15,80 % перевищувало показник грудня 2025 року.
Загальна кількість оголошень зросла на 8,54 %, досягнувши 17 880.
Проте ці зміни не були рівномірними.
Київ не лише залишився найдорожчим і найбільшим офісним ринком України, а й суттєво збільшив свою частку в загальній структурі пропозицій.
Серед регіонів спостерігалися відмінні тенденції: зростання ставок у Львівській, Вінницькій, Дніпропетровській та Тернопільській областях поєднувалося зі зниженням середньозважених показників у Харківській, Одеській та низці інших областей.
У структурі за площею найбільшою категорією стали офіси від 100 до 300 м², тоді як великі офісні приміщення демонстрували значне збільшення кількості оголошень.
Бізнес-центри залишалися найдорожчим серед досліджених класів нерухомості, а приміщення з ремонтом характеризувалися вищою середньозваженою ставкою порівняно з об'єктами без ремонту.
Головний висновок полягає в тому, що український ринок оренди офісної нерухомості неможливо коректно оцінювати за одним узагальненим показником.
Його сучасна структура вимагає деталізації щонайменше за географією, площею, класом будівлі та станом приміщень.
Саме така аналітика дає змогу краще розуміти ринкові відмінності, обґрунтовувати орендні ставки та ухвалювати рішення на основі реальної структури пропозицій, а не загальних уявлень про ринок.
Джерела даних:
Аналітичний модуль GISPro | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2025 — вересень 2026 року) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки релевантних оголошень з бази даних GISPro.
📝 Примітка:
Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право:
Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело.