Опубліковано: 04-04-2025 14:51

Дуже часто «дебати» про AVM є дуже консервативними, хорошими чи поганими, чорними чи білими. Хочеться нагадати, що під час Генеральної Асамблеї TEGOVA яка відбулася у Марселі 28 жовтня 2017, 95 делегатів, які представляли 52 організації оцінювачів із 29 країн, переважною більшістю голосів схвалили новий Європейський Стандарт оцінки (EVS 6) щодо використання автоматизованих моделей оцінки (Automated Valuation Models - АVМ). 

EVS 6 підкреслює, що АVМ - це не оцінка. Він може служити відправною точкою для деяких покупців і продавців при розгляді вартості майна. Він може бути використаний кваліфікованим оцінювачем як один із інструментів в його комплексному аналізі ринку за умови, що його задовольняють вхідні дані і модель АVМ. 

Необхідність такого стандарту стала очевидною за останні кілька років, протягом яких АVМ стали набагато більш поширеними у результаті вимог часу щодо впровадження раціоналізацій у сфері нерухомості і фінансового сектору. 

Отже, що стосується аналізу ринку нерухомості, застосування IT рішень є необхідним інструментом для отримання якісного продукту.

Зокрема, вважається, що близько 80% часу оцінювач присвячує збиранню і введенню інформації про об'єкт оцінки і тільки 20% - власне процесу оцінки. Тому, абсолютно Логічно, що більшістю фахівців визнається: найважливішим параметром розвиненості ринку стає швидкість проведення оцінки, причому, швидкість без втрати якості. 

Що ми маємо на теперішній час.

США. На американському ринку при роботі із великою кількістю початкової інформації все більше значення набувають інструменти, які дозволяють ефективно працювати з цими даними - від призначених для користувача порталів до професійних баз даних. При цьому від доступу до зібраної, обробленої та наочно представленої інформації виграють відразу всі учасники ринку нерухомості: споживачі, ріелтори та, звичайно, оцінювачі.

Одним з основних способів отримання інформації про реалізовані або підготовлені угоди є так звані мультилістинги(MLS), ноу-хау американського ринку нерухомості XIX століття, який справедливо вважається найбільшим за кількістю угод у світі.

Данія. Комп'ютерне моделювання оціночної діяльності в центрі уваги центрального уряду. База угод купівлі-продажу і характеристик нерухомості створена ще в 1960-х роках. В основу моделей покладені методи багаторазового регресійного аналізу. Система почала працювати з 1981 року і сьогодні використовується для оцінки приблизно 70% усієї нерухомості. З її допомогою державний орган по фінансах Данії проводить аудит оцінок, які виконуються іпотечними банками. Банкам дозволено використати Модель автоматичної оцінки нерухомості AVM тільки для оцінок певних видів власності.

Канада. Тут AVM стали використовуватись з початку 90-х років, але меншою мірою, ніж у США. Моделі використовуються в реальному масштабі часу різними користувачами, головним чином для цілей іпотечного кредитування та оподаткування власності. Канадський уряд створив високоякісну базу даних про транзакції власності і надає ці дані приватним компаніям і громадянам, що дозволило їм з успіхом використати AVM у своїх цілях.

Швеція. Банк даних земельної служби Швеції створив потужний архів інформації про угоди з нерухомістю, що створило сприятливе середовище державного і приватного використання і розвитку AVM в країні. AVM в цілях оподаткування використовуються з 1980-х років. Переоцінка з використанням AVM здійснюється кожні три роки. Банківський сектор став використовувати AVM в цілях іпотеки із 1990-х років.

Великобританія. У Великобританії AVM дозволені й для оцінок з метою іпотечного кредитування.

Фінляндія широко використовує AVM для оцінки та автоматичного формування тематичних вартісних ортофотокарт у складі інфраструктури просторових даних.

У Ісландії, попри те, що держава доки не встановила в законодавчому порядку правила використання AVM, приватні компанії їх успішно використовують.

У Греції немає публічної бази даних з інформацією про транзакції нерухомості, що істотно стримує розвиток AVM.

Польща стала використовувати системи моделювання для масової оцінки із середини 1990-х років.

Європейський AVM Альянс (European AVM Alliance). Європейські країни створили альянс по впровадженню і розвитку AVM. До альянсу входять приватні компанії Великобританії, Нідерландів, Швейцарії та Норвегії.

Отже, можна зробити висновок, що оціночна діяльність за кордоном розвивається одночасно з глобальним науково-технічним прогресом. До послуг оцінювачів пропонуються програмні продукти які дозволяють технічні і формальні завдання передати машині. І, як справедливо було відмічено на форумі оцінювачів в Техасі у 2012 році: «Перемагає оцінювач з кращими технологіями».

Зростаюча складність формування сучасних явищ реального ринку нерухомості ставить до центру уваги незалежне судження кваліфікованого оцінювача... за умови розуміння, управління та створення на основі основних даних, які можуть надати AVM.

Автоматизовані моделі оцінки (AVM) залишаються в конфлікті з традиційними методами оцінки, замість того, щоб розглядатися як можливість підвищити їх ефективність. Небажання приймати та використовувати автоматизовані програми оцінки є результатом недостатньої обізнаності про ці рішення, правила їх застосування та обґрунтування результатів.

Такі ситуації здебільшого є наслідком стереотипів, зазвичай неправильне розуміння концепції AVM, призводить до їх непослідовного використання та стає джерелом антагонізму між оцінювачами та їхніми клієнтами у спільноті оцінювачів майна.

Існує зіткнення між двома протилежними підходами.

Опоненти підкреслюють переваги традиційного методів і підходів оцінки та віра в компетентність і об'єктивність оцінювачів майна, які здійснюють особистий огляд майна. 

З іншого боку, прихильники автоматизованих рішень наголошують на широких можливостях, які відкривають сучасні технології, які імітують реакції людини, і вдосконалений автоматизм в обробці даних. Це питання не завжди чітко усвідомлюється оцінювачами, які, з одного боку, хотіли б інструменти для підтримки їх під час процедури оцінки, але з іншого боку побоюються зменшення доходів і втрат роботи шляхом заміни автоматами. Деякі оцінювачі майна бояться не встигати за новими знаннями застосування технологічних рішень, а також математики та ІТ-технологій, які здаються «чорною» скринею. 

ІТ-індустрія також може мати негативний вплив, якщо її розробники не матимуть безпосереднього досвіду оцінки.

Але, розвиток технологій в усіх сферах людської діяльності наштовхує на думку, що зараз настав час для роботи кваліфікованих оцінювачів, які повинні працювати на основі сучасних технологій підвищуючи когнітивні навички в складному світі, зменшуючи суб’єктивність і підвищуючи ефективність оцінювача.

Що пропонує «Увекон»?!

Ми пропонуємо прийняття гібридного підходу як спосіб примирити опонентів і прихильників автоматизованих рішень шляхом синергічного поєднання втручання людини із використанням комп’ютера.

Гібридний підхід базується на розумінні синергії в поєднанні аспектів нових автоматизованих рішень (AVM) і традиційних компонентів, які розробляються при створенні системи в гнучкому режимі.

У гібридному підході оцінювач добре розуміє і контролює вхідні дані, процедуру розрахунку і формування результату та бере на себе відповідальність за остаточний результати. Щоб це сталося, як визначення, так і функціональні можливості моделей оцінки, які підтримуються автоматизованими інструментами, мають включати участь оцінювача на цих етапах процедур оцінки шляхом зрозумілого, зручного розкриття процедури розрахунку.

На нашу думку, інтерактивні сервіси Геоінформаційної системи «Увекон» (ГІС «Увекон») є саме тим інструментарієм який покликаний максимально спростити рутинну частину роботи оцінювача, скоротити час та максимально підвищити ефективність праці. Алгоритм роботи автоматизованої моделі оцінки, побудованої на базі ГІС «Увекон», є абсолютно «прозорим» та повністю базується на міжнародних та вітчизняних стандартах оцінки і у повній мірі відповідає їхнім вимогам. При цьому, користувач системи – експерт оцінювач має змогу самостійно та на власний розсуд обирати запропоновані системою шляхи та методи вирішення тих чи інших завдань, приймати власне рішення про релевантності та достовірність результатів виконаних операцій.

Що таке ГІС «Увекон» та її інтерактивні сервіси?

З 2007 року з метою постійного моніторингу, аналізу та висвітлення динаміки ринку нерухомості України фахівцями Увекон на постійній основі проводяться аналітичні дослідження усіх сегментів ринку нерухомості України. 

В роботі використовуються методи статистичного спостереження, інтерв’ювання, причинно-наслідкового аналізу та математико-статистичного моделювання.

Але, вимоги часу, висока динаміка бізнесу, нестабільність на ринку нерухомості вимагають застосування високотехнологічних, нетрадиційних рішень та поглиблених методів при здійсненні аналізу галузі. 

З метою задоволення сучасних потреб ринку в 2017 році групою компаній «Увекон» впроваджено «Всеукраїнську єдину геоінформаційну систему збору, аналізу, пошуку і візуалізації цінових показників ринку нерухомості України». 

Система забезпечує:

- в автоматичному режимі щомісячне формування та оновлення бази нерухомості із масивом даних – близько 800 тис.штук об’єктів нерухомості на місяць. Наразі база даних містить інформацію із більше ніж 40 мільйонів оголошень про продаж та оренду об’єктів нерухомості по усій території України;

- автоматичне очищення недостовірної інформації («статистичного шуму»), дублікатів, «фейків», геокодування вибірки та розподіл даних за сегментами, типами та класами нерухомості, групування об’єктів бази за площею;

- занесення об’єктів на карту геопорталу та приєднання до зон ціноутворення.

Впровадження нової системи збирання та обробки інформації про стан нерухомості дозволяє:

- отримати максимально місткий масив даних про об’єкти нерухомості;

- максимально деталізувати дані про вартість нерухомості як по її видах, класах та сегментах так і географічно – до мікрорайонів великих міст, територіальних громад та окремих населених пунктів;

- миттєво згенерувати аналітичний звіт будь якого вигляду та форми по наявних даних;

- реалізувати візуально зручний інструмент для користувача даних із застосуванням картографічної інформації на геопорталі компанії.

Збирання, чищення, геокодування, аналітична обробка бази здійснюється із застосуванням автоматизованих інструментів із подальшою ретельною перевіркою та аналізом зібраних та оброблених даних відповідними фахівцями компанії. 

Оброблений масив даних візуалізується у WEB-інтерфейсі сайту компанії, де інформація про середню вартість нерухомості у розрізі сегментів, типів, площі шарами та у розрізі 4-х масштабних рівнів відображається на карті України, яка в свою чергу поділена на адміністративно-територіальні одиниці та на полігони, межі яких визначено за ознаками що склалися історично, по типу забудови або по ціновим ознакам. 

Так, наприклад, м.Київ поділено на 376 «мікрорайонів» а м. Черкаси на 54 і т. і. 

Всього, станом на одну вибрану дату користувач розділу «Геопортал» на сайті компанії отримує доступ одразу до 430 показників. 

Але в структурі Бази, яка є джерелом даних для Геопорталу, кількість показників більше ніж в 3 рази, серед яких: - терміни експозиції, характеристики об'єкту, дата будівлі, поверховість, стан будинку і т.д., що дозволяє агрегувати та аналізувати будь які характеристики ринку нерухомості, як статичні так і в динаміці.

Функція геокодування (прив'язки географічних координат кожній адресі в оголошеннях) дозволяє:

- практично миттєво і якісно підібрати аналоги продажів (оренди) для досліджуваного об'єкта нерухомості;

- в будь-який дискретний момент часу визначити спектр можливих цін для масиву об'єктів нерухомості, тим самим виробляти масову переоцінку або визначати рівень відповідності вартості заставної нерухомості або власних ОС ринковими цінами;

- шляхом застосування методу екстраполяції покрити географічні території України, що не мають даних про вартість продажів нерухомості, даними про вартість по аналогічних полігонах, які мають схожі характеристики і параметри.

Саме ці можливості і стали основою для реалізації та впровадження в експлуатацію онлайн сервісів, одним із яких є «Калькулятор оцінювача».

«Калькулятор оцінювача» - вбудований в програмне середовище ГІС «Увекон» інструмент, метою впровадження та застосування якого є допомога користувачу системи шляхом введення певного набору даних про стан об’єкта нерухомості оперативно здійснити оцінку та отримати інформацію про його ринкову вартість станом на дату запиту.

Методика розрахунку вартості ґрунтується на результатах аналізу цін продажу (пропозиції) подібного майна та передбачає застосування порівняльного підходу оцінки майна. 

Алгоритм пошуку та відбору аналогів передбачає порівняння характеристик об’єктів нерухомості відповідно значенням критеріїв подібності, при цьому процедура порівняння є циклічною та у визначеному порядку здійснюються для кожного рівня географічної віддаленості об’єктів-аналогів від оцінюваного об’єкта.

Для коректного зіставлення оцінюваного об'єкту з вибраними об'єктами порівняння алгоритм роботи «Калькулятора…» передбачає застосування процедури коригувань вартості подібних об’єктів на відповідні коефіцієнти, які відображають вплив ціноутворюючих характеристик об’єктів нерухомості що порівнюються на їхню вартість. 

Розмір коригуючого коефіцієнта для кожного ціноутворюючого фактору може бути обраний користувачем самостійно або шляхом застосування відповідних коефіцієнтів ГІС «Увекон».

Для розрахунку величин коефіцієнтів коригувань ГІС «Увекон» використовується статистична модель яка охоплює накопичені геоінформаційною системою дані про характеристики та цінові параметри подібних за більшістю ціноутворюючих факторів та територіальним розташуванням об’єктів нерухомості. 

Достатність інформації для коректної структури побудованої статистичної моделі забезпечується репрезентативністю вибірки, на підставі якої розраховуються значення коефіцієнтів коригувань. Для формування репрезентативної вибірки розрахунок величини коефіцієнтів для кожного ціноутворюючого критерія здійснювався на масиві даних про цінові параметри у кількості - не менше ніж 200 подібних об’єктів нерухомості. 

Достатність вибіркових даних для розрахунку коефіцієнтів коригувань для ціноутворюючих критеріїв в окремих населених пунктах де активність ринку дуже низька забезпечується застосуванням методів геостатистичного моделювання, а саме Емпіричного байєсівського крігінгу (EBK, Empirical Bayesian kriging) - методу просторової інтерполяції, застосування інструментів якого дозволило побудувати безперервні «вартісні» поверхні для регіонів України із низькою активністю ринку комерційної нерухомості, та отримати ринкову вартість об’єктів нерухомості.

Достовірність інформації щодо «коефіцієнтів Увекон», визначених на основі обробки даних, може бути оцінена по ширині довірчого інтервалу відповідних параметрів. Всі розраховані чисельні значення цінових параметрів є середнім значенням даних вибірки в межах довірчого інтервалу величина якого (з довірчою ймовірністю - 0,95) знаходиться в межах від 2 до 8%%.

Етап коригування аналогів на ціноутворюючі фактори передбачає застосування, так званого, «Коефіцієнту торгу» який представляє собою розмір поправки для приведення вартості об'єктів - аналогів, що зазначена в оголошенні, до ринкової. Коефіцієнт розраховано із застосуванням даних бази ГІС "Увекон" та даних Асоціації спеціалістів з нерухомості України про реальні продажі. 

Співробітництво групи компаній «Увекон» із Асоціацією фахівців з нерухомості України (АСНУ) надало можливість створити та використовувати мультилістингову систему (МЛС) на основі накопиченої АСНУ інформації про характеристики та цінові параметри реальних угод про купівлю-продаж нерухомості. В свою чергу, це надало можливість, застосувавши інструменти геостатистичного моделювання для даних бази ГІС «Увекон» та даних АСНУ, обрахувати розміри коефіцієнтів «поправки на торг» для кожного обласного центру та областей України. Коефіцієнт застосовується автоматично та приймає участь в обчисленні загального коефіцієнта коригування в залежності від типу нерухомості та географічного розташування об’єктів оцінки та аналогів. 

«Калькулятор оцінювача», наразі, може допомогти користувачу провести оцінку квартири, комерційної нерухомості, земельної ділянки.

Експорт результату оцінки може бути здійснений у вигляді стислої довідки, шаблону звіту про оцінку майна або висновку про верифікацію звіту.

  «Калькулятор оцінювача» надає можливість сформувати та експортувати шаблон звіту "Про оцінку майна", форма та зміст якого у повній мірі враховують вимоги Національного стандарту оцінки майна №1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» та Національного стандарту оцінки майна №2 «Оцінка нерухомого майна». Шаблон звіту містить усю інформацію, яка передбачена нормативними документами Фонду Державного майна України, у тому числі розділ "Аналіз ринку", формування якого здійснюється автоматично. Форма дозволяє внести корективи та роздрукувати або зберегти її у файлі форматів: Microsoft Word або pdf.

Вбудований шаблон "Висновок про верифікацію вартості майна, визначеної під час здійснення оцінки майна як зовнішнім, так і внутрішнім оцінювачем" має стати у нагоді банківським фахівцям для забезпечення виконання вимог Положенням про організацію системи управління ризиками в банках України та банківських групах, затвердженого постановою Правління Національного банку України від 11.06.2018 № 64. Структура шаблону розроблена спільно із провідними фахівцями Національного банку України та комерційних банків. Пропонується у якості типової. Форма висновку також дозволяє внести корективи та зберегти її у файлі форматів: Microsoft Word або pdf. 

Важливе місце при розробці «Калькулятора оцінювача» приділялося питанням забезпечення можливості підтвердження та перевірки всієї наведеної інформації. З цією метою інструментарієм сервісу передбачено можливість доступу користувача через відповідні посилання до безпосередніх оголошень на WEB сторінках агенцій нерухомості, їхнє завантаження та друк. 

В тестуванні роботи «Калькулятора оцінювача» прийняли участь 14 кваліфікованих експертів-оцінювачів в 9 регіонах України. Об’єктами тестування стали 266 реальних об’єктів житлової нерухомості, а саме 184 квартир в багатоповерхових будинках та 82 об’єкта комерційної нерухомості та земельних ділянок. 

За результатами тестування максимальне значення похибки при обчисленні значення ймовірної ринкової вартості засобами «Калькулятора оцінювача» відносно значення ринкової вартості, визначеної традиційним способом, склало :

- для квартир в багатоповерхових будинках, розташованих в межах міст - обласних центрів України, - 8,43%;

- для квартир в багатоповерхових будинках, розташованих за межами міст – обласних центрів, - 12,31%;

- для комерційної нерухомості та земельних ділянок – від 14,5% до 18,1%. 

В подальших публікаціях ми більш детально розкажемо про алгоритм роботи та структуру сервісу «Калькулятора оцінювача» та про інші інтерактивні інструменти ГІС «Увекон».