Опубліковано: 16-06-2025 10:29
Львівський ринок нерухомості у першій третині 2025 року демонструє змішані тенденції. Продаж житла та комерційних об'єктів здебільшого дорожчає на тлі сталого попиту, тоді як орендні ставки стабілізувалися. Зберігається високий інтерес до львівської нерухомості з боку внутрішніх переселенців та інвесторів, оскільки місто вважається відносно безпечним і економічно активним регіоном. Нижче представлено детальний аналіз по сегментах – ціни на квартири Львів, офісна, торгова, промислова нерухомість, а також домоволодіння та земельні ділянки – з розбивкою за районами, типами об’єктів та іншими характеристиками. Наведено порівняння показників за травень 2025 року з груднем 2024 року, з поясненням причин змін та актуальні тренди ринку нерухомості 2025 року. Окремо подано аналіз ринку нерухомості у розрізі оренди і продажу та рекомендації для учасників ринку.
Вторинне житло залишається одним із найбільш затребуваних сегментів у Львові. Умови війни підвищили попит на львівські квартири – місто стало притулком для багатьох родин та бізнесів, що релокувалися зі східних регіонів. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на квітень 2025 року середня ціна на квартири у Львові на вторинному ринку коливається в межах $1 600 – $2 500 за квадратний метр, залежно від локації та характеристик житла.
Традиційно найдорожчим залишається Галицький (центральний) , це пояснюється статусом центру (історична архітектура, розвинена інфраструктура) та стабільним попитом. Натомість спальні райони та околиці суттєво дешевші: до прикладу, у Залізничному районі середній рівень цін удвічі нижчий за центр і становить близько $1 200–1 500/м². Інші райони займають проміжне положення – Шевченківський і Франківський ($1 500–1 800/м²), Сихівський ($1 300–1 600/м²), Личаківський (~$1 300–1 700/м²). В цілому зима 2024–2025 пройшла відносно стабільно, без різких стрибків цін, але навесні ціни дещо підросли. Розглянемо ситуацію детальніше в розрізі продажу та оренди квартир.
Продаж квартир
На вторинному ринку житла Львова у травні 2025 року зафіксовано помітне підвищення середньої вартості квадратного метра порівняно з груднем 2024 року. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу 1 м² становить близько $1 610 (проти ~$1 560 у кінці 2024 року). Зростання вартості помітне в більшості районів міста.
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Львова. Значення округлені.
Зокрема, в центральному Галицькому районі середня ціна піднялася з ~$1 753 до майже $1 870/м², у Франківському – з ~$1 613 до $1 701, у Шевченківському – з ~$1 573 до $1 632, у Сихівському районі (орієнтовно з $1 550 до $1 564/м. У традиційно недорогому Залізничному районі ціни теж підросли (з ~$1 420 до $1 474/м²). Таким чином, розрив у вартості між центром і околицями дещо скоротився, хоча абсолютні значення залишаються найвищими в центрі.
Розглядаючи розмірність квартир (кількість кімнат), можна відзначити характерну закономірність: чим менша квартира, тим вища її ціна за квадратний метр. У розрізі типу помешкання найдорожчими є однокімнатні – ≈ 1 732 $/м², потім двокімнатні (≈ 1 597 $/м²) та трикімнатні (≈ 1 496 $/м²), а великі квартири (> 4 кімнат) – найнижча вартість (≈ 1 427 $/м²). Попит на невеликі квартири вищий, адже вони більш ліквідні та доступніші за загальною ціною, тому 1-кімнатні дорожчі в перерахунку на квадратний метр. 2-кімнатні та 3-кімнатні квартири мають дещо нижчу ціну м² (на 10–15% меншу за «однушки»), а великогабаритні багатокімнатні – ще нижчу через обмежену кількість покупців на такі об’єкти.
Важливим фактором ціноутворення є клас і тип будинку. У Львові виділяють житло масової забудови радянських часів, сучасне економ-житло та житло підвищеної комфортності (елітне). Елітні новобудови та відреставровані історичні оселі демонструють найвищі ціни – в середньому $ 1 738 /м², особливо в центрі. Наприклад, елітні квартири в австрійських будинках чи сучасних клубних новобудовах Галицького району легко перевищують позначку $2 300 за «квадрат». Сучасні масові комплекси економ-класу (на кшталт новобудов на околицях) дещо дешевші – зазвичай $1 300–1 600/м² залежно від розташування та стадії готовності будинку. Натомість старий житловий фонд радянської забудови (хрущовки, панельні багатоповерхівки) пропонується за найнижчими цінами: у середньому $1 000–1 300/м² у віддалених районах. Таким чином, різниця в ціні між «еліткою» та «радянкою» може сягати двократної величини. Попит же зосереджений як на якісному новому житлі (через його комфорт і енергоефективність), так і на недорогих варіантах вторинки (через обмежений бюджет значної частки покупців).
Також ринок враховує поверховість квартири. У старому житловому фонді перший та останній поверхи зазвичай дешевші на 5–10% за аналоги на середніх поверхах. Причини – на першому поверсі можливий дискомфорт (шум із під’їзду, близькість до вулиці), а на останньому – проблеми з дахом чи температурним режимом. Наприклад, однокімнатна «хрущовка» на останньому поверсі може бути на $50–100/м² дешевшою, ніж аналогічна на 2–3 поверсі. У новобудовах бізнес-класу різниця згладжується (наявність ліфта, добрий утеплений дах), але перший поверх все одно менш популярний (часто відводиться під комерцію). Станом на травень 2025 року ця диференціація зберігається: на середніх поверхах квартири продаються дорожче (≈ 1 663 $/м²), тоді як на нижньому чи верхньому ціни практично зрівнялись (≈ 1 504 $/м²), власники готові трохи скидати ціну, аби розширити коло покупців.
Причини змін цін на вторинне житло Львова за аналізований період пов’язані зі сталим попитом та обмеженою пропозицією. Попит підтримують внутрішні переселенці та інвестори: за останній рік кількість угод у місті зросла на 12%, а середня вартість квадратного метра піднялася на 10–15%. Навіть на початку 2025 року, після відносно спокійної осені-зими, ринок знову рушив угору. Цьому сприяють інфляція і підвищення собівартості будівництва (нове житло дорожчає, і покупці переключаються на вторинку). Також Львів залишається лідером за цінами на житло серед українських міст: попри війну, місто сприймається як відносно надійне для нерухомості для інвестицій. Усе це зумовило поступове зростання цін на квартири. Водночас темпи росту дещо стримуються обмеженою платоспроможністю населення та відсутністю іпотечного кредитування (ставки занадто високі). Отже, вторинний ринок житла у Львові станом на травень 2025 продемонстрував помірне підвищення вартості (+5–10% за 5 місяців), закріпивши рекордні рівні цін.
Оренда квартир
Оренда житла у Львові в 2025 році залишається дорогою, проте істотного зростання орендних ставок за зиму-весну не відбулося. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня місячна плата за квартиру в місті стабілізувалася на рівні ≈$467 (близько 21 тис. грн), що навіть трохи менше, ніж на початку року (~$499). В перерахунку на квадратний метр це близько $9/м² на місяць, що суттєво вище, ніж у більшості інших міст України. Після стрімкого стрибка орендних цін у 2022 році (коли тисячі переселенців шукали прихистку у Львові) та підвищення у 2023 році, нині спостерігається відносна рівновага. Протягом грудня 2024 – квітня 2025 середня ставка оренди житла коливалась у вузькому діапазоні $8–10/м² і загалом майже не змінилася. Це означає, що ціни на оренду квартир у Львові досягли високого плато і наразі утримуються на ньому.
Як і на ринку продажу, найбільше за оренду просять у центральних районах. У Галицькому районі оренда однокімнатної квартири підвищеної комфортності може сягати $600–700 на місяць, тоді як на околицях (Личаківський, Залізничний) можна знайти варіанти й по $350–400. Середньозважено діапазон орендних цін дуже широкий: від менш ніж $226 за місяць на периферії до понад $1 600 за елітні апартаменти.
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Львова. Значення округлені.
У травні 2025 року найдорожчі об’єкти оренди квартир у Львові зосереджені в Галицькому районі (середньозважена ціна ≈ 10,2 $ за м²), а також на Шевченківському (≈ 9,3 $) та Залізничному (≈ 9,0 $). Порівняно з груднем 2024 року, ціни оренди залишаються стабільними: у Галицькому районі вони незначно знизилися (з ≈ 10,4 до 10,2 $/м²), у Шевченківському зросли (з ≈ 9,0 до 9,3 $), у Залізничному практично не змінилися.
Однокімнатні квартири найбільш популярні і, відповідно, найдорожчі в перерахунку на загальну суму – їх орендна ставка стартує від ~14 тис. грн (≈$380) і часто перевищує 18–20 тис. грн ($500–550) у пристойному стані та розташуванні. Багатокімнатні квартири коштують більше в абсолютному вимірі, але дешевші на м²; їх орендують зазвичай сім’ї або кілька орендарів разом.
Ціноутворення на оренду також залежить від типу будинку та стану житла. Квартири в новобудовах і відремонтованому житлі бізнес-класу вирізняються вищими ставками (зняти однокімнатну «євроквартиру» у новому ЖК може коштувати ~$600/міс). Натомість проста «радянська» квартира без сучасного ремонту буде найдоступнішим варіантом (інколи $300–350/міс за двокімнатну хрущовку на околиці).
Ці фактори створюють значний розрив у цінах.
Середня ставка в “масовій сучасній забудові” – ≈ 10 $/м², у «дореволюційних будинках» – ≈ 9,3 $/м², а у старих панельках – близько 8 $/м².
Поверховість для оренди менш критична, але багато орендарів так само уникають перших і останніх поверхів, тому власники таких квартир інколи поступаються в ціні, аби швидше здати житло.
За поверховістю орендна ставка найвища на середніх поверхах (≃ 9,3 $/м²), а найнижча на першому (≃ 8,8 $/м²) (тобто типовий «середній поверх» користується попитом).
Попит на оренду у Львові залишається високим і жвавим – навіть попри підвищення вартості життя, люди продовжують орендувати житло в місті. За даними аналітики, на початку 2025 року час на пошук орендаря скоротився в середньому з ~19 до ~13 днів, тобто квартири здаються швидше. Це свідчить про дефіцит пропозиції або стабільний попит (нові приїжджі, студенти, релоковані спеціалісти тощо). Водночас платоспроможність орендарів зросла разом зі середніми зарплатами, тому частка витрат сім’ї на оренду навіть трохи знизилася (з ~78% доходу на початку 2024 до ~68% на початку 2025). Це дещо полегшило фінансовий тягар, проте орендні ставки у Львові все одно одні з найвищих в країні. Загалом ринок оренди житла увійшов у фазу відносної стабільності: значних змін цін за останні місяці не зафіксовано, аналіз ринку нерухомості показує плавну стабілізацію після різкого росту попередніх періодів.
Сегмент офісної нерухомості у Львові пережив помітні зрушення з початком війни: багато компаній (особливо ІТ-сектор, сервісні та торгові фірми) переїхали з небезпечних регіонів до Львова. Це підсилило попит як на оренду офісу у Львові, так і на купівлю готових офісних приміщень. Протягом грудня 2024 – квітня 2025 ринок офісів демонстрував різноспрямовані тенденції: орендні ставки в середньому залишилися сталими, тоді як вартість продажу офісних приміщень зросла.
Продаж офісної нерухомості
Придбання офісів у Львові стало дорожчим: за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середньозважена ціна продажу 1 м² офісної нерухомості збільшилася з ~$1 424 у грудні 2024 до ~$1 601 у травні 2025 (+~12%). На цьому ринку позначається нестача якісних офісних площ – попит на готові об’єкти високий, а нової пропозиції обмаль, адже більшість бізнес-центрів зосереджені в Києві або призупинені через війну інвестиційні проекти.
Рис.3 Середня ціна продажу офісів по районах Львова. Значення округлені.
У центральній частині Львова офісні приміщення традиційно найдорожчі: середня ціна продажу по Галицькому району становить близько $2 000/м² і вище. Наприклад, окремі невеликі офісні будівлі в центрі (історичні особняки, перероблені під офіси) продаються і по $2 200–2 500/м². У спальних районах дешевше: Залізничний район – близько $1 500–1 600/м², Шевченківський – ~$1 555/м², Личаківський – ~$1 100–1 200/м². Ціни підросли майже всюди: так, у Сихівському районі офісні приміщення додали найбільше (+~40% до ~$1 842/м², можливо через появу нових бізнес-просторів або оживлення ділової активності на Сихові). В інших районах зростання скромніше: +~10% у Франківському (до ~$1 484), +~15% у Личаківському (до ~$1 118), +~20% у Залізничному (до ~$1 589).
На ціноутворення впливають тип та клас офісного об’єкта. У Львові офіси бувають двох основних форматів: окремі будівлі (особняки, бізнес-центри) та вбудовані приміщення (офіси в житлових будинках чи бізнес-центрах на поверхах). Окремий будинок під офіс у центрі – це преміум-пропозиція з високою ціною, тоді як офісні блоки на поверхах можуть коштувати дешевше. Приміром, у грудні 2024 окремі офісні будівлі в центрі продавались по ~$1 840/м², а офісні приміщення в багатоповерхівках – ~$1 650/м². У травні 2025 ці показники збільшились до ~$2 000 і ~$1 800 відповідно. Клас будівлі (умовно A, B, C) також враховується: сучасні бізнес-центри з генераторами та укриттями цінуються вище, ніж старі офісні приміщення радянського планування. Від початку війни вільних офісних площ у Львові мало – вакантність низька, тому нерухомість для інвестицій у офісному сегменті стала привабливою. Інвестори, які придбали офіси раніше, могли помітно заробити: ціни за рік зросли на 10–15%, а угод стало більше.
Оренда офісної нерухомості
Орендні ставки на офіси у Львові за останні місяці суттєво не змінилися і залишаються на доволі високому рівні. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня орендна плата за офіс становить близько $11/м²/місяць (в грудні 2024 було ~$10.8, у травні 2025 ~ $10.9). Тобто оренда офісу Львів обходиться приблизно у $1000 на місяць за офіс площею 100 м². Це приблизно відповідає докризовому рівню для якісних об’єктів: для порівняння, у довоєнному Києві ставка класу A сягала $6/м², а нині у Львові фіксуються $8–10/м² навіть за короткостроковими договорами.
Рис.4 Середня ціна оренди офісів по районах Львова. Значення округлені.
Лідером за цінами є центральний район: у центрі оренда офісу (в сучасному бізнес-центрі) може коштувати $15–20/м². У віддаленіших районах ставки нижчі – Залізничний район має найнижчі середні ставки (близько $7–8/м²), Личаківський та Сихівський – $10–12/м², Шевченківський – $11/м². Цікаво, що в грудні 2024 оренда в Залізничному районі була дорожчою ($11/м²), ніж стала навесні 2025 ($7.8). Це може свідчити про вивільнення деяких площ або домовленості знижок для утримання орендарів на околицях.
Розподіл за типами офісів на ставки також впливає. Оренда в бізнес-центрі класу A (з охороною, паркінгом, резервним живленням) в центрі міста – найдорожча, часто $18–20/м². Оренда офісного блоку в старішій будівлі чи на околиці – дешевша ($8–10/м²). Також ставки залежать від поверху: перший поверх із окремим входом може здаватися дорожче під представництво, тоді як верхні поверхи – дешевше або за тією ж ціною (ліфт згладжує різницю). У нашій вибірці даних найвищі ставки були на перших поверхах окремих будівель в центрі ($12–13/м²), а стандартні офіси на середніх поверхах бізнес-центрів – $10–11/м².
В цілому попит на оренду офісів у Львові у 2025 залишається стабільним. Багато релокованих компаній вже закріпилися і підписали довгострокові договори, тому нових різких стрибків попиту немає. Деякі фірми все ще працюють віддалено, стримуючи зайві витрати на офіси, тож це теж стримує ціни. Баланс підтримується: незважаючи на високу завантаженість офісних площ, орендні ставки не зросли, адже орендарі вже й так сплачують близькі до максимуму суми і власники зацікавлені утримати їх довше. Отже, оренда офісної нерухомості Львова нині на стадії цінової рівноваги – приблизно $10–12 за «квадрат», без помітних змін за півріччя.
Сегмент торговельної нерухомості (магазини, торгові приміщення) у Львові відображає стан споживчого ринку та підприємницької активності. У воєнний час цей сегмент зазнав змін: частина бізнесів скоротилась або закрилась, інші – переїхали до Львова чи навпаки, переформатувалися в онлайн. Загалом, у кінці 2024 – початку 2025 рр. ціни на торгову нерухомість у місті демонстрували різнонаправлену динаміку: продаж торгових площ трохи подешевшав, а оренда залишилася приблизно на тому ж рівні.
Продаж торговельної нерухомості
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу 1 м² торгових приміщень у Львові у травні 2025 склала близько $1 596, що трохи нижче за грудневий рівень (~$1 670). Це може свідчити про певну корекцію ринку – інвестори стали обережнішими щодо придбання магазинів, враховуючи сповільнення роздрібної торгівлі та невизначеність.
Рис.5 Середня ціна продажу торгових приміщень по районах Львова. Значення округлені.
Найдорожчі комерційні площі традиційно в центральному Галицькому районі: «стріт-рітейл» у середмісті (приміщення на першому поверсі на центральних вулицях) продається по $2 500+ за м². Деякі топ-локації (площа Ринок, проспект Свободи) ще дорожчі – бувають пропозиції і під $3 000/м². У травні 2025 середня ціна в Галицькому районі оцінювалася ~$2 600/м², що на ~9% вище за грудень (було ~$2 380). Це виняток із загальної тенденції – центр дорожчає завдяки престижності та туристичному потоку.
В інших районах динаміка негативна або нейтральна. Сихівський район показав зниження: з ~$1 790 у грудні до ~$1 610 у травні (–10%), Шевченківський – зі ~$1 680 до $1 581 (–6%). У Залізничному районі середня ціна залишилась близько $1 457, у Личаківському – близько $1 335 (+6% відносно грудня). Франківський район майже без змін ($1 541). Отже, окрім центрального ядра, інвестори дещо охололи до торговельних об’єктів: ймовірно, частина бізнесів не розширюється, покупці обережні через зниження платоспроможності населення. Це пояснює невелике здешевлення комерційних площ на околицях.
За типами торгової нерухомості ціни суттєво відрізняються. У Львові є формат вбудованих торговельних приміщень (у житлових будинках) та окремо розташованих будівель (магазини, МАФи). Вбудовані приміщення в житлових кварталах дешевші, а МАФи/ролети (малі архітектурні форми) можуть мати дуже високу ціну за м² через малу площу (наприклад, кіоск 10 м² за $60 тис. дає $6 000/м²). Так, у центрі міста невеликий МАФ може продаватися й по $5–6 тис./м²file-6x2puqocactlijnsj2mwnc, хоча загальна сума невелика. У нашому аналізі середня ціна МАФів у Галицькому районі становила ~$6 000/м² (є поодинокі угоди). Натомість типове вбудоване приміщення (наприклад, магазин 50 м² на першому поверсі багатоповерхівки) оцінюється ближче до середнього рівня $1 500–1 800/м² залежно від району. Клас приміщення (ринок vs торговий центр) також впливає: площі у сучасних ТРЦ продаються дорожче, але більшість таких об’єктів наразі не продаються, а здаються в оренду, тому статистика продажу більше відображає street-retail.
Оренда торговельної нерухомості
Оренда торгових площ у Львові тримається на стабільних значеннях. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ставка оренди для торговельного приміщення станом на травень 2025 – близько $12/м²/місяць, практично стільки ж, як і в грудні 2024 (~$12.1). Торговий сегмент орієнтований на локальний бізнес і постраждав від війни менше, ніж можна було очікувати: завдяки великій кількості переселенців споживчий попит у Львові навіть виріс у 2022–23 роках, тож магазини, кафе і сервіси мали клієнтів. На початку 2025 року торгова активність трохи знизилася (люди економлять), але орендодавці не поспішають знижувати ставки. Відтак за півроку орендні ставки не зазнали істотних змін.
Рис.6 Середня ціна оренди торгових приміщень по районах Львова. Значення округлені.
Розподіл цін за районами аналогічний: центр – найдорожчий (Галицький район у середньому ~$14.5/м²/місяць, інколи до $20 на центральних вулицях). Зокрема, оренда невеликого магазину на прохідній вулиці у центрі може коштувати ~$30/м², якщо це топ-локація, але зазвичай середній рівень ~15. На околицях дешевше: Личаківський та Залізничний райони – в межах $9–10/м², Сихівський та Франківський – $11–12/м², Шевченківський – ~$12.2 (стільки ж, як і було). Ці показники від грудня майже не змінилися, хіба Галицький незначно зріс (було ~$13.4, стало $14.7). Це може відображати короткостроковий попит на окремі приміщення в центрі (наприклад, під сезонну торгівлю чи релокацію магазину з прифронтової зони).
За форматами торговельних приміщень орендні ставки різняться: стріт-рітейл (перший поверх з окремим входом) цінується найдорожче, особливо якщо великий потік людей – такий об’єкт може отримувати $20–30/м² у центрі і $10–15/м² в спальних районах на жвавих вулицях. Площі в торгових центрах часто здаються за фіксованим тарифом + відсоток від виторгу, але в середньому це теж близько $15–25/м² у хорошому ТРЦ. МАФи та кіоски здаються дешевше в абсолюті (наприклад, $200/міс), але якщо перерахувати на м², то виходять високі цифри (для кіоску 10 м² – це ті ж $20/м²). Тож дрібний формат може мати найвищу «удільну» орендну плату, хоч загальна сума і невелика.
Загальна ситуація: орендарі торговельної нерухомості почуваються більш впевнено, ніж рік тому, але великого розширення бізнесу нема. Власники приміщень ідуть назустріч довгостроковим орендарям, надаючи перевагу стабільності над підвищенням ставки. Відтак ціни на оренду магазинів у Львові залишаються приблизно на рівні 2024 року – середній показник ~$12/м², що повертає нас до довоєнних докризових значень у гривневому еквіваленті з врахуванням інфляції.
Ринок складських і виробничих приміщень Львова зазнав значного пожвавлення після початку війни. Масова релокація бізнесу на захід України, зміна логістичних шляхів (близькість до кордону з ЄС) призвели до різкого підвищення попиту на склади у Львові та області. Багато підприємств перенесли виробничі та складські потужності до Львівського регіону, що спричинило дефіцит площ. В результаті вартість і оренда промислово-складської нерухомості в місті зросли ще у 2022–2023 рр. Станом на кінець весни 2025 ситуація дещо стабілізувалась: продаж складів продовжив дорожчати, а оренда – утримується на високому рівні, близькому до пікового.
Продаж промислово-складських об’єктів
Ціни на продаж складів і промислових приміщень у Львові за аналізований період зросли. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середній рівень – близько $651/м² у травні 2025, порівняно з ~$595 у грудні 2024 (+~9%). За даними дослідження, на Західній Україні ціни складів залишались відносно стабільними, близько $280–300/м² протягом осені-зими. Однак у самому Львові, особливо на якісні об’єкти, ціни значно вищі за середні по регіону. Так, нові складські комплекси класу А, оснащені сучасними системами, можуть продаватися по $700–800/м² і дорожче. Для порівняння, у Київській області за цей час ціни на склади навіть трохи знизилися (на 5–10% з грудня по квітень), тоді як Львів утримує високу планку. Це пояснюється тим, що частина релокованих виробництв саме спрямувала інвестиції на Львівщину, тому західний регіон лідирує за цінами попиту.
Рис.7 Середня ціна продажу виробничих приміщень по районах Львова. Значення округлені.
По районах міста ціни різняться. Найбільше зростання у Залізничному районі – багато складських приміщень зосереджено на околицях вздовж залізниці та виїздів з міста. Там середня ціна підскочила з $430 до $1 234/м² (можливо, через продаж великого сучасного складу). У Сихівському районі, навпаки, середній рівень знизився ($712 був у грудні, ~$430 у травні) – ймовірно, у грудні була угода з дорогою площею, що вплинула на середнє. Шевченківський район (включаючи промзони Рясне) тримається близько $6200/м², Личаківський (менш промисловий) – ~$461. У Галицькому (історичний центр) пропозицій майже нема, лише поодинокі приміщення під майстерні – їх ціна ~$640/м².
В залежності від типу об’єкта: складські комплекси зазвичай цінуються дорожче чи на рівні середнього ($600–700/м²), а виробничі приміщення (цехи, майстерні) – можуть бути дешевшими, якщо потребують модернізації, або дорожчими, якщо унікальні. За нашими даними, у Львові на травень 2025 складські об’єкти навіть трохи випереджають у ціні промислові: середня ціна складу ~ $660/м² проти ~$640/м² для виробничого. Це логічно, адже склади нині дуже затребувані (річне поглинання площ по країні зросло, вакантність низька) – руйнування складів на сході плюс релокація бізнесу створили “гарячий” попит. Крім того, зростання вартості будівництва (+30% на матеріали) робить нові склади дорогими, тому існуючі площі дорожчають.
Оренда промислово-складських об’єктів
Орендні ставки на склади у Львові стабілізувалися на високому рівні, який майже вдвічі перевищує довоєнний. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ставка становить ~$5/м²/місяць, що співставно з груднем (~$5.2). Для розуміння: у 2019 році по Львову склади можна було орендувати за $3–4/м², тож нинішні $5–6 – це повернення до докризового рівня і навіть перевищення його за окремими об’єктами. Наприклад, оренда сучасного теплого складу площею 1000 м² обходиться близько $5 000 на місяць. У окремі періоди 2024 року на Західній Україні фіксували навіть $8–10/м² для топових площ, але до весни 2025 ситуація вирівнялась.
Рис.8 Середня ціна оренди виробничих приміщень по районах Львова. Значення округлені.
По районах Львова орендні ставки трохи різняться: найбільше на околицях з високою концентрацією складів. Шевченківський район (Рясне) – ~$5.2/м² (стільки ж і було), Залізничний (Сигнівка, Левандівка) – ~$3.8 (тут стало менше, було ~$5), Личаківський – ~$4.7, Сихівський – ~$4.4. Деякі значення зменшилися порівняно з кінцем 2024, ймовірно, через укладення декількох довгострокових договорів за трохи нижчими ставками або появу нових пропозицій. Загалом, розкид невеликий – усі райони в межах $4–5, крім точкових випадків.
За класами об’єктів: склади класу А (нові, висока стеля, опалення) здаються найдорожче – до $6–7/м². Старі склади або ангари можуть здаватися і по $3–4. Виробничі цехи залежать від специфіки: якщо приміщення з кранбалкою чи спецобладнанням – ціна може бути вищою, але часто виробничі площі оцінюються як складські або нижче, особливо якщо їх треба переобладнувати. У Львові дефіцит якісних складів зберігається, тому власники тримають ціну. Разом з тим, темпи зростання оренди сповільнились: у 2024 ставки вже зросли на 20–30%, і далі рости стало важко через обмеження платоспроможності орендарів. Деякі компанії, що екстрено релокувалися, тепер оптимізують площі, повертаються ближче до центру чи будують власні склади – це також фактор стабілізації цін.
Отже, промислово-складський сегмент Львова нині характеризується високими, але відносно стабільними показниками. Пропозиція залишається обмеженою, попит – стабільно високим, тому ціни тримаються. Західний регіон продовжує лідирувати за вартістю нерухомості цього типу в Україні. Для власників складів це означає вигідний час для продажу чи здачі – вакантність мінімальна, орендарі конкурують за якісні площі. Для бізнесів-орендарів, навпаки, ситуація складна: доводиться платити майже європейську ставку за склад у Львові при українських реаліях ринку.
Ринок домоволодінь (індивідуальних будинків) у Львові та передмісті пожвавився з початком повномасштабної війни. Бажання жити автономно, подалі від багатоповерхівок, на фоні ракетних загроз, стимулювало попит на будинки в безпечному західному регіоні. У 2022–2023 рр. ціни на будинки суттєво піднялися. На початок 2025 року зростання дещо сповільнилося, але вартість залишилася високою. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна 1 м² будинку у Львові станом на травень 2025 – близько $1 202 (у грудні 2024 було ~$1 155, тобто +~4%). Але діапазон цін надзвичайно широкий, адже будинки дуже різняться за площею, розташуванням і класом.
Рис.9 Середня ціна продажу будинків по районах Львова. Значення округлені.
Найдорожчі домоволодіння – це сучасні котеджі бізнес-класу у престижних районах або передмістях. Наприклад, новий котедж у Франківському районі (близько до центру) може мати ціну і $1 500–1 700/м². Серед районів міста за середньою ціною лідирує саме Франківський район ($1 633/м² у травні, +13% за півроку) – тут розташовані елітні квартали приватної забудови (вул. Стрийська, Новий Львів тощо). На другому місці Шевченківський район ($1 322/м², +5%) – північні околиці також мають багато нових котеджів та котеджних містечок. Личаківський – ~$1 076/м² (+12%). Залізничний – $1 007/м² (майже без змін). Галицький район показує парадоксально нижчу середню ціну ($737) через обмежену вибірку (в центрі мало приватних будинків, це переважно старі будівлі під комерцію). Сихівський район теж має мало домоволодінь у міській межі, середня ціна там ~$717 (в грудні була навіть вища ~$1 327, мабуть, відбулася продаж дорожчого об’єкта раніше, а навесні вибірка дешевша).
За розміром будинку: малі будинки (до 100 м²) традиційно мають вищу ціну за м², адже бюджет покупки менший і більше покупців цікавляться. У нашій вибірці в травні 2025 будинки до 100 м² у Львові в середньому ~$1 000/м², тоді як великі особняки 300–600 м² – ~$800–900/м² (їх загальна ціна вже вимірюється сотнями тисяч доларів, тож за метр дешевше). Ділянки при будинках теж впливають на сумарну ціну – чим більша ділянка, тим вища загальна вартість, хоча в перерахунку на метр будинку це не проявляється прямо.
При аналізі типів домоволодінь можна виділити: приватні будинки (особняки), дачі та таунхауси. У Львові більшість ринку – це індивідуальні будинки. Серед них трапляються як старі (потребують ремонту), так і сучасні. Дачі – найменш дорогі: середня ціна у нашій вибірці ~$187/м² для невеликої дачі (Галицький район, дані травня). Це занижене значення, адже зазвичай дачі продаються за вартістю землі. Таунхауси – відносно новий формат: їх небагато, але ціна висока (був приклад ~$944/м², Галицький р-н), адже це сучасне житло зі всіма зручностями, часто в межах міста. Загалом, елітні котеджі (нові, з ремонтом) можуть сягати $2 000/м² і більше, особливо ближче до центру чи у престижних передмістях (Брюховичі, Солонки). Натомість старі хатинки чи дачні будиночки можуть оцінюватися навіть дешевше $500/м², бо головна цінність – земельна ділянка.
Динаміка ринку домоволодінь Львова наразі помірна. Після ажіотажного попиту 2022 року (коли заміська нерухомість різко злетіла в ціні) зараз темпи зростання незначні. Причини: по-перше, сегмент дорогий, і коло покупців обмежене (купівля будинку вимагає великої суми без доступних кредитів). По-друге, багато хто вже реалізував потребу в переїзді на захід раніше. Тим не менш, інтерес зберігається – для заможних родин приватний будинок у Львові став символом безпеки та комфорту під час війни. Також нерухомість для інвестицій у вигляді будинку розглядається деякими інвесторами як альтернатива квартирам (можна здавати подобово, обладнати під бізнес). Стабілізація цін на рівні ~$1 200/м² свідчить, що ринок досяг відносної рівноваги: продавці готові поступатися, покупці – не переплачувати зайвого. Ймовірно, значні цінові зміни у цьому сегменті можливі вже після воєнних подій (із відновленням іпотеки та зростанням добробуту населення).
Попит на земельні ділянки у Львові під приватну забудову різко зріс після початку війни. Багато людей, рятуючись від небезпеки, перебралися на захід і задумалися про власний дім. Це призвело до того, що в 2022–2023 роках ціни на землю підскочили. Станом на травень 2025 ситуація стабілізувалася: за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня вартість сотки землі (1 ар, 100 м²) по Львову становить близько $7 207 (грудень 2024 – ~$7 370, незначне зниження). Важливо зазначити, що в оголошеннях ціни на землю часто подаються за сотку.
Рис.10 Середня ціна продажу земельних ділянок по районах Львова. Значення округлені.
Звичайно, ціна дуже залежить від розташування ділянки. У престижних районах чи ближньому передмісті ціни захмарні. Наприклад, в центральному (Галицькому) районі майже відсутні великі ділянки, але невеликі фрагменти землі (під приватизацію або садибну забудову) оцінюються близько $24–25 тис. за сотку. Натомість на околичних масивах ціни нижчі: Залізничний район – в середньому ~$4 235/сотка, Личаківський – ~$6 209, Сихівський – ~$5 642, Шевченківський – $8 135 (тут є дорогі квартали приватної забудови на півночі). Вражаюче високий середній показник у Франківському районі ($11 161/сотка у травні, хоча в грудні був аж ~$21 430). Ця статистика дуже залежить від конкретних угод: ймовірно, у грудні продалась або виставлялась маленька ділянка за дуже велику суму, звідси високий середній показник. Загалом же, ціни на землю Львів мають широкий діапазон: від ~$2 500 за сотку (на межі міста чи в непрестижній локації) до десятків тисяч доларів у найкращих місцях.
За площею ділянки також є тенденції. Невеликі ділянки (до 15 соток) коштують дорожче за сотку, бо вони найбільш затребувані індивідуальними забудовниками (побудувати приватний будинок зазвичай достатньо 6–10 соток). Середня ціна таких невеликих ділянок у Львові ~ $8 400/сотка за даними грудня 2024, і ~$7 200 у травні 2025 (легке зниження). Великі наділи (понад 30 соток) дешевші за одиницю площі – в середньому ~$1 500–3 000/сотка, бо покупців на великі обсяги землі менше (це або девелопери, або дуже дорогі об’єкти). Наприклад, у грудні одна велика ділянка (більше 30 соток) у Франківському районі була заявлена по $214 290/сотка – скоріше за все, це нетипова ситуація або помилка, адже такі цифри одиничні. Більш реальні приклади: 20 соток у Личаківському районі за ~$4 900/сотка, 8 соток у Шевченківському за ~$8 300/сотка тощо.
Нинішня динаміка цін на землю у Львові демонструє стагнацію з невеликими коливаннями. Продавці землі досі тримають високі запити, спираючись на тренд безпеки і дефіциту. Покупці ж стали обережнішими: багато хто розуміє, що купити ділянку – це лише перший крок, далі потрібні значні кошти на будівництво, яке під час війни ускладнене (високі ціни на матеріали, робоча сила виїжджає, ризики). Тому частина потенційних забудовників відкладає плани або шукає вигідніші пропозиції за містом. Відтак, після піку 2022–2023 років, коли земля в Львові стрімко дорожчала, у 2024–2025 рр. настав період стабілізації та навіть незначної корекції. Для прикладу, в західних областях загалом ціни на землю під житлову забудову лишилися відносно сталими восени-взимку. У Львові це підтверджується: зміна з грудня по квітень в межах похибки (~–2%). Подальша динаміка буде залежати від перебігу війни та економічної ситуації: у разі покращення може відновитись поступове зростання, адже земля – обмежений ресурс у місті, і попит на неї довгостроково високий.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найбільшу цінову планку тримає житлова нерухомість (квартири), за нею йдуть офіси та торгові приміщення, далі – приватні будинки, складські об’єкти. Орендні ставки мають іншу ієрархію: торговельні площі та офіси у лідерах, квартири – дещо нижче (в розрахунку на м²), а промислові площі мають найнижчу орендну вартість.
Ціни на квартири Львів (вторинка) є найвищими – майже $1 610/м² на травень 2025, що на ~3% більше, ніж було наприкінці 2024 року. Ціни на офісні приміщення та торгові площі знаходяться на рівні ~$1 601 – $1 596/м²; при цьому офіси показали зростання (+12%), а торговельні об’єкти навіть трохи втратили в ціні (–4%) за цей же період. Промислово-складська нерухомість має значно нижчу абсолютну вартість (близько $651/м²), але зросла на ~9%. Домоволодіння (будинки) оцінюються близько $1 202/м², з невеликим підвищенням на +4%. Така динаміка узгоджується із загальними трендами: житло та склади дорожчають під тиском попиту та інфляції, тоді як комерційна нерухомість (особливо рітейл) переживає скоріше фазу стабілізації чи корекції.
Щодо оренди, ставки практично не змінилися. Оренда торгових площ лідирує (≈$12/м²), за нею йдуть офіси (~$11). Житлова оренда в середньому по місту ~$9/м², а склади – ~$5/м². Всі ці значення у травні 2025 дуже близькі до грудневих. Отже, орендний ринок наразі збалансований: хоча попит залишається високим, ціни вже досягли такого рівня, де подальше їх зростання стримується платоспроможністю орендарів. Невеликі коливання в межах ±5% по окремих сегментах не змінюють загальної картини стабільності.
Підсумовуючи, львівський ринок нерухомості станом на травень 2025 показує відносну стійкість попри всі виклики. Аналіз ринку нерухомості 2025 року вказує на збереження тенденцій: житлові об’єкти і надалі користуються попитом та дорожчають, оренда залишається на високих докризових рівнях, західноукраїнський регіон утримує лідерство за цінами через фактор безпеки. Експерти очікують, що надалі можливе помірне зростання (5–7% за рік), адже діють інфляційні чинники та дефіцит пропозиції. У той же час, значною мірою усе залежатиме від розвитку макроекономічної ситуації та завершення воєнного стану.
З огляду на описані тенденції можна надати кілька порад учасникам ринку нерухомості Львова:
Покупцям житла:
Варто поспішити з придбанням, якщо ви планували покупку – ціни на квартири мають тенденцію до зростання, особливо у безпечних регіонах. Порівняйте різні райони: можливо, є сенс розглянути житло в районах поза центром, де ціни ще відносно нижчі (напр. Залізничний, Личаківський). Торгуйтесь – на вторинному ринку продавці часто готові до невеликого зниження ціни, особливо якщо квартира на першому/останньому поверсі або потребує ремонту. Оцінюйте якість будинку: аналітика ринку показує, що зараз покупці цінують автономність (генератори, котли) – ці фактори можуть виправдати трохи вищу ціну, але забезпечать комфорт.
Продавцям житла:
Ринок на боці продавця – пропозиція обмежена, попит є. Скористайтеся поточною високою ціною: ціни на квартири Львів сьогодні рекордні, тож продаж зараз може принести максимальний дохід. Перед продажем варто підготувати об’єкт: зробити косметичний ремонт, навести лад у документах. Це прискорить угоду і виправдає заявлену ціну. Будьте готові обґрунтувати покупцю свої цифри (наприклад, наявністю ремонту, техніки, перевагами локації). Якщо об’єкт елітний, розраховуйте на довший пошук покупця, але ніші дорогого житла у Львові теж користуються попитом завдяки релокованому бізнесу та заможним переселенцям.
Орендарям житла:
Ставки оренди стабілізувалися, тому зараз непоганий момент укласти довгостроковий договір за фіксованою ціною. Якщо плануєте жити у Львові щонайменше рік, намагайтесь зафіксувати орендну плату в договорі (без права підвищення) – багато власників погодяться за умови авансової оплати на кілька місяців. Шукайте варіанти не лише в центрі: у спальних районах можна знайти якісне житло за суттєво нижчу плату. Наприклад, оренда квартири у новобудові на Сихові обійдеться дешевше, ніж старої в центрі. Звертайте увагу на утеплення і автономність квартири – взимку це вплине на комунальні витрати. І головне, вчасно поновлюйте договір – щоби вас не випередили інші бажаючі, адже хороше житло у Львові швидко знаходить наймачів.
Орендодавцям житла:
Зберігайте лояльність до надійних орендарів. Ринок оренди заповнений, і хоча ціни високі, знайти порядного платоспроможного клієнта – велика удача. Якщо у вас відповідальні квартиранти, краще утримати їх незмінною платою, ніж ризикувати пошуком нових з потенційними простоями. Створюйте конкурентні переваги: подбайте про безперебійне опалення, інтернет, безпеку – за це орендарі готові платити трохи більше. Врахуйте, що тренди ринку нерухомості 2025 – це гнучкість: багато хто хоче мати можливість виїхати за 1–2 місяці, тому йдучи назустріч (наприклад, дозволяючи дострокове розірвання з невеликою неустойкою) ви підвищите привабливість своєї квартири. І не забувайте про індексацію – прив’язка оренди до курсу долара чи помірне підвищення раз на рік допоможе зберегти дохідність на рівні інфляції.
Покупцям комерційної нерухомості (офіси, магазини, склади):
Зважуйте рішення уважно. Купівля офісу чи торгового приміщення зараз може бути вигідною інвестицією (ціни на офіси ростуть, попит є), однак потрібно оцінити перспективи бізнесу в цій локації. Якщо ви підприємець, що планує використовувати приміщення самостійно – купуйте, якщо знайшли підходящий варіант за розумною ціною: ставки оренди високі, і власний офіс/склад може окупитися швидше, ніж раніше. Якщо ж ви інвестор для здачі в оренду – обирайте об’єкти з уже існуючими орендарями або в популярних місцях (наприклад, склад біля траси на Польщу, магазин у центрі). Доходність комерційної нерухомості у Львові зараз різна: офіси дають ~8–10% річних (зростання цін + орендна плата), склади – до 10–12%, торгова нерухомість – менш прогнозована через споживчі ризики. Враховуйте також витрати на утримання (податки, комунальні). Війна триває, тож не всі бізнеси гарантовано працюватимуть стабільно – диверсифікуйте ризики (наприклад, купити невеликий склад і невеликий магазин замість одного великого об’єкта).
Продавцям комерційної нерухомості:
Якщо ви планували вихід з інвестиції – час досить сприятливий. Ціни на багато сегментів або на піку, або близькі до нього. Особливо це стосується складів (дефіцитні, попит високий) та офісів. Можливо, нерухомість для інвестицій за кілька років ще подорожчає, але гарантій немає – якщо потрібні кошти, продавайте зараз, поки ринок ліквідний. Подбайте про ліквідність об’єкта: наприклад, короткостроково знизьте орендні ставки, щоб заповнити площі перед продажем – заповнений орендарями бізнес-центр продати легше і дорожче, ніж порожній. Для торгових об’єктів будьте готові, що продаж може зайняти більше часу – інвестори більш прискіпливі, перевіряють окупність. Можливо, варто залучити професійного оцінювача чи рієлтора для обґрунтування ціни конкретного об’єкта, адже ринок зараз волатильний залежно від локації.
Орендарям комерційних об’єктів (бізнесу):
Перегляньте умови своїх договорів – нині власники приміщень зацікавлені втримати клієнтів, тож можна спробувати домовитися про фіксацію курсу, невеликий дисконт чи відстрочку платежів в складні місяці. Якщо ваш бізнес успішний у Львові і планує розширення – розгляньте можливість купівлі приміщення, поки ставки кредитування високі, багато покупців відпадає і можна сторгуватися. Для виробничих та логістичних компаній радимо закріпитися на довгий термін – хороші складські приміщення на вагу золота, орендодавці мають чергу охочих. Можна укладати довгострокові угоди на 3–5 років, фіксуючи ставку – це захистить від можливого підвищення в майбутньому.
Наприкінці варто зазначити, що львівський ринок нерухомості попри всі виклики залишається активним і привабливим. Для інвесторів це означає наявність цікавих можливостей (зокрема, інвестиції у якісне житло чи склади можуть дати 20–30% річних за сприятливих умов). Для місцевого бізнесу та мешканців – високі ціни створюють певні бар’єри, але також свідчать про стійкість міста як економічного центру. Учасникам ринку радимо уважно стежити за трендами ринку нерухомості 2025 року, аби своєчасно приймати рішення. Львівська нерухомість вже б’є історичні рекорди вартості, і наскільки високо вона ще підніметься – покаже час та наближення перемоги України.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Львів .
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело