Опубліковано: 19-06-2025 12:32
Ринок нерухомості міста Дніпро у четвертому кварталі 2024 та на середину 2025 року демонструє відносну стабільність цін з помірними змінами у різних сегментах. Житлова нерухомість (вторинний ринок квартир) за цей період загалом зберегла рівень вартості або дещо зросла, тоді як комерційна нерухомість (офісні та торговельні приміщення) показує змішану динаміку – орендні ставки зростають, а ціни продажу коливаються. Промислово-складські об’єкти стали дорожчими у продажу, але дещо подешевшали в оренді. Домоволодіння (приватні будинки) залишилися майже без змін за ціною, із ростом попиту на дешевші дачі. Земельні ділянки під індивідуальну забудову у Дніпрі продемонстрували стабільність вартості за сотку (1 ар) без суттєвих змін. Нижче наведено детальний аналіз по кожному сегменту – з розбивкою за районами міста, розмірними категоріями, класами об’єктів та іншими характеристиками, а також пояснення причин динаміки. (У статті використано популярні ключові слова: ціни на квартири Дніпро, аналітика ринку нерухомості, оренда офісу Дніпро, ціни на землю Дніпро, нерухомість для інвестицій, тренди ринку нерухомості 2025 тощо.)
Динаміка цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» на вторинному ринку квартир у Дніпрі середньозважена ціна 1 кв.м. у доларах США незначно зросла з грудня 2024 до травня 2025 року (приблизно на 3–5% залежно від типу квартири). Середня вартість однокімнатних квартир по місту зросла з близько $940/м² у кінці 2024-го до $988/м² в травні 2025 (+5%); двокімнатні подорожчали з ~$954 до $982/м² (+3%), трикімнатні – з $914 до $952/м² (+4%). Натомість великі квартири (чотири і більше кімнат) залишилися майже на тому ж рівні ($1110/м², зміна близько 0%) – тобто помітного росту цін на просторі апартаменти не відбулося. Загалом ринок залишається стабільним: як відзначали аналітики, попри війну ціни на житло по Україні в 2025 році мають тенденцію до зростання завдяки інфляції та обмеженій пропозиції нового житла. У Дніпрі ця тенденція проявилася помірно – ціни на квартири в Дніпрі за півроку підросли на кілька відсотків, що співпадає з середнім приростом по країні (близько +4–5% за 2024 рік)..
Районна диференціація. Ринок житла у Дніпрі демонструє стабільність загалом, але вартість квартир суттєво відрізняється залежно від району міста.
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Дніпра. Значення округлені.
Традиційно найдорожча нерухомість зосереджена у центральних та престижних районах. У травні 2025 року до трійки лідерів за ціною продажу квартир (в середньому за 1 кв.м) входять: Соборний район – близько $1 173/м², Центральний – близько $1 062/м², Шевченківський – близько $1 035/м². Для порівняння, у грудні 2024 ці райони теж очолювали рейтинг, маючи дещо нижчі значення (Соборний ~$1 140, Центральний ~$1 020, Шевченківський ~$990 за кв.м). Отже, за півроку елітні локації додали 2,5–4% в ціні. Водночас у більш віддалених районах зростання було меншим або відсутнім: так, у Новокодацькому районі середня ціна навіть скоригувалася вниз (–7% за півроку), залишившись найнижчою по місту – близько $720–740/м². Амур-Нижньодніпровський і Чечелівський райони – одні з найдешевших (порядку $730–770/м²), при цьому Самарський район показав найбільше відносне зростання – приблизно +11% (з ~$640 до $708/м²), що може бути спричинено тим, що ціни тут були дуже низькими, і навіть незначне пожвавлення попиту дало відчутний відсотковий приріст. Загалом топ-3 райони за вартістю квартир стабільно очолюють центральні локації – Соборний, Центральний, Шевченківський – де ціни на квартири у Дніпрі сягають $1 000–1 200 за «квадрат»; натомість спальні райони на околицях відстають майже вдвічі по ціні. Важливо зазначити, що у прифронтових містах сходу України (наприклад, Запоріжжі, Сумах) квартири за цей період навіть дешевшали через воєнні ризики, тоді як у Дніпрі бойові дії безпосередньо не ведуться, тож ринок тут втримався від падіння і навіть трохи зріс.
Розмір квартир. Ціна квадратного метра традиційно залежить від площі та кількості кімнат. Найвищу ціну за м² мають малогабаритні квартири: однокімнатні в середньому ~$988/м² (травень 2025), двокімнатні – ~$982/м², трикімнатні – ~$952/м². Чотирикімнатні та більші квартири продаються дешевше відносно площі – близько $1 110/м², що пояснюється нижчим попитом на дуже просторі помешкання під час кризи. Ця закономірність підтверджується і всеукраїнськими трендами: за даними ГІС «Увекон», у І кв. 2025 малі квартири (до 100 м²) коштували в середньому $1 237/м², тоді як великі (>1000 м²) – лише $924/м², тобто дрібні об’єкти значно дорожчі на одиницю площі. За останні місяці попит на маленькі квартири навіть зріс – через загальне падіння платоспроможності покупці частіше обирають меншу житлоплощу. Натомість великі квартири знайти покупця важче, і продавці змушені стримувати ціни. Цікаво, що у грудні 2024 – січні 2025 середня ціна однокімнатної квартири в Дніпрі становила $28–35 тис. залежно від району, що відповідає наведеним вище $700–1040 за м². Тобто загальна вартість “однушки” у престижному Соборному районі була ~$43 500, а, скажімо, у Новокодацькому – ~$24 000. Ці цифри і сьогодні залишаються актуальними, підтверджуючи незначний приріст або стабільність.
Класи житла. Вторинний ринок включає житло різних типів забудови. Найдорожчим сегментом є «житло підвищеної комфортності» (елітні нові будинки) – середня ціна тут близько $1 380/м², що на ~2% вище, ніж наприкінці 2024 року. Сучасна масова забудова (економ-клас новобудов) має середню ціну порядку $1 150/м² (+3,6% за період). Стара дореволюційна забудова торгується приблизно по $870/м² (+4,5%). Масова радянська забудова (типові панельні і цегляні будинки) залишається найдешевшою – близько $770/м², але й вона трохи підросла (+3,8%). Таким чином, елітна нерухомість утримує значний ціновий відрив: «сталінки», сучасні клубні будинки та інше якісне житло коштує на 70–80% дорожче за типові хрущовки чи панельки. Причому у сегменті дорогого житла продавці наразі не форсують підвищення вартості, розуміючи обмеженість платоспроможного попиту. Водночас дешеві квартири старого житлового фонду користуються відносно високим попитом (за рахунок біженців, молодих сімей тощо), що забезпечило їм приріст ~4%. Загалом експерти відзначають, що попит зсувається у бік доступнішого житла, тоді як угоди з дорогими об’єктами відбуваються рідше – ринок приймає нову реальність війни.
Поверховість. Вплив розташування квартири по вертикалі на її ціну проявляється ще більше в умовах війни та енергетичної кризи. Найвищі ціни традиційно у квартир на середніх поверхах – у травні 2025 середній рівень склав ~$1 045 за м² (підвищення ~+3,5% з ~$1 010 у грудні). Перший поверх помітно дешевший – близько $760/м² (був ~$735, тобто +3,9%). Останні, верхні поверхи також дисконтуються – ~$830/м² (що навіть менше, ніж було ~$868, тобто –4,4% за півроку). Отже, різниця в ціні між найпривабливішими середніми поверхами і непрестижними крайніми поверхами значна: квартири на верхніх поверхах в середньому ~20% дешевші, а на перших – майже на 30% дешевші за аналогічні на середньому поверсі. За час війни ця різниця тільки зросла – особливо втратили в ціні верхні поверхи. Причини – безпекові та побутові: мешкати на верхніх рівнях стало менш комфортно через перебої з електрикою (ліфти, тепло) та ризик обстрілів, тому попит на такі квартири низький, що й спричинило здешевлення квартир на останніх поверхах майже на 5%. На перших поверхах зниження не спостерігалось – навпаки, вони трохи подорожчали разом із ринком, але все одно залишаються найдешевшим сегментом (покупців відлякує відсутність балконів, більший шум з вулиці тощо). Показово, що експерти ГІС «Увекон» відзначають: перший поверх зазвичай обходиться дешевше, ніж фасадні приміщення з вітринами (тобто комерційні), тому інвестори інколи викуповують квартири на перших поверхах під бізнес. Але для житла суто перший поверх – це «мінус поверх» в очах більшості покупців.
Причини змін. Незначне підвищення цін на квартири у Дніпрі пояснюється кількома чинниками. По-перше, висока інфляція та девальвація гривні підштовхують вартість доларових еквівалентів вгору – за 2024 рік інфляція склала близько 12%, що поступово відображається і на ринку житла. По-друге, обмежена пропозиція новобудов та відкладання продажів: багато продавців не поспішають виходити на ринок під час війни, тому пропозиція на вторинному ринку скорочується, а ті власники, що виставляють квартири, намагаються тримати ціну, не бажаючи продавати «за безцінь» в умовах невизначеності. Це створює ефект підтримки цін: попри скорочення кількості угод, цінники суттєво не падають. По-третє, міграція населення та ВПО: Дніпро прийняв значну кількість внутрішніх переселенців зі східних регіонів, частина яких вирішує осісти і купити житло. Хоча основний бум попиту був у 2022 році, певна бізнес-активність у місті (великий промисловий центр, логістичний вузол) підтримує інтерес інвесторів до нерухомості навіть у 2024–2025 рр. Нарешті, психологічний фактор: очікування закінчення війни і відновлення країни теж стримують власників від розпродажу – багато хто вірить, що надалі квартири лише дорожчатимуть. Як відзначають експерти, завершення бойових дій може стати поштовхом до різкого зростання цін, адже повернуться покупці, відкладений попит реалізується. Поки війна триває, ринок Дніпра балансує між цими чинниками: ціни поступово адаптуються до макроумов війни, але різких стрибків ні вгору, ні вниз не відбувається.
Динаміка орендних ставок. Оренда квартир у Дніпрі за останні місяці дещо подорожчала – особливо для найменших і найдешевших помешкань. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ставка оренди по місту (всі типи квартир) зросла приблизно на +5–7% (у доларах) порівняно з груднем 2024. Зокрема, однокімнатні квартири подорожчали найбільше: середня ставка піднялася з ~$7.8 до ~$8.3 за м² на місяць (+~7%). Таким чином, зараз оренда стандартної «однушки» (~40 м²) обходиться близько $330 на місяць (плюс комунальні), тоді як півроку тому це було $310–320. Двокімнатні квартири фактично не змінилися в ціні ($8.1/м² як було, так і лишилось), трикімнатні подорожчали з $7.1 до $7.3/м² (+3%), а великі (4+ кімнати) – з $7.0 до $7.2/м² (+2%). Така картина вказує на зростання попиту саме на невеликі та найдешевші квартири, тоді як просторі варіанти не користуються більшою популярністю. Люди, що орендують житло під час війни, схильні економити – краще зняти менше за площею, але дешевше за сумарною місячною платою. Як наслідок, 1-кімнатні квартири зараз мають найвищу ставку оренди за квадратний метр (~$8.3), випередивши двокімнатні ($8.1). У грудні 2024 двокімнатне житло було дещо дорожчим, але зараз ціни вирівнялись, і «гостинки» навіть обігнали за $/м². Три- та чотирикімнатні квартири мають нижчу ефективну ставку ($7.2–7.3), оскільки загальна сума оренди висока, а платоспроможний попит на великі оселі невеликий.
Райони і оренда. Найвищі орендні ставки традиційно фіксуються у центральних районах, однак різниця не така разюча, як у випадку цін продажу.
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Дніпра. Значення округлені.
У травні 2025 Соборний район лідирує з середнім рівнем орендної плати близько $8.8–10.5/м² на місяць, далі йдуть Центральний (~$9) та Шевченківський (~$8.7) райони. Тобто однокімнатна квартира в центрі чи на Соборі може здаватися за ~$350 на місяць, у Шевченківському – близько $300+. В решті локацій орендні ставки нижчі: наприклад, у віддалених Новокодацькому чи Амур-Нижньодніпровському районах середній рівень – $7–8 за м², що для типового «середнього» житла (~50 м² двокімнатної) становить $350–400 в місяць. Цікаво, що за останні півроку найбільше зросли відносно саме дешевші райони: у Самарському районі оренда піднялася приблизно на +17% (хоча це все одно лише з ~$6.0 до $7.0/м²), у Новокодацькому – на +12%, Індустріальному – на +8%. Натомість у престижному центрі ставки майже не змінилися (Центральний: –0.4%), а подекуди навіть знизилися (у Шевченківському – ≈–2%). Така динаміка означає, що в центрі верхня межа орендних цін вже досягнута, і платоспроможність орендарів обмежує подальше зростання. Зате на околицях попит на недороге житло привів до відчутного підвищення цін у відсотках, хоч у грошовому виразі там все одно недорого. Наприклад, збільшення з $6 до $7/м² у Самарському дало +17% статистично. Таким чином, в оренді квартир у Дніпрі згладжується районний розрив: якщо раніше різниця між центром ($9–10) та околицею ($6) була майже двократною, то тепер віддалені райони підтягнулися до рівня $7–8, у той час як центральні залишаються на рівні $9–9.5. Ціни на квартири (оренда) в Дніпрі, таким чином, вирівнюються по місту, що побічно свідчить про перерозподіл попиту на користь бюджетного сегменту.
Типи будинків і клас житла (оренда). Під час війни орендарі обирають житло, виходячи не лише з локації, а й з якості будинку та ціни. Спостерігається збільшення попиту на дешеве старе житло – радянські панельки, «хрущовки», комуналки – оскільки воно найдоступніше. Статистика це підтверджує: середня ставка оренди в сегменті масової радянської забудови зросла майже на +21% (з ~$6.0 до $7.3/м² за півроку). Аналогічно, квартири у старих дореволюційних будинках подорожчали на ~6.5% (з ~$6.75 до $7.19/м²). Натомість елітні нові будинки навіть трохи втратили в ціні оренди: мінус 1–2% (з ~$8.85 до $8.74). Сучасна масова забудова (нові економ-класу) також стала здаватися трохи дешевше – ставки впали на ~2.5% (з ~$9.94 до $9.69). Отже, преміум-сегмент оренди просів, тоді як бюджетний сегмент відчув значне підвищення платні. Причини цього очевидні: платоспроможні орендарі або виїхали за кордон, або переїхали на Захід України, тож в Дніпрі зменшився попит на дорогі квартири (багато елітних новобудов стоять частково порожні), власникам доводиться знижувати або фіксувати ставки щоб знайти мешканців. Натомість доступне житло користується підвищеним попитом серед місцевих переселенців, студентів, робітників, які лишилися – тому за нього конкурують і ціни ростуть. До того ж дешеві квартири часто опалюються індивідуально (пічне чи газове опалення в старому фонді), що було перевагою взимку під час блекаутів, – це також підняло їх привабливість. Таким чином сформувався цікавий тренд: в оренді сегмент «хрущовок» та старих панельок став дорожчати найшвидше. Для орендодавців це означає можливість підняти ставки на недорогі квартири без втрати мешканців, а от власникам елітних апартаментів доводиться миритися зі стагнацією чи навіть переглядати умови на більш привабливі.
Поверховість і оренда. Питання поверху для орендарів теж важливе, особливо після пережитих зими 2022–2023 років з відключеннями електроенергії. Схема аналогічна до ринку продажу, але зміни ще різкіші: оренда квартир на останніх поверхах зменшилася майже на 10% (в середньому ставка впала з ~$7.76 до $6.99/м²). Люди не хочуть знімати житло під дахом – через ризик протікань, проблеми з ліфтом при блекаутах та психологічний дискомфорт від близькості неба під час повітряних тривог. Як наслідок, зараз верхні поверхи стали найдешевшими для оренди – навіть дещо дешевшими, ніж перші. Перші поверхи орендарі теж не особливо полюбляють, але там ставки, навпаки, трохи зросли (+4.7%, з ~$6.79 до $7.11/м²), тож перший поверх зараз обходиться орієнтовно $7.1 за кв.м, що на 1–2% дорожче, ніж на верхньому. Найвищі орендні ставки залишаються на середніх поверхах – ~$8.3/м² (+4.5% за півроку), оскільки більшість орендарів надають перевагу саме середнім рівням багатоповерхівки як оптимальним за комфортом. Отже, власникам квартир «під дахом» варто бути готовими або довше шукати клієнта, або знижувати ціну – ринок зараз явно дискримінує останні поверхи. Натомість на першому поверсі знайти орендаря легше (особливо якщо квартира з ремонтом і решітками на вікнах), тож ставки там тримаються трохи вище, хоч і ненабагато.
Чинники і тренди. Ринок оренди житла у Дніпрі в 2025 році відображає загальноукраїнські тенденції: внутрішня міграція та війна змінили структуру попиту. Значна частина платоспроможного населення виїхала або перемістилася до спокійніших регіонів, тому дніпровські орендодавці елітного житла відчули відтік орендарів і вимушені реагувати ціною (або погоджуватися на торг, бонуси – наприклад, включати оплату комунальних чи паркомісце, аби привабити небагатьох бажаючих). Водночас економ-сегмент на підйомі – війна збідніла багато родин, але житло всім потрібне, тож недорогі квартири розходяться швидко. Крім того, сезонність нікуди не зникла: взимку активність традиційно нижча (це підтверджують дані – на початку 2025 кількість нових оголошень про оренду сильно скоротилася), а навесні завжди спостерігається пожвавлення ринку. Весною 2025 експерти очікували певного підвищення попиту на оренду у великих містах, в тому числі й у Дніпрі, що частково і сталося – особливо для офісів та комерції, але житловий сектор також відчув традиційний приток студентів, військових фахівців тощо. Ще один цікавий нюанс воєнного часу: орендарі почали цінувати автономність і безпеку. Деякі родини переїжджали з багатоповерхівок у приватний сектор або на нижчі поверхи після ракетних ударів; інші шукали квартири з альтернативним опаленням чи генератором. Ці специфічні запити сформували нішевий попит на окремі об’єкти (наприклад, квартири з каміном чи буржуйкою, генератором, бомбосховищем тощо). Хоча масово це не вплинуло на середню ціну, але власники житла з такими перевагами могли здавати його на 10–20% дорожче ринкового рівня. Загалом тренди ринку нерухомості 2025 року свідчать: попри війну, нерухомість залишається затребуваною, особливо як засіб збереження коштів від інфляції (багато хто інвестує саме в житло). Тому орендні ставки не знижуються, а потроху ростуть – за оцінками, у 2025 році попит на оренду житла по країні може зрости ще на 10% порівняно з попереднім роком. Для Дніпра цей прогноз означає, що власникам квартир варто розраховувати на стабільний дохід, а орендарям – не відкладати пошук вигідних варіантів, бо дешевше навряд чи стане.
Ситуація на ринку офісів (продаж). Ринок продажу офісних приміщень у Дніпрі переживає період спаду цін та низької активності. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» за період з грудня 2024 по травень 2025 середньозважена ціна 1 кв.м офісної нерухомості знизилася приблизно на –5%: з близько $997/м² до $951/м². Це відображає загальну тенденцію: під час війни купівля офісів не в пріоритеті для бізнесу, багато хто орендує замість інвестувати капітал у нерухомість.
Рис.3. Середня ціна продажу офісів по районах Дніпра. Значення округлені.
У Дніпрі особливо просів у ціні центр міста та ділові райони. Наприклад, у престижному Соборному районі офісні приміщення подешевшали на ~8% (в середньому з ~$1 200 до ~$1 1098 за м²), у Центральному – на ~9%, а у Шевченківському – взагалі на ~18% (ймовірно, через вихід на ринок декількох великих офісів, що сильно вплинуло на середню ціну). Водночас у відносно дешевому Амур-Нижньодніпровському районі зафіксовано зростання ~+34%, але це швидше статистичний артефакт: дуже мало угод, і один продаж невеликого офісу міг суттєво змістити середню ціну. Загальна картина – офісні центри у центрі міста втратили в вартості, а на околицях ціни коливаються несистемно. Середня цінова планка у травні 2025 така: Соборний район ~$1 098/м², Шевченківський ~$997, Центральний ~$971 – це топ-3 по місту. Для порівняння, у житлової нерухомості Соборний дає ~$1 173/м², тобто квартири там навіть дорожчі за офіси. В інших районах офісні приміщення дешевші: скажімо, у Чечелівському можна знайти і за $700–800/м². У цілому ціни на офіси в Дніпрі зараз доволі помірні, а ринок покупців – це переважно локальні інвестори, які вірять у відновлення бізнес-активності після війни.
Розмір та формат офісів. Цінові тенденції дуже залежать від формату приміщення. Невеликі офіси (до 100 м²) продаються найдорожче за м², але саме вони найбільше подешевшали: з ~$1 207/м² у грудні до $1 113/м² у травні (–7.8%). Це пояснюється тим, що раніше дрібні офісні «квартири» були в ціні, але зараз попит на покупку навіть серед малого бізнесу впав. Офіси середнього розміру (100–300 м²) майже не змінилися в ціні ($1 014, було ~$1 026, тобто –1%). Великі приміщення (300–500 м²) впали на ~6% (з ~$888 до $833). Цікаво, що дуже великі площі (500–1000 м²) навіть показали зростання цін +10% (з $750 до $826). Можливо, за цей період був проданий один великий об’єкт (наприклад, окрема будівля чи поверх бізнес-центру), що підняло середній показник. Гігантські площі (>1000 м²) як клас майже відсутні на ринку Дніпра; по Україні вони дешеві ($500/м²), але конкретно у травні в цю категорію теж потрапив дорогий продаж, тому середня ціна для >1000 м² стрибнула до ~$502/м² (з ~$535/м² у грудні, що виглядає як +66% – але знову ж, це не ринковий тренд, а одиничний випадок). Загалом типова ціна продажу офісу в Дніпрі коливається в межах $800–1100 за кв.м залежно від розміру: менші приміщення дорожчі (бо їх зручніше здавати в оренду дрібним орендарям), а великі цілі будівлі чи поверхи – дешевші за метр. Ця закономірність відповідає і загальнонаціональним спостереженням: інвестори цінують ліквідність невеликих офісів. Зараз же на перший план виходить орендарська перевага більш компактних офісів – багато компаній оптимізують площі, переходячи на ~300–400 м² замість колишніх 700–1000 м². Це знижує привабливість купівлі великих офісних блоків, бо їх важче буде здавати.
Клас будівлі. У сегменті продажів офісної нерухомості можна умовно виділити три типи об’єктів: офісні приміщення в житлових або старих адмінбудівлях («Приміщення»), окремо розташовані будівлі (особняки під офіс) та площі в бізнес-центрах. Найвищу ціну за метр мають саме невеликі офісні приміщення вбудованого типу – у грудні 2024 середня ціна по ним була ~$1 068/м², і хоча до травня вона опустилася до ~$1 028 (–3.7%), це все одно вище, ніж інші формати. Офіс у форматі окремої будівлі (цілий будинок або частина будівлі) продавався в середньому по ~$897/м² наприкінці 2024, а зараз – ~$851 (ще більший спад, –5.1%). Офісні площі у бізнес-центрах виявилися найдешевшими і впали відчутніше за все: з ~$832 до ~$766/м² (–8%). Це можна пояснити тим, що бізнес-центри потребують спеціального профільного орендаря, а під час війни великі компанії неохоче вкладаються у нерухомість в прифронтових областях. До того ж, в Дніпрі немає надлишку міжнародних корпорацій, які б скуповували цілі офісні поверхи. Отже, середній бізнес і дрібні інвестори з Дніпра надають перевагу універсальним невеликим приміщенням, а цілі будівлі та БЦ продаються важче – звідси зниження цін на них більше. В цілому ринок купівлі офісів зараз «налаштований на покупця»: пропозицій небагато, але і бажаючих купувати обмаль, тому ті продавці, кому потрібно продати, змушені поступатися в ціні або довго чекати.
Причини і контекст. Ключова причина просідання цін – послаблений попит на комерційну нерухомість під час війни. Інвестиції в офіси на паузі: бізнес вкладає кошти у більш мобільні активи або в оборот, а не в нерухомість у потенційно небезпечному регіоні. Як зазначають експерти, на початку 2025 року кількість пропозицій на ринку комерційної нерухомості (офісів і магазинів) значно скоротилася – продавці «вичікують» – але ціни при цьому теж не ростуть, а навпаки знижуються для окремих об’єктів. У Києві, наприклад, за 2024 рік середня ціна продажу офісів навіть зросла (+25%), бо там зберігся попит, а у Львові +15% (через релокацію бізнесів). Натомість у Дніпрі попит слабкий, тому і підстав для зростання цін немає. Другий фактор – географічний перерозподіл попиту: через війну багато компаній переїхали із прифронтових областей на Захід, відповідно там дорожчає комерційна нерухомість, а на сході й центрі – радше стагнує або дешевшає. За даними ГІС, найнижчі ціни на комерцію зараз якраз у центральних та східних областях України (близько $470–600/м²), що значно менше, ніж у західних регіонах ($1300+). Дніпро підтверджує цю тенденцію – ціни на офіси тут далекі від львівських чи київських. Третій момент – зміна формату роботи офісів. У 2025 році спостерігається поступове повернення працівників до офісів після двох років віддаленої роботи, але у більш гнучких форматах. Компанії шукають менші площі, обладнані під гібридний режим (open-space + переговорки + кімнати для відеодзвінків). Тобто великий традиційний офіс втрачает актуальність, що б’є по його інвестиційній привабливості. Цей тренд ми вже згадували: типова потреба зменшилася до ~350 м² замість 700 м² раніше. Тому інвестори остерігаються вкладатися у великі офісні об’єкти. Натомість попит концентрується на якісних невеликих приміщеннях – але їх легше орендувати, ніж купувати. Власне, перевага оренди над купівлею зараз дуже сильна: навіть великі компанії воліють брати офіси в оренду на 1–2 роки, а не «заморожувати» гроші у купленому метрі. Високі відсоткові ставки за кредитами також роблять купівлю комерційної нерухомості складною (якщо немає власного капіталу). Нарешті, фактор невизначеності: поки війна не закінчена, ринок комерційного продажу лишається млявим – як сказано, обидві сторони угоди поводяться обережно, пропозицій мало, і угоди відбуваються рідко. Продавці, які не бачать справедливих цін, знімають об’єкти з продажу і відкладають до «кращих часів». Таким чином, на весну 2025 р. маємо падіння чи стагнацію цін на офісні об’єкти у Дніпрі. Ймовірно, така ситуація збережеться до покращення безпекової обстановки та бізнес-клімату.
Загальні тренди оренди офісів. Ринок оренди офісної нерухомості в Дніпрі пожвавився у 2025 році. На відміну від купівлі, попит на оренду офісів зростає, і це приводить до збільшення орендних ставок. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» за період грудень 2024 – травень 2025 середня ставка оренди офісних приміщень у місті піднялася десь на +8% (у доларовому еквіваленті). Якщо наприкінці 2024 року офіс в середньому здавався по ~$6.8/м² щомісяця, то зараз – по ~$7.4/м². Така динаміка відображає поступове відновлення роботи бізнесу та повернення співробітників до офісів, про що говорять і всеукраїнські дослідження. Експерти зазначають, що 2025 року компанії активніше орендують комерційні площі – на четвертому році війни бізнес пристосувався і знову планує розвиток, а люди втомилися працювати з дому. Як результат, орендодавці у Дніпрі вже можуть піднімати ставки, особливо на якісні об’єкти у безпечніших районах.
Райони-лідери і динаміка. Найдорожче орендувати офіс у Соборному районі – середня ставка станом на травень 2025 становить близько $9/м² на місяць, що навіть трохи вище, ніж середня по житлових квартирах у цьому ж районі.
Рис.4. Середня ціна оренди офісів по районах Дніпра. Значення округлені.
Для прикладу, оренда офісу в Дніпрі площею 100 м² на Соборі обійдеться приблизно в $950 на місяць. На другому місці – Центральний район (приблизно $7.5/м²), далі Шевченківський (~$7.4). Цікаво, що за півроку ставки в центрі та на Соборному навіть більше зросли, ніж у житловому сегменті: +9% у Соборному, +7% у Центральному. Також значне відносне підвищення показали Індустріальний район (+19% до ~$3.2/м², але це все одно низька абсолютна оренда) та Чечелівський (+11%). Натомість у деяких районах ставки навіть трохи знизились: у Амур-Нижньодніпровському (–4%), Новокодацькому (–5%), а в Самарському – взагалі на ~–29% (можливо, там зник єдиний орендар великого офісу, і більше не було попиту). Втім, абсолютні цифри в цих локаціях дуже малі, тому невелика зміна попиту сильно впливає на %. Загалом у популярних ділових районах Дніпра (центр, Соборний) офісна оренда вже перевищує докризовий рівень у гривнях і наближається до довоєнних $-еквівалентів. Для порівняння, у Києві за 2024 рік оренда офісів зросла на ~30%, у Львові лишалася стабільною. Дніпро показує скоріше помірне зростання, що відповідає його ролі великого, але прифронтового міста (попит є, але не ажіотажний). Вакантність офісних площ потроху знижується, хоча загалом пропозиція ще перевищує попит. На початку 2025-го спостерігалась нестача нових оголошень: їх кількість по Україні впала на 40+% рік до року, але це почасти через сезонність. На весну було очікуване пожвавлення, яке справдилося: багато компаній знов розглядають офіси, особливо у центральних містах країни. Дніпро входить до таких міст – він є регіональним центром із чималою промисловістю і ІТ-сектором, тож пожвавлення попиту тут помітне.
Розміри офісів і ставка. Менші офіси зараз у тренді. Попит змістився на площі до 200–300 м², відповідно найбільше подорожчала оренда дрібних приміщень. Середні ставки за категоріями: офіси до 100 м² – близько $7.2/м² (було ~$6.5, тобто +10.8%); офіси 100–300 м² – ~$7.5 (+5.9%); 300–500 м² – ~$7.4 (+5.8%); 500–1000 м² – ~$7.9 (+6.9%); понад 1000 м² – $8.3 (+10.8%). Ці цифри показують дві крайнощі: найменші офіси (<100 м²) та дуже великі площі дають найбільший приріст ставок (+11%). Якщо з малими все зрозуміло (багато ФОПів, IT-команд шукають компактні офіси), то збільшення ціни на >1000 м² може бути ситуативним – можливо, з’явився попит з боку якогось великого підприємства (наприклад, релокованого зі сходу) на великий склад чи центр, що підняло середню планку. В цілому ж, ставки оренди офісів у Дніпрі майже не залежать від розміру – коливаються в діапазоні $7–8.5/м² для більшості категорій. Це свідчить, що власники великих будівель зараз розбивають їх на менші блоки або готові здавати частинами, щоб потрапити у запит ринку (середній запит ~350 м², як згадувалося). Крім того, частина великих площ використовується під складські чи виробничі потреби, що теж коригує ставку (може здаватися як склад за нижчою ціною). Загальний висновок: орендарі нині сфокусовані на середніх і малих площах, і саме там ростуть ціни, тоді як великі офіси можуть стояти вакантними.
Типи офісної нерухомості (оренда). Формат об’єкта теж впливає на орендну плату. Офіси у бізнес-центрах зазвичай належать до дорогого сегменту, але цікаво, що за нашими даними на травень 2025 орендованих площ у бізнес-центрах майже не зафіксовано – швидше за все, їх просто немає в актуальній вибірці, можливо, через нестачу даних. Це може означати, що нині вакантність у БЦ Дніпра висока, і нових договорів не укладали, або ж навпаки – всі площі зайняті на довгострокових умовах, і нових оголошень не було. Проте, тенденції по Україні свідчать: вакантність в офісних центрах знижується, а орендні ставки у якісних БЦ зростають. Попит є, але орендарів більше цікавлять менші блоки та гнучкі умови, ніж традиційні великі open-space. В Дніпрі багато компаній розміщуються просто у переобладнаних квартирах чи особняках – цей сегмент («Приміщення») показав хороше зростання: середня ставка піднялась майже на 10% (з ~$6.75 до $7.41). Оренда окремих будівель під офіс залишилась майже без змін: було ~$7.02, стало $7.07 (+0.8%). Це може свідчити, що попит на цілі будівлі – обмежений (не так багато компаній, готових орендувати весь будинок). Навпаки, невеликі офісні блоки в житлових будинках чи БЦ користуються більшим попитом, відтого і зростання ставок у цьому сегменті. Варто зазначити, що Дніпро не є ІТ-столицею, тому тут менша конкуренція за преміальні офіси класу «A», ніж у Києві чи Львові. Значна частина офісних орендарів у місті – це українські промислові, торгові компанії, держструктури – для них важливіше місце і ціна, ніж престиж класу будівлі. Тому оренда офісу в центрі Дніпра може бути забезпечена і в старому будинку – було б укриття та інтернет. До речі, вимоги воєнного часу такі: орендарі тепер звертають увагу на наявність бомбосховища або укріпленого підвалу при виборі офісу. Об’єкти з доступом до безпечного укриття мають перевагу і можуть здаватися дорожче, адже компанії дбають про своїх співробітників.
Чинники впливу. Зростання орендних ставок на офіси зумовлене поступовим поверненням бізнесів до роботи офлайн. Компанії все активніше відкривають офіси – люди прагнуть розділяти роботу і дім, як зазначила керівниця напрямку великої девелоперської компанії: «Офіси повертаються. Люди втомились від того, що робота, дім і спортзал – усе в одному просторі… Офіс також забезпечує стабільність у кризових умовах: укриття, зв’язок, електрика». Тобто навіть з огляду безпеки офіс може бути вигідним (генератори, старлінки – те, чого дома може не бути). Зростання бізнес-активності в Дніпрі теж грає роль: місто стало тиловою базою для багатьох підприємств зі сходу, тут працюють релоковані виробництва, логістичні компанії тощо, яким потрібні офісні приміщення. Аналітики відзначають, що в центральних і західних регіонах України оренда офісів зростає через підвищений попит з боку релокованого бізнесу. Так, за підсумками І кварталу 2025 середня ставка оренди офісів по країні зросла на 11% у гривні. Дніпро слідує цій тенденції. Щоправда, тут ситуація неоднорідна: вакантність у старих офісах на околицях ще висока, деякі власники змушені навіть йти на зниження ставок чи надавати персональні дисконти, щоб утримати орендарів. Особливо це стосується торговельних приміщень, але для офісів теж актуально: ринок ще не перегрівся, і якщо приміщення без ремонту або у незручній локації, його складно здати, доводиться демпінгувати. Тому ріст цін стосується передусім ходових, якісних офісів у центрі. Ще один фактор – сезонність та навчальний цикл: восени традиційно багато руху на ринку оренди (і житла, і офісів), взимку спад, навесні – невеликий підйом. 2025 рік не виняток: початок року був млявим, проте на весну експерти прогнозували вищий попит на офіси, особливо певних типів (очевидно, маючи на увазі невеликі і з укриттям). Цей прогноз справдився – орендодавці відчули наплив звернень у квітні–травні. Як результат, кількість нових угод зросла, а ставки дещо підросли. Війна також навчила бізнес мобільності: зараз часто заключають короткі договори оренди (на 6–12 місяців) і закладають в них можливість перегляду ціни. Тобто орендні ставки можуть і надалі підвищуватися доволі швидко, якщо інфляція чи попит ростимуть, оскільки довгих фіксованих контрактів небагато. Підсумовуючи, ринок оренди офісної нерухомості в Дніпрі демонструє позитивну динаміку, на відміну від ринку продажу. Це свідчить про те, що підприємці налаштовані працювати «тут і зараз», але не готові робити далекоглядні інвестиції – що є логічним під час невизначеності.
Ціни та їх зміна. Сегмент торговельної (магазинної) нерухомості Дніпра у кінці 2024 – середині 2025 року залишався відносно стабільним у доларових цінах, з легким трендом до зниження. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу 1 м² торгового приміщення в місті у травні 2025 склала близько $1 044/м², що на ~–4.2% менше, ніж у грудні 2024 (було ~$1 090). Таким чином, ринок комерційних приміщень для бізнесу (магазинів, салонів, кафе) пережив невелике падіння наприкінці 2024 року, а в новому році бачимо спробу стабілізації. За даними аналітиків, подібна картина характерна для всієї України: після суттєвого просідання цін у IV кв. 2024, у I кв. 2025 відбулося незначне відновлення – середня ціна по країні зросла з $1 161 до $1 172/м². У Дніпрі відновлення поки майже непомітне, але можна сказати, що продавці тримають ціни і не поспішають їх знижувати, попри невелику кількість угод. Така обережність обох сторін (продавців і покупців) призвела до того, що ціни «застигли» на певному рівні. Наприклад, ще у березні 2025 аналітики фіксували ріст цін на торгові площі на фоні скорочення пропозиції і попиту, що вказувало на стримування ринку. Отже, в доларах ціни залишаються стабільними, а якщо врахувати девальвацію гривні за рік (~10%), то в національній валюті навіть є невелике зростання.
Локації і різниця по районах. Найдорожчі комерційні приміщення для торгівлі традиційно зосереджені у центральних районах, особливо на жвавих вулицях.
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень по районах Дніпра. Значення округлені.
У травні 2025 топ-3 райони за вартістю 1 м² магазинів: Соборний – близько $1 361/м², Центральний – ~$1 218/м², Шевченківський – ~$1 099/м². Це співпадає зі списком найдорожчих житлових локацій, адже комерція прив’язана до купівельної спроможності населення. На Соборному, приміром, знаходяться бутики, ресторани – тож ціни там найвищі. В інших районах значення нижчі: у тому ж Чечелівському або Новокодацькому середні ціни продажу торговельної нерухомості коливаються в межах $600–800/м². Цікаво, що Самарський район – віддалений та промисловий – може показувати окремі дуже дорогі пропозиції: за нашими даними, середня ціна там аж ~$900–1000/м², що несподівано. Однак це пояснюється специфікою вибірки: мало пропозицій, і якщо з’являється якийсь об’єкт (наприклад, придорожній комплекс), то він тягне середню вгору. Загалом, для інвесторів зрозуміло: найвигідніші з точки зору потенціалу – центральні райони, але там і платити за метр треба найбільше. Перефразовуючи, ціни на землю та нерухомість у Дніпрі для комерції падають у міру віддалення від центру. Якщо на Катеринославському бульварі приміщення може коштувати і $2–3 тис. за м², то десь на ж/м Перемога чи на лівому березі – вже $500–700. Варто зазначити, що війна дещо перетасувала привабливість локацій: з’явився інтерес до окремих приміщень у житлових районах, де проживає багато переселенців (які створюють попит на магазини, кав’ярні). Наприклад, район Тополя чи Перемога отримали нові міні-бізнеси, і там ціни не впали, а подекуди навіть підросли. Але загальний тренд залишається: центр найдорожчий, околиці найдешевші.
Розмір і тип торговельних об’єктів. Ринок торгової нерухомості дуже неоднорідний: це можуть бути як невеличкі кіоски, так і великі магазини або цілі торгові центри. За нашими спостереженнями, найдорожче за м² продаються невеликі вбудовані приміщення (наприклад, магазинчик 50–100 м² у житловому будинку на червоній лінії). Їх середня ціна у травні 2025 становила $1 049/м², що навіть на 5% вище, ніж було у грудні ($999). Тобто за цей період маленькі магазини вбудованого формату трохи подорожчали. Ймовірно, попит на них залишається стабільним: попри війну, малий бізнес (кафе, крамнички) продовжує відкриватися, займаючи такі площі. Для контрасту, окремо розташовані будівлі під магазини (павільйони, особняки) трохи подешевшали: середня ціна впала з ~$1 097 до $1 046/м² (–4.6%). Це може пояснюватися тим, що окрему будівлю утримувати дорожче (комунікації, охорона), і зараз не кожен бізнес наважиться на такий об’єкт – легше орендувати в ТЦ або взяти вбудоване приміщення. МАФи/кіоски (маленькі архітектурні форми) – цікавий сегмент: у грудні 2024 середня ціна за кіоск була ~$1 086/м², а в травні 2025 впала до ~$636 (–41.5%!). Це величезне падіння, яке свідчить про те, що бізнес купувати кіоски зараз не поспішає. Можливо, були випадки, коли київська влада чи міська влада зносила МАФи, або просто покупців на них немає – адже це ризиковий актив. Значно простіше орендувати кіоск, ніж купити його у власність під час війни. Взагалі, окремі кіоски перестали бути привабливими для інвестицій, адже їх дохідність впала (люди менше витрачають, багато точок закрилося). Натомість ті, кому потрібно, просто орендують за невеликі гроші. Цей тренд підтверджується орендними даними, які ми розглянемо у наступному підрозділі. Щодо великих об’єктів – торговельних центрів – то на вторинному ринку Дніпра таких угод не було (ТЦ зазвичай належать великим холдингам і цілком не продаються). Якщо ж хтось продає секцію в ТРЦ, то це, швидше, розглядається як вбудоване приміщення (там ціни близькі до рекордних). В цілому по країні на початок 2025 ціни на торговельну нерухомість стабілізувалися і навіть трохи відновилися після стресового 2024 року. Великі регіональні розриви: на Заході дорожче, на Сході – дешевше (наприклад, середня ціна в Києві понад $2 083, у Львові ~$1 391, а в центральних областях ~$600). Дніпро тут займає середнє положення – ~$1 044, ближче до загальноукраїнської середньої.
Клас та стан приміщення. Варто згадати, що ціна комерційного об’єкта сильно залежить від його характеристик: наявності ремонту, фасадності, поверху тощо. За даними ГІС «Увекон», приміщення з ремонтом продаються дорожче за «коробки» (в середньому $1 251 vs $1 179/м² станом на І кв. 2025). Так само, наявність вітрин та виходу на фасад збільшує цінність – це ми бачимо і в практиці: перший поверх житлового будинку, але з окремим входом та вітриною, коштує дорожче за такий самий без вітрини. Подібно, кіоски та окремі ТЦ вважаються менш ліквідними і оцінюються дешевше (особливо кіоски). Наші дані підтверджують: вбудовані приміщення дорожчі за окремі будівлі (відповідно ~$1 067 vs $1 197 загалом по Україні, або ~$1 049 vs $1 046 по нашій вибірці у Дніпрі). Цікаво, що згідно зі звітом Увекон, у І кв. 2025 якраз спостерігалося зростання цін на окремі будівлі, що пояснювалося активним попитом на них. В Дніпрі ж ми бачимо протилежне – тут, скоріш, попит був на маленькі «вбудовані» магазини, а окремі просіли. Це може бути локальна особливість: наприклад, наприкінці 2024 було кілька угод з окремими будівлями (павільйонами) за високими цінами, а в 2025 таких угод не стало – тому середня впала. Щодо стану – більшість проданих приміщень мають або базовий ремонт, або здаються «як є». Покупці зараз не готові переплачувати за євроремонт, адже все одно часто переробляють під свій бізнес. Тому різниця в ціні між відремонтованими і ні не надто велика (як зазначалося, ~$1251 vs $1179, тобто ~6% різниці).
Причини та контекст. Причини стабілізації/падіння цін на торговельну нерухомість схожі до офісного сегменту: обмежений попит через війну, релокація бізнесів на Захід, низька споживча активність. З одного боку, девальвація гривні допомагає тримати ціни в доларах – продавці бачать, що в гривні вони і так недоотримують, тому не поспішають ще й у валюті скидати. З іншого боку, низький споживчий попит та орендні ставки стримують інвесторів від купівлі магазинів: навіщо купувати, якщо орендна плата впала? А реально, у 2022–2023 роках прохідність ТРЦ і вуличних магазинів сильно впала через обстріли, еміграцію, падіння доходів населення. Як відзначає оглядачка ринку, ключові виклики для торговельної нерухомості зараз – зростання вакантності, зниження орендного доходу (доводиться знижувати ставки чи давати знижки орендарям), та менший трафік клієнтів. В таких умовах покупці дуже обережні: багато хто воліє тримати гроші на депозиті чи в товарі, а не вкладати в приміщення, яке може простоювати. Ще одна причина: ризики руйнувань. На жаль, Дніпро неодноразово зазнавав ракетних ударів, були випадки, коли постраждали й комерційні об’єкти. Це закладає додатковий страх – страхувального ринку як такого нема, тому якщо вкласти кілька сотень тисяч доларів в магазин, а туди влучить ракета, збитки будуть катастрофічні. Таким чином, рішення про купівлю торгових приміщень більшість відкладає до закінчення війни. Це підтверджується статистикою: кількість оголошень про продаж комерції зменшилась за рік на 68% – фактично ринок завмер. Але при цьому, за словами експертів, у Києві й Львові ціна навіть трохи зросла (бо пропозицій мало, а деякі інвестори все ж шукають варіанти). У Дніпрі ціна залишилась майже без змін, бо й тих небагатьох покупців відлякують ризики. З позитивних моментів: найгірше, схоже, позаду – у кінці 2024 було досягнуто «дна», і тепер ціни стабілізувалися. Продавці готові чекати, тож різкого обвалу не сталося (як і прогнозували експерти – значного погіршення не очікується, радше поступове оживлення). Дехто навіть називає зараз час вигідним для купівлі: пропозиція є за розумними цінами, можна знайти якісний магазин недорого – після війни він може зрости в ціні. Проте таких відважних інвесторів одиниці. Що стосується кіосків (МАФ), то тут своя специфіка: війна вдарила по дрібній торгівлі, багато кіосків позакривалось, деякі міста (як-от Київ) взагалі активно демонтують МАФи. Це зробило покупку кіоску майже безглуздою – простіше орендувати його на кілька місяців. Тому й бачимо колапс цін на цей сегмент. Натомість оренда кіосків стрімко дорожчає (про це далі) – бо ті, кому треба, беруть в короткострокову оренду і готові платити високі ставки, але не готові купувати.
Загальна динаміка оренди комерційних площ. Оренда торговельної нерухомості в Дніпрі за минулі півроку зросла, хоча й не рівномірно по сегментах. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ставка оренди магазинів у місті піднялася приблизно з $11.23 до $11.89 за м² (+5.9%) на місяць. Особливо помітне зростання у найдрібнішому сегменті – МАФів/кіосків: якщо у грудні 2024 середня орендна плата за кіоск була ~$17.6/м², то в травні 2025 – вже ~$26.2/м², тобто стрибок на +48%. Це підтверджує вищезгаданий феномен: власники кіосків тепер воліють здавати їх, а не продавати, тож пропозиції оренди обмежені, а маленькі підприємці (наприклад, переселенці, що торгують кавою чи випічкою) готові платити високу оренду за місце з хорошим трафіком. Разом з тим, вбудовані торгові приміщення показали навіть невелике зниження орендної ставки на ~6.6% (з ~$8.90 до $8.31/м²). Це доволі цікавий нюанс: виглядає, що у житлових кварталах орендарі магазинів просили про знижки або з’їжджали, і власники були змушені знизити запити. Можливо, у кінці 2024 на хвилі відключень світла невеликі магазинчики «у дворі» користувалися попитом (коли ТРЦ були без світла, люди ходили до найближчого кіоску), а у 2025 ситуація стабілізувалася, трафік повернувся в більші маркети – тому оренда таких приміщень трохи здешевшала. Окремі будівлі під торговельні заклади в оренді подорожчали приблизно на +5% (з ~$11.41 до $12.01/м²). Це помірне зростання, але показове – означає, що деякі підприємства (можливо, мережеві магазини чи склад-магазини) почали орендувати окремі павільйони, чого раніше уникали. Загалом середня ставка $12/м² на окремий будинок – доволі високий рівень для Дніпра, тож йдеться про якісні об’єкти (ймовірно, колишні відділення банків, ресторани з парковкою тощо).
Якщо поглянути на різницю за розміром площ, то тут тенденція зворотна до офісів: найбільше здорожчали найдрібніші (кіоски) та найбільші площі. Підвищений попит на великі приміщення (понад 1000 м²) у оренді може бути пов’язаний з тим, що ряд ритейлерів консолідувалися і взимку закривали частину дрібних точок, натомість орендували один великий склад або торговий зал. Наприклад, замість 5 маленьких магазинів відкрив один супермаркет. Так чи інакше, середні ставки для великих площ (>1000 м²) піднялися приблизно на +10% і досягли ~$8.3/м², що доволі близько до оренди офісів. Для малих приміщень (до 100 м²) середня ставка ~$8.3 (–6%), середніх (100–300 м²) ~$8.8 (+?% – це якщо окремі будівлі?), хоча тут краще орієнтуватися на тип об’єкта, а не розмір, бо ринок специфічний. Варто зазначити, що у престижних ТРЦ ставки оренди невеликих магазинів повернулися на довоєнний рівень $25–30 за м². У Дніпрі також є ознаки пожвавлення торговельних центрів: у популярних ТЦ знову відкриваються магазини, вакантність зменшується, тож ставки на найкращі площі ростуть. Це підтверджено всеукраїнськими даними: рівень вакантності у торгових центрах у 2023 знизився до ~12%, а середні ставки на популярні площі до 250 м² досягли 25–30 $/м², тобто докризового рівня. Отже, у професійному ритейлі (ТРЦ) оренда вже відновилася. Натомість стріт-рітейл (магазини на вулицях) ще стикається з викликами: менший пішохідний трафік, повітряні тривоги, комендантська година (якщо є) – усе це заважає обороту, а значить орендарі торгуються.
Районні особливості оренди торгових площ. У Дніпрі ситуація з орендою торговельної нерухомості трохи відрізняється від житла чи офісів. Локальний бізнес часто зорієнтований на конкретний мікрорайон (наприклад, продуктовий магазин у спальному районі). Відтак найвищі ставки не завжди в центрі, а там, де гарантований потік клієнтів.
Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень по районах Дніпра. Значення округлені.
За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», рекордну середню ставку показав Самарський район – ~$16.7/м². Однак це радше випадковість: у Самарському мало комерції, і одна-дві угоди (наприклад, оренда автомийки чи АЗС) могли так підняти середню. На другому місці Чечелівський – ~$12.9/м², що вже ближче до реальності: Чечелівський – густонаселений район з декількома ринками, там оренда магазинів може бути високою. Соборний район – третій (~$10.6/м²), хоча в абсолюті мабуть у центрі є і вищі ставки (але, можливо, менше нових угод). Загалом можна сказати, що в центральних районах (Соборний, Центральний) оренда магазинів коливається в межах $10–15/м² для більшості об’єктів, у віддаленіших – $5–9/м². Великі розриви можливі для окремих топ-локацій: наприклад, на Січеславській Набережній за ресторан можуть правити і $20+, а на околиці у спальному кварталі невеличка аптека може знімати за $4. Таким чином, середні цифри не завжди показові, і успішність оренди радше визначається конкретним місцем (наявність поблизу ринку, зупинки транспорту, конкуренція).
Причини змін і тенденції. Зростання орендних ставок на комерційні площі пояснюється поступовим пожвавленням роздрібної торгівлі. Після шоку 2022 року бізнес адаптувався: магазини, кафе навчилися працювати під час тривог (закриваються на короткий час), обладнали генератори, ринок пристосувався. Як результат, у 2023–2024 роках почався повільний відкат до нормальності – рівень вакантності впав, орендарі повертаються. У торгівельних центрах Дніпра помітне пожвавлення: знову працюють всі кінотеатри, фудкорти, відкриваються нові брендові магазини. Це збільшило попит на невеликі площі (до 200–250 м²), якими зацікавлені ритейлери – як згадувалося, ставки на них уже на довоєнному рівні. Аналітика ринку нерухомості свідчить, що власники ТЦ поки не піднімають сильно оренду, аби втримати орендарів, але загалом ставки пішли вгору по трохи. Натомість вулична торгівля ще відчуває наслідки війни. Люди стали менше витрачати на необов’язкові покупки, чимало сімей економлять – це позначається на виручці локальних магазинчиків. До того ж, поведінка споживачів змінилася: багато хто перейшов на онлайн-замовлення чи великі торгові мережі, де є генератори, укриття тощо. Як наслідок, дрібний бізнес намагається скорочувати витрати, зокрема і орендні. Не всі можуть дозволити собі дорогі приміщення – тому деякі залишили центральні вулиці (де оренда дорога) і переїхали в другорядні (дешевші). Це могло стати причиною зниження оренди вбудованих приміщень: багато кафе і магазинів в центрі просто закрилися або переїхали – власникам довелося здавати дешевше, щоб хоч когось знайти. Водночас, як зазначають експерти, сезонний фактор теж впливає: на весну прогнозували деяке пожвавлення попиту на торговельні площі, але суттєвих змін не буде. І справді, бачимо тільки невеликий середній приріст +6%. Війна навчає гнучкості: зараз багато торгових орендарів домовляються про короткострокові договори з можливістю виїхати при загрозі. Дехто орендує приміщення «на тест» на 3–6 місяців. Це, з одного боку, підвищує номінальну ставку (адже короткий строк – вища ціна), а з іншого – створює нестабільність на ринку. Власники торговельних площ часто йдуть на поступки: дають орендні «канікули» на кілька місяців під час ремонту, погоджуються на оплату частинами, прив’язують плату до виторгу. Все це трохи занижує фактичну ефективну ставку. Але загальний напрям такий: ставки по трохи зростають, пропозиція обмежена (ніхто не будує нових ТЦ, не вводить великі площі), отже після закінчення війни можна очікувати ще відчутнішого стрибка. Орендарі, які зараз закріпляться на добрих локаціях за відносно невеликі гроші, матимуть вигоду. І багато хто це розуміє, тому вакантність скорочується, а ціни «тримаются» або повільно йдуть вгору. На заваді стоїть хіба що низький платоспроможний попит населення: люди менше купують – рітейл менше заробляє – отже, і платити за оренду багато не може. До речі, у Києві на початку 2025 попит на торгові приміщення навіть знизився на 11% (бо люди економлять), тоді як офіси зросли. У Дніпрі можна припустити схожий тренд: оренда офісів +8% попит, а торгових – невелике падіння. Тому й бачимо скромне зростання цін. Ринок торгової оренди наразі балансуючий: орендодавці не можуть різко підняти ставки, щоб не розігнати орендарів, але й далі знижувати нема куди – інфляція тисне. Тож очікується стабільність або дуже помірне підвищення протягом 2025 року, якщо не буде форс-мажорів.
Цінова динаміка. Сегмент промислово-складських об’єктів (склади, виробничі приміщення, ангари) у Дніпрі продемонстрував протилежну до офісів картину: ціни продажу зросли, попри війну. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» з грудня 2024 по травень 2025 середня ціна 1 м² таких об’єктів піднялася приблизно з $204 до $219 (+7.3%). Звісно, це все одно дуже низький рівень цін (значно нижче, ніж квартири чи магазини), проте тренд цікавий. Дніпро – великий промисловий центр, тут існує попит на виробничі площі навіть під час війни, оскільки частина підприємств евакуювалася з прифронтових зон саме сюди. Крім того, у Дніпрі потужний логістичний вузол (місто розташоване відносно недалеко від фронту, і через нього йдуть потоки товарів), тож великі склади також потрібні. Загальноукраїнська ситуація підтверджує: 2023 року спостерігалась позитивна динаміка попиту на складську нерухомість, висока орендна активність, а у 2025-му ринок продовжує відновлюватись. Тому попит на склади у відносно безпечних містах є – і навіть випереджає пропозицію, що трохи підштовхнуло ціни вгору. Для порівняння, у Києві складська нерухомість дуже затребувана, і там ціни/оренда стрімко зростають; у Дніпрі процес помірніший, але все ж приріст ~7% за півроку – найбільший серед всіх сегментів нерухомості міста.
Розбіжності по районах. Ціни на промислову нерухомість значно варіюються залежно від розташування і стану. Найдорожче вартують приміщення у відносно центральних локаціях, придатні під виробництво з наявними комунікаціями.
Рис.7. Середня ціна продажу виробничих приміщень по районах Дніпра. Значення округлені.
У травні 2025 три найвищі середні цінники зафіксовані в Соборному районі (~$367/м²), Шевченківському (~$336) та Центральному (~$276). На перший погляд дивно, адже це не типові промзони. Але слід врахувати: сюди можуть потрапляти невеликі виробничі приміщення або склади на територіях колишніх заводів, розташованих близько до центру (наприклад, на Соборному є зона колишнього заводу на Нагірному – зараз там орендують склади ІТ та промкомпанії). Такі об’єкти можуть продаватися дорожче через зручність логістики. Натомість у периферійних промрайонах ціни нижчі. Наприклад, Індустріальний, Новокодацький, Самарський райони – традиційні промзони – мають багато старих цехів, за які просять $150–220/м². У середньому можна сказати, що робочий діапазон цін на склади у Дніпрі – $150–250/м². Це значно нижче за житло, але для порівняння, у західних регіонах ціни на склади значно вищі (у Львові чи Ужгороді можуть сягати $400–600/м² через релокацію підприємств). Тож Дніпро в цьому плані ще виглядає дешево.
Вплив розміру та типу. За нашими даними, малі складські/промислові приміщення (до 500 м²) продаються у середньому по ~$254/м² (+3.9% за період). Склади 500–1000 м² – ~$218/м² (+7.2%). Великі, більше 1000 м² – ~$199/м² (+5.9%). Тобто зростання цін відбулося у всіх категоріях, найбільше для середніх об’єктів. Найвищу ціну за метр мають менші приміщення, адже їх можна придбати під СТО, цех чи склад і легко знайти орендаря. Дуже великі комплекси (тисячі метрів) продаються дешевше за метр, бо не так багато інвесторів, готових їх обслуговувати. Клас об’єкта (промисловий чи складський) також впливає: сучасні теплі склади з доками коштують дорожче, старі ангарні цехи – дешевше. У нашій вибірці не було поділу по класу, але загалом промислові приміщення трохи дорожчі за склади (бо є електропотужності, кран-балки тощо). Статистика це опосередковано підтверджує: напр. в Індустріальному районі ціна промислових об’єктів була ~$218, складських – ~$198.
Причини росту цін. Промислова нерухомість в Дніпрі дорожчає завдяки зростанню реального попиту. По-перше, місто прийняло чимало релокованих підприємств зі сходу і півдня України. Навіть якщо це тимчасово, вони орендують/купують площі під виробничі потреби. По-друге, військова логістика і гуманітарні хаби також потребують складських просторів – деякі інвестори скуповують склади з прицілом здавати волонтерам чи військовим (або вже здають). По-третє, інфляція і девальвація роблять промислову нерухомість привабливою: вона дуже дешева зараз, і багато хто очікує, що після перемоги її ціна стрімко піде вгору (бо відновлення економіки потребуватиме виробничих площ). Таким чином, нерухомість для інвестицій у Дніпрі – це не лише квартири; деякі далекоглядні бізнесмени вкладаються в заводські приміщення, поки ті доступні за $200 за «квадрат». Така логіка простежується по ринку: у Києві складські приміщення в 2024 користувалися високим попитом, вакантність знизилася, оренда зросла. У Дніпрі теж орендна активність висока – багато складів здається, і частину цих угод супроводжує опціон на викуп. До речі, наші дані щодо оренди (нище) покажуть, що оренда складів у Дніпрі... впала. Це цікаво: оренда складської нерухомості у Дніпрі за півроку трохи знизилась (~–4.5%). Але це можна пояснити специфікою – можливо, у грудні були короткострокові дорогі оренди опалюваних складських приміщень (під потреби зими), а навесні попит дещо розосередився. Так чи інакше, покупці складівдивляться на довгострокову перспективу: нині оренда низька, але після війни може злетіти, тож купити склад зараз – стратегічний крок. Ще одним фактором є обмеженість якісної пропозиції: нових складських комплексів не будують, а старі фонди частково зруйновані або зношені. Хороші приміщення розбирають першими, і ціна на них тримається. Загалом фахівці вказують, що ринок складської нерухомості почав відновлюватися ще торік, і ця позитивна динаміка триває. У Дніпрі вона проявляється у зростанні цін продажу, навіть попри деяке зниження орендних ставок.
Орендні ставки і тренди. У сегменті складської та виробничої нерухомості Дніпра спостерігається легке зниження орендних ставок. Середня плата за оренду 1 м² впала з ~$2.97 до ~$2.84 (–4.5%) на місяць з кінця 2024 до середини 2025. Тобто зараз орендувати склад у Дніпрі можна приблизно за $2.8 за «квадрат», що є досить низькою вартістю (для порівняння: офіс ~7.4, магазин ~11.9). Річ у тім, що Дніпро розташований ближче до зони бойових дій, ніж, скажімо, Львів, тож великі національні логістичні оператори воліють орендувати склади на заході, незважаючи на дорожнечу. Відповідно, у центральних і східних регіонах склади ще мають вільні площі, що тисне на ставку. За регіональними даними, в центральних областях України складська оренда нижча, ніж в західних. Наша цифра ~$2.8 відповідає приблизно 105 грн/м², що співставно з середніи ставками для регіонів (наприклад, в містечках ~291 грн/м², в мегаполісах ~374 грн/м² станом на початок 2025).
Розподіл за районами. Найвищі ставки оренди складів у Дніпрі зафіксовано у Шевченківському районі (~$3.27/м²), Соборному (~$3.00) та Чечелівському (~$3.00). Це узгоджується з тим, що у цих районах небагато великих складів, але ті що є – ближче до центру, зручні, їх і орендують дорожче.
Рис.8. Середня ціна оренди виробничих приміщень по районах Дніпра. Значення округлені.
Наприклад, Шевченківський район включає частину просп. Поля та Победи, де є склади компаній, і орендарі готові платити більше за зручність. А от традиційні промзони, як Індустріальний, Новокодацький, навпаки, мають багато застарілих цехів, оренда в яких низька ($2–2.5). В Самарському (південні промзони) теж недорого (~$2.7). Тобто максимум ставок складає ~$3, мінімум ~$2 за кв.м. Для прикладу, оренда невеликого складу 200 м² обійдеться близько $600 в місяць, а великого 1000 м² – $2 800 в середньому.
Розподіл за розміром та типом. Невеликі складські приміщення (до 500 м²) здаються приблизно по $2.81/м² (було $2.95, –4.9%). Середні (500–1000 м²) – ~$2.71 (було $2.98, –9.1%). Великі (>1000 м²) – $3.01 (практично без змін). Тут ми бачимо, що найбільші об’єкти зберегли ставку (можливо, через дефіцит дуже великих сучасних складів – ті, хто їх орендує, підписали довгі договори і продовжують платити по $3). Натомість середні і дрібні склади навіть здешевшали. Це може бути наслідком того, що деякі малі орендарі виїхали чи збанкрутували, а нових знайти складно, от власники і знизили ціну, аби привабити когось. Великі ж склади найчастіше орендують серйозні гравці (мережі, логістичні оператори), які мають довгострокові контракти. Промислові цехи і складські ангари теж мають різні ставки: опалювані виробничі приміщення можуть здаватися дорожче ($3+), тоді як холодні склади чи відкриті ангари – дешевше ($2). На середину 2025 у Дніпрі ще діяв певний надлишок старих промплощ, тому орендарі могли вибирати і торгуватися, що тримало ставки низькими. Втім, ситуація поступово вирівнюється – як тільки з’являється платоспроможний клієнт (наприклад, на евакуйоване виробництво, яке шукає цех), ставки відразу піднімаються до ринкових $3+.
Чому оренда трохи впала. На перший погляд, якщо продажі дорожчають, логічно чекати росту і оренди. Але тут варто врахувати, що багато угод оренди у 2022–2023 укладалися за високим курсом гривні (орендна плата прив’язувалась до гривні), а коли курс стабілізувався, в доларовому еквіваленті вони навіть просіли. Крім того, як відзначалося в оглядах, під час війни орендодавці намагаються утримати орендарів, тому стримують ставки і надають знижки. Це особливо характерно для складської нерухомості: краще здавати дешевше, ніж тримати порожнім, бо попит може швидко зникнути. От і маємо невелике зниження середньої ставки. Також могло вплинути сезонне зниження активності взимку – можливо, деякі короткострокові оренди завершилися і не продовжилися, з’явилися вакантні площі, які заповнили тільки навесні за нижчою ціною. Така волатильність показників не означає, що тренд розвернувся вниз. Навпаки, як тільки економічна ситуація поліпшиться, складська оренда має потенціал зростання. Експерти CBRE відзначають, що ще у 2022 спостерігалася висока орендна активність на складах, і позитивна динаміка продовжується. Отже, тимчасове просідання ставок у Дніпрі може змінитися зростанням, коли збільшиться вантажопотік або запуститься нове виробництво. Зрештою, Дніпро – ключовий транспортний вузол, і після перемоги він напевно стане осередком відновлення, що виведе і орендні ставки на склади на новий рівень.
Фактори впливу. Оренда складів залежить від кон’юнктури логістики та промисловості. Поки триває війна, логістичні ланцюги перебудовані: основні хаби змістилися на захід (Львів, Ужгород, Польща). Дніпро опинився ближче до фронту, тому деякі потоки його оминули. Це знизило навантаження на склади міста, а отже і ставки. Водночас, у Дніпрі зосереджено чимало гуманітарних складів (для допомоги фронту та переселенцям) – але часто такі проекти отримують пільгові умови від міста чи власників, тобто оренда якщо й сплачується, то мінімальна. Це також могло статистично знизити середню ставку (багато площ зайнято, а оплати мало). Промисловий сектор Дніпра (металургія, машинобудування) частково зупинявся через проблеми з електроенергією, спаду економіки – відповідно і виробничі приміщення не всі використовуються, деякі стоять пусткою. Власники таких цехів раді віддати їх в оренду хоч за будь-яку плату, аби були зайняті. Це теж тисне вниз на ринок. Однак позитивом є релокація бізнесу: деякі компанії зі зруйнованих міст (Маріуполь, Сєвєродонецьк) перевезли обладнання до Дніпра і орендують тут виробничі бази. Саме вони створюють той попит, що підтримує ринок і навіть дозволяє росту цін продажу. Але орендні ставки з ними часто фіксуються на середньому рівні (довгострокові договори, індексація у гривні), що не піднімає миттєво середню. Макроекономічно, вплив інфляції тут менший, бо контракти гривневі, а гривня девальвує – тобто реальна доларова ставка може падати при фіксованій гривневій. Так і сталося: ~10% інфляції при стабільній гривні дали ~–5% у $еквіваленті. Таким чином, номінально ставки у гривні ростуть повільно, встигати за інфляцією не можуть, тому в доларах виглядають меншими.
В цілому ринок оренди промислово-складської нерухомості Дніпра зараз вигідний для орендарів – можна знайти великі площі за дуже розумні гроші. Для власників це складний період, але багато хто воліє здати дешевше, ніж тримати порожнім. Після війни очікується кардинальна зміна: як тільки економіка піде вгору, вакантності швидко заповняться і ставки підуть угору. Особливо, якщо до міста прийдуть іноземні інвестори для проектів відбудови – їм потрібні будуть склади, ангари. Тому зараз фіксується такий «штиль» перед майбутнім ривком.
Загальні тенденції ринку будинків. Ринок приватних домоволодінь (індивідуальних житлових будинків, котеджів, дач) у Дніпрі за розглянутий період залишався відносно стабільним. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середньозважена вартість 1 м² будинку практично не змінилася: грудень 2024 – ~$696, травень 2025 – ~$697 (тобто +0.2%). Це свідчить про баланс сил: попит і пропозиція на готові будинки наразі низькі, але приблизно рівні, тому цінові коливання мінімальні. Багато угод з будинками відкладаються через війну – люди бояться вкладати кошти у нерухомість, яку важко захистити. З іншого боку, частина містян навпаки почала розглядати життя у власному будинку як більш безпечне (менший ризик масштабних руйнувань, автономність), що підтримує інтерес до окремого житла. В результаті ціна будинків у доларах за півроку не змінилася – ринок завмер в очікуванні.
Розбіжності за районами. Найдорожчі будинки традиційно розташовані у престижних районах вздовж річки та ближче до центру.
Рис.9. Середня ціна продажу домоволодінь по районах Дніпра. Значення округлені.
У Дніпрі це Соборний район (тут елітне передмістя на березі, наприклад, райони Придніпровське, Діївка) – середня ціна домоволодіння близько $982/м², Центральний – ~$897/м², Шевченківський – ~$840/м². Такі високі ціни відображають наявність на ринку котеджів бізнес-класу, збудованих останніми роками. Натомість у віддалених районах будинки дешевші: Новокодацький – ~$550–600/м², Самарський – ~$500–590/м². В старих приватних секторах Лівого берега (Амур-Нижньодніпровський, Індустріальний) ціна в районі $700–725 за «квадрат». Загалом діапазон цін на будинки широкий: від ~$300/м² за стару халупу на околиці до $1000+ за сучасний котедж у престижній локації. За півроку районні середні ціни майже не змінилися, коливання в межах ±5%. Наприклад, у Індустріальному і Амур-Нижньодніпровському районах зафіксовано приріст ~+5–8% (можливо, дещо подорожчали найдешевші будинки), натомість у Новокодацькому – падіння ~–7%. Але це радше поодинокі зміни. У топових районах (Соборний, Центральний) зміни мінімальні ~+1–2%. Тобто структура рейтингу районів не змінилася: найбагатші приватні садиби – на Соборі, найдешевші – у віддалених селищах і «старих містечках» (на кшталт Чаплі, Ігрень).
Вплив розмірів і типів будинків. Статистика показує різну динаміку у сегментах: невеликі будинки (до 100 м²) та дачі – подорожчали, тоді як великі котеджі – подешевшали. Конкретно: будинки площею <100 м² виросли в ціні приблизно на +2% (з ~$709 до $725/м²). Це скоріш за все масовий сегмент звичайних будинків, які користуються відносним попитом – люди шукають недороге готове житло. Дачі (літні будиночки невеликої площі) подорожчали помітніше: з ~$416 до $465/м² (+11.8%). Це дуже цікавий момент: дачі стали дорожчати, що можна пояснити зростанням інтересу міських жителів до заміських ділянок. Через перебої з електрикою взимку та загальну втому від війни дехто вирішив пересидіти небезпеку за містом – дачі стали притулком. До того ж, на дачах легше облаштувати піч, генератор, мати город – у 2022–23 роках такі переваги підвищили цінність дач. Отож, вартість 1 м² дачного будиночка зросла на 12% (хоч вони й дешеві загалом: будиночок 50 м² за $20 тис. став $22 тис.). Натомість частина будинку (половина дуплексу) подешевшала: з ~$564 до $535/м² (–5.1%). Люди не дуже охоче купують частини будинків – це компромісний варіант (є сусіди через стінку), тому попит слабкий, і ціни трохи просіли. Котеджі (сучасні просторі будинки якісної забудови) втратили ~–4.9% (з $1144 до $1088/м²) – тут позначився провал платоспроможного попиту: багаті покупці виїхали або притримують кошти, тож котеджі продаються зі знижками. Недобудови (будинки на стадії будівництва) впали найбільше – майже –20% (з ~$555 до $445/м²). Об’єкти незавершеного будівництва дуже складно продати зараз, бо добудувати під час війни дорого і довго. Тому продавці недобудов змушені сильно опускати ціну, аби взагалі знайти покупця. Таунхауси (рядні будинки) теж втратили ~–3% (з $1015 до $985/м²) – це близько до котеджів, їх покупці теж зменшили активність. Таким чином, можна зробити висновок: дорожчали найдоступніші сегменти (дачі, маленькі старі будинки), а дешевшали дорогі та специфічні сегменти (котеджі, недобудови, таунхауси). Це абсолютно логічно в умовах кризи: люди шукають найпростіше житло за містом (дачі), а від покупки люксового котеджу утримуються.
Причини стабільності і змін. Ринок приватних будинків дуже сегментований, і його динаміка підпорядкована різним факторам. Дорогі котеджі майже перестали купувати – багаті родини або виїхали за кордон, або вважають, що зараз невигідно продавати чи купувати маєтки. Тому в елітному сегменті фактично застій, ціни стоять або знижуються під тиском поодиноких угод. Недобудови знецінились, бо добудувати – це велика інвестиція, яку ризиковано робити (через дорогу логістику, ціну матеріалів, робіт, а головне – невизначеність майбутнього). Ніхто не хоче брати на себе довгобуд під час війни, тому продавці часто демпінгують (–20% – яскравий приклад). Дуплекси/таунхауси теж не у фаворі: спільна стіна означає менше приватності, за що зараз не готові переплачувати. З іншого боку, доступні пропозиції – старі будинки, дачі – почали цікавити ширші кола населення. Причини тут різноманітні:
Безпека і автономність.
Після ракетних ударів по багатоповерхівках багато хто замислився про будинок: менший ризик загинути всім під завалами, легше сховатися в підвалі, можна мати піч, генератор, колодязь. Під час блекаутів 2022 року власники приватних будинків почувалися краще (можна обігрітися дровами і зварити їжу на вогні). Тому попит на будиночки з піччю виріс – відтіля і подорожчання дач на 12%.
Внутрішня міграція.
Частина переселенців з Донбасу чи Херсонщини оселилися в селах і приватних секторах під Дніпром, купуючи недорогі хатинки, бо це бюджетніше за квартиру. Це теж підтримало ціни на дешеве житло.
Земля і город.
В умовах економічної нестабільності люди цінують можливість вирощувати городину, тримати господарство. Дача чи сільський будинок надає цю можливість, тому став своєрідною «тихою гаванню». Дехто з міських жителів купував дачу для родини, щоб дітям було де бути під час небезпеки.
Ціновий фактор.
Будинок у передмісті Дніпра часто коштує дешевше за однокімнатну квартиру в місті. Наприклад, за $30 тис. можна взяти скромний будиночок із землею, тоді як квартира – 35 тис. і більше. Для багатьох родин це аргумент, особливо якщо вони втратили житло на Донбасі – на гроші від компенсації чи продажу того що лишилося, можна купити маленьку хатинку під Дніпром.
Отже, попит змістився у найдешевший сегмент – звідси точкове зростання цін там. Решта ринку (середній і верхній сегмент) застигла: угод мало, ціни фактично номінальні. Середній клас відкладає рішення про купівлю будинку «до кращих часів» або орендує, а верхній – або вже має житло, або виїхав. Тому середня температура по палаті не змінилася.
Варто згадати і інфраструктурні фактори: взимку 2022–23 багато котеджних селищ потерпали від відключень електрики на рівні з містом, тож перевага будинку нівелювалася (генератори дорогі, в деяких районах скважини без електрики не качають воду і т.д.). Тож не можна сказати, що всі кинулися у приватний сектор. Однак спостерігається тренд: люди, що залишилися у місті, оцінюють переваги приватного житла, і попит на нього втримався, на відміну від деяких міст (наприклад, Запоріжжя, де ціни будинків впали сильніше через близькість фронту). Дніпро знаходиться на такій відстані, що жити у передмісті відносно безпечно, тому ринок житлових ділянок і будинків тут не впав.
Підсумовуючи, ринок домоволодінь Дніпра стабілізувався, ціни незначно коливаються залежно від конкретного сегменту. Основні причини – мінімальна активність в дорогому секторі і компенсуючий інтерес до бюджетних приватних об’єктів. Поворотним моментом може стати завершення війни: тоді і котеджі, і недобудови знову стануть затребуваними, і ми побачимо іншу динаміку. Поки ж маємо рівновагу: місто не росте (міграція компенсується виїздом), доходи населення низькі – відповідно, і ціни на будинки «застигли».
Вартість землі і динаміка. Земельні ділянки під житлову забудову у межах Дніпра залишаються дорогими у центральних районах і дешевшими на околицях, а загалом за останні півроку середня ціна практично не змінилася. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середньозважена ціна 1 ар (сотки) землі у місті в травні 2025 становила близько $2 750, тоді як у грудні 2024 було ~$2 761 (–0.4%)**. Тобто ринок землі застиг. Це пояснюється тим, що під час війни мало хто наважується купувати ділянку для будівництва – більшість проєктів заморожено. А власники землі не бажають скидати ціну – вони теж чекають кращих часів. Тому угод небагато, ціна номінально стабільна.
Районні відмінності. У Дніпрі найдорожчі ділянки – в престижних локаціях поблизу річки і в центрі. Лідирує Соборний район: ціна сотки землі тут близько $6 063. Це середній показник, тож на практиці хороша ділянка на Соборі (набережна, район вул. Червоного Каменю тощо) може коштувати і $10 000 за сотку.
Рис.10. Середня ціна продажу земельних ділянок по районах Дніпра. Значення округлені.
Далі йде несподівано Індустріальний район (~$5 115) та Центральний (~$5 084). Цікаве друге місце Індустріального – це може бути через те, що в цьому районі є елітні котеджні селища на березі (наприклад, Придніпровськ), які адміністративно відносяться до Індустріального, і там ділянки дуже дорогі. Також Індустріальний включає селище Ювілейне (Слобожанське) – там теж дорого. Центральний район – зрозуміло, земля в центрі міста дефіцитна. Серед інших: Шевченківський – ~$4 147, Чечелівський – ~$2 502, Самарський – ~$1 617, Амур-Нижньодніпровський – ~$1 957, Новокодацький – ~$1 061 (останній один з найдешевших). Ці цифри відносяться до ділянок стандартного розміру до 15 соток. Логіка така сама, як з нерухомістю: найдорожче – Собор, центр, берег Дніпра, дешевше – промислові і спальні зони.
Динаміка за районами мінімальна: плюс-мінус кілька відсотків. Наприклад, у Індустріальному та Амур-Нижньодніпровському районах ціна сотки трохи зросла (на +5–8%), у Новокодацькому впала (–7%). Але це швидше статистичні відхилення, ніж тренд. Важливо, що співвідношення вартості між маленькими і великими ділянками збереглося: чим менша за площею ділянка, тим дорожче за сотку.
Розмір ділянки і ціна. Умовно можна виділити три категорії: малі ділянки до 15 соток, середні 15–30 соток, великі понад 30 соток. Найчастіше продаються саме стандартні ділянки 6–10 соток у місті. Ціна таких за сотку – найвища. У травні 2025 середня по місту: «до 15 соток» – ~$2 781/ар (грудень: $2 806, тобто –0.9%). Ділянки 15–30 соток дешевші за одиницю: травень: ~$2 271 (було ~$2 415, –6%). Нарешті, великі наділи >30 соток – ще дешевші: травень: ~$3 271 проти ~$1 962 у грудні, що виглядає як +66%. Остання цифра явно спотворена малою вибіркою (на все місто великих угод одиниці). Скоріш за все, у першому періоді (>30 соток) були продажі дешевого паю на околиці ($1 962/ар), а в другому – один продаж дорогої великої ділянки (наприклад, 0.5 га на Соборному) по ~$3 271/ар. Тому не варто думати, що великі ділянки раптом подорожчали на 66%. В реальності, тренд такий: малі наділи дорожчі і майже не змінилися в ціні, середні трохи впали (~–6%), великі залишаються найдешевшими за метр, і їх ціни дуже волатильні (бо мало угод).
Цей розподіл відображає те, що попит є на типові невеликі ділянки під приватний будинок. Наприклад, хтось хоче мати 10 соток під будинок – їх небагато на ринку, і власники не поступаються в ціні. А от купувати 25 соток нікому не треба зараз, тому такі лоти продаються зі знижками. Дуже великі (>30 соток) або цікаві для комерційних проектів (під ЖК чи бізнес – але зараз це нереально), або для маєтків багатіїв (які почекають). Тому вони стоять, і коли вже продаються, то це специфічні випадки.
Причини стабільності цін на землю. Ринок землі під забудову фактично на паузі. Будувати зараз мало хто буде: дорогі матеріали, ризик руйнування, немає кредитування. Тому і попит на земельні ділянки впав до мінімуму – купують хіба що для довгострокових інвестицій або якщо дуже треба для існуючого будинку (наприклад, сусідню ділянку). Проте ціни не падають, бо власники землі не хочуть дешево віддавати актив, розуміючи, що після війни земля може різко зрости у вартості. Справді, експерти прогнозують: закінчення бойових дій стане потужним стимулом для росту цін на землю, адже почнеться масштабне будівництво. Відтак зараз ні продавці, ні покупці неактивні: перші тримають завищені докризові цінники, другі не поспішають платити стільки за «порожнє місце». Укладаються поодинокі угоди – здебільшого наділи під вже існуючі будинки (наприклад, щоб оформити право власності на землю під купленим будинком) або дуже дешеві ділянки на околиці, де ціна і так невисока. Це бачимо з регіонального зрізу: у західних областях попит на землю виріс (біженці будуються, бізнес переносить виробництва – от там земля навіть дорожчає), а от у центрально-східних регіонах попит впав, активність низька. В Дніпрі додатково вплинув фактор безпеки: земля – актив нестрахований, якщо влучить ракета, гроші пропали, немає навіть стін, як у квартирі. Тож інвестиційно земля зараз не в фаворі. Натомість ті, хто мислить стратегічно, намагаються тихенько скупити добрі ділянки, поки ціни стоять на місці. Але таких мало, тому конкуренції між покупцями немає – ціни й не ростуть.
Девальвація гривні за рік ~10% теж зробила своє: власники, що виставляли ціни у гривні, могли навіть трохи підняти їх, але у доларовому еквіваленті це виглядає як стагнація (або невелике падіння ~–0.4% загалом по місту).
Ще відзначимо цікавий момент: ціни на землю у Дніпрі досить високі відносно цін на будинки. Наприклад, $6 000 за сотку на Соборному – це $60 000 за 10 соток, а за ці гроші можна купити непоганий готовий будинок у іншому районі. Це свідчить, що престижна земля – дефіцитний товар і ціну тримає не логіка ринку, а статусність. У менш престижних районах, навпаки, земля інколи дешевша за будинок (бо старі будинки стоять на великих ділянках, і всі розуміють, що за $5000 можна купити хату з участком, де земля може рахуватися по $500/сотка). Тому хитрі покупці іноді купують старий будинок ради землі: так дешевше, ніж просто землю, та ще й будинок як бонус (можна пожити поки, або знести). В воєнний час таких схем стало більше – люди намагаються отримати максимум користі з угоди. Це теж стримує офіційні ціни на окремі ділянки: продавцю легше продати разом з домом, ніж окремо землю.
Висновок по землі: ринок “в очікуванні”. Ні падіння, ні зростання – учасники не поспішають. Кардинальні зміни тут розпочнуться лише зі зміною макрообставин – тобто після перемоги і відновлення будівництва. Тоді дніпровська земля, ймовірно, різко додасть у ціні, особливо в передмістях і спальних районах, де можуть розгортатися нові забудови (про це кажуть і аналітики, прогнозуючи “дефіцит пропозиції на ринку житла” після війни, а отже – попит на землю під забудову). На даний момент ціни на землю у Дніпрі стабільні, з певним перекосом: малі ділянки утримують високу ціну, великі продаються дешевше за «оптом».
На основі проаналізованих тенденцій можна сформулювати низку практичних порад учасникам ринку нерухомості Дніпра – залежно від їх ролі та цілей.
Для покупців житла (квартир):
2025 рік – відносно сприятливий час для придбання житла в Дніпрі, якщо ви плануєте довгостроково оселитися тут. Ціни на квартири у Дніпрі зростають помірно (кілька відсотків за рік), тому особливого сенсу чекати падіння немає – його, ймовірно, не станеться, адже ринок стабілізувався. Натомість інфляція та дефіцит нового житла можуть підштовхнути ціни вгору після війни. Тому, якщо у вас є можливість, варто розглянути купівлю вже зараз, зафіксувавши вартість. Придивіться до 1-3 кімнатних квартир – саме вони найліквідніші, а однокімнатні ще й дають найвищу орендну віддачу, якщо плануєте здавати. Зверніть увагу: зараз вигідно купувати великі квартири (4 і більше кімнат) – їх ціна за м² майже не зросла і навіть трохи впала, тож можна торгуватися і отримати просторе житло за хорошою ціною. Однак врахуйте комунальні витрати та перспективу опалення – купуючи великий об’єкт, оцініть його енергоефективність. При виборі враховуйте поверховість – у воєнний час середні поверхи переважні (менше проблем з ліфтами і безпечніше), але вони й дорожчі. Якщо хочете зекономити, шукайте квартири на першому чи останньому поверсі – їх можна знайти на 15–20% дешевше, але обов’язково перевірте стан (дах, підвал). Сьогодні багато продавців готові до торгу – користуйтеся цим. Особливо знизити ціну реально на елітні квартири (попит слабкий) та на квартири без ремонту. Також майте на увазі: ринок зараз покупця, оголошень багато, тож не бійтеся робити зустрічні пропозиції значно нижче – раптом спрацює. Звісно, оформлювати угоду безпечно лише через нотаріуса з перевіркою документів, уникайте авансів до перевірок. Фінансування варто планувати у валюті або прив’язано до неї, адже гривня може девальвувати. Якщо брати кредит – закладайте, що ставки високі (іпотека практично недоступна), можливо, краще розглянути розстрочку від продавця (деякі готові на таке, особливо забудовники).
Для орендарів житла:
орендний ринок поступово оживає і ставки на квартири зростають, особливо на недорогі варіанти (+5–7% за півроку). Тому, якщо ви плануєте орендувати довго, краще зафіксувати умови зараз, можливо укласти договір на рік з фіксованою оплатою, бо за рік оренда може подорожчати ще на 5–10% (з урахуванням інфляції). Шукайте 2-кімнатні квартири – наразі вони мають майже ту ж ціну за м², що й однокімнатні, тож ви отримуєте більше площі за ті самі гроші. Якщо ж бюджет обмежений, 1-кімнатні теж хороший вибір, але конкуренція за них більша, готуйтеся швидко приймати рішення. Звертайте увагу на комунальні умови: автономне опалення, генератор в будинку, наявність укриття – це велика перевага. Інколи краще переплатити ~$0.5–1 за м² за квартиру з генератором/бойлером, ніж сидіти взимку без світла. По районах: можна заощадити, орендуючи на околицях – зараз різниця між центром і спальними районами трохи зменшилась, і за 15 хвилин їзди від центру можна знайти варіанти на 15–20% дешевше. Якщо ваша робота віддалена або прив’язана не до центру, розгляньте Самарський, Новокодацький райони – там ще можна зняти по нижчих цінах, а якість житла може бути цілком прийнятною. Укладаючи договір, спробуйте домовитися про фіксацію оплати в гривні на певний час (наприклад, на 6 міс) – адже більшість власників хочуть прив’язку до долара, але якщо курс піде вгору, вам буде важко. Також варто прописати умови на випадок блекаутів або якщо доведеться з’їжджати через безпеку – війна триває, і такі нюанси краще обговорити одразу (можливо, коротший період попередження про розірвання договору тощо). Не соромтеся питати про знижки або бонуси: наприклад, якщо ви платоспроможний орендар і готові платити наперед за кілька місяців, багато власників зараз підуть назустріч (бо цінують надійність). Пам’ятайте, що орендар зараз має вибір – особливо у дорогому сегменті. Тому порівнюйте варіанти і торгуйтеся. Дніпро – місто не курортне, сезонність менш виражена, але восени зазвичай наплив студентів та військових, тож улітку можна знайти трошки дешевше.
Для продавців квартир:
ринок хоч і стабілізувався, але перевершити пікові докризові ціни поки не вийде. Тому якщо ви плануєте продати квартиру, готуйтеся до конкуренції і торгу. Переконайтеся, що ваше оголошення привабливе: зробіть якісні фото, наведіть лад у квартирі, можливо, освіжіть косметично (інколи недорогий ремонт підвищує ціну більше, ніж коштує). Ціни на квартири у Дніпрі зараз не падають, тому немає паніки – не треба демпінгувати без потреби. Проте й завищувати сильно не варто: покупці досі обмежені у фінансах. Краще виставити ціну трохи вище бажаної і бути готовим уступити ~5–10%. Особливо якщо у вас квартира на останньому або першому поверсі – ринок такі просить дешевше. Можна зіграти на унікальних перевагах: якщо є автономне опалення, тепла підлога, генератор, укриття – обов’язково підкресліть це в оголошенні, зараз це підвищує цінність житла. Якщо квартира в елітному сегменті (висока ціна), приготуйтеся, що час експозиції може бути довгим – попит на дорогі об’єкти слабкий. Можливо, варто розглянути продаж з розстрочкою платежу або в кредит покупцю (якщо маєте таку можливість) – це розширить коло потенційних клієнтів. Наприклад, можна домовитися про 50% одразу, 50% протягом року – для багатьох це привабливо, а ви продасте швидше. Якщо ви продаєте інвестиційну квартиру (під оренду), подумайте: може, краще ще потримати? Оренда ж зростає, і за рік ви отримаєте більше доходу, а там і продасте дорожче. Загалом, не поспішайте скидати нерухомість за безцінь – аналітика ринку нерухомості вказує, що ціни в Україні мають тенденцію до зростання, і після війни може статися різке здорожчання житла. Тому, якщо можете почекати 1–2 роки, можливо, виграєте фінансово. Але якщо потрібні гроші зараз – продавайте, бо ліквідність є: у Дніпрі стабільний вторинний ринок, люди купують для життя і інвестицій.
Для орендодавців житла:
час працює на вас – орендні ставки у Дніпрі підвищуються, особливо на бюджетні квартири. Тож якщо у вас саме така квартира (1-2 кімнати в масиві), можете розглянути підвищення плати при наступній зміні орендаря або при продовженні договору (звісно, в межах розумного, на ~5% щоб не втратити хорошого мешканця). В елітному сегменті (дорога квартира в центрі) навпаки – краще втримати існуючих орендарів, навіть можливо піти на невелику знижку чи бонус (наприклад, залишити ту саму плату при продовженні без підняття) – тому що попит на дороге житло слабкий і знайти нового може бути важко. Зараз багато орендодавців намагаються дробити великі квартири (здавати по кімнатах або переобладнати на 2 невеликі) – якщо у вас, скажімо, 4-кімнатна, розгляньте варіант здати її як дві 2-кімнатні (знайти двох орендарів, розділивши оплату). Це може збільшити сумарний дохід, адже поодиноких охочих зняти велику квартиру небагато. Також, подбайте про конкурентні переваги вашого житла: зараз цінується наявність альтернативного опалення, зв’язку. Інвестиція у генератор, Starlink, інтернет-резерв може дозволити вам здавати дорожче і швидше знаходити клієнтів. Аналогічно, якщо квартира на останньому поверсі – може, варто встановити бойлер чи запас води, щоб перекрити мінуси. Гнучкість у відносинах з орендарями зараз важлива: у воєнний час люди можуть затримувати оплату або просити знизити на період від’їзду – якщо орендар довгостроковий і порядний, варто йти назустріч. Краще трохи поступитися, ніж втратити і шукати нового. Адже попит відносно стабільний, але це не «ринок орендодавця» повністю – ринок збалансований. Якщо ж ваш об’єкт стоїть пустим, можливо, варто знизити ставку або покращити стан. Порожня квартира – втрата для вас, а невелика поступка в ціні може залучити мешканця. Пам’ятайте також про безпеку угод: укладайте письмовий договір оренди (навіть якщо не офіційно, то хоча б підписаний), беріть заставу за майно, обговорюйте комунальні витрати. Зараз люди стали більш свідомими, і багато хто хоче офіційний договір навіть для відшкодування (переселенцям, наприклад). Якщо можете – легалізуйте оренду через податкову (5% ФОП) і укладайте офіційні договори, це розширить коло потенційних орендарів (організації, благодійні фонди можуть винаймати офіційно для своїх працівників).
Для продавців комерційної нерухомості (офісів, магазинів, складів): наберіться терпіння – ринок комерційної нерухомості поки що “на паузі”. Якщо є можливість не продавати зараз – краще зачекайте, бо ціни на офіси і магазини впали або стагнують, а угод небагато. Особливо це стосується офісних приміщень: попит на купівлю дуже низький, ви можете продати тільки за явно заниженою ціною. Тож, можливо, доцільніше здавати в оренду наступні рік-два, отримати хоч якийсь дохід, а вже після перемоги виставити на продаж, коли з’являться покупці-інвестори (за оцінками експертів, значне пожвавлення на ринку очікується після стабілізації економіки та закінчення війни). Якщо ж продаж неминучий (потрібні кошти), то готуйте стратегію: для офісу або магазину пошукайте покупця-орендаря (може, той, хто зараз орендує, захоче викупити з дисконтом). Або інвестора з іншого регіону, який шукає дешеві активи (можна розмістити оголошення на всеукраїнських майданчиках). Будьте готові знижувати ціну: по офісах – на 5–10% від ринкової ще, по магазинах – на 3–5%. В промисловому сегменті ситуація краща: склади і виробничі бази зараз купують активніше, тому якщо ви продаєте склад – можна знайти покупця, але знову ж, можливо, за умови довгострокової оренди (купівля з орендарем всередині – хороший варіант). В цьому сегменті можна навіть трохи підвищувати ціну, бо є дефіцит якісних промплощ. Загальна порада: зробіть об’єкт максимально привабливим для потенційного інвестора. Наприклад, якщо продаєте торгове приміщення – знайдіть орендаря і продайте “з орендарем” (під готовий бізнес) – зараз інвестори більше цікавляться активами, що генерують дохід, навіть невеликий. Це стосується і офісів: легше продати, коли там хтось сидить і платить, ніж порожні стіни. Якщо продаєте склад/виробництво – наведіть лад на території, забезпечте охорону, покажіть можливості (підведену електрику, воду). Можливо, варто скласти технічкий паспорт, звіт про оцінку, бізнес-план, щоб переконати покупця у вигідності. І головне – реклама: зараз мало інвесторів ходять по ринку, вам треба їх шукати. Використовуйте інтернет-майданчики, соцмережі, профільні групи, зверніться до агентств нерухомості, які працюють з комерцією. Багато потенційних покупців зараз – з інших міст (наприклад, з Києва чи заходу, які хочуть дешево вкластися у центрі країни). Ваше завдання – донести інформацію, що є такий актив за привабливою ціною. Гнучкість у переговорах теж ключова: може з’явитися клієнт, який запропонує розбиття платежу або складну угоду – розглядайте всі варіанти, бо час нелегкий і краще укласти угоду на взаємовигідних умовах, ніж не укласти взагалі.
Для орендарів комерційної нерухомості (бізнесу):
зараз непоганий момент для розширення або покращення умов. Оренда офісу в Дніпрі поки що відносно доступна, хоча і зростає, але все ще на ~30% нижче довоєнних Київських ставок. Якщо ваш бізнес стабільний, ви можете пошукати кращий офіс за розумні гроші – пропозиція є, власники готові торгуватися. Багато компаній вже скористалися цим: наприклад, в Києві на початку року орендні ставки підскочили, але у Дніпрі ще можна знайти вигідні варіанти. Орієнтуйтеся на невеликі офісні блоки – зараз це формат у пріоритеті (запит ~300–350 м²), і вибір таких пропозицій широкий. Обов’язково поторгуйтеся – власники офісів часто погоджуються на ремонтні канікули чи скидку перші місяці, щоб ви заїхали. Спробуйте закріпити ставку в гривні хоча б на півроку – це реально, бо багато договорів так і укладають (з умовою перегляду раз на квартал). Для орендарів магазинів зараз двояка ситуація: з одного боку, власники ТРЦ трохи підняли ставки, з іншого – на вулиці багато вакантних площ і можна домовитися вигідно. Якщо ваш магазин на вулиці приносить менше виторгу, можна переїхати у дешевше приміщення – зараз багато хто так робить, звільняючи занадто дорогі локації. Взагалі, ринок оренди торговельних площ – ринок орендаря в короткостроковій перспективі: вакантність росте, трафік низький, власники не будуть вам диктувати умови. Тому сміливо просіть знижку чи індивідуальні умови: наприклад, процент від виторгу, якщо він впаде нижче певного рівня, або короткий строк договору з правом продовження без штрафів. Наразі власники йдуть на це, аби втримати бізнес у своєму приміщенні. Якщо ви винаймаєте склад чи виробниче приміщення, знайте, що ставки навіть трошки впали, тобто можна оптимізувати витрати. Можливо, є сенс переїхати з дорогого утепленого складу в трохи простіший, якщо вистачає. Орендодавці складів зацікавлені заповнити площі, тому пробуйте вести переговори про довгостроковий контракт із фіксацією (щоб уникнути підвищень) – багато хто погодиться, отримавши гарантію зайнятості. Зважайте на умови форс-мажору: обов’язково в договорі пропишіть, що в разі знищення чи пошкодження об’єкта ви не зобов’язані платити, або що при довгих блекаутах можлива пауза в оплаті. Це зараз не дивина, а необхідність. Уважно стежте за комунальними тарифами: якщо вам виставляють плату за опалення офісу, котрим ви не користувалися, – обговорюйте це. Багато компаній перейшли на гібридну модель роботи (менше площ, частина співробітників віддалено) – якщо й у вас так, подумайте, чи не зняти менший офіс (економія очевидна). Водночас, якщо ваш бізнес, навпаки, планує розширення – весна 2025 хороший момент, щоб орендувати додаткові приміщення: ставки ще відносно низькі, а економіка потроху оживає, тож встигнете зайняти місце. Пам’ятайте: багато факторів зараз грає вам на руку – орендодавці цінують добросовісних орендарів і часто готові зберегти для них старі ставки (як було у Львові – багато власників залишили ціни на рівні 2022, боячись втратити клієнтів). Тож ваше завдання – підтримувати діалог з власником, аргументувати свої потреби (менший трафік, складнощі війни) і шукати компроміси.
Для інвесторів в нерухомість:
нинішній ринок Дніпра пропонує цікаві можливості для довгострокових вкладів. Якщо у вас є капітал і ви розглядаєте нерухомість для інвестицій, варто звернути увагу на такі аспекти:
Житлова нерухомість (квартири):
зараз можна досить вигідно купувати квартири під оренду. Ціни на них зросли лише незначно, а орендні ставки поступово збільшуються, тож доходність покращується. Особливо високий відносний дохід дають 1-кімнатні та 2-кімнатні квартири в спальних районах: придбавши таку за ~$30 тисяч, ви можете здавати її за ~$300 на місяць, що дає ~10-12% річних у валюті – дуже непогано на сьогодні. При цьому капітал у безпеці – навіть за песимістичного сценарію ціни на житло не падають. Тож нерухомість для інвестицій – це зараз передусім бюджетні квартири, які легко здати. Можна розглянути і купівлю кількох кімнат чи квартир у гуртожитках – після ремонту їх можна здавати окремо, отримуючи високу дохідність (але тут вищі управлінські зусилля).
Комерційна нерухомість (оренда бізнесу):
як було показано, продажні ціни на офіси і магазини просіли, а орендні ставки підросли, отже інвестиційна дохідність комерції зросла. Наприклад, середня ціна торгового приміщення – ~$1044/м²【59†】, а оренда – ~$11.9/м² на місяць, тобто річна орендна плата ≈ $143/м², що складає ≈13.7% річних брутто – дуже висока дохідність (правда, треба врахувати простої та витрати, але все ж). Найбільший cap rate зараз у дрібних торгових об’єктів, таких як МАФи/кіоски: їх ціна впала майже на 40%, а оренда зросла на 48%【61†】. Виходить, що за ~$10–15 тис. можна купити кіоск, який генерує $300–400 щомісяця (бо оренда ~$25/m², площа 10–15 м²) – а це може бути 30% річних! Звісно, ризики МАФів вищі (регуляції, демонтаж), але як короткострокова інвестиція – доволі вигідно. Вбудовані торгові приміщення теж цікаві: при стабільній ціні, їх оренда дещо впала, але все одно дає ~8-10% річних. Офісна нерухомість – тут слід бути вибірковим: вигідними можуть бути невеликі офіси, що легко здавати (20–100 м²), особливо з ремонтом, у центрі. Їх ціна впала, а оренда зросла, тож можна розраховувати на 10-12% річної дохідності + перспективу зростання капіталу після війни. Великі офіси купувати поки ризиковано – вакантність висока.
Промислово-складська нерухомість:
якщо вас цікавить сектор складів чи виробництв, варто придивитися до складських приміщень у Дніпрі. Ціни зараз ще низькі ($200–300/м²), а після війни можуть вирости в рази, коли почнеться економічне відродження. Орендна віддача поки невелика (~$2.8/м²/місяць), але тенденція позитивна – очікується зростання активності. Інвестуючи в склад, подумайте про довгострокову стратегію: можливо, варто зараз купити і відремонтувати, щоб бути готовим прийняти великого орендаря потім. На додачу, в цей сектор можуть залучатися гранти чи дотації (наприклад, під логістичні хаби), якщо війна затягнеться.
Земельні ділянки:
земля зараз – довгий вклад і радше спекулятивний. Ціни стоять, але після перемоги земля під забудову може різко подорожчати (подекуди прогнозують +50–100% в найбільш перспективних локаціях). Тому якщо маєте “вільні” кошти і знаходите ділянку в гарному місці за адекватну ціну, можна купувати. Головне – оцініть ризики: чи не знаходиться вона поблизу потенційних цілей обстрілів, чи немає проблем з документами. Земля – не приносить поточного доходу, але може стати “джекпотом” після війни, коли тренди ринку нерухомості 2025–2027 років будуть визначатися масштабним будівництвом та відновленням житла.
Загалом, Дніпро наразі – ринок можливостей для інвестора з грошима, бо можна дешево зайти у активи, що генерують кеш-флоу. Як зазначають експерти, попри війну в Україні стрімко зростає попит та ціни на якісну нерухомість, оскільки пропозиція обмежена. Це вже відбувається у Західній Україні, але у Дніпрі теж може проявитися. Тому стратегія “купив на спаді – продав на підйомі” тут цілком може себе виправдати. Головне – ретельно рахувати, брати з запасом і мати терпіння.
Ринок нерухомості Дніпра в кінці 2024 – середині 2025 років показав відносну стійкість перед воєнними викликами. Ціни на квартири залишаються стабільними із незначним зростанням, оренда житла поволі дорожчає, офісна та торгова нерухомість переживають період трансформації попиту (оренда дорожчає, продаж дешевшає), промислова нерухомість навіть укріплюється в ціні, а ринок приватних будинків і землі завмер в очікуванні великих змін. Для учасників ринку це час зважених рішень та пошуку вигод: хтось скористається паузою, щоб інвестувати з вигодою, а комусь варто перечекати бурю, аби зберегти цінність активів. У будь-якому разі, Дніпро залишається одним з ключових міст, де нерухомість для інвестицій та життя має тверду базу, і після настання миру тут імовірне пожвавлення. Як кажуть експерти: попри війну, ринок житла демонструє тенденцію до відновлення, а бізнес вже зараз готується до нового етапу розвитку нерухомості у 2025 році та надаліf.
Таким чином, тренди ринку нерухомості 2025 року у Дніпрі можна резюмувати як стабілізація з перспективою зростання, і кожен учасник ринку може зайняти вигідну позицію, діючи згідно з описаними вище рекомендаціями і зважуючи свої кроки в контексті воєнної реальності. Здоровий глузд, гнучкість та далекоглядність – запорука успіху на нинішньому непростому, але цікавому ринку дніпровської нерухомості.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Дніпро .
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело