Новини

Стан ринку домоволодінь України (грудень 2024 - квітень 2025) – аналітичний огляд

Опубліковано: 19-05-2025 14:32

Ринок приватних житлових будинків (домоволодінь) в Україні у квітні 2025 року демонструє відносно стабільні цінові тенденції з незначним підвищенням вартості квадратного метра порівняно з кінцем 2024 року. На тлі економічних викликів воєнного часу та інфляції нерухомість залишається одним із способів збереження капіталу, що підтримує попит і ціни. У цьому звіті проаналізовано динаміку цін з грудня 2024 по квітень 2025 року на ринку домоволодінь України, включно з регіональними відмінностями, впливом типу населеного пункту, класу будинку, його розмірів та стану ремонту на вартість. Також наведено практичні поради для продавців, покупців та інвесторів з урахуванням актуальних трендів ринку.

Загальні цінові тенденції грудень 2024 – квітень 2025

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна квадратного метра домоволодіння по країні у грудні 2024 становила близько $714, тоді як у квітні 2025 року – близько $729. Це відповідає зростанню приблизно на 2,2% за п’ять місяців, що свідчить про відносну стабільність ринку. На початку 2025 року спостерігалося помірне підвищення: у січні ціна зросла на ~2,4% порівняно з груднем, після чого в лютому-березні відбулося незначне зниження і стабілізація. У квітні середня вартість майже повернулася до січневого рівня. Таким чином, загальний тренд на ринку приватних будинків був скоріше стабільно-поміркованим, без різких перепадів.

Динаміка середньої ціни 1 кв.м приватних будинків в Україні з грудня 2024 по квітень 2025 року демонструє незначні коливання без різких стрибків.

На таку динаміку вплинули декілька факторів. По-перше, після стрімкого зростання попиту на житло у відносно безпечних регіонах на початку війни, ринок до початку 2025 року частково наситився, що пояснює уповільнення росту цін. По-друге, сезонний фактор: зимові місяці традиційно характеризуються деяким затишшям на ринку, а навесні активність поступово відновлюється. По-третє, в умовах інфляції та економічної невизначеності нерухомість лишається надійною інвестицією, тож попит на приватні будинки підтримується з боку тих, хто прагне зберегти кошти. У результаті маємо баланс сил: у деяких сегментах і регіонах ціни дещо зросли, тоді як в інших – скоригувалися вниз, утримуючи загальнонаціональний показник майже незмінним.

Регіональні відмінності ринку домоволодінь

Середні ціни продажу приватних будинків суттєво відрізняються залежно від регіону України (дані за квітень 2025 р.). Найвищі показники – в столиці та західних областях, найнижчі – в зонах активних бойових дій та прикордонних регіонах. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» ціни на приватні будинки у квітні 2025 варіювалися від рекордних $1 410 за кв.м у м. Києві до близько $148 за кв.м в Луганській області. Тобто різниця між найдорожчим та найдешевшим регіонами перевищує 9 разів, що підкреслює вплив безпекової ситуації та платоспроможного попиту на регіональні ринки нерухомості.

Столиця традиційно очолює рейтинг: у Києві середня ціна будинку становила $1 410/кв.м – це найвищий показник по країні. Друге місце посіла Київська область ($1 014/кв.м), що відображає високий попит на домоволодіння в приміських зонах столиці (особливо формат «купити будинок під Києвом» залишається популярним серед покупців). Серед інших регіонів у топі – Одеська обл. ($862/кв.м) як найбільший південний регіон, а також західні області: Закарпатська ($826) і Львівська ($726) області. Високі ціни на заході частково зумовлені підвищеним попитом, адже ці регіони стали прихистком для багатьох переселенців, а також привабливі для інвесторів завдяки відносній безпечності. Наприклад, в Закарпатті такий попит підняв вартість квадратного метра вище ніж у самій Львівській області. Серед центральних регіонів виділяється Вінницька обл. ($750), яка також стала хабом для внутрішньої міграції і демонструє високі ціни на приватні будинки.

Натомість, найнижчі ціни – в регіонах, що постраждали від війни або межують з зоною бойових дій. Крім Луганщини ($148/кв.м) та Донеччини ($241), в кінці списку опинилися Чернігівська обл. ($261) та Сумська обл. ($356) – північні прикордонні області, що зазнали атаки на початку війни і де ризики залишаються високими. Херсонська ($362) та Миколаївська ($398) області на півдні, а також Запорізька ($441) – демонструють низьку середню ціну через близькість бойових дій і обмежений попит. Відносно низький рівень цін ($400–450) також у центрально-східних областях, які не є центрами притоку переселенців – Полтавська, Кіровоградська, Черкаська, Житомирська.

Варто відзначити динаміку змін цін у регіональному розрізі за аналізований період. У багатьох західних та центральних областях ціни повільно росли. Наприклад, у Львівській області середня ціна кв.м зросла приблизно на +4,4% з грудня 2024 по квітень 2025 (з ~$695 до ~$726), у Вінницькій – на +4,8%. Навіть у прифронтовій Харківській області помітно невелике відновлення – близько +5% за той самий період, що може свідчити про повернення частини попиту чи інвесторів в очікуванні відновлення регіону. Натомість декілька областей показали негативну динаміку: у Миколаївській та Запорізькій областях ціни просіли на ~4% порівняно з кінцем 2024 року, а в Київській області – знизилися на ~1,3% (ймовірно, як корекція після стрімкого росту 2022–2023 років). Загалом, ринок житлових будинків в Україні наразі сильно сегментований: у відносно безпечних регіонах західного і центрального кластерів ціни стабільно високі або зростають, тоді як у прифронтових зонах спостерігається стагнація чи навіть падіння вартості домоволодінь через відтік населення і високі ризики.

Вплив типу населеного пункту та громади

Аналіз даних показує, що розмір і статус населеного пункту також впливають на ціни приватних будинків. Зокрема, домоволодіння у великих міських агломераціях та їхніх передмістях коштують значно дорожче, ніж у сільській місцевості далеко від обласних центрів. Ціноутворення тут тісно пов’язане з платоспроможним попитом: поблизу мегаполісів більше покупців, які готові вкластися у дорогу нерухомість, тоді як у селах на периферії попит обмежений.

Цікаво, що за даними у розрізі типів територіальних громад, за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найвищу середню ціну зафіксовано в сільських громадах – близько $786/кв.м (квітень 2025). Це навіть вища ціна, ніж у міських громадах (приблизно $702/кв.м), у той час як найнижчі ціни – у селищних громадах (~$616/кв.м). На перший погляд, така ситуація виглядає парадоксально, адже очікується, що в містах житло дорожче. Насправді, це пояснюється структурою даних: ряд сільських громад прилягають до великих міст (особливо біля Києва, Одеси, Дніпра, Львова), тож саме там у селах і селищах передмість зосереджені дорогі котеджні містечка та заміські маєтки. Адміністративно ці населені пункти можуть бути частиною сільських громад, але фактично входять до приміської зони крупних міст. Наприклад, елітні котеджні містечка під Києвом чи Львовом статистично враховані як сільська місцевість, проте коштують дорожче за багато міських будинків. Міські територіальні громади, навпаки, включають не лише великі міста, а й чимало малих містечок районного значення, де ціни нижчі – це дещо знижує середній показник по категорії. Селищні громади (містечка типу селищ міського типу і прилеглі села) загалом мають найменший попит і купівельну спроможність, тож там і ціни найнижчі на ринку домоволодінь.

Таким чином, з точки зору “місто vs село” можна сказати: найдорожчі приватні будинки зосереджені у передмістях великих міст, де поєднуються комфорт заміського житла з близькістю до мегаполісу. Натомість віддалені села та містечка, далекі від економічних центрів, мають значно нижчі ціни через низький попит. Для покупців це означає, що ціни на приватні будинки можуть кардинально різнитися залежно від розташування: інколи будинок у передмісті столиці може коштувати дорожче за аналогічний за площею будинок у обласному центрі меншого регіону.

Вплив площі будинку (розмірності домоволодіння)

Розмір житлового будинку є важливим фактором ціноутворення, але його вплив на ціну за квадратний метр може бути неочевидним. Зазвичай для квартир діє правило, що менша площа – вищий $/кв.м, адже невеликі квартири більш доступні по сумарній ціні. Проте для приватних будинків ситуація дещо інша: більші будинки часто належать до сегменту преміум-забудови, тому їхній квадратний метр може оцінюватися дорожче через якість будівництва та масштаб ділянки.

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» за квітень 2025 року, найдорожчими в перерахунку на метр були найбільші особняки. Будинки площею понад 600 м² мали середню ціну близько $1 812/кв.м, що є найвищим показником по сегментах. Трохи менші маєтки, площею 300–600 м², коштували в середньому ~$1 187/кв.м. У категорії середніх будинків (100–300 м²) середня ціна становила ~$859/кв.м. А от найменші будинки (площею до 100 м²) виявилися найдешевшими – близько $523 за квадрат. Отже, тенденція протилежна квартирній: чим більший будинок, тим дорожчий кожен його метр. Це пояснюється тим, що дуже великі будинки – як правило, сучасні особняки елітного класу (з дорогим дизайном, просторою ділянкою, розташовані у престижних зонах). Водночас багато маленьких будинків до 100 м² – це старі сільські хати або дачі в не надто привабливих локаціях, які продаються більше за вартістю землі, ніж будівлі, звідси й низький $/кв.м.

Динаміка цін за розмірними сегментами вказує, що у грудні 2024 – січні 2025 преміум-сегмент був оцінений навіть дещо дорожче: для будинків >600 м² середній $/кв.м сягав ~$1 888 наприкінці 2024, але до квітня 2025 опустився до ~$1 812 (–2,7%). Можливо, на ринку з’явилися більш доступні пропозиції великих будинків або продавці були змушені знизити запити, що преміум-нерухомість трохи подешевшала. Натомість найменші будинки (до 100 м²) навпаки додали в ціні: з ~$501/кв.м у грудні 2024 до $523 у квітні (+4,3%), що може свідчити про пожвавлення попиту саме на економне житло – невеликі приватні будинки, доступні за загальною вартістю. Сегмент середніх (100–300 м²) майже не змінився (+1–2%), а великі будинки 300–600 м² трохи здешевшали (–0,9%). Отже, висновок для продавців: просторі розкішні котеджі залишаються найдорожчими, але попит на них обмежений і ціни стагнують або коригуються. Водночас компактні будинки економ-класу мають стабільний купівельний інтерес, тому їхні ціни навіть підростають.

Ціни за класом домоволодінь (тип будинку)

Клас забудови приватного будинку – це його тип та призначення (постійне житло, дача, таунхаус тощо). Ринок домоволодінь України охоплює різні категорії: від звичайних індивідуальних будинків до сучасних котеджів, таунхаусів, а також дач і незавершених будівництв. Кожен сегмент має свою цінову нішу.

Середня ціна 1 кв.м станом на квітень 2025 року для різних класів приватних будинків, у порівнянні з груднем 2024 (помаранчевим показано квітень, синім – грудень). Видно, що котеджі та таунхауси залишаються найдорожчими, тоді як дачі і недобудови – значно дешевші; при цьому за зиму-весну ціни на котеджі дещо знизилися, а на звичайні будинки – зросли.【25†】 За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найдорожчим типом домоволодінь є “котеджі” – сучасні котеджні будинки покращеного планування. У квітні 2025 р. середня ціна котеджу становила $1 155 за кв.м, що хоча й трохи менше, ніж у грудні 2024 ($1 182), все одно значно перевищує інші сегменти. На другому місці – таунхауси (рядні будинки міського типу) із середньою ціною ~$860/кв.м. Таунхауси, навпаки, подорожчали за період (+~2% з ~$844). Це може пояснюватися популярністю цього формату як компромісу між квартирою та окремим будинком у передмісті, тож попит на таунхауси залишався активним.

Класичні індивідуальні будинки (“Будинок”) займали середній ціновий сегмент – близько $696/кв.м у квітні. Цей показник зріс на ~+3,8% відносно кінця 2024 року, що вказує на поступове підвищення вартості звичайних домоволодінь. Ймовірно, це пов’язано з тим, що попит на готові для життя будинки залишається стійким – багато родин шукають можливість купити будинок для постійного проживання, особливо у пригородах міст.

Частини будинку (наприклад, половина дуплексу або окрема частина садиби) мали середню ціну ~$584/кв.м (теж зі зростанням ~+2,7% за період). Вони є відносно доступним варіантом нерухомості, тому ціна зростає слідом за попитом: покупці, які не можуть дозволити собі цілий котедж, розглядають половину будинку як альтернативу квартирі з власним двориком.

Сегмент дачних будинків (садові будиночки, дачі для сезонного проживання) залишався одним із найдешевших: близько $481/кв.м у квітні. Цікаво, що порівняно з груднем 2024 (близько $501) дачі навіть трохи подешевшали (~–3,9%). Причиною може бути сезонність – взимку пропозиція на дачному ринку менша, а навесні вона зростає (більше продавців виставляють дачі на продаж перед літнім сезоном), що дещо знижує середню ціну. В умовах війни багато людей переїхали у села чи дачні містечка, проте у 2023–2024 роках цей тренд поступово вщухав, і до весни 2025 попит на дачі стабілізувався.

Недобудови (незавершені будинки) очікувано є найдешевшим класом: у квітні 2025 р. середня ціна становила ~$428/кв.м. Цей показник навіть зріс на ~+3,8% з ~$413 у грудні, але все одно значно нижчий за інші сегменти. Незавершене будівництво потребує додаткових вкладень для доведення до житлового стану, тому покупці погоджуються на низьку ціну за такі об’єкти. Невелике підвищення може свідчити, що частина інвесторів скуповує недобудови з розрахунком добудувати й перепродати/здати, особливо якщо такі об’єкти розташовані у хороших передмістях.

Отже, різні класи приватних будинків суттєво різняться за рівнем цін. Котеджі та елітні домоволодіння, як правило, мають найвищий цінник, але в останні місяці цей сегмент навіть трохи втратив в ціні – можливо, через високу базу і обмежений коло покупців. Таунхауси та стандартні індивідуальні будинки впевнено тримають позиції середнього діапазону і навіть дорожчають, відображаючи стабільний попит з боку сімей, що прагнуть замінити міську квартиру на власний будинок. Дачі і особливо недобудови – це ніші дешевої нерухомості: їхні ціни найнижчі, а динаміка різноспрямована (дачі трохи дешевшають, недобудови – дорожчають, хоча й залишаються доступними).

Залежність ціни від стану та ремонту будинку

Стан будинку і наявність ремонту безпосередньо впливають на його ринкову вартість. Покупці готові платити значно більше за готові до заселення оселі з сучасним дизайном, і, навпаки, суттєво занижують ціну на об’єкти без ремонту чи в старому житловому стані. Дані дозволяють виділити декілька категорій за станом: від "Авторського проекту" (дизайнерський ремонт) до стану "Після будівельників" (новобудова без оздоблення) і аж до старого радянського стану.

Середні ціни за станом домоволодіння (квітень 2025 vs грудень 2024). Видно, що дизайнерські відремонтовані будинки (“авторський проект”) у квітні коштують найдорожче ($/кв.м), але їхній середній показник відчутно знизився порівняно з груднем. Сегмент євроремонт тримається стабільно, тоді як “житловий стан” без сучасного ремонту демонструє найнижчу ціну, близько $416/кв.м.

За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у квітні 2025 найдорожчим сегментом були будинки з преміальним дизайнерським ремонтом – категорія “Авторський проект”. В середньому такі домоволодіння продавалися по ~$1 079/кв.м, що значно перевищує інші групи. Однак, примітно, що наприкінці 2024 року цей показник був ще вищим – близько $1 482/кв.м. Такий різкий спад (-27% за кілька місяців) може бути зумовлений поодинокими угодами: імовірно, у грудні було продано або виставлено кілька дуже дорогих дизайнерських будинків, які підняли середню планку, тоді як у квітні структура пропозиції змінилася. Євроремонт – сучасний якісний ремонт без дизайнерських надмірностей – оцінювався ринком у ~$992/кв.м (майже без змін проти ~$1 003 у грудні). Це популярний стандарт ремонту, тому ціни на будинки з євроремонтом тримаються стабільно високими та незначно коливаються.

Будинки “після будівельників” (нові, здані під оздоблення, без ремонту) мали середню ціну $711/кв.м – практично на рівні грудня ($711, тобто без змін). Такий стан житла приваблює тих, хто готовий зробити ремонт “під себе”, і коштує дешевше від готового житла, але все ж дорожче, ніж старі хати, адже сам будинок новий, з сучасним плануванням. Косметичний ремонт (легкий ремонт, можливо старішого зразка) – середній ціновий сегмент близько $506/кв.м (майже без змін від ~$508 у грудні). Це будинки, придатні для життя, але без сучасного оновлення; вони знаходять свого покупця серед тих, хто хоче заселитися одразу і поступово оновлювати житло.

Найдешевшим за очікуванням виявився сегмент “житловий стан” – тобто будинки без капітального ремонту, в стані як є (часто це старі приватні будинки радянської забудови). Середня ціна таких пропозицій у квітні – лише $416 за кв.м, причому з кінця 2024 вона навіть знизилась ($449 у грудні, тобто -7,2% за кілька місяців). Це сигнал того, що покупці все менше готові платити за “незроблені” старі хати – попит зміщується в бік або дешевших новобудов без ремонту (але нових), або вже відремонтованих готових будинків. Старе житло потребує великих вкладень в модернізацію, тому продавцям доводиться скидати ціну, щоб його реалізувати.

Отже, стан і якість ремонту критично впливають на ціну домоволодіння. Будинки “під ключ” з сучасним ремонтом продаються відчутно дорожче: різниця між дизайнерським відремонтованим будинком та таким самим за площею в житловому стані може сягати 2–2,5 разів. Для покупців це дилема “ціна vs готовність”: або платити більше і одразу вселятися, або зекономити, але потім інвестувати в ремонт. В теперішніх умовах багато хто обирає другий шлях, що видно з просідання цін на відремонтовані елітні об’єкти – цей сегмент має обмежену кількість покупців. Натомість середній ринок тримається стабільно: ціни на приватні будинки стандартного класу з євроремонтом практично не змінилися. Для продавців старих будинків без ремонту нинішня ситуація означає необхідність або знижувати ціну, або інвестувати в базове оновлення перед продажем, щоб привабити покупця.

Висновки

Ринок приватних будинків в Україні станом на квітень 2025 року увійшов у фазу відносної стабільності після періоду значних коливань на початку війни. Загальний рівень цін на домоволодіння не зазнав різких змін – середня ціна по країні зросла лише на кілька відсотків за останні місяці. Це свідчить про певне балансування попиту і пропозиції: з одного боку, попит на приватні будинки залишається, особливо у відносно безпечних регіонах та передмістях великих міст; з іншого – платоспроможність населення обмежена, а на ринок впливає релокація та демографічні зрушення.

Регіональні диспропорції дуже великі. У західних і центральних областях (де відносно спокійно) ціни високі й подекуди продовжують зростати – це території, куди перемістився бізнес і люди, відтак попит на житло там перевищує доковідний рівень. Натомість схід України і прифронтові зони мають вкрай низькі ціни на житло – фактично ринок там заморожений, угод мало, а ціни номінальні. Столичний регіон утримує пальму першості за дорожнечею нерухомості, що підтверджує: Київ залишається ключовим центром тяжіння інвестицій в нерухомість навіть попри воєнні ризики.

Структура ринку за типами житла така, що найбільшу цінність мають сучасні котеджі і таунхауси у передмістях – люди готові платити більше за комфорт і вигідне розташування. Водночас сегмент бюджетних приватних будинків (старі сільські хати, дачі, недобудови) знаходить свого покупця лише за умов дуже привабливої ціни. Це веде до розширення цінового діапазону: елітні домоволодіння дорожчають чи тримають ціну, а морально застаріле житло дешевшає. Також спостерігається тренд, що покупці все більше цінують якість і стан будинку. Відремонтовані оселі продаються значно швидше, тоді як будинки без ремонту часто “зависають” на ринку або торгуються з великим дисконтом.

Перспективи ринку домоволодінь у 2025 році залежать від розвитку загальноекономічної ситуації та безпекових умов. У разі стабілізації та поступового повернення біженців можливе подальше пожвавлення попиту в центральних та східних областях, що може призвести до певного зростання цін там. Натомість у вже перегрітих регіонах (як-от Закарпаття чи частково Київщина) можливе уповільнення росту або навіть корекція цін до більш обґрунтованого рівня. В цілому ж очікується відносно стабільний ринок: експерти прогнозують помірне коливання вартості житла в межах 5–10% за рік залежно від регіону, без різких обвалів чи буму. Реалізація такого сценарію зробить ринок більш передбачуваним для всіх учасників. Нижче наводимо конкретні рекомендації, як діяти на ринку домоволодінь у поточних умовах продавцям, покупцям та інвесторам.