Опубліковано: 07-05-2025 12:27
Ринок земельних ділянок під індивідуальну забудову в Україні демонструє зростання активності й цінових показників, незважаючи на складні геополітичні умови. За даними статистики будівництва, у 2024 році введено в експлуатацію майже 9,76 млн м² житла – на 21% більше, ніж у 2023-му. В умовах війни це сприяє зростанню попиту на земельні ділянки біля міст. Одночасно в індустрії нерухомості відмічають, що ціни на ділянки під забудову зростають у всіх регіонах. З допомогою інструменту «Інтерактивний звіт» ми проаналізували пропозиції продажу землі з 1-го кв. 2024 до 1-го кв. 2025 р. і виявили наступні тенденції.
Аналіз кількісних показників свідчить про зростання обсягу пропозицій. Так, кількість виставлених на продаж оголошень про земельні ділянки (для індивідуальної забудови) за нашими даними збільшилася з ~66,9 тис. у 1 кв. 2024 до ~82,2 тис. у 1 кв. 2025. Одночасно середня ціна за 1 кв.м. у гривні демонструє помірне зростання. Наприклад, для всіх регіонів середньозважена ціна підвищилася з ~99,4 тис. грн (1 кв. 2024) до ~103,8 тис. грн (1 кв. 2025). У доларовому еквіваленті спостерігалася невелика корекція: середня ціна впала з ~$2579/ар (1 кв. 2024) до ~$2481/ар (1 кв. 2025), відбиваючи девальваційний ефект. В цілому за рік (у березні) ціни в доларах зросли на +13% (з 31,8 тис. грн до 36,1 тис. грн за сотку) при одночасному збільшенні кількості пропозицій на 2%. У гривні це виражається в поступовому подорожчанні (через інфляцію та девальвацію) навіть при невеликій волатильності в $/ар.
За даними інструменту «Інтерактивний звіт» серед регіонів України найвищі середні ціни за пропозиціями землі під забудову (1 кв. 2025) традиційно у Києві (міському окрузі) – порядок $12 тис./ар (близько 534 тис. грн/ар). В регіональному розрізі високими є ціни у Київській та Одеській областях (~$2,656 і ~$5,309/ар) та відносно на Західній Україні (Закарпатська – $2,391/ар, Львівська – $2,305/ар). Найнижчі – у Чернігівській, Сумській, Полтавській та Кіровоградській областях (середня ~$340–390/ар) з відповідно найнижчими цінами близько 14–16 тис. грн/ар. Ці регіональні розриви відображають відмінності інфраструктури і доступності. Наприклад, найдорожчі 100 соток у Закарпатті і Одещині, як свідчить «Інтерактивний звіт», коштують понад 62,5–54 тис. грн за сотку, що відповідає високому периметру цін на цих ринках. У таблиці нижче наведено ключові метрики (вибрані регіони) за 1 кв. 2025: середню ціну за 1 ар та кількість пропозицій.
Слід розуміти: одиницею вимірювання площі земельної ділянки є ар (сотка), відповідно ціна вказана не за кв.м. а за сотку.
У середньому по країні 1 ар під забудову в 1 кв. 2025 коштує близько $2,481 (≈103,786 грн). Зазначимо, що різниця між середньою та медіанною ціною в регіонах буває значною через присутність окремих дорогих ділянок. У більшості областей медіана ($/грн) майже втричі нижча за середнє значення: у Києві середня ціна ~12 800 $/ар (533 700 грн/ар), а медіана – близько 11 538 $ (480 500 грн) на тлі потужних преміальних пропозицій у центрі. У регіонах-лідерах (Закарпаття, Одещина, Вінниччина) середні ціни значно вищі за національні. Найнижчі середні і медіанні показники – у Чернігівській, Сумській, Полтавській та Кіровоградській – на рівні приблизно 340–370 $/ар (14–16 тис. грн/ар). Це в сукупності з попитом відображено і у динаміці: навіть там, де падає кількість відгуків (попиту), ціни ростуть (наприклад, на Закарпатті вартість зросла на 41% при -18% відгуків).
Дані інструменту «Інтерактивний звіт» чітко показують, що найбільшу середню ціну за квадратний метр мають міські громади – головним чином довкола обласних центрів і великих міст. За нашими підрахунками, середня ціна у міських громадах становить близько $2 644/ар (107 743 грн/ар), тоді як у селищних – лише ~$1 691/ар (68 934 грн/ар), а у сільських громадах – ~$2 175/ар (88 715 грн/ар).
Слід розуміти: одиницею вимірювання площі земельної ділянки є ар (сотка), відповідно ціна вказана не за кв.м. а за сотку.
Відмінність зумовлена кращою інфраструктурою у містах (дороги, школи, комунікації), що піднімає вартість ділянок у міській місцевості. Саме дефіцит добре обладнаних земель у межах населених пунктів підвищує їх ціну. Селища (поблизу міст) зазвичай поступаються містам, а сільські громади – знаходяться між ними за ціною: вони дорожчі від селищ через близькість до міст і разом із тим дешевші за комунальні ділянки. Наприклад, масиви котеджних забудов біля центрів (Львова, Харкова) пропонують землю дешевше центральних районів, але дорожче від периферійних сіл.
У великих містах – обласних центрах і особливо Києві – ціни на землі під забудову найвищі. І в межах цих міст вони суттєво різняться залежно від району. На вартість ділянки впливає район розташування та розвинута інфраструктура (приміром, близькість до центру міста, доріг, шкіл, магазинів тощо). У Києві найвищі ціни концентруються в історичному центрі, Печерську та престижних житлових масивах (Лук’янівка, Звіринець і т. ін.), де середня ціна сягає 1–2 млн грн/ар. У віддалених районах міста (Троєщина, Осокорки, масив «Ліски») ціни значно нижчі – кілька сотень тисяч грн за сотку. Аналогічна картина у інших обласних центрах: центральні (живі) райони дорожчі, периферія – дешевша. Усе це пояснюється дефіцитом земельних ділянок з інфраструктурою у великих містах. Враховуючи обмеженість пропозиції у центральній зоні, на їхню частку припадає значна частина ринкової вартості.
На загальну ціну пропозиції впливає також площа ділянки: дрібніша земля коштує дорожче за сотку. За даними інструменту «Інтерактивний звіт», середня вартість ару ділянки до 15 соток становила близько $2 817 (117 860 грн) у 1 кв. 2025, тоді як великі ділянки (>30 соток) пропонувалися в середньому по ~$1 885 (78 868 грн/ар).
Слід розуміти: одиницею вимірювання площі земельної ділянки є ар (сотка), відповідно ціна вказана не за кв.м. а за сотку.
Це логічно – великі площі купують переважно під забудову відразу для кількох будинків, тож ціни на одиницю землі для них нижчі. Маленькі ж ділянки більш привабливі для забудовників чи інвесторів під котеджне будівництво, тому їхній периметр ціни вищий.
Орендна плата за земельні ділянки в Україні також має свої особливості. Законодавством встановлено, що розмір орендної плати не може бути менше 12% нормативно-грошової оцінки ділянки. Тобто ефективно орендна ставка прив’язана до оцінки землі і при цьому часто коливається залежно від попиту. За нашими спостереженнями, в 2024–2025 роках орендна плата на ринку під забудову залишалася на рівні ~5–7% річних від вартості земельної ділянки (в середньому), хоча цей показник значно варіює по регіонах. Зростання ринкової ціни продажу породжує тиск на орендні ставки, але їхнє підвищення часто затримується через юридичні бар’єри та довгострокові договори.
Попит біля мегаполісів. Сильний ріст цін спостерігається у близькозаміських (передміських) зонах великих міст, особливо Києва та обласних центрів. Люди прагнуть купити землю поблизу метро чи транспортних артерій, тож ділянки на 20–30 км від центрів з високою швидкістю дорожчають. Загалом тенденція «міграції» ринку до міст і обласних центрів призводить до того, що саме місце розташування (комунікації, дороги, доступність інфраструктури) стає однією з головних складових ціни.
Роль транспорту. Будівництво та ремонт доріг прямо підвищує цінник у прилеглих громадах. Ділянки поруч з магістральними трасами або залізничними вузлами дорожчі, бо містять потенціал для швидкого виїзду з міста. Спад попиту взимку (пересичення ринком і кінець будівельного сезону) часто компенсується улітку.
Геополітичний вплив. Війна створює нерівномірний попит. Як показує практика, частина територій (окупованих чи замінованих) вибуває з обігу, тому покупці концентруються на більш безпечних регіонах. Це стимулює зростання цін у «менш ризикових» областях (на кшталт центрально-західних). Крім того, макроекономічні фактори – інфляція та девальвація гривні – примушують девелоперів закладати вартість землі з урахуванням подорожчання будівництва. Відкладений попит на відбудову після стабілізації на фронті та держпрограм (наприклад, «єОселя») може ще більше підвищити ціни в середньостроковій перспективі.
Зростання активності. За підсумками 2024–2025 рр. зростає кількість продажних пропозицій земельних ділянок під забудову та помірно зростають ціни (в доларовому еквіваленті +13% рік до року).
Регіональні відмінності. Найдорожчі ділянки – в Києві, Одеській, Закарпатській областях, найдешевші – на півночі та у центрі країни (Чернігівщина, Сумщина, Полтавщина).
Типи громад. Міські громади із розвинутою інфраструктурою мають суттєво вищі ціни, ніж селищні чи сільські.
Вплив району. Ціна сильно залежить від району міста: ближчі до центру і з розвиненою інфраструктурою ділянки коштують помітно дорожче.
Площа ділянки. Маленькі ділянки (≤15 соток) котируються дорожче за квадратний метр, ніж великі (>30 соток).
Рентні ставки. Орендна плата за землю прив’язана до нормативно-грошової оцінки (не менше 12% НГО) і, хоча зростає слідом за продажною ціною, має інерційний характер через законодавчі обмеження.
Додаткові фактори. Попит на землю концентрується ближче до мегаполісів і транспортних артерій; війна стимулює перерозподіл попиту в «безпечні» регіони; на віддалену перспективу впливатиме подальша відбудова та економічне пожвавлення.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
(Слід розуміти: одиницею вимірювання площі земельної ділянки є ар (сотка), відповідно в інфографіці ціна вказана не за кв.м. а за сотку.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело