Опубліковано: 18-06-2025 10:31
Ринок нерухомості Одеси у другій половині 2024 - першій половині 2025 року демонструє ознаки пожвавлення, попри складні воєнні умови. Ці дослідження пропонують аналітику ринку нерухомості Одеси на основі даних про середньозважені ціни в доларах США за квадратний метр (а для землі – за сотку) у грудні 2024 року та травні 2025 року. Розглянуто ключові сегменти: вторинний ринок квартир, офісна нерухомість, торгова (рітейл) нерухомість, промислово-складські об’єкти, приватні домоволодіння та земельні ділянки під індивідуальну забудову. Для кожного сегмента проаналізовано динаміку змін цін на продаж і оренду (за наявності даних) із розбивкою за районами міста, розмірними категоріями об’єктів, класами нерухомості та поверховістю. Ми також пояснюємо причини виявлених тенденцій, базуючись на адаптованій загальнодоступній інформації про тренди ринку нерухомості 2025 року.
Загалом, у Одесі в цей період спостерігалося поступове відновлення активності на ринку нерухомості. Вартість житла та комерційних об’єктів продовжувала зростати у більшості сегментів, особливо в привабливих локаціях, хоча попит залишався вибірковим. Експерти зазначають, що ціни підтримуються інфляційним тиском, зростанням вартості будматеріалів, девальваційними очікуваннями та адаптацією ринку до воєнних реалій. Водночас високі ризики та низька платоспроможність стримують надмірне зростання попиту. За деякими оцінками, у 2025 році можливе подальше підвищення цін на продаж і оренду до ~25% протягом року. Нижче наведено детальний аналіз по сегментах та рекомендації для учасників ринку – покупців, орендарів, продавців, орендодавців та інвесторів – відповідно до виявлених тенденцій.
Ціни продажу квартир
На вторинному ринку квартир Одеси зафіксовано зростання середніх цін у доларах за 1 кв.м. порівняно з кінцем 2024 року. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», станом на червень 2025 року середня ціна пропонування квартири в Одесі сягнула ~$60 тис., що еквівалентно близько 1139 $/м². Це помітно більше, ніж було рік тому; зокрема, квадрати на узбережжі подорожчали до 1400–1600 $/м² (проти ~1320 $/м² у 2024 році), тобто приріст до 20%. Воєнні ризики не зупинили інвесторів – ринок адаптувався і у престижних районах ціни впевнено пішли вгору. За словами рієлторів, особливо додали в ціні квартири з видом на море: об’єкти, які у 2024 році продавались за $60–65 тис., у травні 2025 вже оцінюються в $85–100 тис. Це пояснюється тим, що Одеса залишилася практично єдиним морським напрямком в Україні, доступним для внутрішнього туризму та відпочинку – навіть за умов війни багато українців та іноземців купують тут житло “під дачу” чи з інвестиційною метою. Водночас дешевший старий житловий фонд (квартири в дореволюційних будинках, “хрущовках” тощо) залишався відносно доступним: після обвалу 2022 року ціни на такі об’єкти досі стабільно низькі і повністю не відновилися, особливо якщо квартира потребує ремонту. Таким чином, на ціни на квартири Одеса вплинув розрив між преміальними та масовими сегментами: нові та відремонтовані квартири в гарних локаціях подорожчали, а старі “бюджетні” варіанти фактично тримали ціну або зростали помірно.
Районні відмінності (топ-3): Найдорожче житло традиційно зосереджене у Приморському районі – історичному центрі та прибережній зоні (Аркадія, Французький бульвар). Тут середня ціна вторинки навесні 2025 року перевищувала $1212 за м², а в окремих новіших будинках біля моря – $1500–1600/м². Друге місце займає Київський район (Черемушки, Таїрова, Фонтанська дорога), де багато новобудов і приморських локацій: середні ціни становлять ~$900–1100/м². На третьому місці – Хаджибейський район (кол. Малиновський, західні околиці): ~$700–950/м².
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Одеси. Значення округлені.
Найдешевшим залишається Пересипський район (кол. Суворовський, північні околиці): тут багато старого житла, і середні ціни близько $600–800/м². Щодо динаміки, то найбільший приріст цін спостерігався у Приморському районі (близько +10–15% за півроку) за рахунок високого попиту на якісні об’єкти в центрі та біля моря. Натомість у віддалених районах зміни були мінімальні – ціни фактично застигли на рівні кінця 2024 року, а подекуди (Пересипський) окремі категорії квартир навіть подешевшали на 5–7% через слабкий попит.
Кімнатність та клас: Аналіз за розмірністю (кількістю кімнат) показує, що 1-кімнатні квартири традиційно мають найвищу ціну за метр, адже користуються попитом як стартове житло та для інвестицій (здачі в оренду). Середня вартість “однушки” на вторинному ринку Одеси склала ~$38 тис. у 2025 році (близько $1200/м² для типової площі ~30–35 м²). 2-кімнатні в середньому ~$56 тис. (площа ~50–55 м², близько $1000/м²), 3-кімнатні – ~$75 тис. (площа ~70–80 м², ~$940/м²). Тобто ціна за метр дещо знижується з ростом площі. Також помітна залежність від класу будинку: у елітних новобудовах (“житло підвищеної комфортності”) середня ціна суттєво вища – у травні 2025 р. в Приморському районі вона перевищила $1400/м² (проти ~$950/м² у “радянських” будинках масової забудови). Натомість старий житловий фонд (дореволюційні будинки, аварійне житло) продавався по ~$800–900/м² або й дешевше, оскільки потребує значних інвестицій у ремонт. Поверховість теж впливає: як і раніше, перший та останній поверх у багатоповерхівках оцінюються на 5–10% нижче, ніж середні поверхи, через менший комфорт (шум, проблеми з утепленням тощо). Наприклад, у київському районі середня ціна 1-кімнатної “хрущовки” на середньому поверсі була ~$940/м², тоді як на 1-му поверсі – ~$900/м² (травень 2025). Ця різниця збереглася з 2024 року.
Оренда квартир
Довгострокова оренда квартир в Одесі у першій половині 2025 року пережила різке подорожчання. Зима 2024–2025 пройшла відносно спокійно, але вже з січня ціни на оренду пішли вгору, що стало сигналом адаптації ринку до умов війни. Навесні, напередодні курортного сезону, попит на оренду житла стрімко зріс – особливо з боку внутрішніх переселенців та сезонних працівників. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» , станом на кінець травня 2025 середня вартість довготривалої оренди однокімнатної квартири в Одесі досягла 11 тис. грн на місяць (близько $300), що на 29% дорожче, ніж півроку тому. Оренда двокімнатної зросла до ~16,7 тис. грн (+47%), трикімнатної – до ~31,3 тис. грн на місяць (+71% за півроку. Таким чином, найбільше подорожчало орендувати просторі квартири, оскільки пропозиція великих осель обмежена, а частина сімей переселенців віддають перевагу більшому житлу. Для порівняння: ще в січні середня оренда “однушки” становила ~8 тис. грн, “двушки” ~10–12 тис. грн, а “трійки” ~15 тис. грн. Ринок оренди фактично відновився до довоєнних показників і навіть перевищив їх, ставши найбільш “гарячим” сегментом нерухомості України за цей період.
Райони і ціни: Найдорожче орендувати житло у престижних приморських районах. Згідно з аналізом, Приморський та Київський райони Одеси мають найвищі ставки оренди, тоді як найдешевше житло – в периферійних Хаджибейському та Пересипському районах. Приморський район (центр міста, узбережжя) пропонує 1-кімнатні квартири в середньому за 10–12 $/м² на місяць (тобто $400–500 за всю квартиру площею ~40 м²).
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Одеси. Значення округлені.
У Київському районі “однушка” обійдеться ~$300–350. В Хаджибейському (околиця на заході) аналогічне житло можна було знайти й за $200–250 на місяць. Цікаво, що воєнні ризики мало вплинули на географію попиту: навіть під загрозою обстрілів люди готові платити більше за комфорт життя біля моря або в центрі. Водночас у віддалених районах (Пересип, Хаджибей) пропозиція перевищує попит, тому ціни там зростали значно повільніше. Наприклад, ціни на оренду квартир в Одесі у Пересипському р-ні зросли лише на ~10–15%, залишившись найнижчими по місту.
Класи житла та тренди: Дорожчають передусім якісні квартири: після відключень електрики восени 2024 р. орендарі цінують наявність альтернативного опалення, генераторів, укриттів тощо. Нові будинки з генераторами та бомбосховищами стали особливо популярними – їх винаймають першими, навіть за вищу ціну. Натомість старе житло без ремонту, на околиці чи на високих поверхах (з урахуванням перебоїв електроенергії) орендарі оминають, тож власники змушені стримувати апетити. Поверховість: під час блекаутів попит змістився на нижчі поверхи (3–5-й), тому зараз різниця в орендних ставках між першим, середнім і останнім поверхом згладилася. В цілому ринок оренди Одеси став ринком орендодавця: пропозиція житла скоротилася, адже багато власників виїхали або продали квартири, а от бажаючих орендувати побільшало. Як наслідок, орендні ставки б’ють рекорди. В середньому одесити витрачають 40–50% свого доходу на оренду житла, що є значним фінансовим навантаженням. Прогноз на літо 2025 р. також невтішний для наймачів: через початок туристичного сезону житло подобово і помісячно буде лише дорожчати. Вже у травні перед сезоном пляжного відпочинку довгострокова оренда в Одесі зросла випереджаючими темпами, випередивши навіть Київ (де оренда дорожчала повільніше). Орендарям доводиться конкурувати з подобовим наймом – багато квартир власники воліють здавати погодинно чи на вихідні гостям міста за високими тарифами влітку.
Продаж офісних приміщень
Ринок офісної нерухомості Одеси у 2024–2025 рр. поступово виходив з шоку першого воєнного року. Попит на покупку офісів залишався обмеженим, проте ціни на якісні офісні об’єкти особливо у центрі міста трималися досить високо. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середньозважена вартість невеликих офісів (площі до 100 м²) на продаж у Одесі навесні 2025 становила близько $1219 за м² (наприклад, у Приморському районі – ~$1250/м²). Це навіть дещо більше, ніж у довоєнному 2021 році, що свідчить про обмежену пропозицію якісних офісів і повернення частини бізнесів до традиційної офісної роботи. Найвищі ціни фіксувалися на окремі офісні будівлі та особняки в центрі, які можуть використовуватися під представництва компаній: такі об’єкти в Приморському р-ні могли продаватися і по $1400–1500/м². Для порівняння, офісні приміщення в житлових будинках або бізнес-центрах класу “В” коштували дешевше – у середньому $800–1000/м². Найменше за метр просили за великі площі (500+ м²) на околицях – іноді менше $600.
Райони: Якщо ранжувати за ціною, то лідером є Приморський район (історичний центр). Тут концентрується основний діловий центр міста, тож і ціна продажу офісу максимальна. Хаджибейський район (околиця з промзонами) посідає третє місце за рівнем цін – подекуди там також продавалися недорогі офісні будівлі, але зустрічалися і винятки. Наприклад, один з небагатьох сучасних офісних центрів у Хаджибейському р-ні (район площі Дерев’янка) виставлявся на продаж за ціною ~$1600/м² (невелика площа, відсутність аналогів у локації).
Рис.3. Середня ціна продажу офісів по районах Одеси. Значення округлені.
На другому місці – Київський район (приміські зони біля Таїрова та Фонтану, де останніми роками з’явились офісні приміщення в новобудовах): середні ціни тут на ~10–15% нижчі, ніж у центрі. Загалом же в Хаджибейському та Пересипському районах більшість офісів – це переобладнані квартири або старі конторські приміщення, що продаються по ~$600–800/м², тому середні ціни там нижчі за міські.
Розмір і клас: Помітна тенденція – дрібні офіси дорожчі за квадрат, ніж великі. Малий бізнес та ІТ-компанії охочіше купують компактні офіси площею 50–100 м², тому за такими лотами конкурентна боротьба більша. Натомість великі офісні блоки (500 м² і більше) продаються довго і з дисконтом – подібні об’єкти підходять тільки великому бізнесу, якого під час війни небагато. За класністю, в Одесі небагато справжніх бізнес-центрів класу «А», тому офісна нерухомість преміум-класу в дефіциті і тримає ціну. Наприклад, в сучасному БЦ на Французькому бульварі остання оголошена угода в 2025 р. була близько $1300/м². Для порівняння, старі радянські адмінбудівлі (клас «C») на периферії могли віддаватися й по $400–500/м². Поверховість: для офісів критично значимий перший поверх – приміщення з окремим входом (на 1-му поверсі житлових будинків) дуже цінуються під офіси і банки. Такі офіс-блоки продавалися дорожче: +10–20% до ціни поверхів вище. У бізнес-центрах же зазвичай різниці в ціні між поверхами нема, хіба що перший поверх може відводитись під торгові приміщення.
У динаміці з грудня 2024 до травня 2025 року кардинальних змін на ринку продажу офісів не сталося. Ціни переважно залишилися на тому ж рівні або підвищилися на 2–5%. Приморський сегмент тримався стабільно дорогим; у віддалених районах кілька угод відбулося з дисконтом (власники пішли на ~5% зниження ціни через низький попит). Загалом експерти відзначають пожвавлення офісного ринку тільки у найбільших містах – Києві та Львові, тоді як в Одесі відновлення йде повільніше і компанії обережно інвестують у купівлю офісів. Багато хто з орендодавців офісних площ узагалі переорієнтується на склади або коворкінги, якщо не може продати об’єкт, – гнучкість стала запорукою виживання в цьому сегменті.
Оренда офісів
Попит на оренду офісних приміщень у Одесі у 2025 році проявився помірно. Після масового переходу на віддалену роботу у 2022-му, частина бізнесів почала повертатися до офісів, особливо у сферах, де потрібна командна робота. За оцінками, у Києві та Одесі класичні офіси поступово оживають, хоча загальний рівень заповнюваності ще не дотягує до довоєнного. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середні ставки оренди офісів у Одесі стабілізувалися навесні 2025 р. приблизно на таких рівнях: в сучасних бізнес-центрах – $15–18 за м² на місяць (клас «A», за наявності таких пропозицій), у типових офісних будівлях та БЦ класу «B» – $9–12/м², в реконструйованих квартирах під офіси (клас «C») – $6–8/м². Для порівняння, у Києві ставки вища: ~$17,5/м² (A), $11,5 (B), $9 (C). Таким чином, оренда офісу в Одесі трохи дешевша столичної, проте відчутно зросла проти 2022 року. Наприклад, в Приморському районі маленькі офіси (~50 м²) ще наприкінці 2024 р. можна було знайти за $300/міс, а у травні 2025 р. вони вже по $400–450. Це пов’язано з обмеженою пропозицією: практично не вводяться нові бізнес-центри, а старі заповнюються поступово існуючими компаніями та філіями.
Географія: Найвищі орендні ставки – знову ж таки в Приморському районі (центр). Тут якісний офіс площею 100 м² обійдеться приблизно в $1000–1200 на місяць. У Київському районі ставки оренди на 10–20% нижчі: аналогічний офіс ~$800–900/міс.
Рис.4. Середня ціна оренди офісів по районах Одеси. Значення округлені.
В спальних районах (Хаджибейський, Пересипський) багато пустують приміщень, тому власники пропонують дуже привабливі умови, щоб заманити орендаря – іноді $5–6/м², тобто офіс 100 м² можна зняти за $500 на місяць. Проте й охочих небагато – великий бізнес воліє центральні локації, а малий часто працює з дому або орендує коворкінги погодинно. До речі, тренд на гнучкі офіси і коворкінги в Одесі також набирає обертів: кілька коворкінг-просторів у центрі навесні 2025 повідомляли про 100% завантаження і навіть підняли тарифи на ~15%. Таким чином, офісна оренда в Одесі розвивається диференційовано: преміум-сегмент потроху дорожчає (через брак якісних площ та повернення міжнародних компаній), а менш якісні офіси на окраїнах змушені стояти порожні або здаватися з великою гнучкістю (помісячно, з правом розірвання, з ремонтом “під орендаря” тощо).
Розмір і формат: Як і на ринку продажу, невеликі офісні блоки (20–100 м²) користуються найбільшим попитом – їх охоче знімають представники ІТ та сервісних компаній, яким важливо мати “кімнату для команди”. Натомість великі офісні площі (цілі поверхи 500–1000 м²) майже не затребувані: на тлі скорочення персоналу орендарі радше ділять великі open-space на менші блоки або законсервовують частину площ. Відзначимо також інтерес до форматів ”офіс+склад” та виробничих приміщень (багато дистриб’юторів перебазували склади ближче до Одеси і заодно відкривають там офіс). Ця конверсія стирає межу між класичною офісною і складською нерухомістю.
Продаж торговельних об’єктів
Ринок торговельної нерухомості Одеси за минулі півроку зазнав трансформації та адаптації до нових економічних реалій воєнного часу. Попит на купівлю магазинів і торгових площ залишався стриманим: великі торгові центри інвестори наразі не будують і не продають, а дрібний бізнес не поспішає вкладати кошти в торгові приміщення. Проте окремі ніші виглядали досить жваво. Зокрема, вбудовані приміщення під магазини у житлових будинках та окремі невеликі будівлі комерційного призначення в Одесі продовжували знаходити своїх покупців, особливо якщо були розташовані в місцях з активним трафіком.
Рівень цін: За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу невеликого торгового приміщення (до 100 м²) у центрі Одеси навесні 2025 р. склала ~$1200/м². Наприклад, у Приморському районі вбудовані магазини на першому поверсі історичних будівель продавалися по $1250–1300/м², що трохи вище за рівень грудня (було ~$1100–1200). У Київському районі (спальні масиви та приморські райони Аркадії) такі об’єкти йшли по $1000–1150/м² (наприклад, окрема будівля кафе 80 м² за $90 тис.). Віддалені райони – Пересипський, Хаджибейський – характеризувалися найнижчими цінами: $600–800 за “квадрат” для типового невеликого магазину на житловому масиві. За останні півроку помітно зросли ціни саме на найкращі локації: центральні вулиці (Дерибасівська, Грецька, Генуезька тощо) та жваві квартали спальних районів (ринок “Привоз”, площа Таїрова). Інвестори розуміють, що трафік – ключ до успіху: об’єкти у стабільно людних місцях повністю зайняті орендарями і приносять дохід, тому й коштують дорожче. Натомість менш привабливі приміщення (в підвалах, у дворах, в районах зі слабким потоком клієнтів) часто “зависають” на ринку і продаються з великою знижкою. Приміром, за магазинчик площею 50 м² у старому будинку на Молдаванці просили в грудні $40 тис., а в травні знизили ціну до $35 тис. ($700/м²), але й за ці гроші покупця поки не знайшлося.
Топ-3 райони: За рівнем цін продажу торгової нерухомості впевнено лідирує Приморський район – історичний центр та туристичні зони. Тут сформувався преміальний рітейл: бутики, кафе, галереї.
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень по районах Одеси. Значення округлені.
Влітку 2025 “квадрат” у привабливій локації Приморського р-ну коштує $1300–1500. На другому місці – курортні частини Київського району (Аркадія, Фонтан): $1000+ за м². Третє місце поділяють центри спальних районів: наприклад, площа Дерев’янка (Хаджибейський р-н) чи район ринку “Північний” (Пересипський) – тут ціни $800–900/м² на кращі об’єкти (ринкові павільйони, окремі будівлі магазинів). В цілому, ціни на землю Одеса і торговельні приміщення залишаються найвищими у прибережних та центральних зонах, тоді як околиці відстають.
Розміри та тип об’єктів: Невеликі магазини площею 20–50 м² (наприклад, аптеки, точки послуг) мають найбільший попит – їх легше здати в оренду, тому інвестори охочіше купують саме такі, навіть за вищою ціною за м². Великі торгові приміщення (супермаркети, 500+ м²) практично не продаються на відкритому ринку – ними володіють мережі або великі девелопери. МАФи та кіоски (“малі архітектурні форми”) залишаються окремим сегментом: у травні 2025 кілька кіосків на ринку продавалися по $15–20 тис. (площа ~20 м², тобто ~$750–1000/м²). Цікаво, що такий нетиповий актив теж знайшов свого покупця – дрібні підприємці вкладаються в МАФи з розрахунком на швидкий початок роботи. Поверховість для торгових об’єктів критична: перший поверх або окрема будівля – це майже обов’язкова умова успішного магазину. Тому приміщення на першому поверсі коштують суттєво дорожче, ніж аналогічні на другому і вище (останні під торговлю майже не використовуються, хіба що як офіси чи склади). У нашій вибірці всі продані торгові площі були на 1-х поверхах або окремостоячими павільйонами.
Оренда торгових площ
Оренда торговельної нерухомості в Одесі у 2025 році теж переживає переломний період. З одного боку, попит на торгові площі дещо знизився через зміну споживчих звичок та відтік частини бізнесів. Онлайн-торгівля відвоювала значну частку ринку, до того ж постійні перебої з електрикою взимку 2022–2023 змусили багато магазинів закритися. З іншого боку, орендні ставки у найкращих об’єктах не впали, а навіть зросли на ~10%– це стосується топових торгових центрів і торгових вулиць зі стабільним клієнтським трафіком. У таких локаціях зараз практично 100% заповнюваність, орендарі – переважно українські бренди, які замінили міжнародні мережі, що пішли з ринку. В Одесі аналогічна картина: популярні ТРЦ ("Рів’єра", "City Center" тощо) залишаються заповненими, а от у другорядних ТЦ багато пустих площ.
Ставки оренди: У престижних ТРЦ Одеси (преміум-сегмент) орендна ставка навесні 2025 р. досягала $30–40/м² для невеликих магазинів (бутики 50–100 м²). У торгових центрах середнього рівня – $15–25/м². Вулична торговельна площа на центральній вулиці (перший поверх, ~100 м²) могла здаватися за ~$20/м² ($2000 на місяць). Аналогічний магазин на околиці – за $8–10/м². Тобто розкид величезний і залежить від прохідності місця. Середня ж оренда торгового приміщення по місту (якщо взяти всі райони) оцінюється приблизно у $15 за метр, що дещо більше, ніж було у 2024-му. Для порівняння, у Києві преміум-ставки сягнули $80/м² в центрі, а середні ~ $30/м², тому Одеса для рітейлу поки дешевша.
Районні особливості: За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найдорожча оренда – центр, узбережжя (Аркадія) та густонаселені квартали. Приморський район лідирує: там практично нема вакантних якісних магазинів, і якщо щось звільняється – одразу займається новим орендарем. Київський район (Аркадія, Таїрова) – теж активний: особливо з початком літа зросли ставки на приміщення біля пляжів, кафе тощо.
Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень по районах Одеси. Значення округлені.
Натомість у спальних масивах Хаджибейського району багато бізнесів закрилися – скажімо, невеликі магазинчики, що працювали до війни, зараз порожні. Власники деколи готові віддати такі площі і за символічні 200–300 грн/м² (5–8 $), але бажаючих мало. Отже, диференціація величезна: успішні локації процвітають і дорожчають, тоді як слабкі – простоюють.
Тенденції: Рітейлери оптимізують витрати – орендують менші площі, переходять у формат шоурумів замість великих магазинів. В Одесі особливо популярним став формат fashion-галереї: об’єднаний простір, де кілька дизайнерських магазинів чи брендів ділять одну велику площу. Це дозволяє ділити оренду і зберігати присутність офлайн. Також ринок оренди заповнюється українськими підприємцями – локальні кафе, магазини одягу, послуг заміщують відомі мережі, що пішли. Таким чином, комерційна нерухомість Одеси проявляє гнучкість: десь власники знижують оренду або надають канікули, десь перепрофілюють приміщення. У результаті середні ставки дещо зросли, але зберегти бізнес стали складніше – треба дуже уважно ставитися до вибору місця і формату.
Продаж складів та промислових приміщень
Складська нерухомість стала одним із драйверів ринку у 2025. В масштабах України попит на склади перевищує пропозицію – особливо навколо Києва та на заході країни, куди релокувалися багато підприємств. Одеса ж зайняла специфічну нішу: порти працюють обмежено, але місто все одно залишається важливим логістичним хабом Півдня. Тому інтерес до складів і промислових майданчиків під Одесою є, хоча й не такий ажіотажний, як у західних регіонах. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» за останні півроку ціни на покупку складських приміщень в Одесі загалом трохи зросли. Особливо помітно це для невеликих сучасних складів. Такі об’єкти потрібні локальним дистриб’юторам, які раніше орендували великі площі, а зараз купують компактний склад “про запас”. Натомість великі старі складські комплекси (від 2000 м² і більше) мало ліквідні – їх іноді виставляють на продаж по $100–150/м², тобто за ціною землі і конструкцій.
Цінові рівні: У травні 2025 р. середня ціна продажу складу (холодного, без значних поліпшень) по Одесі склала близько $200–250/м². Для порівняння, у грудні 2024 було ~$180–200, тобто маємо приріст ~10–15%. Найдорожче коштують промислові приміщення під виробництво (майстерні, СТО тощо) в межах міста – $300–400/м². Такі об’єкти часто мають комунікації, підключену електрику великої потужності і можуть одразу генерувати дохід, тому цінуються вище. Зокрема, в Хаджибейському районі невеликий виробничий цех 250 м² із кран-балкою продали за ~$90 тис. (≈$360/м²). Склади класу “сірик” (ангари без утеплення) на околиці оцінюються значно дешевше – $100–150/м². Таким чином, діапазон цін дуже широкий, і середню температуру в цьому сегменті визначають конкретні характеристики об’єкта (стан, висота стель, наявність охорони, під’їздів фур тощо).
Розбивка по районах: За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» найвищу ціну зафіксовано у Приморському районі, але це радше поодинокі випадки – центр міста не дуже промисловий. Київський район (південний-захід міста, промзона на Далекому Фонтані) наразі більш активно розвивається: ціни там ~$200–350/м² для малих складів.
Рис.7. Середня ціна продажу промислових об'єктів по районах Одеси. Значення округлені.
Пересипський район (північний промисловий вузол) має багато старих баз і складів – середня ціна там ~$260/м², і залишки великих комбінатів часто не знаходять покупця взагалі. Хаджибейський район (колишній Малиновський, західні ворота міста) – перспективний для логістики, бо вихід на траси Київ і Рені: земля і склади там в ціні. Невеликі нові складські комплекси поблизу окружної дороги продаються дорого – були прецеденти $300+/м². Загалом можна сказати, що топ-3 зони для інвестицій у склади: околиці траси Одеса-Київ (Хаджибейський), промзона “Шкодова гора” (Київський) і р-н Одеського порту (Пересипський).
Динаміка і тренди: Від кінця 2024 року попит на промислову нерухомість в Одесі скоріше зростав. Цьому сприяють два фактори: по-перше, бізнес підлаштувався жити в умовах війни і повертає запаси на склади (особливо холодні склади для продуктів – попит на них перевищив довоєнний рівень). По-друге, частина компаній, що виїхали з країни чи призупинили діяльність, починають продавати свої бази – а місцеві підприємці їх викуповують за розумною ціною. Тому на ринку з’явилися “цікаві” пропозиції, які швидко розбирають. Водночас інвестиції у великі індустріальні об’єкти поки що ризиковані – невідомо, коли вони повністю запрацюють, враховуючи близькість фронту і складність експорту. Експерти рекомендують наразі орієнтуватися на багатофункціональні об’єкти: такі, що можна частково використовувати під склад, частково під виробництво або навіть офіси. Подібний підхід дедалі популярніший серед логістичних і виробничих компаній – мати свій комплекс “під себе” і здавати надлишок площ, диверсифікуючи дохід. В цілому, сегмент промислово-складської нерухомості в Одесі виглядає більш жвавим, ніж ринок офісів чи житла: тут і продавці, і покупці знаходять спільну мову швидше, бо всі працюють у реальному секторі і мислять прагматично.
Оренда складських та виробничих площ
Орендний сегмент складів і промислових приміщень відчув на собі значне пожвавлення попиту у 2025 році. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у великих містах (Київ, Львів, Одеса) ставки оренди складів продовжили зростання та вже перевищили довоєнні на 10–20%. Одеса не стала виключенням: тутешні склади тепер затребувані як місцевим бізнесом, так і транзитними компаніями. Середні ставки оренди типових сухих складів по Одесі сягають 5–7 $/м² на місяць (було ~4–5 $ рік тому). Холодильні склади – ще дорожче, до 10 $/м², адже харчова логістика зараз активно розвивається. Особливо великий попит на холодильники пояснюється тим, що ланцюги постачання перебудувались: продукти, які раніше йшли на експорт через порти, тепер довше зберігаються на складах в очікуванні вікна для вивезення.
За районами: Найдорожча складська оренда – біля портів та основних транспортних артерій. У Пересипському районі (поблизу Одеського морпорту) ставки на якісні складські площі сягають 8–9 $/м² (склад класу А, 10 м висота, доки під фури). У Хаджибейському (район окружної дороги) середні ставки ~6–7 $/м², але за нові комплекси можуть просити й більше. Київський район (промзона на півдні) – 5–6 $/м².
Рис.8. Середня ціна оренди промислових об'єктів по районах Одеси. Значення округлені.
Приморський район не дуже характерний для складів, але навіть там є кілька міських СТО і складів – вони здаються по 6–8 $ (платять за близькість до центру). Найдешевші – старі склади без опалення на околиці: 3–4 $/м², іноді навіть дешевше, якщо стан незадовільний.
Тренди: Як зазначалося, орендарі часто бронюють склади наперед – приблизно 30–40% площ у нових складах Одеси розмітаються ще до введення в експлуатацію. Це ознака великого відкладеного попиту. Цікаво, що серед орендарів багато торговельних компаній, які раніше боялися заходити в довгострокову оренду, а тепер прагнуть зафіксувати за собою площі, щоби не залежати від стрибків цін. Від війни також виграє формат “склад як сервіс” – тобто гнучкі короткострокові склади. В Одесі працюють кілька 3PL-операторів, що надають місце на своїх складах за потребою (на день, тиждень). Їхні послуги в 2025 стали дуже популярними, адже багато бізнесів не хочуть платити цілий місяць оренди, якщо вантажі йдуть нерегулярно.
Отже, ринок складської оренди Одеси зараз на підйомі. Власники складів мають сприятливу ситуацію, щоб піднімати ставки або укладати нові угоди на довший термін. Орієнтиром слугує Київ: тамтешні найкращі об’єкти вже здаються по $17–20/м², і хоча в Одесі таких цифр поки нема, потенціал росту є. Але варто врахувати і ризики – у разі ескалації бойових дій попит на склади може різко просісти, як це було восени 2022.
Продаж домоволодінь
Ринок приватних будинків Одеси залишається відносно вузьким сегментом, але також не уникнув впливу воєнних трендів. Загальна динаміка цін на домоволодіння (особняки, дачі, котеджі, таунхауси тощо) з грудня 2024 по травень 2025 була різноспрямованою. Середні значення по місту майже не змінилися, але всередині сегменту відбулися цікаві зрушення.
Загальний рівень цін: За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість одноповерхового будинку площею ~100 м² в Одесі становила навесні 2025 близько $800–1000 за м². Тобто типовий будинок ~100 “квадратів” на ділянці 6 соток коштував ~$80–100 тис. (як правило, це споруда 1980–90-х років без дизайнерського ремонту). Елітні сучасні котеджі на узбережжі, звісно, набагато дорожчі – іноді й по $1500–2000/м². Наприклад, новий котедж 150 м² в районі 10-ї ст. Великого Фонтану міг продаватися за $250 тис. (≈$1670/м²). Натомість стара дача або частина будинку на околиці (30–50 м²) може коштувати лише $20–30 тис., інколи дешевше квартири, але й умови відповідні (пічне опалення, зручності надворі).
Райони: Найдорожчими традиційно є приватні будинки в курортних та престижних районах – на Великому Фонтані, в Аркадії (Київський р-н) і у старих приморських кварталах Одеси (Приморський р-н). В цих зонах мало пропозиції будинків, а попит від заможних покупців є, тому ціни стабільно високі.
Рис.9. Середня ціна продажу домоволодінь в по районах Одеси. Значення округлені.
Так, у Київському районі середня ціна котеджу до 100 м² склала $1000/м² (травень 2025), що лише трохи нижче за показник грудня ($1100/м²) – зниження на ~5–10%. У Приморському районі, де багато старих будинків, розкид більший: добротний будинок біля моря – $1000+/м², а старі халупи на Молдаванці продаються й по $400/м². В спальних масивах (Хаджибейський, Пересипський р-ни) ціни на домоволодіння найнижчі: у травні ~$600–700/м² в середньому за невеликі будинки. Це трохи менше, ніж було наприкінці 2024 (було ~$750). Отже, топ-3 локації за ціною будинків: Фонтан-Аркадія (Київський), Центр-узбережжя (Приморський), далі з відривом – селища на околицях (Чорноморка, Ближні Млини – теж Київський р-н, але периферія). Найбільше здешевшали будинки саме на околицях та в старих районах, де надлишок пропозиції.
Типологія та тренди: У сегменті приватного житла відбувся своєрідний перерозподіл попиту. Сучасні котеджі та таунхауси бізнес-класу користуються відносно високим попитом – заміське житло стало привабливим як тихе укриття від війни і місце, де легше забезпечити автономність (генератори, запаси тощо). Це підштовхнуло ціни на нові котеджі трохи вгору. За даними інструменту "Інтерактивний звіт", наприклад, середня ціна 1 м² таунхауса в Одесі зросла з ~$730 у грудні до ~$850 у травні (для невеликого таунхауса ~90 м²) – приріст ~15%. Натомість старі будинки “під ремонт” продовжували дешевшати або стояли на місці. Багато таких об’єктів з’явилося на ринку: в умовах війни власники старих хат на Молдаванці чи Слобідці, які раніше не могли їх продати, тепер готові віддати дешевше. Але й покупців на них мало – люди бояться вкладатися в старий фонд, розуміючи ризики (дорогий ремонт, можливі руйнування від обстрілів тощо). Тому подібні пропозиції висять місяцями.
Ще одна тенденція – укрупнення домоволодінь. Деякі заможні родини викупляють два сусідніх будинки і об’єднують в один, створюючи собі більшу територію. Це особливо помітно в приморських зонах, де земля дорога: простіше купити дві старі дачі і знести під один котедж, ніж шукати окрему ділянку. Відповідно, земельний чинник все більше впливає на ціну будинку. Фактично ціна сотки землі часто становить понад половину вартості домоволодіння. Наприклад, 6 соток на Фонтані можуть коштувати $150 тис., навіть якщо на них стоїть стара дача ціною $20 тис. Це слід враховувати: інвестори переважно оцінюють такі об’єкти виходячи з ціни землі, і будинки “під знос” котируються дуже низько.
Динаміка грудень–травень: Якщо узагальнити, то в середньому ціни на будинки в Одесі майже не змінилися (+0…–5%). Але це середнє маскує поляризацію: нові і оновлені будинки в хороших районах навіть подорожчали (на 5–10%), а старі й незручні – подешевшали (на 5–15%). Наприклад, в Київському районі середній котедж з ремонтом (~100 м²) як коштував ~$120 тис., так і залишився, а старий будинок 60 м² без зручностей впав з $35 до $30 тис. Класичні садові “дачі” (невеликі літні будиночки) подекуди взагалі вибули з ринку – мало хто їх купує під час війни. Водночас елітні “дачі” біля моря тримають ціну: в Приморському районі в травні за 1 сотку землі з домиком просили до $15 тис., що навіть більше, ніж торік.
Отже, нерухомість для інвестицій у вигляді приватних будинків залишається неоднозначною. Інвестори цікавляться хіба що ділянками під забудову або готовими орендними будинками, а звичайні покупці купують переважно для власного проживання. Попит значно менший за пропозицію, тому вибір на ринку великий і покупці можуть торгуватися.
Продаж земельних ділянок (під житлову забудову) в Одесі пожвавився менше, ніж інші сегменти. Через війну багато девелоперських проєктів заморожені, і спекулятивний попит на землю впав. Тим не менше, ціни на землю в хороших локаціях практично не знизилися, адже пропозиція обмежена. Ділянки у місті Одесі традиційно мали дуже високу ціну за сотку, і ця тенденція збереглася.
Ціни та динаміка: За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на травень 2025 середня вартість сотки землі в Одесі коливається в межах $6–15 тис. залежно від району.
Рис.10. Середня ціна продажу земельних ділянок під забудову по районах Одеси. Значення округлені.
Найдорожче – у Приморському районі біля моря: $14–16 тис. за сотку (100 м²). Це навіть трохи вище, ніж було наприкінці 2024 року (було ~$13 тис.), тобто на 5–10% зростання. В Київському районі (Фонтан, Таїрова) ділянки оцінюються приблизно $12–14 тис./сотка для невеликих наділів (до 15 соток) – тут навпаки, спостерігалося невелике здешевлення, на ~10% порівняно з груднем 2024 (тоді було ~$14–15 тис./сотка). У Хаджибейському районі (околичні селища) ціна землі $8–10 тис./сотка, теж трохи впала (-15%). Найдешевші ділянки – на Пересипі та околицях півночі: $5–7 тис./сотка, що на ~-17% менше, ніж було (в грудні 2024 пересипська земля пропонувалася по ~$7–8 тис./сотка). Таким чином, відбулася цінова корекція: менш престижні райони подешевшали, тоді як топ-локації навіть підросли в ціні.
Розмір ділянки: Ціна за сотку сильно залежить від розміру: дрібні ділянки (5–10 соток) продаються дорожче за метр, ніж великі. Наприклад, у Київському районі ділянка до 15 соток мала середню ціну близько $13,5 тис./сотка, тоді як велика ділянка >30 соток – лише ~$6,3 тис./сотка. Це зрозуміло: невеличкий шмат землі під приватний будинок купити простіше, клієнтів більше, тому і цінник високий. Натомість великий наділ – це доля забудовників, які зараз не надто активні.
Причини трендів: Ринок землі дуже чутливий до інвестиційних очікувань. Зараз забудовники зайняли вичікувальну позицію – будувати нове житло ризиковано, дорогі кредити і низька купівельна спроможність. Тому ніхто не скуповує масово землю під багатоповерхівки. Покупці приватних будинків теж не поспішають купувати голі ділянки – простіше іноді взяти готовий будинок. Відтак, попит на землю низький, що й викликало зниження цін у спальних районах. Водночас у центрі і на узбережжі земля – штучний товар, її просто немає в достатку. Деякі власники взагалі прибрали з продажу свої наділи, воліють перечекати до кращих часів. Це підтримує ціни вгорі. Крім того, відзначимо роль валюти: оскільки гривня за рік знецінилась, власники землі у валюті часто не хочуть поступатися – їм легше тримати актив, ніж продати дешево.
Таким чином, ціни на землю в Одесі утримались від обвалу, але й зростання нема (якщо не брати до уваги окремі елітні райони). Для покупців зараз сприятливий час вибити знижку на ділянки у звичайних районах – там власники готові торгуватись. Але для інвестицій цей сегмент поки що складний: швидкого перепродажу не вийде, орендна віддача з землі нульова, а перспективи новобудов туманні. Тому в угодах фігурують в основному ті, кому земля потрібна ”для себе” – під будівництво приватного будинку, гаража тощо.
Для покупців нерухомості
1. Вибирайте сегмент з огляду на потреби і бюджет. Якщо вам потрібне власне житло, врахуйте, що ціни на квартири в Одесі загалом мають тенденцію до зростання, особливо на готове і якісне житло. Тому покупку, за умови фінансової можливості, не варто відкладати надовго – далі може бути дорожче. Придивіться до сегментів, де зростання поки помірне: це старі будинки (якщо готові вкладатися в ремонт) або великі квартири (де зараз менше конкуренції покупців). Уважно торгуйтеся – зараз ринок покупця у високому ціновому діапазоні, тож на дорогих об’єктах з продавцем можна домовитись про знижку 5–10%. Не бійтесь пропонувати свою ціну, обґрунтовуючи її станом нерухомості чи необхідністю інвестицій.
2. Перевіряйте об’єкт на воєнні ризики. Купуючи житло чи комерційну нерухомість, оцініть наявність бомбосховища, альтернативного живлення, стан будівлі після можливих обстрілів. Уточніть, чи підлягав район евакуації, чи не потрапляв будинок під ударну хвилю. Це вплине і на ваше комфортне проживання, і на майбутню вартість об’єкта. Краще інвестувати в об’єкт, що адаптований до воєнних умов – наприклад, має запас води, генератор, товсті стіни. Це стане перевагою і при перепродажі.
3. Оцініть вартість володіння. Перед купівлею приватного будинку або приміщення під бізнес обов’язково прорахуйте витрати на його утримання (комунальні, податки, охорона, ремонт). Війна спричинила здорожчання комунальних послуг та проблеми з енергопостачанням, тому варто мати запас фінансів на непередбачувані витрати (генератор, ремонт після негоди чи обстрілів). Будьте готові, що навіть після покупки доведеться інвестувати у безпеку та автономність об’єкта.
Для орендарів
1. Поспішайте зафіксувати вартість оренди. Якщо плануєте орендувати квартиру чи офіс надовго, спробуйте укласти договір оренди на триваліший термін за нинішньою ставкою. Ринок одеської оренди нині “на розігріві”: за півроку орендні ставки зросли на 30–70% і можуть рости далі. Тому домовтесь з орендодавцем про фіксацію ціни в гривні або про відсутність підвищення хоча б на рік. Дехто з власників погоджується на такі умови, якщо ви платоспроможний і надійний квартирант або орендар бізнес-площі.
2. Розглядайте альтернативні локації. Приморський і Аркадія – це престижно, але й дорого. Якщо ваш бюджет обмежений, шукайте в сусідніх районах: наприклад, замість центру – Молдаванка чи Слобідка; замість Аркадії – Таїрова чи Чорноморка. У цих районах оренда на 20–40% дешевша, а транспортна доступність досі непогана. Також подумайте про Пересипський район – попри стару репутацію, зараз там безпечніше, і оренда житла найдешевша по Одесі (багато нових ЖК з генераторами за помірну плату).
3. Кооперуйтеся або знімайте менше. Зростання цін означає, що можливо доведеться жертвувати метражем або комфортом. Розгляньте варіант оренди більшої квартири в складчину з другом/родичем – наприклад, двокімнатної на дві родини, це вигідніше ніж дві окремі однушки. Або, якщо ви орендуєте офіс, можливо, варто оптимізувати площу – перейти на гнучкий графік, менший кабінет, частину команди залишити remote. Головне – не витрачати на оренду понад можливості: фінансова стабільність зараз важливіша. Пам’ятайте, що за статистикою одесити витрачають на оренду до 50% доходу, але це стеля, краще прагнути до 30–35%.
4. Обговорюйте умови з орендодавцем. В умовах війни багато власників стали більш відкритими до діалогу. Якщо ви сумлінно платите і доглядаєте житло, спробуйте домовитися про відстрочку підвищення орендної плати або про розподіл витрат (скажімо, власник встановить бойлер чи генератор, а ви компенсуєте половину). Взаємовигідні рішення допоможуть і вам зекономити, і орендодавцю зберегти хорошого наймача.
Для продавців нерухомості
1. Реалістично оцініть свій об’єкт. Ринок хоч і пожвавився, але покупців все ще менше, ніж до війни. Якщо ви вирішили продати квартиру чи іншу нерухомість, проведіть чесний аналіз: дізнайтеся ціни схожих об’єктів у вашому районі. Не варто ставити ціну значно вище ринкової – зараз не той період, коли все розлітається. Навпаки, занадто високий цінник відлякає і ваша пропозиція “зависне”. Краще виставити трохи нижче середньої ціни, щоби залучити більше потенційних клієнтів і потім, можливо, отримати кілька зустрічних пропозицій.
2. Підготуйте нерухомість до продажу. Покупці зараз вибагливі: вони готові платити більше лише за готове рішення. Тому, якщо є можливість, зробіть косметичний ремонт, наведіть лад у дворі, під’їзді. Дрібні інвестиції (нові замки, пофарбовані стіни, прибирання) можуть додати вартості. Обов’язково подбайте про документи: узаконьте перепланування, зберіть техпаспорт, виписки – багато угод затягуються через папери, і покупці йдуть до більш оперативних продавців. Війна – не привід для неохайного вигляду: охайна, доглянута квартира чи будинок продасться швидше навіть у кризу.
3. Виділіть конкурентні переваги. Подумайте, що у вашому об’єкті може стати вирішальним аргументом. Можливо, у вас тихий район і добрі сусіди – підкресліть це. Чи, наприклад, нерухомість для інвестицій: якщо квартира добре здається в оренду (є орендарі, високий дохід), обов’язково покажіть цифри потенційним покупцям. Зараз багато хто купує житло саме як вкладення, тож інформація про те, що “ця квартира приносить $300 щомісяця орендної плати” може суттєво підвищити її привабливість. Для приватних будинків – покажіть переваги землі (сад, плодові дерева, можливість побудувати ще щось). Для торгових/офісних приміщень – наголосіть на трафіку, можливих орендарях, паркуванні. Правильно упакувавши об’єкт, ви продасте його швидше і дорожче.
4. Будьте готові до переговорів. Практично всі угоди зараз проходять з торгом. Заздалегідь вирішіть для себе мінімальну суму, на яку ви згодні. І коли з’явиться реальний покупець – не втратьте його через дрібницю. Якщо людина готова оплатити одразу, без іпотеки і розстрочки – можливо, є сенс знизити ціну на 2–3% замість того, щоб чекати наступного невідомо скільки. Пам’ятайте, що гроші зараз дорогі (високі відсотки), а нерухомість продається довше, тому швидка угода – теж цінність.
Для орендодавців
1. Використайте кон’юнктуру, але не перегинайте. 2025 рік – сприятливий час для здачі житла чи комерції, адже орендні ставки б’ють рекорди. Ви можете підняти плату, знайти нового платоспроможного орендаря – ринок на вашому боці. Однак пам’ятайте про довгострокову перспективу: якщо ви занадто підвищите ціну, ризикуєте втратити хороших наймачів і отримати простій (а вакантність – це втрати). Краще піднімати поступово і обґрунтовано (наприклад, ви встановили бойлер – +10% до оренди). Багато орендарів цінують стабільність і безпеку, і будуть платити трохи менше, але гарантовано і довго. Тож шукайте баланс.
2. Подбайте про конкурентні переваги об’єкта. Як і продавцям, орендодавцям важливо виділитися. Зробіть свою квартиру/офіс привабливою: мінімальний ремонт, чистота, робоча техніка. У воєнний час величезним плюсом є автономність: якщо є генератор, старлінк, піч – ви в фаворі. Інвестуйте частину заробітку в ці речі. Наприклад, наявність резервного живлення дозволить здати квартиру на 15–20% дорожче і мати чергу бажаючих. Те саме з офісом: облаштуйте бомбосховище чи сховище на випадок тривоги – компанії будуть готові орендувати ваш офіс навіть за підвищеною ставкою, бо це питання безпеки працівників.
3. Диверсифікуйте варіанти здачі. Якщо ваша нерухомість дозволяє, розгляньте подобову оренду в сезон або гібридні схеми. Наприклад, квартира біля моря: влітку здавайте подобово туристам (це може дати заробіток за день, як за тиждень довгострокової оренди), а на зиму – віддайте помісячно. Або великий будинок: можна здавати окремі кімнати різним орендарям. Гнучкість – ваш козир в нестабільні часи. Так ви мінімізуєте простій і максимально монетизуєте актив. Щоправда, це потребує додаткового менеджменту з вашого боку або залучення рієлтора.
4. Уважно відбирайте наймачів. Високі ціни на оренду означають, що збільшується ризик неплатежів. Люди погоджуються на високу платню, але потім можуть не витягнути фінансово. Тому беріть заставу (зазвичай це оплата останнього місяця наперед), укладайте договір, перевіряйте документи орендарів. Для комерційної оренди – вимагайте фінансові гарантії або хоча б бізнес-план, особливо якщо це новий підприємець. Краще трохи знизити ціну надійному орендарю (наприклад, представництву відомої фірми), ніж ганятися за максимальною гривнею з ризиком потім виселяти боржника.
Для інвесторів
1. Обирайте сегменти з високим попитом. Для вкладень у 2025 році перспективними виглядають орендні квартири економ-класу (завжди є попит від студентів, переселенців), складська нерухомість (логістика зростає і оренда там стабільна), а також земля у прибережній зоні (обмежена пропозиція, гарантований довгостроковий приріст). Ці нерухомість для інвестицій можуть принести як щомісячний дохід, так і виграш у капіталі через декілька років. Наприклад, покупка 1-кімнатної квартири за $35 тис. на Таїрова може давати ~$300 орендного доходу (10% річних), а потім ще й вирости в ціні на тлі інфляції та післявоєнного відновлення.
2. Уникайте сегментів з низькою ліквідністю. Відкладіть плани інвестувати в елітну нерухомість (пентхауси, люкс-вілли) – зараз на неї мало покупців, гроші можуть “зависнути”. Також насторожено слід ставитись до офісних центрів: їхня окупність тепер під питанням через поширення віддаленої роботи. Не надто вигідні поки що і вторинні торгові приміщення: рітейл переживає трансформацію, магазини з’їжджають в інтернет. Тому якщо ви не профільний девелопер, краще сфокусуватися на простіших об’єктах, які легше здати чи продати.
3. Диверсифікуйте портфель. Золоте правило інвестора – не класти всі яйця в один кошик. У нинішніх умовах це особливо актуально. Розгляньте можливість придбати кілька різних об’єктів замість одного великого. Наприклад, замість однієї великої квартири за $100 тис. – дві по $50 тис. в різних районах. Або квартиру і невеликий склад. Так ви зменшите ризики: якщо не піде одне, виручить інше. Також можна частину бюджету вкласти за кордоном чи у фінансові інструменти – війна робить український ринок волатильним, тож перестраховка не завадить.
4. Слідкуйте за державними програмами та податками. Держава підтримує відновлення житла – працюють програми типу “єОселя” (пільгові кредити), компенсації за зруйноване житло тощо. Це може вплинути на ринок: наприклад, сертифікати на компенсацію масово йдуть на купівлю новобудов, і ціна на них росте. Для вас, як інвестора, це можливість – можна вкластися в недобуд в розрахунку на те, що держава профінансує попит. З іншого боку, податкові зміни теж на горизонті: планується підвищення податків на операції з нерухомістю. Закладайте це в модель: можливо, угоди варто провести раніше, ніж введуть нові податки. І завжди консультуйтесь з податковим юристом перед великими інвестиціями.
5. Майте резерви і план “Б”. Інвестуючи під час війни, готуйтеся до різних сценаріїв. Об’єкт може раптово втратити вартість (у разі ескалації бойових дій в регіоні) – продумайте, що робитимете: чи готові тримати його “до кращих часів”. Також важливо мати фінансову подушку: нерухомість – малоліквідний актив, а кеш може знадобитися терміново. Тому не варто вкладати останні гроші. Краще зберегти хоча б 20–30% капіталу у ліквідній формі (валюта, депозити) як страховку.
Ринок нерухомості Одеси в кінці 2024 – на початку 2025 років продемонстрував стійкість і адаптивність. Попри воєнні виклики, ціни на житло продовжують зростати, особливо у популярних сегментах, а оренда б’є рекорди. Комерційна нерухомість відновлюється диференційовано: офіси та склади у великих містах оживають, а рітейл вимагає нових підходів. Одеса, як прифронтове портове місто, відчуває як тиск ризиків, так і підтримку внутрішнього попиту (курортного, інвестиційного). Експерти прогнозують продовження тенденції підвищення вартості нерухомості в Україні у 2025 році, що підкріплюється інфляцією та дефіцитом якісних об’єктів. Тому учасникам ринку варто діяти зважено і далекоглядно: використовувати поточні можливості, але бути готовими до будь-яких сценаріїв. Одеса завжди була привабливою для інвестицій у нерухомість – і схоже, навіть війна цього статусу повністю не змінила. Зараз це скоріше ринок точкових угод, ніж масових, але у цьому й плюси: для тих, хто добре розуміє тренди ринку нерухомості 2025, відкриваються ніші для успішних рішень. Будьте обережні, але не втрачайте можливостей – і ваша одеська нерухомість обов’язково виправдає вкладення.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Одеса .
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело