Опубліковано: 26-05-2025 11:26
Середина весни 2025 року демонструє поступове відновлення ринку продажу торговельної нерухомості після спаду 2024-го. Середня вартість комерційних торгових площ в Україні у І кварталі 2025 становила близько $1172/м², що трохи вище показника IV кварталу 2024 (≈$1161/м²). Отже, ціни залишаються відносно стабільними в доларовому еквіваленті, із незначним зростанням на початку 2025 року. Нижче розглянемо детальну помісячну динаміку та ключові тренди за сегментами: регіональними відмінностями, типом населеного пункту (місто, селище чи село), поверхом розташування, класом об’єкта, наявністю ремонту та розміром площі. В кінці подано офіційні рекомендації продавцям, покупцям та інвесторам. Ці дані та аналіз будуть корисними усім, кого цікавить торгова нерухомість Україна – від рієлторів і девелоперів до потенційних покупців і інвесторів.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» на національному рівні середня ціна пропозиції торгових приміщень упродовж грудня 2024 – квітня 2025 коливалася поблизу $1170 за квадратний метр. Як показує динаміка, після незначного зниження наприкінці 2024 року ціни стабілізувалися і навіть трохи підросли на початку 2025-го. Зокрема, у грудні 2024 середня ціна становила ~$1172/м², у січні–лютому 2025 залишалася на рівні ~$1170, а в березні зросла до ~$1178. У квітні 2025 зафіксовано незначне подальше підвищення до $1180/м² (тобто на +0,7% більше, ніж у грудні) – фактично повернення на докінцевий рівень 2024 року. Така стабільність в доларових цінах відбувається на тлі девальвації гривні, тому в гривневому еквіваленті просідання було ще меншим.
Рис. 1. Середня ціна продажу торгової нерухомості в Україні
Варто зауважити також структурні зсуви попиту наприкінці 2024 – на початку 2025 року. Найбільш ліквідними залишаються невеликі об’єкти у безпечних регіонах, тоді як великі площі та пропозиції в прифронтових областях потребують довшого часу на покупця. В цілому ринок продажу комерційної нерухомості характеризується обережністю інвесторів: покупці надають перевагу якісним та безпечним активам, тому диференціація цін за різними сегментами (регіонами, типами локацій тощо) у цей період суттєво зросла. Нижче детально про ці відмінності.
Регіональний розріз цін підтверджує значну диференціацію ринку за географією. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» лідером за рівнем цін традиційно є м. Київ, де в квітні 2025 середня ціна продажу торгових об’єктів перевищила $2000/м². На Заході України ціни також високі: у Львівській області близько $1380/м², на Закарпатті – ~$1328/м². В інших відносно безпечних регіонах (Івано-Франківщина, Одещина, Вінниччина тощо) середні ціни знаходяться в діапазоні $1100–1200/м².
Натомість найдешевша торговельна нерухомість – у областях, що найбільше постраждали від воєнних дій чи віддалені від основних економічних центрів. Зокрема, у квітні 2025 Херсонська область мала середню ціну лише ~$468/м², Донецька – ~$503, Сумська – ~$578, Кіровоградська – ~$597 за метр. Більшість східних та прифронтових регіонів фіксують ціни менше $700/м². Таким чином, різниця між найдорожчим і найдешевшим регіонами наразі перевищує чотириразовий розрив.
Рис. 2. Середня ціна продажу торгової нерухомості по областях України (квітень 2025) у доларах США за 1 м². Помітно різке перевищення цін у Києві та західних областях над регіонами, що близькі до зони бойових дій. Найвища планка – Київ з показником ~$2100/м², найнижча – Херсонщина з ~$468/м².
Причини таких диспропорцій полягають у макро-факторах війни та релокації бізнесу. Безпечніший західний регіон та столиця отримали підвищений попит (через переміщення підприємців і капіталу), що підтримує високі ціни, попри загальний спад економічної активності. Натомість на сході і півдні, особливо у прифронтових зонах, попит на купівлю торгових площ різко зменшився – звідси і значно нижча вартість квадратного метра. Такі регіональні тренди збережуться, доки безпекова ситуація не вирівняється: торгове приміщення у Львові чи Ужгороді і надалі коштуватиме в рази дорожче аналогічного за площею об’єкта на Херсонщині чи Донеччині. Водночас у центральних областях (наприклад, Полтавська, Черкаська) спостерігаються середні значення $700–900/м² – це проміжний рівень, що відображає збалансований, хоч і стриманий попит на нерухомість за межами як найбезпечніших, так і найризикованіших територій.
Ринкові показники істотно різняться залежно від типу громади – міської чи сільської. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» на квітень 2025 року, у містах середня ціна торгової нерухомості становить близько $1215/м², тоді як у селищах міського типу – лише ~$623/м². У сільській місцевості середні ціни близько $900/м², що дещо вище, ніж у селищах. Така нетипова ситуація (коли селища дешевші за села) пояснюється тим, що до категорії «сільських» громад входять і приміські зони поблизу великих міст, де вартість комерційних площ піднята близькістю до міст-центрів. Натомість селища міського типу часто знаходяться у віддаленіших районах, іноді у депресивних промислових зонах, що стримує тамтешні ціни на комерційну нерухомість (продаж магазину в такому селищі може бути майже вдвічі дешевшим, ніж аналогічного у передмісті великого міста).
Рис. 3. Середні ціни пропозиції за типом населеного пункту ( квітень 2025). Міста впевнено лідирують за рівнем цін (~$1200/м²), у селах ціни ~ $900/м², а в селищах – найнижчі (станом на квітень ~ $623/м²). Тенденція до незначного зростання простежується в усіх трьох категоріях у 2025 році.
Міста концентрують бізнес-активність, тому торговельні приміщення у місті мають найвищу вартість за метр – фактично у 2 рази дорожче, ніж у дрібних селищах. Водночас, різниця між селом і селищем ( ~$900 vs $600) свідчить про важливість саме локації і потенціалу платоспроможного попиту: чим ближче до великого міста (навіть якщо формально об’єкт у сільській громаді), тим вищу ціну він може отримати. Для продавців це означає, що при формуванні ціни варто враховувати тип громади та демографію довкола – купити торгове приміщення у спальному приміському селі для бізнесу може бути значно вигідніше, ніж у віддаленому райцентрі, отже ціна встановлюється відповідно.
Поверх, на якому знаходиться торговий об’єкт, безпосередньо впливає на його вартість. Найдорожче цінуються приміщення, розташовані на першому поверсі будівель, особливо якщо мають окремий вхід з фасаду та вітрини. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на квітень 2025 року середня ціна таких першоповерхових площ становила близько $1200/м². Для порівняння, об’єкти на верхніх (останніх) поверхах продаються суттєво дешевше – в середньому ~$970/м². Простори, що знаходяться на інших (проміжних) поверхах багатоповерхових будівель, займають проміжну позицію з ціною близько $1090/м². Таким чином, різниця між “найкращим” (перший поверх) і “найгіршим” (останній поверх) розташуванням може сягати приблизно 20–25%.
Рис. 4. Середні ціни продажу за категоріями поверху (квітень 2025). Перший поверх має найвищий показник $1200/м²; не перший/не останній поверх – трохи нижче ($1094); останній поверх – найнижчий (~$969/м²).
Причини такої диференціації зрозумілі: перший поверх зазвичай забезпечує кращий людський трафік, доступність і помітність для покупців, тому магазини та інші торгові точки на першому поверсі можуть генерувати вищий дохід – це закладається і у їх ціну продажу. Верхні поверхи часто менш привабливі для роздрібної торгівлі (через менший потік клієнтів, відсутність окремого входу з вулиці тощо), тож їх вартість дисконтується. Цікаво, що в умовах війни деякі покупці почали надавати перевагу саме окремим будівлям і першим поверхам, остерігаючись потенційних ризиків руйнувань багатоповерхівок. Утім, загальне правило лишається незмінним: фасадне розміщення з великими вітринами на першому рівні – найдорожче, тоді як приміщення “на горі” або у глибині будівлі – дешевша альтернативаgisuvecon.com.
За результатами аналізу даних за грудень 2024 – квітень 2025 року, структура ринку торгової нерухомості чітко відображає залежність вартості від типу об’єкта. Середня ціна продажу суттєво варіюється між класами: від великих торговельних центрів до малих форм (МАФів).
Рис. 5. Середні ціни продажу за категоріями класу приміщень (квітень 2025).
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найвищу середню ціну за квадратний метр мають об’єкти, розташовані у складі торговельних центрів – близько $1026/м². Це пояснюється престижністю розміщення, високою прохідністю, наявністю професійної експлуатації та інфраструктури, що супроводжує такі об’єкти. Формат ТЦ особливо цікавий для мережевих ритейлерів, які готові платити преміальну ставку за ефективну комерційну локацію.
На другому місці – вбудовані торговельні приміщення, з середньою ціною $773/м². Це об’єкти, інтегровані в житлові або комерційні будівлі (зазвичай на першому поверсі), часто з окремим фасадним входом. Їхня привабливість полягає у доступності, наявності готової забудови та зручності для невеликого бізнесу (аптеки, пекарні, крамниці тощо). Водночас обмеження щодо площі, планування і сусідства з житловим фондом знижують їхню гнучкість у використанні.
Окремі будівлі (stand-alone формату) мають середню вартість $716/м². Це можуть бути як старі будинки, перебудовані під магазини, так і сучасні автономні будівлі з власною земельною ділянкою. Попит на такі об’єкти у 2025 році підтримується через бажання бізнесу мати більшу незалежність, можливість влаштування складських приміщень, паркування або розширення. Проте більший метраж, необхідність окремого обслуговування та часта потреба в ремонті стримують їхню вартість за м².
Найнижчу середню ціну демонструють об’єкти типу МАФ/роллет – $670/м². Це тимчасові або легкі капітальні конструкції, які використовуються як кіоски, малі магазини, точки виносної торгівлі. Їх основні переваги – низький поріг входу, швидкий запуск, мінімальні вимоги до оформлення. Однак, як показує статистика, попит на такі формати обмежений, особливо в умовах 2025 року, коли покупці орієнтуються на об’єкти з вищим рівнем капітальності та безпеки.
Таким чином, цінова ієрархія ринку виглядає наступним чином:
Ці дані свідчать, що фінальна ціна торгового об’єкта значною мірою залежить не лише від розміру чи локації, а й від формату забудови. В умовах нестабільної економіки та війни, ринок тяжіє до більш автономних і простих у використанні рішень, хоча найвищу вартість утримують саме об’єкти у ТЦ – завдяки стабільному клієнтському трафіку та професійному управлінню.
Одним з важливих чинників ціноутворення є стан приміщення, зокрема наявність ремонту. Приміщення з ремонтом (готові до відкриття магазину чи закладу) стабільно продаються дорожче, ніж “без ремонту” (у стані після будівельників або під ремонт). За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у І кв. 2025 року різниця в ціні становила приблизно 6–7%: відремонтовані об’єкти мали середню вартість близько $1250/м², тоді як без оздоблення – на рівні $1179/м². У квітні 2025 ця різниця залишилася подібною (приблизно $1250 vs $1178). Таким чином, покупці готові платити премію за можливість одразу використовувати площу без додаткових вкладень.
Рис. 6. Порівняння середніх цін на торгову нерухомість з ремонтом vs без ремонту (квітень 2025). Об’єкти в готовому до експлуатації стані (“з ремонтом”) продаються дорожче (~$1250/м²), ніж “коробки” без оздоблення ( ~$1180/м²).
Причини премії за ремонтовані приміщення очевидні: покупець економить час і кошти на доведенні об’єкта до кондиції. Для продавців це означає, що інвестиція в базовий ремонт окупається підвищеною ціною продажу. Важливо, однак, враховувати рентабельність: іноді достатньо зробити косметичний ремонт або забезпечити чистоту й порядок, щоб значно підняти привабливість пропозиції (таким чином збільшивши шанс продати дорожче і швидше). З іншого боку, покупцям зі скромнішим бюджетом варто розглянути об’єкти без ремонту – вони дешевші, а ремонт можна зробити поступово під свої потреби. У будь-якому разі стан приміщення – вагомий аргумент на переговорах: відремонтована торгова площа Україна 2025 року продавалася значно швидше, ніж “голі стіни”.
Розмір торгового об’єкта має обернено пропорційний вплив на ціну за квадратний метр. Менші за площею приміщення продаються дорожче в перерахунку на 1 м², тоді як великі об’єкти мають нижчу питому вартість. Ця тенденція пояснюється так званим ефектом масштабу: попит на невеликі приміщення (наприклад, під магазинчик 30–50 м²) ширший, більше потенційних покупців можуть собі це дозволити, тому і цінові очікування вищі. Натомість крупні об’єкти (>500–1000 м²) цікавлять вузьке коло інвесторів і часто потребують значних додаткових вкладень, тому продаються зі знижкою на кожен “квадрат”.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» на квітень 2025 року, найвищу середню ціну мають торговельні площі до 100 м² – близько $1250/м². Об’єкти в діапазоні 100–300 м² дещо дешевші (≈$1160/м²). Середні за розміром приміщення 300–500 м² оцінюються ~$1050/м². Значно нижчі ціни спостерігаються для великих площ: у категорії 500–1000 м² – лише ~$876/м², а для найбільших об’єктів понад 1000 м² – близько $970/м². Цікаво, що у І кварталі 2025 категорія 500–1000 м² мала навіть трохи нижчу середню ціну, ніж сегмент >1000 м² (ймовірно через різний склад вибірки), але загальний тренд зберігається: малі площі дорожчі, великі – дешевші.
Рис. 7. Середні ціни продажу торгових об’єктів за розміром площі (квітень 2025). Найменші приміщення «До 100 м²» мають максимальний показник ~$1250/м². Із зростанням площі ціна за метр поступово знижується: «100–300 м²» – ~$1160, «300–500 м²» – ~$1050. Великі об’єкти на 500+ квадратів продаються значно дешевше: «500–1000 м²» – лише ~$876/м², а категорія «Більше 1000 м²» – близько $970/м².
Практичний висновок: якщо ви продаєте великий об’єкт, будьте готові до нижчої ціни за м² або розгляньте поділ його на декілька менших лотів. Як свідчить аналіз, сумарна виручка від продажу, скажімо, двох окремих магазинів по 100 м² кожен може бути значно вищою, ніж від продажу одного 200-метрового приміщення цілком. Покупцям же маленьких магазинів слід розуміти, що “переплачують” за компактність, але натомість отримують легший вхід у бізнес; а охочим придбати велику комерційну нерухомість зараз – навпаки, можна скористатися нижчою ціною за метр і більшими можливостями для торгу.
Описані вище тенденції визначають оптимальні стратегії для різних учасників ринку. Наводимо декілька офіційно-аналітичних рекомендацій для продавців, покупців та інвесторів, які планують операції з продажу або купівлі торговельної нерухомості у 2025 році.
Поради продавцям (власникам об’єктів, девелоперам)
Поради покупцям (бізнесу чи фізичним особам)
Поради інвесторам (для довгострокового вкладання коштів)
Ринок продажу торгової нерухомості України на квітень 2025 залишається доволі строкатим: стабільні загальнонаціональні ціни приховують значну сегментацію за регіонами та характеристиками об’єктів. Для успішної купівлі чи продажу комерційної площі важливо враховувати згадані тенденції – регіональні ризики, формат і розмір об’єкта, наявність ремонту тощо – та відповідно адаптувати свою стратегію. Зважений, офіційно-аналітичний підхід до прийняття рішень дозволить учасникам ринку досягти оптимальних результатів навіть у складних умовах 2025 року.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – квітень 2025) та внутрішня база пропозицій продажу комерційної нерухомості. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж комерційних об'єктів торгового призначення по всій Україні.
Натисніть тут щоб переглянути інфографіку до статті.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело