Опубліковано: 12-06-2025 10:58
Ринок нерухомості міста Харків у травні 2025 року демонструє ознаки поступової стабілізації після тривалого спаду.
Війна та економічна криза зумовили різке падіння цін у 2022-2023 роках - за оцінками на 30-50%% від довоєнного рівня. Протягом 2023 року спад уповільнився, і в другій половині року Харків залишався одним із найбільш депресивних ринків нерухомості: ціни та попит на житло ще падали. На початку 2024 року спостерігалося незначне зниження цін у всіх класах житла. Проте вже навесні 2025 року помітні перші ознаки відновлення попиту та зростання активності покупців.
У цьому аналітичному огляді представлені актуальні тренди ринку нерухомості 2025 року в Харкові за сегментами: вторинне житло (квартири), офісна нерухомість, торгова нерухомість, промислово-складська нерухомість, продаж приватних домоволодінь та продаж земельних ділянок під індивідуальну забудову. Для кожного сегменту проаналізовано операції продажу і оренди у розрізі районів міста, розмірності, класів об’єктів та поверховості. Період аналізу – з грудня 2024 по квітень 2025 року включно, з висновками станом на травень 2025-го. Наведено порівняння показників травня 2025 з груднем 2024, пояснено причини змін та сформульовано рекомендації для потенційних покупців, орендарів, продавців, орендодавців та інвесторів.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» ціни на квартири в Харкові на вторинному ринку від грудня 2024 до травня 2025 зросли приблизно на 12% (з ~$695 до ~$777 за кв.м). Це свідчить про вихід із «цінового дна» та пожвавлення ринку житла, зумовлене поверненням частини покупців та інвесторів. Офісна нерухомість подорожчала на ~8% (в середньому з $734 до $789/кв.м), а торгова нерухомість – на ~4% (з $808 до $838/кв.м). Приватні будинки (домоволодіння) додали близько 3% до середньої ціни ($750 проти $727/кв.м). Найбільше зростання серед сегментів продажу спостерігається у промислово-складської нерухомості (+19%, з $178 до $212/кв.м) та у земельних ділянок під забудову (+14%, з ~$2602 до ~$2968 за сотку). Така динаміка пояснюється тим, що ці сегменти раніше були найбільш присілими і малоліквідними, тож у 2025 році почали надолужувати втрачену вартість на тлі появи зацікавлених інвесторів і спекулятивного попиту. Загалом, станом на травень 2025 року ціни в більшості сегментів ринку нерухомості Харкова вищі, ніж наприкінці 2024-го, що підтверджує тренд до поступового відновлення ринку.
На ринку оренди ситуація дещо різниться. Середні ставки оренди квартир зросли лише на ~2% (з $3,4 до $3,5 за кв.м/міс), що вказує на все ще слабкий попит з боку населення і значну пропозицію житла для оренди. Оренда офісу в Харкові подорожчала приблизно на 5–6% ($4,2 → $4,5/м²), а оренда торгових площ – на 10% ($6,9 → $7,6/м²). Натомість у сегменті складських і виробничих приміщень орендні ставки фактично не змінилися (близько $2,1/м²), що відображає низьку ділову активність у цьому секторі. Таким чином, ціни на оренду нерухомості ростуть менш рівномірно: найбільше – в секторах, де бізнес-активність поступово відновлюється (торгівля, офіси), і мінімально – в житловому секторі та промислових об’єктах, де попит залишається обмеженим.
Далі наведено детальний аналіз кожного сегменту та операції із розбивкою по районах, форматах і класах нерухомості, з порівнянням показників грудня 2024 та травня 2025 років, а також поясненнями причин динаміки.
Загальна динаміка:
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на травень 2025 середньозважена ціна на квартири Харків, вторинне житло – близько $777 за м², що на ~12% вище грудня 2024 (≈$695/м²). Зростання цін на квартири пояснюється пожвавленням попиту: частина інвесторів вийшла на ринок у пошуках вигідних вкладень у житло для подальшої оренди, а також поверненням покупців, які раніше відкладали купівлю. У 2023 році ціни на квартири досягли «дна» (падіння ~8–10% за рік), а з кінця 2024-го почали зростати на тлі стабілізації економіки та відносного затишшя у воєнних діях. Особливо зріс інтерес до 2-кімнатних і 3-кімнатних квартир – сім’ї повертаються до міста та шукають комфортніше житло більшої площі. Нижче розглянемо детальніше цінову ситуацію за районами міста, типами квартир та іншими характеристиками.
Райони міста (ціна за 1 кв.м):
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Харкова. Значення округлені.
Найдорожчим залишається центральний Шевченківський район – у травні 2025 року ≈ $804/м² (проти ~$712 у грудні 2024). На другому місці – Основ’янський (центр-південь міста) з ≈ $799/м². В інших центральних та наближених до центру районах ціни дещо нижчі: Київський – ~$691, Холодногірський – ~$723 за м² (у травні). Найдешевше житло у віддалених районах: Індустріальний ~$617/м² та Салтівський ~$642/м² (у грудні було ~$555 та $586 відповідно). Загалом усі райони показали цінове зростання за період, найбільше – Немишлянський (+14,6% до ~$748) та Слобідський (+12,5% до ~$716), найменше – Новобаварський (+3,5% до ~$651). Такий діапазон цін обумовлений як якістю інфраструктури, так і різним ступенем відновлення районів після воєнних пошкоджень. У центральних локаціях та районах, менш постраждалих від обстрілів, ціни на квартири зросли відчутніше, тоді як на околиці, де попит слабший, зростання було помірним.
Типи квартир (кімнатність):
Однокімнатні квартири у середньому зросли з ~$656 до ~$724/м² (+10%), двокімнатні – з ~$716 до $813 (+13,7%), трикімнатні – з ~$719 до $806 (+12,2%). Квартири великої площі (4 кімнати і більше) подорожчали з ~$748 до $821 за м² (+9,8%). Отже, найбільше піднялися ціни на 2-кімнатні та 3-кімнатні об’єкти, що збігається зі зростанням попиту саме на просторі сімейні квартири. Однокімнатні й надвеликі квартири дорожчали трохи повільніше, але також показали ~10% приросту. У травні 2025 середня ціна 1-кімнатної квартири становить ~$720/м², 2-кімнатної – $780/м², 3-кімнатної – $750/м² (ці дані підтверджуються і незалежним моніторингом. Це свідчить, що ціни на квартири в Харкові ростуть найактивніше в сегменті житла для сімей, тоді як найменші та найдорожчі варіанти поки що менш затребувані.
Класи житла:
На вторинному ринку виділяють декілька класів будинків. Масова забудова радянських часів (типові панельні/цегляні будинки) залишається найдешевшою – близько $667/м² (було ~$581 у грудні), але й показала найбільше зростання (+14,7%). Це пояснюється тим, що саме “радянські” квартири були найбільш доступні і раніше суттєво подешевшали, тож зараз інвестори охоче викуповують їх під ремонт чи оренду. Масова сучасна забудова економ-класу – ~$799/м² (+8,8% за період). Стара дореволюційна забудова (старі цегляні будинки, часто в центрі) – ~$682/м², майже не змінилася (+3%), оскільки такі об’єкти менш ліквідні через стан та потенційні пошкодження. Натомість житло в категорії «підвищеної комфортності» (елітні новіші будинки) найдорожче – у середньому $1044/м² (проти ~$969 раніше, +7,7%). Попит на елітне житло поки обмежений, проте він є – заможні покупці інвестують у якісні об’єкти, розраховуючи на подальше зростання вартості після стабілізації.
Поверховість:
Традиційно на вторинному ринку квартир найвищі ціни на неперші і неостанні поверхи – у травні ~$807/м² (сер. поверх), що на ~11% вище грудневої ціни. Останні поверхи трохи дешевші – $708/м² (+10,8%), а перші поверхи – найдешевші ($664/м², +10%). Різниця між цінами на квартири середніх поверхів і першого поверху становить ~20%, що пояснюється меншою привабливістю перших/останніх поверхів (шум, гірша теплоізоляція, ризик пошкоджень тощо). За час від грудня до травня ця різниця суттєво не змінилася – ціни зросли приблизно пропорційно для всіх категорій поверховості.
Причини змін:
Пожвавлення сегменту вторинного житла зумовлене кількома факторами. По-перше, інвестори повернулися на ринок, скуповуючи доступні квартири під орендний бізнес чи подальший перепродаж. По-друге, поступово повертаються мешканці, які виїжджали в перші роки війни; зростає попит на житло для власного проживання, особливо комфортне сімейне. По-третє, у Харкові обмежена пропозиція нового житла – обсяги введення новобудов впали майже вдвічі у 2022–2024 рр., через що частина покупців перемикається на вторинний ринок. На цінову динаміку також впливають курсові коливання та інфляція: більшість угод прив’язані до долара, але з ростом доходів у гривні потроху збільшується спроможність купувати житло. Важливо зазначити, що навіть після 12% підвищення, ціни на квартири в Харкові залишаються значно нижчими довоєнних – ринок ще не відновив втрати, але тренд змінився на висхідний.
Загальна динаміка:
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня орендна ставка на квартири в Харкові станом на травень 2025 складає $3,5 за м² на місяць, що лише трохи (+2%) більше, ніж у грудні 2024 ($3,4). Ринок оренди житла відновлюється повільніше, ніж ринок продажу. Попит від орендарів залишається стриманим: значна частина колишніх мешканців ще не повернулася, діє комендантська година і ризики обстрілів, тож не всі готові знімати житло в Харкові. Багато квартир, викуплених інвесторами, виходять на ринок оренди, збільшуючи пропозицію. Все це стримує зростання орендних ставок. Тим не менш, у центрі та деяких сегментах відновлення відчутніше. Розглянемо деталізацію по районах та типах квартир.
Райони (оренда квартир, $/м²/міс):
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Харкова. Значення округлені.
У центральних районах оренда дорожча і дещо зросла. Наприклад, у престижному Шевченківському р-ні середня ставка піднялася з ~$3,4 до $3,6/м² (+4%), у Київському – ~$3,6 (стабільно). У Холодногірському районі оренда зросла з ~$3,6 до $4,0 – можливо, через повернення населення в відносно безпечніші західні райони. Натомість на околицях орендна плата лишається дуже низькою і подекуди навіть знизилася: Індустріальний р-н – ~$3,0 (було $3,2), Немишлянський – ~$3,0 (було $3,0), Салтівський – ~$2,7 (було $2,7). Це свідчить, що віддалені спальні масиви ще не приваблюють орендарів – багато квартир там пустують, і власники змушені тримати низькі ціни. Найбільше зростання ставки показав Холодногірський та Слобідський (з $3,2 до $3,4). Загалом же ціни оренди квартир по районах вирівнялися на невисокому рівні ~$3–4 за м², а різниця між центром і околицею наразі незначна (близько $1).
Кімнатність:
Найпопулярніше для орендарів – 1-2 кімнатні квартири, і їх ставки майже не змінилися. Однокімнатні в середньому ~$3,5/м² (стільки ж, скільки було в грудні), двокімнатні – ~$3,3 (без змін). 3-кімнатні квартири навпаки подорожчали помітно – з $3,3 до $3,7 (+11%), а велике житло (4+ кімнати) – з $3,9 до $4,6 (+19%). Така тенденція може пояснюватися тим, що небагато великих квартир здається, а попит на них є з боку кількох сімей чи груп орендарів, які повернулися. Натомість пропозиція маленьких квартир надлишкова, тому орендні ставки на них не ростуть. У результаті різниця між орендою 1-кімнатної ($3,5) та багатокімнатної ($4,6) квартири в перерахунку на квадратний метр навіть збільшилася. Оренда 2-кімнатної квартири в Харкові зараз в середньому ~$3,3/м², що дещо дешевше, ніж однокімнатної, оскільки двокімнатних багато на ринку.
Клас і стан житла:
Помітна диференціація за якістю житла. Елітні та нові комфортні квартири в оренді здорожчали найбільше – з ~$4,5 до $4,9/м² (+9,5%), адже платоспроможні орендарі віддають перевагу безпечному і якісному житлу. Старі радянські квартири економ-класу залишаються на рівні ~$3,0 (майже без змін), масова сучасна забудова – ~$4,0 (було $3,9). Стара дореволюційна житлова фонд навіть дещо втратила в ціні оренди – було ~$3,9, стало ~$3,7 (-5%). Це може бути пов’язано з гіршим станом таких будинків і відсутністю попиту на них. Отже, орендодавці відремонтованих, комфортабельних квартир отримали змогу трохи підняти ціну, тоді як власники типового та старого житла часто змушені здавати його дешево, щоб взагалі знайти орендаря.
Поверховість:
На відміну від ринку продажу, для оренди фактор поверху менш критичний, але тенденції схожі. Неперші поверхи мають трохи вищу ставку (≈$3,6/м², +2% за період), перші поверхи – ~$3,3 (+1,7%), а останні – ~$3,2 (-0,8%). Орендарі теж віддають перевагу середнім поверхам (комфорт і безпека), а на останні менше попиту. Примітно, що в оренді навіть перші поверхи іноді затребувані (під офіс чи через можливість швидкого укриття), тому їх ставка практично зрівнялася з середньою. Різниця між верхнім та середнім поверхом становить ~10%.
Причини і контекст:
Ринок оренди квартир залишається ринком орендаря. Через воєнні ризики та відтік населення багато квартир пустують або здаються з великими знижками. Більшість орендарів – місцеві мешканці, які не виїхали, або внутрішньо переміщені особи з областей, де бойові дії інтенсивніші. Їх платоспроможність невисока, тому ціни на квартири (оренда) тримаються на мінімумі. Деякі власники взагалі не можуть знайти квартирантів у віддалених районах і змушені знижувати ціну або залишати житло порожнім. У центральних районах ситуація краща: там більше роботи і відносно безпечніше, тому житло легше здається. Загалом орендні ставки в Харкові у 2025 році залишаються на ~20–30% нижче довоєнних. Подальше істотне зростання оренди можливе лише зі зростанням платоспроможного попиту – тобто з поверненням населення і відновленням економіки міста.
Загальна ситуація:
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» ринок офісної нерухомості Харкова зазнав значного спаду у 2022–2023 роках – ділова активність різко впала, кількість комерційних угод скоротилася майже на 80%. У 2024 році попит на офісні приміщення досяг дна, і лише окремі інвестори цікавилися цим сегментом. Однак станом на травень 2025 спостерігається пожвавлення: середня ціна продажу офісів зросла приблизно на 7–8% порівняно з груднем 2024 (з ~$734 до ~$789 за м²). Це все ще значно нижче довоєнних значень, але динаміка позитивна. Бізнес починає повертатися: малий і середній бізнес шукає недорогі офісні площі, а інвестори придивляються до окремих будівель під реконцепцію. Розглянемо деталі по районах і типах офісних об’єктів.
Райони (продаж офісів):
Рис.3 Середня ціна продажу офісів по районах Харкова. Значення округлені.
Цінова карта офісів дуже неоднорідна, оскільки ринок малоліквідний і кожна угода суттєво впливає на середню ціну. У престижному центральному Київському районі офісні приміщення коштують найдорожче – близько $988/м² у травні 2025 (було ~$903/м² у грудні, +9%). Поруч іде Шевченківський р-н – $799/м² (+8%). Слобідський район показав значне зростання: з ~$633 до $742/м² (+17%), можливо за рахунок продажу декількох якісних об’єктів біля центру. Натомість в окремих районах ціни навіть впали: наприклад, Основ’янський – з ~$594 до $495 (–16%), Салтівський – з ~$581 до $478 (–17%). У віддаленому Холодногірському р-ні середня ціна обвалилася на 30% (до ~$280/м²), ймовірно через відсутність попиту і вимушений розпродаж окремих будівель за безцінь. Таким чином, інвестори наразі цікавляться офісами в центральних локаціях, де очікують швидшого відновлення бізнесу, тоді як периферія майже не має покупців і ціни там залишаються вкрай низькими. Варто зауважити, що абсолютні цифри ($300–800 за м²) надзвичайно низькі для офісної нерухомості – ринок перебуває на рівні кризового мінімуму, а угоди носять точковий характер.
Розмір приміщення:
Найбільший попит серед покупців – на невеликі офісні приміщення. У категорії до 100 м² середня ціна різко підскочила з ~$726 до $912 за м² (+25.7%). Це свідчить, що з’явилися бажаючі купити компактні офіси (можливо, під невеликі фірми або як інвестицію під оренду). Натомість офіси середніх розмірів 100–300 м² дещо подешевшали – з ~$837 до $777 (–7%), а 300–500 м² залишилися майже без змін ($575). Великі офісні площі 500–1000 м² впали в ціні на ~5% (до $653). Сегмент великих будівель понад 1000 м², навпаки, показав невелике зростання (+5% до $611). Така картина означає, що дрібний бізнес готовий інвестувати в невеликі офіси (попит на “кабінет” виріс), тоді як великі компанії поки що не заходять на ринок. Найменш ліквідні середні офіси – їх багато на ринку і мало покупців.
Тип об’єкта (клас):
За класом ми поділяємо офісну нерухомість на: офісні блоки у бізнес-центрах, цілі будівлі, та вбудовані/окремі приміщення (наприклад, офіс на першому поверсі житлового будинку). Найбільше подорожчали окремо розташовані будівлі під офіс – їх середня ціна зросла з ~$705 до $844/м² (+19,8%). Це може бути пов’язано з тим, що інвестори скуповують цілі будинки (наприклад, старі адміністративні будівлі) для перепрофілювання під офіси або інший бізнес, очікуючи зростання вартості надалі. Приміщення (вбудовані офіси) зросли несуттєво: ~$742 → $763 (+2,8%). Офіси у бізнес-центрах тримають ціну ~$822 (+1,6%) – таких об’єктів мало виставляється на продаж під час війни. Отже, можемо зробити висновок, що в кризовий час найбільше цінуються автономні об’єкти, які можна використовувати незалежно: цілі будівлі під офіс, які можна викупити повністю (навіть якщо вони потребують ремонту). Натомість звичайні офісні площі у великих центрах чи житлових будинках продаються мало і істотного цінового руху не мають.
Поверховість:
Для офісів дуже важливо розташування приміщення. Перший поверх зараз фактично на рівні найвищих цін: середня ціна на офіс на 1-му поверсі зросла з $705 до $844/м² (+19,8%), зрівнявшись з ціною середньоповерхових офісів ($845). Не перший/не останній поверх – ~$845 (+6%). Останній поверх офісної будівлі – найдешевший і навіть подешевшав (з ~$709 до $680, –4%). Ця динаміка показує, що покупці віддають перевагу приміщенням з окремим входом і доступом з вулиці (перший поверх), які в перспективі можна використовувати і під магазин або інший клієнтський бізнес. Останні ж поверхи в пустих зараз бізнес-центрах не приваблюють – вони малопридатні під час перебоїв з ліфтами, можуть мати ушкодження дахів тощо. Таким чином, ціна офісу в Харкові дуже залежить від його локації в будівлі: найліквідніші – перші поверхи, найменш – верхні поверхи старих будівель.
Причини змін:
Невелике відновлення сегменту офісів пов’язане з появою підприємців та інвесторів, що вірять у перспективу Харкова. Частина малого бізнесу повертається до офлайн-роботи, комусь потрібні невеликі офіси (звісно, з укриттями та автономністю). Крім того, нерухомість для інвестицій зараз здається вигідною: ціни на офіси впали настільки, що окремі гравці скуповують їх «про запас», розраховуючи перепродати після війни чи здавати в оренду. Показово, що попит на цілі будівлі виріс – можливо, під розміщення фірм, волонтерських штабів або логістичних хабів, коли місто стане безпечнішим. Водночас значна частина бізнесу поки працює дистанційно або релокована в західні регіони/за кордон, тому ринок офісів далекий від повноцінного відновлення. Ціни на офісну нерухомість у Харкові у 2025 році фактично знаходяться на рівні старту 2000-х, тож потенціал зростання дуже високий – але реалізується він лише після настання мирного часу та повернення компаній.
Поточний стан:
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» оренда офісу (Харків) у травні 2025 коштує в середньому $4,5 за кв.м на місяць, що трохи більше грудневого рівня ($4,2). Ринок офісної оренди оживає повільно – багато приміщень пустують, орендодавці змушені йти на поступки. Активне зростання середніх ставок (+5,5% за період) пояснюється головно здачею в оренду кількох великих та якісних об’єктів, що “потягнули” середню ціну вгору. Вакантність залишається високою, особливо поза центром. Розглянемо деталі.
Регіональний розріз:
Рис.4 Середня ціна оренди офісів по районах Харкова. Значення округлені.
У центрі та прилеглих районах орендні ставки дещо піднялися, тоді як на околицях – частково впали. Так, Київський р-н: ~$4,8/м² (-9%), Шевченківський: ~$4,6 (було $4,3). У Новобаварському районі ставка зросла з до $4,8 (+25%) – можливо, через введення в експлуатацію офісів у відновлених будівлях. Натомість в промислових околицях – Немишлянський: падіння з $2,7 до $2,0 (–25%), Салтівський: $3,2 (–22%), Слобідський: $3,3 (було $4,0, –17%). Це свідчить, що орендарі поки готові знімати офіси лише в більш-менш безпечних, центральних локаціях. На Салтівці, Немишлі та інших околицях попит майже відсутній, багато площ просто закриті. Холодногірський район, попри віддаленість, показав +20% (з $3,7 до $4,4) – вірогідно, через появу кількох орендарів складів/офісів у цьому районі (має гарне сполучення і менше руйнувань). Проте загальний рівень ставок у спальних районах лишається низьким ($2–3).
Розмір офісу (оренда):
Цікаво, що найбільше відносне зростання орендної плати зафіксовано для великих площ. Приміщення понад 1000 м² стали здаватися в середньому по $4,2 (було $3,7, +14%), 300–500 м² – $4,7 (було $4,2, +10%). Це може сигналізувати про повернення декількох крупних орендарів або розміщення філій компаній, що релокувалися з прифронтових зон до Харкова і зайняли великі площі за невисокими цінами. Невеликі офіси до 100 м² подорожчали лише на ~4% (з $4,1 до $4,3), 100–300 м² – з $4,2 до $4,4 (+4%). 500–1000 м² – з $5,2 до $5,5 (+5%). Тобто дрібний і середній бізнес не створює ажіотажу – маленькі офіси, як і раніше, можна знайти за ~$4,3. Натомість якщо комусь потрібна велика будівля – орендодавці вже менш поступливі, ставки піднялися (хоча абсолютні цифри $4–5/м² для великих офісів є дуже низькими за довоєнними мірками).
Тип об’єкта:
Оренда приміщень в бізнес-центрах у середньому зросла з ~$3,6 до $4,0 (+9,6%), що свідчить про певне повернення життя у ділові центри. Оренда цілих окремих будівель здорожчала відчутно – з ~$3,8 до $4,8 (+26%), тобто ті поодинокі будівлі, які залишилися неушкодженими і придатними, змогли знайти орендарів на вигідніших умовах. Оренда офісів у форматі “приміщення” (вбудовані або на поверхах) майже не змінилася: ~$4,4 (+2%). Таким чином, як і на ринку купівлі-продажу, найбільший інтерес – до окремих будівель, які дають автономність (власний вхід, генератор, укриття), тоді як дрібні офіси в загальних будівлях конкурують між собою і не дозволяють підняти ціну.
Поверх:
Перший поверх для оренди офісу також став “золотим” – ставка зросла на +26% (з ~$3,8 до $4,8), і перший поверх наразі здається в середньому по $4,8/м², випередивши інші. Не перші поверхи – близько $5,3 (+10%), але тут слід врахувати, що часто це показник для офісних центрів із ліфтами та всіма умовами. Останні поверхи здаються найдешевше – ~$4,0, змін не відбулося. Отже, орендарі, які все ж виходять на ринок, надають перевагу або першому поверху (щоб клієнти мали прямий доступ, або під тихий офіс з окремим входом), або якісним поверхам у бізнес-центрах. Верхні поверхи з традиційними недоліками поки не мають попиту навіть при низьких ставках.
Причини і тенденції:
Загалом ринок оренди офісів трохи пожвавився порівняно з 2024 роком. Частина компаній, що працювали дистанційно, починають повертати співробітників в офіси (принаймні частково), особливо якщо бізнес пов’язаний з виробництвом чи логістикою. Крім того, деякі підприємства релокувалися в Харків із прифронтових міст Донбасу – для них Харків може слугувати тиловим хабом, де оренда дешевша, ніж у центральній Україні. Попит поки вибірковий і сфокусований на найкращих пропозиціях. Важливо зазначити, що значна частина офісних площ так і лишається порожньою – власники йдуть на поступки (канікули, ремонт за свій рахунок, зниження ціни) аби взагалі залучити орендаря. У 2025 році орендар диктує умови: оренда офісу в Харкові все ще одна з найдешевших по країні, і це при тому, що багато приміщень модернізували (обладнали генераторами, Starlink тощо). Для стійкого зростання цін потрібне масове повернення бізнесу в Харків, що поки обмежено умовами безпеки.
Ситуація на ринку:
Сегмент торговельної (комерційної) нерухомості, куди входять магазини, торговельні центри, МАФи тощо, зазнав чи не найбільшого шоку від війни. У 2022–23 рр. багато торгових точок були зруйновані або закрилися через відсутність покупців. До середини 2024 року ціни та попит на торгові площі падали, і лише наприкінці 2024-го намітилися ознаки стабілізації. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» на травень 2025, середня ціна продажу торгових об’єктів у Харкові становить близько $838 за м², що на 4% вище рівня грудня 2024 ($808). Але середнє значення мало про що говорить, адже ситуація дуже неоднорідна: в окремих районах та підсегментах відбулися різноспрямовані коливання цін. Розгляньмо детальніше.
Райони (продаж торгової нерухомості):
Рис.5 Середня ціна продажу торгових приміщень по районах Харкова. Значення округлені.
Дані показують різкі контрасти. У центрально-комерційних зонах відбувся справжній ціновий стрибок: Київський р-н – середня ціна зросла з ~$562 до $940/м² (+67%), Слобідський – з ~$456 до $851 (+87%). Це може пояснюватися тим, що в цих районах могли продатися або вийти на ринок декілька якісних приміщень (наприклад, окремі будівлі чи великі магазини), значно дорожчих за ті, що були на початок періоду. Натомість у ряді районів ціни різко впали: Індустріальний – з ~$675 до $291 (–57%), Новобаварський – з ~$1020 до $443 (–56%), Немишлянський – з ~$1042 до $497 (–52%). Таке падіння може свідчити, що наприкінці 2024 в цих районах продавався якийсь великий чи дорогий об’єкт (наприклад, супермаркет), а на травень 2025 залишились лише дешевші кіоски або невеликі магазини, тому середня ціна просіла. В більш стабільних районах: Шевченківський – ~$860 (+3%) і Холодногірський – ~$656 (+3%), змін майже не було, що свідчить про відсутність великих угод. Салтівський район навіть трохи зріс: з ~$486 до $566 (+16%). Отже, ціни на комерційну нерухомість у Харкові наразі залежать від дуже локальних факторів: у центральних районах, де починає відновлюватися роздрібна торгівля, вартість об’єктів іде вгору, тоді як на околицях власники змушені сильно скидати ціни, аби хоч якось продати непридатні або зруйновані приміщення.
Розмір об’єкта:
За площею також відбулися неоднорідні зрушення. Найбільше зросли в ціні середні за розміром магазини: площі 500–1000 м² подорожчали на +45% (з ~$442 до $640/м²). Можливо, з’явився попит (або конкретна угода) на приміщення супермаркету чи складу-магазину такого формату. Невеликі магазинчики до 100 м² тримають високу ціну ~$880 (+2,6%). Сегмент 100–300 м² – ~$893 (+5%). 300–500 м² – ~$668 (+5%). А от найбільші торговельні площі >1000 м² дещо здешевіли: ~$562 (було $626, –10%). Це зрозуміло: великі торгові центри або гіпермаркети поки що не знаходять покупців, тож якщо хтось і продає такі об’єкти, то зі значним дисконтом. Середній і дрібний бізнес, навпаки, поновлює активність – дрібні магазинчики затребувані, що підтримує їх ціну, а об’єкти на 500–1000 м² могли купуватися під відкриття нових продуктових чи господарчих магазинів (в цій ніші в Харкові відчувався дефіцит після руйнувань 2022 року).
Тип об’єкта (клас):
У сегменті торгової нерухомості можна виділити: окремі будівлі комерційного призначення, вбудовані торгові приміщення (на перших поверхах житлових будинків), малі архітектурні форми (МАФ/ролети – кіоски, павільйони) та торговельні центри. Останні (ТЦ) майже не продаються зараз – поодинокі дані свідчать про спад: середня ціна могла впасти ~на 32% (до ~$3,0 тис. за кв.м, якщо судити з доступних прикладів) – фактично, великі ТРЦ не ліквідні у війну. Вбудовані приміщення – несуттєве зниження: ~$711 (було $769, –7,5%). МАФи, ролети подешевшали сильніше – з ~$773 до $515/м² (–33%). Це пояснюється тим, що кіоски на околицях масово закривалися, їх продають дешево або взагалі прибирають. Натомість окремі комерційні будівлі (наприклад, окремо стоячий магазин чи будинок під магазин) навіть трохи додали в ціні: ~$867 (+5,7%). Це схоже на ситуацію з офісами – автономна нерухомість ціниться більше, адже її можна переформатувати під різні бізнеси, вона не залежить від ОСББ тощо. Таким чином, найбільш постраждав малий роздріб (МАФи), а перспективними виявилися повноцінні будівлі під торговлю.
Поверховість:
Для торгових об’єктів ключовим є перший поверх, адже комерція, як правило, розташована на рівні вулиці. Дані це підтверджують: ціна 1-го поверху виросла на +5,7% (до ~$867/м²), тоді як приміщення на інших поверхах втрачали вартість. Якщо торгове приміщення знаходиться не на першому поверсі (наприклад, другий поверх торгового комплексу) – середня ціна впала на ~–19% (до ~$614), бо такі об’єкти зараз майже нікому не потрібні. Останні поверхи (наприклад, останній поверх ТЦ) теж втратили ~0,6%. Отже, ціни на магазини в Харкові фактично зосереджені на першому поверсі – покупці цікавляться тільки тими площами, куди є прямий доступ з вулиці. Все “вище землі” тепер оцінюється суттєво дешевше або взагалі не продається.
Причини та тенденції:
Комерційна нерухомість – сегмент, де різкі коливання цін відображають боротьбу між двома тенденціями. З одного боку, відновлення бізнесу: в Харкові знову відкриваються магазини, кафе, відділення сервісів. Це породжує попит на торгові площі у прохідних місцях. Особливо активізувалися підприємці у відносно цілілих районах (Центр, Салтівка, частково Новобаварський) – тут йдуть угоди і ціни можуть зростати двозначними темпами. З іншого боку – значна частина комерційних об’єктів зруйнована або залишилася без клієнтів. Власники таких об’єктів часто занижують ціну землі і нерухомості аби лише продати і вийти з бізнесу. Через це середні цифри нестабільні. Наприклад, великий супермаркет на околиці може бути проданий дуже дешево, “просадивши” статистику. Загалом інвестори поки обережні: купують або невеликі магазини (де вкладення менші і можна швидко почати отримувати орендний дохід), або унікальні об’єкти (велику будівлю під торговий центр – але з величезним дисконтом). Тренди ринку нерухомості 2025 року для торгових об’єктів такі: street-retail (вулична торгівля) поступово відроджується і дорожчає, а формат ТРЦ і великих моллів переживає кризу. В майбутньому, зі зростанням населення та споживання, можна очікувати суттєвого стрибка цін в цьому сегменті, але поки що він відбувається лише вибірково.
Загальна картина:
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» оренда торгових приміщень у Харкові станом на травень 2025 в середньому складає $7,6 за м²/місяць, що на ~10% більше, ніж наприкінці 2024 року ($6,9). Проте, як і в сегменті продажу, ситуація дуже різниться залежно від локації та формату. В центральних районах власники торгових площ змогли підняти орендні ставки завдяки поверненню клієнтів, тоді як на околицях часто навпаки – знижували, аби заповнити хоч чимось пусті вітрини. Середній показник дещо виріс також тому, що в 2025 році в оренду було здано кілька середніх і великих об’єктів, яких не було в 2024-му (наприклад, запрацювали деякі магазини мережевого рітейлу). Проаналізуємо по сегментах.
Райони (оренда торгових площ):
Рис.6 Середня ціна оренди торгових приміщень по районах Харкова. Значення округлені.
Найвищі орендні ставки – у центрі міста. Шевченківський р-н: ~$7,8/м² (було $6,9, +13%), Київський: ~$6,6 (+6%). Новобаварський – ~$7,4 (+34%). Несподіваний стрибок у Немишлянському районі: середня ставка підскочила зі ~$3,9 до $9,6 (+146%) – ймовірно, через відкриття великого магазину чи ТЦ (наприклад, поновлення роботи торгового центру на Немишлі, що дав орендарям вигідні площі). В інших районах бачимо суттєві падіння: Індустріальний – з $13 до $4 (–69%, можливо, закриття торгового комплексу чи великого ринку), Основ’янський – з $8,7 до $4,9 (–46%). Салтівський, Слобідський, Холодногірський – зниження ~–16–18%. Це відображає складну ситуацію: у віддалених районах навіть за низьку плату складно знайти орендарів, тому власники знижують ставки або здають приміщення під склади, благодійні проєкти тощо. Водночас у окремих локаціях (як-от Немишля чи Новобаварський) відкрився новий бізнес, що готовий платити пристойну оренду. Підсумково оренда торгових площ у Харкові коливається від $4–5/м² на периферії до $7–10 в центральних зонах. Для порівняння, довоєнні ставки у центрі сягали $20–30, тож навіть з 10% ростом 2025 року, ціни далекі від відновлення.
Розмір приміщення:
Невеликі магазинчики до 100 м² традиційно мають найвищу ставку – зараз ~$8,8/м² (було $8,1, +8%). Це пов’язано з тим, що дрібний роздріб типу аптек, кав’ярень, міні-маркетів готовий платити відносно більше за маленьку, але вигідно розташовану площу. Категорія 100–300 м² подорожчала найбільше – з $5,7 до $6,8 (+19%). Такі середні площі стали затребувані для відділень банків, магазинів формату “смарт-супермаркет” або офісів у торгових цілях (наприклад, сервісні центри). 300–500 м² – ~$4,7 (було $4,6, майже без змін). 500–1000 м² – ~$5,0 (проти $4,2, +18%). Великі площі >1000 м² – ~$4,7 (+7%). Отже, попит пожвавився на середній формат 100–300 м² (саме такий розмір має більшість окремих магазинів і відділень), а також на великі приміщення 500–1000 м² (можливо, під дисконтні супермаркети або гуртові магазини). Здача дуже великих площ (>1000 м²) трохи зросла, але цей сегмент все ще проблемний – ті ж ТРЦ часто змушені демпінгувати, щоб привабити орендарів у порожні галереї.
Тип об’єкта:
Street-retail (вбудовані приміщення на перших поверхах) тримає відносно стабільну ставку – ~$6,2 → $6,5 (+3,8%). МАФи, кіоски мають найвищу ставку за квадрат через малу площу – близько $10,4/м² (було $9,6, +8%). Цей сегмент частково відновився – невеликі торгові точки, які пережили перші роки війни, тепер мають стабільний потік клієнтів (продукти, кавові кіоски тощо) і можуть дозволити трохи більшу орендну плату. Оренда окремих комерційних будівель зросла з ~$7,0 до $7,6 (+9,4%), оскільки окремі будівлі (наприклад, колишні ресторани чи магазини) знайшли нових орендарів – під автосалони, склади-магазини тощо. Натомість великі торговельні центри все ще відстають: оренда площ у ТЦ впала (з ~$4,4 до ~$3,0, –32%). Орендарі не поспішають повертатися в великі молли, побоюючись як відсутності покупців, так і ризику нових атак. Чимало ТЦ використовуються як волонтерські чи гуманітарні центри. Тому ринок торгової нерухомості для інвесторів зараз – це переважно вуличні локації та окремі будівлі; торгові центри і великі комплекси залишаються проблемними, їх площі здають з великими знижками та пільговими періодами.
Поверховість:
Подібно до ринку продажу, перший поверх – ключовий для оренди. Середня ставка на 1-му поверсі зросла на 9% (до $7,6). На вищих поверхах торгових будівель ставки теж трохи піднялися (+5%), але становлять лише ~$6,5 на другому поверсі і ~$4,3 на останньому. Тобто орендарі готові брати другий поверх у ТЦ або будівлі лише якщо ставка значно нижча, ніж на першому. В цілому різниця між 1-м і 2-м поверхом – близько 15–20% вартості, а між 1-м і останнім – майже вдвічі. Ця різниця навіть зросла під час війни, адже потік покупців концентрується лише на перших рівнях.
Причини змін:
Пожвавлення оренди торговельних приміщень пов’язане з відновленням малого бізнесу та рітейлу. У 2025 році у місті знову відкриваються магазини (зокрема, кілька мережевих супермаркетів відновили роботу в спальних районах). Підприємці, які пересиділи найгірше, повертаються: сфери продуктів харчування, фармацевтики, базових послуг показують приріст. Це підтверджують і цифри: більше всього ростуть ставки на невеликі комерційні площі, необхідні для цих бізнесів. Центр міста оживає – там з’явилися нові заклади, відвідувачі, тому орендодавці піднімають ціни. Водночас війна продовжує стримувати більший бізнес: великі бренди та ТЦ не відновили роботу повною мірою, багато приміщень порожні. Деякі власники комерційної нерухомості вимушені здавати її під склади чи офіси за зниженими ставками, лише б отримати якийсь дохід. Таким чином, ціни на оренду торгової нерухомості в Харкові формуються двома трендами – зростаючим попитом малого бізнесу на найкращі локації та все ще слабким станом великого рітейлу. Загальна тенденція 2025 р. – поступове підвищення ставок, проте до повного відновлення ринку ще далеко.
Стан ринку:
Сегмент виробничих і складських приміщень у Харкові в 2022–2023 рр. практично завмер. Бойові дії поблизу міста, обстріли інфраструктури та відтік виробництв призвели до того, що багато цехів, складів, ангарів стояли пусткою або зруйновані. У 2023 році кількість угод тут була мізерною, а ціни опустилися до історичного мінімуму (десятки доларів за кв.м). На цьому тлі навіть невелике пожвавлення 2024–2025 років призводить до значних процентних коливань. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на травень 2025 середня ціна продажу промислово-складських об’єктів становить ~$212 за м², що майже на 19% більше грудня 2024 (~$178). Однак потрібно розуміти, що цифри настільки низькі, що декілька угод (наприклад, продаж великого складу) могли суттєво підняти середню. Ринок і далі залишається неликвідним, але окремі інвестори почали скуповувати найдешевші активи, сподіваючись на відновлення промисловості після війни.
Райони (продаж складів/виробництв):
Тут теж спостерігаються різкі рухи. Індустріальний район (традиційна промзона) показав зростання середньої ціни з ~$188 до $314/м² (+67%) – можливо, додалися пропозиції з продажу кількох дрібних виробничих приміщень, які були в хорошому стані. Салтівський – з ~$178 до $243 (+37%). Слобідський (околиця, де багато постраждалих складів) – з мізерних ~$58 до $230 (+297%!) – це може означати, що в грудні враховувався якийсь зруйнований ангар, за копійки, тоді як у травні пропонувався умовно цілий склад дорожче. Шевченківський (де менше промзон) – ~$205 (+21%). Основ’янський – ~$205 (+13%). Київський район навпаки впав: ~$400 → $256 (–36%) – можливо, раніше була на продаж дорога база, яку зняли, або продали значно дешевше через пошкодження. У будь-якому випадку, середні ціни коливаються від ~$200 до $300 за м² у більшості районів, що дуже дешево. В цілому можна сказати, що промислова нерухомість дещо зросла в ціні в промислових кластерах (Індустріальний, Салтівський), де є надії на запуск виробництв, і все ще практично даремно коштує в інших локаціях.
Розмір об’єкта:
Найбільший відсотковий приріст – у дрібних приміщень до 500 м²: їх ціна зросла з ~$185 до $258/м² (+39%). Малий бізнес або приватні особи могли скуповувати невеликі склади, СТО чи цехи такого розміру для власних потреб або інвестицій (ціни справді привабливі). Середні 500–1000 м² – ~$216 (+13%). Великі >1000 м² – практично без змін ~$166 (+1%). Це означає, що великі заводські корпуси чи логістичні комплекси як не продавалися, так і не продаються – покупців на них нема, а ціну далі опускати нікуди. Дрібні ж об’єкти легше продати, тож там ми бачимо певне відновлення оцінки.
Тип об’єкта:
У цій категорії розрізняємо складські та промислові приміщення. Складська нерухомість дещо дешевша історично, але за останній період вона додала більше: ціна складів виросла ~з $170 до $213/м² (+25%). Виробничі приміщення (цехи, майстерні) – з $187 до $212 (+13%). Отже, ціни на склади в Харкові почали підніматися – можливо, через потребу зберігання товарів (місто стало логістичним вузлом для армії та гуманітарних вантажів, деякі склади орендують, а дехто вирішив викупити). Виробничі майданчики теж трохи виросли в ціні, але їх складніше використати негайно (багато залежить від енергопостачання, кадрів), тому й приріст менший. Жодних інших класових розподілів тут немає – йдеться про часто дуже індивідуальні об’єкти (з різним станом, висотою стель тощо).
Причини змін:
Поступове зростання цін на промислово-складську нерухомість пояснюється стабілізацією військової ситуації навколо Харкова. Підприємства починають планувати повернення: у 2023 році в область навіть повернули кілька евакуйованих виробництв. Крім того, держава та місто оголосили програми підтримки промзон – резиденти індустріальних парків можуть отримувати пільги, що привернуло інтерес до дешевих харківських площ. Деякі складські комплекси задіяні під військові потреби або логістику, і інвестори викуповують їх, очікуючи високого попиту надалі. Однак ціни все ще дуже низькі: багато об’єктів пошкоджено, потребують капремонту, а ризик повторних обстрілів інфраструктури зберігається. Тому ринок складської нерухомості залишається спекулятивним: невеликі капітали можуть скуповувати такі приміщення за безцінь, розраховуючи на нерухомість для інвестицій в довгостроковій перспективі. Значного ж відновлення промисловості в самому місті поки немає – великі заводи не функціонують, інвестори з серйозними грошима в цей сегмент не заходять. Отже, спостережуваний ріст – радше технічний (від відчаю до слабкої надії), ніж масовий бум.
Ситуація:
Оренда складських і виробничих приміщень у Харкові за перші місяці 2025 року практично не змінилася в ціні. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ставка лишається близько $2,1 за м² на місяць. Попит на оренду складів та цехів дуже вибірковий: більшість підприємств або не працюють, або мають власні площі, а нових поки одиниці. Орендодавці, які хотіли б здати склади, мусять тримати мінімальні ставки, аби хоч хтось заїхав – інколи йдеться про символічні суми або бартерні домовленості (наприклад, ремонт приміщення в рахунок оренди). Розглянемо детальніше.
Райони (оренда пром/склад):
Загальний рівень ставок дуже низький – $1–2 за м². У декількох районах є невелике зростання: Індустріальний – з $1,0 до $1,7 (+67%, можливо знайшли орендаря на склад, якого не було раніше), Новобаварський – $2,8 (було $2,5, +13%), Основ’янський – $2,2 (було $2,0, +8%). Холодногірський – $2,4 (було $2,0, +20%). В інших районах ставки впали: Салтівський – $1,8 (було $2,0, –12%), Слобідський – $2,0 (було $2,7, –25%). Шевченківський – ~$2,1 (стабільно). Київський – $2,0 (без змін). Ці коливання пояснюються з’їздом/заїздом окремих орендарів. Наприклад, на Салтівці міг виїхати орендар з великого складу, залишивши на ринку лише менші дешеві приміщення – тому середня впала. В Індустріальному, навпаки, якийсь склад почали орендувати, тому середня потяглася вгору. Загалом оренда складу в Харкові зараз виглядає як дуже вигідна (для орендаря) – за $1–2 можна знімати площі, які колись коштували $4–5. Але орендарів мало через ризики та відсутність повноцінної роботи багатьох компаній.
Розмір об’єкта:
Ставки практично однакові для будь-якої площі. Невеликі приміщення до 500 м² здаються по ~$2,1 (було $2,1), 500–1000 м² – ~$2,1 (було $2,1), більше 1000 м² – ~$2,0 (було $2,0). Тобто ні великим, ні маленьким приміщенням підвищити орендну плату не вдалося – орендарі диктують умови. Більш того, часто великі приміщення ділять та здають частинами, оскільки бажаючих взяти відразу тисячу квадратів немає. Ринок ще не дійшов до тієї точки, де розмір впливає на ставку – всюди вона мінімальна.
Тип об’єкта:
Оренда складу наразі трохи дорожча, ніж виробничого цеху, хоча різниця мінімальна. Середня ставка по складах – ~$2,3 (було $2,5, невелике зниження), по виробничих приміщеннях – ~$2,0 (було $2,0). Це можна пояснити тим, що склади навіть під час війни можуть мати користь (під зберігання товарів для волонтерів, гуманітарки, деяких бізнесів), тому і попит на них трохи більший. Виробничі ж цехи стоять без діла, тож їх інколи готові здавати за символічну плату лише б їх підтримували в мінімальному робочому стані. В цілому ставки по $2 підтверджують дуже низьку активність – для порівняння, до війни оренда складу в Харкові могла коштувати $4–6/м², тобто падіння фактично двократне.
Причини стану:
Основна причина стагнації – незатребуваність великих площ у нинішніх умовах. Багато складів лишаються не при справах, адже логістика перенеслася на захід України, експорт/імпорт скоротилися, а під військові потреби залучають переважно державні площі. Промислові підприємства або зупинені, або працюють скорочено. В таких умовах власники раді хоч комусь здати свої цехи, аби отримувати кошти на їх охорону й утримання. Зростання ставок точкове – наприклад, якщо якесь підприємство винайняло склад для відновлення діяльності або якщо попит збільшився з боку волонтерських складів. Але це одиничні випадки. Ціни на оренду складської нерухомості можуть піти вгору лише коли відновиться торгівля і промисловість. До того часу цей сегмент є “сплячим”. Для потенційних орендарів це, втім, золотий час – можна дешево орендувати великі приміщення. Деякі компанії, передбачаючи майбутнє, вже зараз укладають довгострокові угоди на користь: фіксують низьку орендну плату на кілька років вперед. Власникам же лишається чекати на загальне оживлення економіки.
Загальні тенденції:
Ринок продажу приватних будинків (садиб, котеджів, таунхаусів) у Харкові й передмісті традиційно менш активний, ніж квартирний. Війна серйозно вдарила по цьому сегменту: частина домоволодінь на околицях зруйнована або опинилася поблизу бойових дій, багато власників виїхали. У 2022–23 рр. практично не було покупців на будинки (окрім хіба що найдешевших дач за містом). Наприкінці 2024-го ситуація дещо вирівнялася – ціни стабілізувалися на низькому рівні. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на травень 2025 середня ціна приватного будинку в Харкові – близько $750 за м², що трохи (+3%) більше, ніж у грудні 2024 (~$727). Тобто загалом сегмент будинків перебуває у стагнації з легким трендом вгору. Більш предметно картина відрізняється залежно від розташування та класу будинку.
Райони (продаж будинків):
Рис.7 Середня ціна продажу будинків по районах Харкова. Значення округлені.
Найдорожчі домоволодіння традиційно в престижних локаціях. Серед міських районів лідирував у грудні 2024 Салтівський (його частина охоплює передмістя з елітними котеджами) – ~$907/м², але за період він просів до ~$758 (–16%). Можливо, якийсь дорогий котедж так і не продався, натомість продали більше дешевих будинків у сел. Салтівка, тому середня впала. Київський р-н (П’ятихатки, частина центр. приватного сектора) – ~$731 (стабільно, –0,6%). Шевченківський – ~$780 (+3,6%). Слобідський – ~$803 (+4%). Холодногірський – ~$666 (+12%). Новобаварський – ~$616 (+14%). Індустріальний – ~$652 (+10%). Немишлянський – ~$579 (+10%). Основ’янський – $581 (стабільно). Бачимо дві картини: у віддалених районах (Новобаварський, Індустріальний, Холодногірський) будинки навіть трохи подорожчали (+10%), бо їх ціна була дуже низькою і з’явилися окремі покупці (можливо, під дачу або майстерню). В центральніших чи котеджних районах ціни переважно стояли на місці або впали (Салтівський). Це означає, що еліта не поспішає купувати дорогі маєтки в прифронтовому місті – дорогий сегмент застиг або дешевшає. Попит натомість є на скромні будинки: десь за $30–50 тис. можна придбати будинок, що дешевше квартири, і такі варіанти знаходять свого покупця (як альтернативу квартирі для тих, хто залишився).
Розмір будинку:
Найбільше впали в ціні найбільші маєтки. Будинки площею понад 600 м² подешевшали в середньому з ~$900 до $812/м² (–9,8%). Це зрозуміло: величезні котеджі нікого не цікавлять у воєнний час, продавці знижують ціни, але й це не дуже допомагає. Категорія 300–600 м² також просіла: ~$973 → $882 (–9,3%). Натомість будинки середнього розміру 100–300 м² навіть підросли в ціні: з ~$853 до $908/м² (+6,5%). Маленькі будиночки до 100 м² – ~$565 (+2,8%). Це підтверджує, що в дефіциті – компактні будинки: після обстрілів багатоповерхівок частина людей віддає перевагу приватному сектору, але обирає невеликі будинки (легше утримувати, дешевше). Великі ж котеджі і особняки втрачають в ціні, бо покупців на них майже нема – навіть якщо хтось має гроші, вкладати їх в такий об’єкт зараз ризиковано і неліквідно.
Класи домоволодінь:
До класів віднесемо: звичайний будинок (індивідуальний житловий будинок у місті або передмісті), дача (садовий будиночок, часто без постійного проживання), котедж (сучасний новий заміський будинок підвищеної комфортності), таунхаус (секційний будинок на кілька сімей), частина будинку (половина/частка садиби), недобудова (будинок на стадії будівництва). За даними, котеджі тримають найвищу ціну і навіть трохи зросли: було ~$1087, стало $1179/м² (+8,5%). Ймовірно, кілька котеджів все ж знайшли покупців (можливо, зі знижкою, але у грудневій статистиці їх не було, а в травневій є – це підняло середню). Будинки звичайні – ~$745 (+1%), фактично без змін. Таунхауси – ~$833 (+2%). Частини будинку – найдешевші, ~$483 (+4%). Недобудови – ~$614 (–2,5%). Дачі – ~$571 (було $651, –12%). Тобто: елітні котеджі трохи ожили (можливо, поодинокі продажі котеджів, збудованих до війни, які довго стояли без власника – зараз комусь продали дешевше). Масовий приватний сектор стоїть на місці – ні зростання, ні падіння. Дачі, навпаки, нікому не потрібні – їх ціна знижується (люди розпродають садові ділянки, не вірячи, що скоро зможуть там відпочивати). Недобудовані будинки теж майже не продаються – кілька відсотків падіння. Отже, ринок приватних будинків диференціювався: є певний рух у верхньому сегменті (котеджі), стагнація у середньому (звичайні хати) і падіння в “дачному” сегменті.
Причини і особливості:
Ринок приватних будинків залишається важким. Покупці побоюються вкладати гроші в великий нерухомий актив у Харкові – ризики руйнування будинку від ракет чи артилерії вищі, ніж для квартир (бо приватний сектор часто знаходиться на околицях під обстрілами, та й не має підвалів як укриттів). Тому дорогі котеджі фактично не продаються – їх власники або чекають кращих часів, або сильно демпінгують. Натомість попит є на дешеві будинки, особливо з комунікаціями, які можна використати як тимчасове житло або як альтернативу квартирі. Люди, які втратили квартиру чи бояться жити в багатоповерхівці, можуть купити невеликий будинок з земельною ділянкою – де можна мати автономне опалення, підвал тощо. Таких випадків небагато, але вони є, що і тримає ціни на середній рівень. Дачі ж нікому не потрібні: відпочинковий сегмент завмер, бо мешканці Харкова зараз явно не до дачного відпочинку. Інвестори також здебільшого оминають цей сегмент, оскільки він вимагає великих вкладень і довго продається. Тим не менше, можна прогнозувати, що після війни приватні будинки можуть різко подорожчати – тому окремі далекоглядні покупці можуть зараз придбати котедж відносно дешево, розглядаючи це як нерухомість для інвестицій в довгостроковій перспективі. В цілому ж, до завершення бойових дій, значних змін у цьому сегменті не очікується.
Поточний ринок:
Продаж земельних ділянок у Харкові та передмісті (для будівництва житла) – сегмент, який певний час був майже відсутній (через мораторій на ринок землі, а потім війну). Однак після відкриття ринку землі у 2021 році та навіть під час війни угоди з землею поступово відбуваються. У Харкові специфіка в тому, що більшість таких ділянок – це приватний сектор або околичні території під забудову котеджів. У 2022–23 роках ціни на землю просіли, бо відсутні були бажаючі будуватися. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на травень 2025 середня ціна сотки землі (1 сотка = 100 кв.м) в місті – близько $2 968 (було ~$2 602 у грудні 2024, тобто +14%). В перерахунку це ~$29,7 за кв.м. Для порівняння, до війни в Харкові сотка могла коштувати $5–10 тисяч у престижних місцях, тобто поточні ціни все ще вкрай низькі. Розглянемо деталі за районами і розміром.
Райони (ціни на землю, $/сотка):
У найдорожчих районах – Київський – ціна фактично не змінилася: ~$5 865 за сотку (було $5 930, –1%). Це центральні ділянки, їх мало продається, і ті що є, тримають ціну (чи просто не було нових угод). Салтівський – ~$4 754 (без змін). Шевченківський – $3 391 (було $2 750, +23%). Можливо, в Шевченківському районі (наприклад, околиці Олексіївки чи Павлового Поля) відбулися угоди, що показали готовність платити за землю більше. Основ’янський – різке падіння: було ~$3 149, стало $888 (–72%). Скоріш за все, це артефакт: можливо, у грудні враховувались дорогі ділянки (Центральні райони приватного сектору), а у травні – лише якісь далекі ділянки в районі аеропорту, от і вийшов обвал. Немишлянський – $1 236 (було $1 759, –30%). Індустріальний – $686 (було $551, +25%). Холодногірський – $1 432 (було $870, +65%). Слобідський – $1 000 (стабільно). Отже, дуже великий розкид: від $500–1000 за сотку на околицях до $5–6 тисяч в центрі. В цілому простежується тренд: земля в центрі та престижних районах тримається в ціні навіть за відсутності активних покупців (власники не хочуть продавати за безцінь), а на околицях (Індустріальний, Холодногірський – приміські села) навпаки, відбулися якісь продажі дешево, після чого середня зросла (бо у грудні, можливо, взагалі не було угод там). Потрібно зазначити, що дані по землі мало статистично показові через малу вибірку угод.
Розмір ділянки:
Цікава динаміка у розрізі площі. Невеликі ділянки до 15 соток (під приватний будинок) зросли в ціні з ~$2 619 до $2 924 за сотку (+11,6%). Середні ділянки 15–30 соток – з ~$2 408 до $3 303 (+37%). А великі масиви більше 30 соток впали з ~$3 619 до $2 479 (–31%). Це можна інтерпретувати так: попит є на звичайні наділи під будинок (10–20 соток), їх потроху купують за помірні гроші, тому ціна навіть підросла. Натомість великі земельні масиви (понад 30 соток, тобто більше 0,3 га) ніхто зараз не купує – немає девелоперів, готових будувати котеджні містечка чи ЖК, тому якщо і продається така земля, то дешево (можливо, пайові землі чи ділянки під фермерство). Бачимо, що за період відбулося здешевлення великих масивів на ~30% – ймовірно, власники змушені були знизити ціну, щоб знайти хоч якогось покупця (наприклад, під промисловий об’єкт чи склад).
Причини змін:
Ціни на землю в Харкові наразі диктуються двома чинниками: дефіцит пропозиції в центрі та спекулятивний попит на околицях. В центральних районах землі дуже мало, і вона як була дорога, так і лишається – ніхто не хоче продавати за копійки потенційно золоту ділянку. До того ж, забудовники придивляються: після війни попит на житло буде, тож центральна земля – потенційний скарб. Це стримує падіння цін у топ-локаціях (де вони і так високі). Водночас на околицях, де повно вільних ділянок, власники, навпаки, панікують: попиту немає, гроші потрібні, інфраструктура розбита – і вони скидають землю за дуже низькими цінами. Окремі спритні інвестори скуповують такі ділянки про запас (особливо якщо є перспектива підключення комунікацій), розраховуючи продати їх дорожче, коли почнеться відбудова міста. Особливо це стосується середніх ділянок 0,15–0,30 га: їх можна потім розбити на декілька і продати під котеджі, тож нині пішли спекулятивні покупки в цьому сегменті – звідси і +37% росту. Натомість велика земля (пайова, поле під масову забудову) зараз взагалі неліквід – девелоперські проекти поставлені на паузу. Інвестори побоюються зв’язуватися з великими площами, бо це вимагає капіталовкладень і залежить від миру. Відтак великі масиви дешевшають – їх могли викупити під сільгосп або промсклад за безцінь, щоб просто були у власності. Цей сегмент, ймовірно, “вистрелить” уже після війни, коли повернуться забудовники. Підсумовуючи, ринок землі під забудову в Харкові у 2025 році знаходиться на дні, але проявляє ознаки пожвавлення: ціни на землю по окремих напрямках ростуть, що сигналізує про повернення довіри до майбутнього розвитку міста.
На основі викладених тенденцій можна сформулювати низку порад для різних учасників ринку нерухомості Харкова – покупців житла, орендарів, продавців, орендодавців та інвесторів. Враховуючи, що ринок перебуває у фазі адаптації і поступового відновлення,, стратегії мають бути зваженими та далекоглядними.
Поради покупцям квартир:
Для тих, хто планує купити квартиру в Харкові найближчим часом, зараз все ще сприятливий момент. Ціни на вторинному ринку, хоч і почали зростати, залишаються історично низькими (на 30–50% нижче довоєнних). Це час вигідних вкладень для покупців. Рекомендується звернути увагу на дво- і трикімнатні квартири у відносно безпечних районах (Шевченківський, центральна Салтівка) – попит на них відновлюється найшвидше, і в майбутньому такі об’єкти зростуть у ціні. Однокімнатні квартири теж дешево коштують зараз, але їх пропозиція дуже велика – можна торгуватися про додаткові знижки або бонуси (меблі, ремонт). Якщо розглядаєте новобудови, майте на увазі, що обсяг введення житла впав, і готових нових квартир мало, тому ціни на них можуть бути вищими; втім, девелопери часто пропонують розстрочки і акції. Враховуйте також інфраструктуру і наявність укриття: житло поблизу метро, з підвалом чи паркінгом, цінується більше і буде більш ліквідним надалі.
Поради орендарям житла:
Для знімателів квартир Харків зараз – ринок можливостей. Ставки оренди квартир залишаються низькими, особливо на околицях і у старому житловому фонді. Ви можете знайти вигідні варіанти: наприклад, за $200–250/місяць орендувати простору двокімнатну квартиру на Салтівці чи ХТЗ. Якщо безпекова ситуація вас влаштовує, варто укладати довгостроковий договір на 6–12 місяців з фіксацією нинішньої ставки – це убезпечить від потенційного подорожчання, коли більше людей повернеться. Тим, хто цікавиться житлом у центрі, радимо не зволікати: в Шевченківському, Київському районах попит поволі відновлюється і господарі можуть поступово піднімати ціни. З іншого боку, у вас є простір для торгу – просіть знизити орендну плату або забезпечити генератор/обігрівач в рахунок оплати, адже вибір квартир великий. Якщо ж ви орендар-комерсант (наприклад, шукаєте будинок під офіс або склад), зараз унікальний момент орендувати великі площі майже даром. Проте, обов’язково обумовте в договорі можливість дострокового розірвання чи зниження плати у разі форс-мажорів (нових обстрілів тощо).
Поради продавцям нерухомості:
Власникам, які планують продавати квартиру чи будинок, слід врахувати, що ринок ще не повністю відновився, але і далі падати вже не буде. Попит є, проте покупці дуже вибагливі і чутливі до ціни. Тому важливо грамотно позиціонувати свій об’єкт. Переконайтеся, що в оголошенні зроблено акцент на перевагах: спокійний район, працюючі комунікації, ремонти (якщо зроблені), близькість укриття, автономність (генератор, піч тощо). Має сенс вкладатися в дрібний ремонт – підлатати дах будинку, освіжити стіни в квартирі, аби створити враження готовності до заселення. Це підвищить шанси продажу і виправдає трохи вищу ціну. Проте не варто ставити ціну значно вище ринкової – покупці зараз добре орієнтуються і не готові переплачувати. Краще виставити об’єкт за конкурентною ціною і отримати кілька пропозицій. Якщо ваш об’єкт у віддаленому районі чи має недоліки (останній поверх, без укриття) – будьте готові до тривалішого продажу або поступок. Можливо, варто зачекати до весни 2025 (вже настала) чи літа 2025, коли очікується пожвавлення ринку, якщо для вас це не терміново. Врахуйте, що ціни на нерухомість в Харкові, швидше за все, зростатимуть надалі, тож продаж зараз фіксує ваш дохід на “дні”. Якщо ж потрібні кошти або є ризик втрати майна – тоді продавайте зараз, поки є хоч якийсь попит.
Поради орендодавцям (житло):
Якщо ви здаєте квартиру чи плануєте здавати, розраховуйте на довгострокового орендаря – наразі на ринку переважно ті, хто лишився надовго. Щоб привабити орендаря, варто запропонувати додаткову цінність: стабільний інтернет, базовий набір на випадок блекауту (акумуляторне світло, павербанк), можливо, зниження плати на час відсутності опалення тощо. Демпінгувати ціну нижче ринку не обов’язково – краще утримувати якість житла. Орендарі зараз цінують наявність ремонту, тепло взимку, безпеку. Якщо ваша квартира має наприклад підвал чи розташована близько до станції метро (укриття) – обов’язково підкресліть це, це конкурентна перевага. Укладайте договір мінімум на 3–6 місяців – щоби мати більш-менш гарантований дохід і не шукати нових мешканців щомісяця. Врахуйте, що платоспроможність орендарів невисока, тому піднімати ціну істотно зараз ризиковано – люди просто переїдуть до дешевшого варіанту (їх багато). Краще утримати наявних хороших квартиронаймачів помірною платою, ніж втратити їх, прагнучи додаткових $20–30.
Поради орендодавцям (комерція):
Якщо ви власник офісного або торгового приміщення, час переглянути свою стратегію. Багато хто з ваших колег-конкурентів знизили орендні ставки чи надали канікули, щоб залучити бізнес. Отже, щоб ваше приміщення не пустувало, треба бути гнучким. Зараз розумно пропонувати короткі договори (3–6 місяців) з правом пролонгації – бізнес не впевнений у далекому майбутньому і цінує гнучкість. Подумайте про реконцепцію: можливо, ваш офісний поверх варто облаштувати під коворкінг або міні-склад, якщо традиційних орендарів нема. Для торгових приміщень – розгляньте здачу під пункт видачі інтернет-замовлень, під майстерню, салон краси тощо, навіть якщо раніше там був магазин одягу. Ці сфери зараз більш активні. Не завищуйте оренду в районах з низьким трафіком – краще менша ставка, але платять, ніж зовсім порожньо. З іншого боку, якщо у вас об’єкт у прохідному місці (центр, біля метро) – можете трохи підвищити ціну або обрати з кількох бажаючих найнадійнішого. В тенденції 2025 – жорсткіші умови для орендарів у вигідних локаціях (короткі договори, індексація), але більш лояльні – в периферійних. Будьте готові інвестувати в свій об’єкт: наприклад, забезпечте автономне енергоживлення – це різко підвищить його привабливість і ви зможете просити більше.
Поради інвесторам:
Якщо ви розглядаєте Харків як напрямок вкладення капіталу, ринок наразі ризиковий, але перспективний. Нерухомість для інвестицій зараз можна придбати дешево, з прицілом на 3–5 років. Зверніть увагу на кілька ніш. Житло на вторинному ринку: 1-2 кімнатні квартири в масових районах (Салтівка, Нові Будинки) зараз коштують $20–30 тис. – це найнижча ціна за останні 10+ років. Купуючи зараз декілька таких квартир і відремонтувавши їх, ви зможете отримувати орендний дохід вже зараз (хай і невеликий), а після стабілізації продати з прибутком, адже попит на доступне житло повернеться. Земельні ділянки: земля в Харкові надзвичайно дешева в порівнянні з довоєнним періодом. Особливо цікаві середні за площею ділянки 10–30 соток в межах міста або близькій околиці – їх можна потім перепродати під забудову котеджів, коли повернеться мир. Дані свідчать, що ціни на такі ділянки вже почали зростати, тож не прогавте момент. Комерційна нерухомість (офіси, магазини) – тут вибіркові можливості: добре оцініть локацію і стан. За безцінь можна взяти окрему будівлю в центрі, але треба розуміти, що інвестиції в її відновлення можуть бути значними, а окупність – не швидкою. Однак хто готовий ризикнути – потім може стати монополістом: після відновлення міста сучасні офісні й торгові центри будуть дуже затребувані, а будувати нові – довго. Тому покупка зараз “убитої” комерційної будівлі і приведення її до ладу може дати супервисокий дохід через кілька років. Складська/промислова нерухомість – дуже специфічний сегмент. Ціни низькі, але й перспективи туманні, хіба що під логістичний бізнес. Якщо у вас стратегія “купити й чекати 5–7 років”, можна придбати великий склад або цех за копійки – у випадку ж промислового відродження регіону вартість таких активів злетить у рази. Проте слід бути готовим консерсервувати і охороняти ці об’єкти тривалий час. В цілому, Харків зараз – ринок для стратегічного інвестора: середньострокові спекуляції (на пів року-рік) навряд принесуть значний зиск через високі ризики, а от довгострокові вкладення в недооцінені активи можуть стати одним із найприбутковіших рішень десятиліття, якщо місто повернеться до нормального життя. Як то кажуть, “криза – час можливостей”. Але пам’ятайте про диверсифікацію ризиків і збереження резервів ліквідності – інвестуйте тільки ті кошти, з якими готові “заморозитися” на кілька років, і уважно вивчайте аналіз ринку нерухомості та геополітичну ситуацію перед кожним кроком.
На завершення зазначимо, що ринок нерухомості Харкова 2024–2025 років увійшов у стадію поступового оживлення після глибокого падіння. Цей процес може бути нерівномірним, з огляду на фактори безпеки та економіки. Проте вже зараз зрозуміло: найгірші часи (цінове дно) місто, ймовірно, пройшло. Попереду – довгий шлях відновлення і зростання. Учасникам ринку варто уважно стежити за тенденціями, користуватися сприятливими можливостями і завжди оцінювати ризики. Харківська нерухомість ще підтвердить свій потенціал, і ті, хто вірно зчитує сигнали ринку сьогодні, матимуть успіх завтра.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Харків .
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело