Опубліковано: 29-05-2025 15:03
Індустріальна нерухомість (склади, виробничі та логістичні центри) - один із найперспективніших сегментів ринку комерційної нерухомості. Сегмент розвивається завдяки зростанню попиту на логістику та електронну комерцію, що забезпечує стабільний попит навіть за кризових умов. Згідно з даними аналітиків, на початок 2025 року ринок характеризувався високим попитом і обмеженою пропозицією. Період із грудня 2024 по квітень 2025 показав, що середня ціна продажу та оренди складів у доларах США залишалась стабільною з незначними коливаннями. Зокрема, західні регіони продовжили утримувати високі ціни на фоні високого попиту, тоді як у центральних (Київ) та східних регіонах відбувалось невелике коригування цін.
Рис.1. Динаміка середніх цін продажу складської нерухомості (USD/м²) за грудень 2024 – квітень 2025.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у західних регіонах (Львівщина, Івано-Франківщина тощо) середня ціна продажу залишалась відносно стабільною на рівні ~280–300 USD/м², що відповідає попереднім періодам. Натомість у Київській області та столиці спостерігалося незначне зниження цін (до ~5–10% з грудня до квітня), частково через зниження активності спекулянтів. У східних областях (Дніпро, Харків), де тривають воєнні ризики, ціни за метр були найнижчими в країні, що відбило високу невпевненість і дефіцит надійних пропозицій.
Регіональні відмінності цін помітні: до війни найвищими були ставки в західних містах (Львів) та Києві, а також Харкові й Одесі. Наприклад, перед повномасштабною війною орендна ставка класу A в Києві сягала ~$6/м²/міс що відповідає приблизно $600–700/м² продажу.
Рис.2. Середня ціна продажу складської нерухомості (USD/м²) по регіонах України за квітень 2025.
В умовах війни попит на безпечні регіони посилився – близько 60% релокованого виробництва спрямували на Львівщину – тож західні та центральні області і далі лідирують за ціною. При цьому Центральна Україна (регіон Києва) відчуває двоїстий ефект: з одного боку, початковий масований попит зі східних компаній підвищив ціни, а з іншого – суттєві обсяги зруйнованих площ (понад 22% класу A та B у Київському регіоні) і економічна нестабільність стримують активність і знижують ціни на великих проєктах.
Ринок оренди складів лишається одним з найактивніших сегментів. За прогнозами фахівців, орендні ставки залишаються більш-менш стабільними з помірним зростанням, особливо у класі А та «холодних» складах, яких бракує через руйнування запасів. У динаміці грудень 2024–квітень 2025 середні ставки практично не зросли, хоча локальні ринки демонстрували різницю.
Рис.3. Динаміка середніх цін оренди складської нерухомості (USD/м²) за грудень 2024 – квітень 2025.
Так, за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» в західних регіонах (Львів, Івано-Франківськ) через високий попит на короткострокові договори і нестачу нових площ орендна ставка навіть зафіксувалася на рівні $8–10/м²/місяць у певні періоди (у довоєнний період це було близько $6–7). Це означало повернення ставок до докризового рівня у літні місяці 2024 року. Натомість у Києві та навколишньому регіоні девелопери дещо знизили ставки (на 30–45% у нових проєктах) заради залучення орендарів, тому середня ставка у столиці залишалася близько $5–6/м²/місяць.
Загалом, в умовах війни попит на оренду складів перевищує пропозицію. Критичний дефіцит професійних складських площ до війни посилився – понад 20% запасів було зруйновано або захоплено. У перші місяці війни компанії шукали нові логістичні коридори й переважно переорієнтувалися на захід України. Зокрема, на заході сформувався попит на склади для створення хабів зберігання та сортування гуманітарної допомоги з-за кордону.
Рис.4 Середня ціна оренди складської нерухомості (USD/м²) по регіонах України за квітень 2025.
Попит на склади в безпечніших областях спричинив зростання цін на оренду, особливо у перший квартал 2025 року. Але вже до травня–червня попит дещо стабілізувався, оскільки частина гравців із Київщини почала повертатися до звичних логістичних маршрутів. Таким чином, у «безпечних» західних регіонах і центральних областях ставки суттєво вищі за середньоукраїнський рівень, а на південному та східному напрямках вони поступаються через меншу активність.
Вплив типу громади на вартість очевидний: більшість потужних складських комплексів розташовано у міських чи селищних громадах поряд з основними транспортними артеріями.
Рис.5. Середня ціна оренди складської нерухомості (USD/м²) по типах громад за квітень 2025.
У таких «урбанізованих» громадах ціни/ставки значно вищі, ніж у віддалених сільських громадах. Наприклад, склад у міській або селищній громаді Львівщини здебільшого здаватимуть за вищою ставкою, ніж аналогічний у сільській місцевості того ж регіону. Фактор розміру також важливий: об’єкти великої площі (>2000 м²) орієнтовані на великі оператори й часто будуються «під себе», тому їхня ціна за метр може бути нижча через масштаб угоди.
Рис.6. Середня ціна оренди складської нерухомості (USD/м²) по розмірності за квітень 2025.
Маленькі склади (<500 м²) часто використовуються під специфічні цілі (стратегічне зберігання, 3PL), і попит на них навіть зазвичай вищий на одиницю площі. У підсумку середня ціна/статистика часто показує, що меншою площею площа коштує дорожче, а великі комплекси мають дисконтову ставку за рахунок обсягів.
Динаміка попиту й пропозиції на ринку залишалася напруженою. З одного боку, під час війни помітно знизилася інвестиційна привабливість складських проєктів, вакантність почала зростати (хоча й незначно) – за оцінкою фахівців, загальна вакантність на ринку перевищувала 10%. З другого – наявність значного «відкладеного попиту» (через обсяги зруйнованих складів) обмежує падіння цін і стимулює будівництво. Наприклад, у Київському регіоні за останній рік попит на нові площі складав близько 400 тис. м², а водночас було втрачено близько 400 тис. м² готових площ (Київ і область). Понад 22% складських площ регіону загинули, що разом з дефіцитом призводить до гострого браку великих та якісних пропозицій. Як зазначають експерти, після завершення війни та активізації реноваційних проєктів міст постане новий стримувальний фактор – нестача інфраструктурних потужностей для розміщення виробництва і логістики. Відповідно, навіть якщо введуться нові комплекси (на кшталт «Чайки»), вони не зможуть покрити весь запит, і тиск на орендні ставки залишиться високим.
Продавцям та інвесторам:
варто орієнтуватися на регіони з активним попитом (західний та центральний), а також розглядати готові об’єкти класу A або як ємність під довгострокову оренду. Уникайте занадто завищених цін у зонах війни – ринок цінує безпеку. Гнучкість у переговорах (валютні ризики, поетапні угоди) сприятиме швидшому продажу. Також доцільно інвестувати у вдосконалення об’єктів (енергоефективність, захисні споруди), що підвищить їхню привабливість.
Орендодавцям:
рекомендується пропонувати короткострокові умови та опції адаптації до змін (коригування ставок чи гнучкі терміни) – це зараз приваблює орендарів, зокрема державні та гуманітарні структури. Слід особливо дбати про заповнення найбільш якісних складів (клас А, рефрижератори), оскільки на них є жорсткий попит. Якщо ринок насичений великою пропозицією (після введення нових площ), слід проводити промоакції та знижки, щоби уникнути зростання рівня вакантності.
Покупцям та орендарям:
варто шукати можливості в центральних і західних регіонах, де зараз сконцентрований попит і вже працюють логістичні коридори. При укладанні угод доцільно враховувати валютні ризики та наявність державних програм підтримки (індустріальні парки, ОПЗ). Слід аналізувати перспективу розміщення вільних від бойових дій об’єктів: наприклад, дешева купівля великого цеху у безпечному регіоні може в подальшому приносити стабільний дохід. Також орендарям варто вимагати прозорості щодо забезпечення укриттів та безпечної інфраструктури поруч з об’єктом.
Інвесторам:
варто придивитися до проєктів у західному регіоні та Києві: попри війну тут очікується найбільший приріст вартості активів. З огляду на дефіцит професійних складів і низький вихідний рівень цін, вкладення у нерухомість під оренду здавна вважається однією з найбільш доходних інвестицій у 2025 році. Водночас потрібно слідкувати за регуляторною стабільністю і умовами безпеки (податки, військовий збір тощо) – ці чинники прямо впливають на рентабельність угод.
Таким чином, аналітика ринку нерухомості показує, що у 2025 році складська нерухомість залишатиметься дефіцитним ресурсом: ціни та ставки лишатимуться високими у безпечних регіонах і поступово зростатимуть на тлі оживлення економіки. Головними факторами впливу є обмежена пропозиція нових площ, логістичні ризики війни та потреба у зберіганні для військових і гуманітарних цілей. Продаж і оренду складів слід планувати з урахуванням цих тенденцій, а також змін у попиті (релокація виробництв, зміна каналів поставок).
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – квітень 2025) та внутрішня база пропозицій продажу комерційної нерухомості. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж комерційних об'єктів торгового призначення по всій Україні.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело