Новини

Детальний аналіз ринку нерухомості Ужгорода: грудень 2024 vs травень 2025

Опубліковано: 20-06-2025 11:05

Ринок нерухомості міста Ужгород у першій половині 2025 року продовжив демонструвати стійкість на тлі загальнонаціональних викликів війни та економіки.

Ужгород, як відносно безпечне західне місто, залишається одним із найдорожчих ринків житла в Україні поряд зі Львовом і Києвом. Високий попит з боку внутрішніх переселенців та обмежена пропозиція підтримують ціни на високому рівні. Порівняно з груднем 2024 року, станом на травень 2025 середні ціни на житло тут помірно зросли майже в усіх сегментах. Нижче представлено детальний аналіз вторинного ринку квартир, офісної та торгової нерухомості, промислово-складських об’єктів, приватних домоволодінь та земельних ділянок під житлову забудову – з розбивкою за типом операції (продаж чи оренда) та ключовими чинниками ціноутворення. Також окреслено ТОП-3 категорії з найвищими показниками та динамікою. В кінці статті наведено практичні поради для покупців, орендарів, продавців, орендодавців й інвесторів.

Вторинний ринок квартир

Продаж квартир (вторинне житло)

Динаміка цін. Середньозважена ціна пропозиції на вторинному ринку квартир Ужгорода у травні 2025 за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» склала близько $1 511 за кв.м, що на 3% вище за рівень грудня 2024 ($1 465) за нашими даними. Це підтверджує загальноукраїнський тренд помірного зростання цін на вторинне житло (~+5% за 5 місяців) після зимового пожвавлення попиту. Ужгород вирізняється тим, що ціни тут вже наблизилися до столичних: середня вартість однокімнатної квартири в місті на початку квітня 2025 досягла ≈$64 тис. (ріст +16% за півроку), що навіть дещо більше, ніж у Києві. Це підкреслює статус Ужгорода як одного з лідерів цін на житло в країні.

Район міста. Хоча в наявних даних ціни агреговані по місту в цілому (без розрізу на конкретні райони), можна відзначити, що традиційно найдорожче житло зосереджене в центральних та престижних локаціях міста. За даними місцевих оглядів, у престижних районах Ужгорода ціни угод можуть на 10–20% перевищувати середні по місту. Віддалені ж від центру квартали та околиці, як правило, пропонують більш доступне житло. Таким чином, географічний фактор залишається важливим: близькість до центру та розвиненої інфраструктури підвищує вартість квартир.

Розмірність (кількість кімнат). Найбільшим попитом на вторинному ринку користуються 1-2 кімнатні квартири, тож їх ціна за квадратний метр зазвичай найвища.

В Ужгороді однокімнатні квартири мають середню вартість близько $1 600–1 800/м² (залежно від класу та стану), тоді як «двушки» – трохи нижчу, в межах $1 400–1 600/м². Багатокімнатне житло (3-4 кімнати) коштує дешевше в розрахунку на метр – орієнтовно $1 0̲0̲0̲–1 3̲0̲0̲/м², оскільки загальна сума угоди значно більша і попит на великогабаритні квартири менший. Така різниця відповідає загальноукраїнському тренду: невеликі квартири дорожчають швидше і цінуються вище за «квадрат», ніж великі. Наприклад, середня ціна однокімнатної квартири в Ужгороді в 2025 році оцінювалася в ~$55 тис., тоді як трикімнатні стартували від ~$90 тис. Отже, ТОП-3 сегменти за ціною за м² – це 1-кімнатні квартири, далі 2-кімнатні, а найдоступніші за відносною ціною – великі 3+ кімнатні квартири.

Клас житла. Якість і тип будинку суттєво впливають на ціну вторинного житла. В Ужгороді найбільш дорогими є квартири категорії «елітне житло підвищеної комфортності» – у сучасних цегляних будинках з покращеним плануванням, новобудовах преміум-класу тощо.

Середня ціна таких квартир сягає $1 700–1 800/м² і більше (на середніх поверхах). Лише трохи поступаються їм за цінником квартири в історичних будинках старої дореволюційної забудови, розташовані в центрі – попри вік, вони приваблюють локацією і можуть коштувати до $1 800+/м². Натомість найбільш доступними на ринку лишаються помешкання масової радянської забудови (типові панельні та цегляні багатоповерхівки 1960-80х рр.) – їх середня вартість у Ужгороді становить близько $1 0̲0̲0̲–1 2̲0̲0̲ за «квадрат» (на прикладі 1-кімнатних квартир на різних поверхах). Квартири категорії «масова сучасна забудова (економ-клас)» – тобто житло в новіших будинках економ-сегменту – займають середню позицію з ціною порядку $1 4̲0̲0̲–1 6̲0̲0̲/м². Таким чином, ТОП-3 за рівнем цін – елітні нові будинки, історичне якісне житло та сучасний економ-клас, а найдешевше – старий радянський фонд. Попит при цьому зміщений у бік недорогих сегментів: як відзначають аналітики, у воєнний час покупці частіше обирають прості готові квартири у житловому стані, які дешевші, тоді як преміум-сегмент росте повільніше.

Поверховість. Положення квартири по вертикалі істотно впливає на вартість, хоча війна дещо змінила вподобання. Традиційно на вторинному ринку найдорожчі квартири – на середніх поверхах: вони в Ужгороді мають на 5–10% вищу ціну, ніж аналогічні на першому чи останньому поверсі. За нашими даними, у травні 2025 1-кімнатна квартира на середньому поверсі коштувала в середньому ~$1 830/м² (якщо це новіший або елітний будинок), тоді як на першому поверсі – близько ~$1 630/м² (на 10–15% дешевше). Останній поверх зазвичай також трохи поступається в ціні середньому (на ~5–8%): наприклад, «хрущовка» на 5-му поверсі без ліфта буде дешевшою за аналог на 3-му. Втім, в сучасних будинках з ліфтом різниця між середнім та верхнім рівнями мінімальна, а інколи пентхауси на останніх поверхах навіть дорожчі. Окремо варто згадати вплив безпекових факторів: після початку війни частина покупців стала надавати перевагу квартирам на нижчих поверхах (через доступ до укриттів та меншу залежність від ліфтів). Це вирівняло ціни: перші поверхи вже не настільки дешеві, як раніше – їх цінові дисконти скоротилися. Натомість останні поверхи все ще продаються трохи дешевше через ризики (протікання даху, відключення ліфтів тощо). Загалом, оптимальними по співвідношенню ціни й зручності залишаються 2–5-й поверхи стандартних будинків.

Оренда квартир

Загальна ситуація. Ринок оренди квартир в Ужгороді у травні 2025 демонструє відносну стабільність цін на тлі високого попиту у 2022–2023 роках і поступового насичення ринку. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня орендна ставка по місту становила приблизно $9,8 за м² на місяць (близько 380 грн/м²), що на +5% вище, ніж у грудні 2024 ($9,4). У річному вимірі (січень–травень 2025 до аналогічного періоду 2024) базові орендні ставки зросли на ~8%. Таким чином, оренда дещо подорожчала, хоча в доларовому еквіваленті зміни незначні і здебільшого відповідають інфляції. Ужгород входить до трійки найдорожчих міст України за вартістю довгострокової оренди (поряд з Києвом та Львовом) – цей статус він здобув через масовий наплив переселенців у 2022 році та обмежену пропозицію житла.

Пропозиція і попит. На початку 2025-го на ринку спостерігався дефіцит доступного орендного житла: обсяг пропозиції квартир для оренди на Закарпатті був меншим, ніж рік тому, при стабільно високому попиті. Багато родин-переселенців продовжують орендувати житло замість купувати, що утримує навантаження на ринок. Водночас ситуація почала змінюватися: за словами місцевих рієлторів, в Ужгороді активно будується нове житло, і на початок літа пропозиція квартир зросла настільки, що трохи перевищила поточний попит. Як наслідок, орендні ставки весною дещо знизилися – особливо у сегменті дорогих квартир. Експерти відзначають, що у травні 2025 наймати квартиру стало трохи легше: охочих орендувати менше, ніж доступних пропозицій, тому орендодавці змушені коригувати ціни або надавати знижки. Приміром, оренда типової 1-2 кімнатної квартири на вторинному ринку в старому будинку наразі обходиться ~10–12 тис. грн/міс, тоді як у новобудовах – від 12 до 20 тис. грн залежно від рівня ремонту. ТОП-3 найдорожчих сегменти оренди – це нові просторі квартири в центрі, сучасні елітні апартаменти та великі (>3 кімнат) помешкання; тоді як найдоступнішими є старі однокімнатні квартири на околицях та частина пропозицій у вторинному сегменті радянської забудови.

Вплив розмірності і класу. Як і на ринку продажу, у оренді найбільшим попитом користується малогабаритне житло. Однокімнатні квартири та смарт-квартири в Ужгороді здаються найшвидше; їх середня ставка станом на травень 2025 – близько $300–350 на місяць (за квартиру ~30–40 м²). Двокімнатні квартири (50–60 м²) орендуються по $400–500/міс, а трикімнатні – від $600 і вище, залежно від стану. Ціни на радянські «хрущовки» та панельки з простим ремонтом зросли особливо відчутно – саме такі варіанти шукають більшість переселенців, тому їх орендна плата піднялася швидше, ніж у дорогих новобудов. Елітні нові квартири теж знаходять своїх орендарів, але їхня аудиторія обмежена – тому ставки по ним ростуть повільніше. Наприклад, сучасні апартаменти преміум-класу з дизайнерським інтер’єром можуть здаватися за $800–1000/міс, але це нішевий сегмент, тоді як масове житло стандарт-класу дорожчає швидшими темпами.

Поверховість. Ціноутворення в оренді також залежить від поверху, причому воєнні реалії вплинули на ці переваги. Перші поверхи більше не мають значного дисконту – навпаки, за рік їх орендна вартість зросла чи не найбільше серед усіх (на ~10+%), адже багато сімей тепер віддають перевагу помешканням внизу (легше дістатися укриття, менша залежність від ліфта). Натомість останні поверхи трохи втратили в привабливості – орендні ставки там підвищувалися повільніше через побоювання відключень ліфтів, можливих пошкоджень даху тощо. В цілому ж різниця не є драматичною: якщо раніше різниця між 2-им і 9-им поверхом могла сягати 15–20% в ціні оренди, то зараз це ближче до 5–10%. Середньостатистичний орендар Ужгорода радше обере 2–3 поверх, але й за перший поверх тепер готові платити майже стільки ж, усвідомлюючи його переваги в умовах війни.

Прогнози орендного ринку. Місцеві експерти радять не зволікати з пошуком житла влітку, оскільки вже з липня–серпня почнеться сезонне пожвавлення попиту перед початком навчального року. Очікується, що в кінці літа ціни на оренду знов підуть вгору, адже приїзд студентів та нових переселенців створить додатковий попит, а пропозиція хоч і зросла, але не безмежна. Загалом прогноз на 2025 рік для ужгородської оренди – помірне зростання ~5–10% за рік (за умови відсутності форс-мажорів), що узгоджується з загальноукраїнськими оцінками стабільності цього ринку. Війна продовжить впливати на регіональні диспропорції: і надалі найдорожче знімати житло буде на заході (Ужгород, Львів) та в столиці, тоді як у прифронтових регіонах оренда залишатиметься значно дешевшою.

Офісна нерухомість

Продаж офісів

Загальний стан. Ринок офісної нерухомості Ужгорода помітно активізувався на початку 2025 року. . За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня вартість продажу офісних приміщень у травні 2025 досягла ~$1 272/м², що майже на +9,5% більше, ніж у грудні 2024 (~$1 162). Зростання цін на офіси випереджає динаміку житлового сектора, відображаючи відновлення ділової активності та попит на невеликі комерційні приміщення. Ціни на ужгородські офіси вже співставні з середніми по західних областях України (близько $1 200–1 300/м²), підтверджуючи тренд, що бізнес мігрує у безпечні регіони і готовий платити більше за якісні локації.

Розподіл за площею. Найдорожчі в перерахунку на метр – маленькі офіси до 100 м². У цьому сегменті середня ціна продажу становить близько $1 300–1 600 за м² у травні 2025, оскільки дрібний офісний простір (кабінети, офіси «для себе») дуже затребуваний.

Для порівняння, більші офісні площі 100–300 м² продавалися в середньому по $1 058/м², а зовсім великі об’єкти (>500 м²) – приблизно $904/м². Така обернено-пропорційна залежність («чим менше приміщення, тим вища ціна за метр») відповідає ринковим реаліям: малі офіси можуть дозволити собі більше покупців і інвесторів, тому конкуренція за них піднімає ціну. В топі цін – компактні офісні блоки та окремі будівлі невеликої площі, а значно дешевше за метр коштують великі офісні центри чи поверхи цілком.

Тип і клас будівлі. У сегменті офісів спостерігається розшарування за класом приміщень. Окремі будівлі (особняки під офіс) в центрі міста цінуються найбільше – їх середня ціна в травні 2025 перевищувала $1 300/м². Натомість офісні приміщення в складі бізнес-центрів чи багатоповерхівок продавалися дещо дешевше – в діапазоні $1 1̲0̲0̲–1 2̲0̲0̲/м², залежно від стану і поверху. Вищий ціновий діапазон утримують сучасні відремонтовані офіси з окремим входом та парковкою, розташовані на перших поверхах – їх охоче купують під представництва компаній або ІТ-хаби. Наприклад, окремий невеликий будинок під офіс у центрі може коштувати й $1 500 за метр, якщо має гарний стан. ТОП-3 дорогих категорії офісів: 1) окремі будівлі (особливо історичні чи нові), 2) приміщення у сучасних бізнес-центрах класу А, 3) офіси на перших поверхах з окремим входом. Бюджетніший сегмент – офісні блоки на верхніх поверхах старих будівель або в спальних районах.

Поверховість. При продажу офісів у багатоповерхових будинках цінова градація схожа на житлову: перший поверх – найдорожчий (він бажаний під комерцію), тоді як верхні поверхи – дешевші через менший потік клієнтів. Так, офіс на 1-му поверсі в центрі Ужгорода у травні 2025 оцінювався в середньому ~$1 670/м², тоді як аналогічний офіс на верхньому поверсі – ~$1 384/м² (на ~17% дешевше). Міжповерхові (2–3 поверх) офіси займали проміжне положення із ціною близько $1 5̲0̲0̲/м². Таким чином, покупці офісів готові платити премію за зручний перший рівень з окремим входом. Водночас для невеликих офісів (до 100 м²) різниця згладжується – їх купують і на 2-3 поверхах, якщо будівля має зручний доступ. ТОП-3 фактори, що підвищують ціну офісу: перший поверх, центральна локація, автономність будівлі.

Оренда офісів

Цінові тенденції. Ринок оренди офісної нерухомості в Ужгороді також пожвавлюється. . За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня орендна ставка на офіси у травні 2025 склала ~$8,7 за м²/міс, що на +6% більше, ніж у грудні 2024 (~$8,2). Попит на оренду офісів підтримується релокацією бізнесів з небезпечних регіонів та розвитком місцевих компаній. Проте орендні ставки тут поки що значно нижчі, ніж ціни продажу (доходність орендодавця становить близько 8–9% річних у валюті). Для порівняння, середня орендна ставка по країні у I кв. 2025 була ~$7,7/м², тож ужгородські $8–9 – дещо вищі за середні, що зумовлено статусом міста як ділового центру Закарпаття.

Диференціація за площею. Невеликі офіси до 100 м² мають найвищу орендну плату за метр – у середньому $9–10/м².

Наприклад, офіс площею 50 м² обходиться приблизно в $450 на місяць. Більші офіси 100–300 м² орендуються за ставками $7–9/м² (зниження ставки при зростанні площі – стандартна ситуація, адже крупному орендарю часто надають знижку за обсяг). Дуже великі офісні площі (>500 м²) можуть здаватися навіть по $5–6/м², оскільки знайти орендаря на цілий поверх або будівлю складніше. Клас і стан приміщень. Сучасні відремонтовані офіси (клас A і B) в новіших будівлях Ужгорода здаються за найвищими цінами – до $12–14/м² у топових випадках (наприклад, невеликий офіс з якісним ремонтом у бізнес-центрі). Звичайні офісні приміщення у старих адмінбудівлях чи житлових будинках (клас C) значно дешевші – $5–7/м². Попит зосереджений на бюджетних варіантах, тому власники дорогих офісів часто йдуть на поступки. ТОП-3 фактори, що дозволяють правити вищу орендну ставку за офіс: 1) розташування в центрі або біля ключових транспортних розв’язок, 2) наявність ремонту і меблів, 3) автономність (окремий вхід, парковка). Наявність генератора/безперебійного живлення також стала конкурентною перевагою в умовах можливих відключень електроенергії.

Поверх та доступність. Для орендарів офісів велике значення має зручність розташування в будівлі. Перший поверх (або цоколь з окремим входом) традиційно найдорожчий – різниця в орендній ставці між 1 і 3 поверхом може сягати 20%. В Ужгороді офіс на першому поверсі в центрі міста міг здаватися по $11/м², тоді як аналогічний на верхньому – по $7–8/м². Вища поверховість виправдана лише для великих компаній, готових орендувати цілі поверхи дешевше. Для дрібного бізнесу важливий фактор «стріт-рітейлу» – можливість клієнтам зайти з вулиці, тому за це орендодавці правлять премію. З іншого боку, офіси на 2–3 поверсі можуть бути вигідні стартапам і ІТ-компаніям, яких в Ужгороді немало, – для них відсутність окремого входу не критична, зате ціна нижча. В цілому сегмент оренди офісів в місті збалансований, а вакантність невисока: більшість якісних площ знаходять орендарів, особливо напередодні літа 2025, коли бізнес налаштовується на розширення після зимово-весняної стабілізації.

Торгова (рітейл) нерухомість

Продаж торговельних приміщень

Динаміка цін. Ціни на рітейл-нерухомість (магазини, торгові приміщення) в Ужгороді зростали найпомітніше серед усіх сегментів. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» станом на травень 2025 середня вартість продажу торговельних об’єктів склала близько $1 582/м², що на +12% вище грудня 2024 (~$1 413). Такий ривок обумовлений високою діловою активністю: малий і середній бізнес активно купує приміщення під магазини, салони, заклади послуг. Закарпаття загалом стало «тихою гаванню» для підприємців під час війни, тому інвестиції в комерційну нерухомість тут пожвавилися. За темпами зростання (+12% за 5 місяців) ужгородський рітейл випередив навіть житло, увійшовши до ТОП-3 сегментів за динамікою.

Розмір приміщення. Найдорожчий сегмент – дрібні торгові площі до 100 м². Середня ціна таких об’єктів у травні 2025 перевищила $1 760/м², а для деяких міні-магазинів площею 20–50 м² могла сягати $2 0̲0̲0̲ і більше. Малий формат дуже популярний серед покупців, адже підходить для магазинів крокової доступності, кав’ярень, відділень сервісу. Для більших торгових площ спостерігається зниження ціни за метр: 100–300 м² продавалися ~$1 4̲1̲0̲/м², 300–500 м² – ~$1 0̲1̲0̲/м², а масштабні приміщення понад 500 м² – по $1 1̲5̲0̲/м². Фактично ціни відображають формат: ТОП-3 найдорожчих – це street-retail приміщення малої площі (місткі для одного орендаря), бутіки та торговельні блоки в центрі міста. А от великі зали, складські магазини на околицях чи частини ТРЦ – значно дешевші в розрахунку на квадрат, оскільки коло потенційних покупців для них обмежене.

Тип і локація. В Ужгороді можна виділити кілька типів рітейл-нерухомості: вбудовані торгові приміщення (на 1-х поверхах житлових будинків у густонаселених районах), окремі будівлі під бізнес (особливо в центрі чи біля доріг), а також площі в торговельних центрах. Найдорожче цінуються окремі будівлі та «фасадні» приміщення на перших поверхах в центрі – їх ціна в травні 2025 сягала $1 700+/м². Наприклад, невеликий окремий магазинчик у центрі (~70 м²) могли продавати за ~$120 тис. Убудовані приміщення (з окремим входом з вулиці) у спальних районах мали ціну близько $1 3̲0̲0̲–1 5̲0̲0̲/м². Відносно дешевшими були приміщення у складі торгових центрів та ринків – $900–1200/м², адже покупець набуває площу без прямого виходу на вулицю. Сегмент кіосків і МАФів (невеликі павільйони, ролети) теж присутній, але вони найчастіше орендуються, а не продаються; якщо й продаються, то ціна за м² може бути високою через малу площу, хоча абсолютна сума невелика.

Поверховість і розміщення. Для торгової нерухомості надважливим є «перший поверх = перший клієнт». Практично всі найдорожчі пропозиції – це перший поверх з окремим входом. Такі приміщення купують під магазини та банки в першу чергу. Для контрасту, неперші поверхи (2-й і вище) вважаються менш ліквідними: їх ціна може бути на 20–30% нижчою. У даних за травень 2025 невеликі магазини на 1-му поверсі мали середню ціну ~$1 720/м², тоді як аналогічні площі, розташовані на 2-му поверсі торгового центру – ~$1 380/м². Виняток – якщо другий поверх має окремий вхід з вулиці (так буває у двоповерхових комерційних будівлях); тоді він майже не поступається першому. ТОП-3 фактори, що формують ціну торгового приміщення: 1) людський трафік (центр міста, біля ринку, вокзалу тощо), 2) фасадність і вітрини, 3) можливість універсального використання. Приміщення, що відповідають цим критеріям, дорожчають найшвидше – власне, саме вони спричинили двозначне зростання середніх цін у цьому сегменті за останні місяці.

Оренда торговельних площ

Рівень орендних ставок. Оренда комерційних приміщень для рітейлу в Ужгороді станом на травень 2025 залишається дорогою. . За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ставка ~$11,2 за м² на місяць (практично без змін відносно ~11,1 $/м² у грудні 2024). Таким чином, ринок оренди магазинів демонструє стабільність – ціни вже досягли плато після стрімкого зростання 2022–2023 років. Для орендодавців цей сегмент дуже привабливий: прибутковість може перевищувати 10% річних у доларах, що вище, ніж по житлу. Попит на торговельні площі підтримується стійким споживчим ринком Ужгорода (місто є обласним центром і туристичним осередком), хоча трохи стримується зростанням пропозиції нових ТРЦ.

Вплив площі. Найвищі ставки фіксуються, знову ж, у категорії дрібних магазинів до 100 м² – це $12–20/м² залежно від конкретної локації. Наприклад, невеликий бутік 30 м² у центрі міста може здаватися за ~$500 на місяць (тобто ~$16/м²). Приміщення 100–300 м² мають орендні ставки в середньому $10–12/м². Великі площі (супермаркети, зали >500 м²) – приблизно $6–9/м², причому верхня межа характерна для окремих супермаркетів у центрі, а нижча – для складів-магазинів на околицях. Отже, диференціація аналогічна продажам: преміальні ставки у стріт-рітейлі невеликого формату, а більші об’єкти здаються відносно дешевше. ТОП-3 дорогих за орендою форматів: кав’ярні/магазинчики в центральній пішохідній зоні, відділення банків та аптек на «червоних лініях», брендові бутикові приміщення.

Локація і формат. Ключовий критерій в оренді – прохідність місця. Центр Ужгорода (площа Петефі, Корзо, набережні) традиційно тримає найвищі орендні ставки. Також високо котуються площі біля ринків («Зелений базар» тощо) та на великих транспортних артеріях (вул. Минайська, просп. Свободи). У спальних районах ставки нижчі, але й там біля супермаркетів чи зупинок транспорту ціни помітно вищі, ніж «у дворі». За типом приміщень: окремі торгові будівлі здаються дорожче (бо орендар не залежить від сусідів), убудовані приміщення – трохи дешевше, а торгові центри часто практикують фіксовану ставку плюс відсоток від виторгу, що ускладнює пряме порівняння. В середньому, оренда місця в торговому центрі Ужгорода еквівалентна ~$10–15/м² з урахуванням усіх платежів. МАФи (кіоски) орендуються помісячно за фіксовану плату (наприклад, ~$300/міс за 10 м²), що відповідає ~$30/м², але такі об’єкти некоректно порівнювати з капітальною нерухомістю.

Поверховість. Для торгових приміщень перший поверх є обов’язковим стандартом – майже всі орендарі зацікавлені саме в ньому. Лише специфічні бізнеси (фітнес, коворкінги, розваги) готові розглядати 2-й чи цокольний поверх. Тому середня ставка на 2-му поверсі може бути на 30–50% нижчою, ніж на 1-му. У даних за грудень 2024 – травень 2025, наприклад, невеликі торгові площі на 2-му поверсі орендували за ~$8/м², коли аналогічні з входом з вулиці – за ~$12/м². Цей розрив найбільший серед усіх сегментів, адже для магазину розташування не на рівні очей відвідувачів різко зменшує виручку. Тому власники приміщень на 2-х поверхах часто перепрофільовують їх під офіси або студії послуг, якщо не вдається здати під магазин.

Промислово-складська нерухомість

Продаж промислових та складських об’єктів

Динаміка і ціни. Сегмент промислово-складської нерухомості (виробничі цехи, склади, логістичні приміщення) в Ужгороді в першій половині 2025 показав помірне пожвавлення. . За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу в травні 2025 становила близько $255/м², що на +6,7% більше грудневого рівня (~$239). Попит на такі об’єкти підкріплюється релокацією виробництв із зони бойових дій – Закарпаття стало одним з регіонів, куди переносили підприємства. Втім, абсолютні значення цін залишаються низькими порівняно з іншою нерухомістю (менше $300/м²), адже йдеться про великі за площею будівлі, часто старі радянські склади чи ангари за містом.

Розмірність. Умовно об’єкти поділяють за площею: невеликі приміщення до 500 м² – це можуть бути СТО, цехи, склади локального бізнесу; середні 500–1000 м² – виробничі бази, логістичні комплекси місцевого значення; великі понад 1000 м² – регіональні склади, заводські корпуси.

Найдорожче (за м²) коштують дрібні приміщення: до 500 м² продавали у травні 2025 в середньому по ~$386/м² (але таких угод мало, часто йдеться про переобладнані приміщення під бізнес). Середні за розміром об’єкти 500–1000 м² – по $224/м² в середньому, а великі >1000 м² – лише ~$276/м². Цікаво, що за нашими даними середні об’єкти були найдешевшими – це може пояснюватися станом (старі бази потребують інвестицій). Загалом же маленькі склади котируються вище, бо їх легше пристосувати під сучасні потреби (СТО, майстерні), тоді як величезні ангари мають обмежене коло покупців. ТОП-3 за ціною – складські приміщення до 500 м², далі промислові приміщення 1000+ м² (якщо в хорошому стані, вони дорожчі за середні), а найдешевші – старі заводські будівлі середньої величини.

Тип об’єкта (промисловий vs складський). У даних розділяються промислові (виробничі) та складські об’єкти. Промислові зазвичай оснащені комунікаціями для виробництва, можуть мати офісні прибудови; складські – це простіші ангари, сховища. Промислові приміщення дещо дорожчі: в травні 2025 середня ціна промислового об’єкту в Ужгороді ~$280/м², складського – ~$220/м². Причина – виробничі цехи можна використовувати і як склади, і під легке виробництво, вони універсальніші. Склади ж часто потребують переобладнання, утеплення тощо для інших функцій. Найвищі цінники були у невеликих опалюваних промислових приміщень з кранбалками, потрібних для релокованих підприємств – такі продавалися по $300–350/м². А звичайні холодні склади на околицях – навіть по $150–200/м².

Локація. Більшість пропозиції промислово-складських об’єктів зосереджена на околицях Ужгорода або за містом (територія Ужгородського району). Локації біля траси Київ-Чоп, поблизу митниці та кордону зі Словаччиною особливо цінуються логістичними компаніями. Приміщення в самому місті (на колишніх заводах чи промзонах) теж є, але їх мало. Загалом близькість до транспортних вузлів (об’їзна дорога, вантажні залізничні під’їзди) може підняти ціну на 20–30%. Найдорожчі угоди першої половини 2025 р. – продажі сучасних складських комплексів біля Ужгорода компаніям-дистриб’юторам, які заходять у регіон.

Оренда промислово-складських приміщень

Загальна картина. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» орендні ставки на склади в Ужгороді в травні 2025 дещо знизилися до ~$3,97/м² (проти ~$4,37 у грудні 2024, тобто –9%). Це один з небагатьох сегментів, де спостерігалося зниження цін. Причини – поява нових вакантних площ (деякі бізнеси, що поспіхом релокувалися у 2022–23, зараз оптимізують складські витрати) та певне перенасичення малих складів. Водночас попит на якісні великі складські комплекси залишається, тому орендодавці останніх тримають ціни. В цілому ж ~$4/м² – це середня ставка, досить низька у порівнянні з іншими регіонами (для прикладу, у Львові склади ~5–6 $/м²). Це робить Ужгород привабливим для логістики, незважаючи на зростання цін продажу.

Диференціація за площею. Схоже до продажів: малі приміщення до 500 м² здаються дорожче – по $4–5/м² середньо. Середні 500–1000 м² – ~$3–4/м², великі >1000 м² – $2,5–3,5/м². Наприклад, склад площею 300 м² можна орендувати за $1200/міс (тобто $4/м²), а ангар 2000 м² – за ~$6000/міс (що ~ $3/м²). Як бачимо, для великих об’єктів власники готові давати суттєві знижки, аби заповнити площі. Відповідно, ТОП-3 дорогих за ставками: опалювані склади до 500 м², автомайстерні з боксами, невеликі виробничі приміщення. Найдешевше – орендувати великий холодний склад.

Тип приміщення. Складські ангари зазвичай здаються дешевше, ніж промислові цехи з краном чи 3-фазним струмом. Якщо в об’єкті є офісні кімнати, опалення – ставка вища. Наприклад, оригінальний промисловий цех 800 м² з кран-балкою здавався ~по $4,5/м², тоді як чисто склад такої ж площі – по $3/м². Локація також впливає: склади на околиці (р-н с. Барвінок чи с. Минай) дешевші, ніж на виїзді в сторону кордону. Натомість деякі старі заводські приміщення у місті (вул. Бородіна та ін.) довго шукають орендарів, через що їхні ставки впали.

Тенденції. В 2024–2025 рр. західна Україна пережила складський бум, але до середини 2025 р. ситуація стабілізувалася. Ужгородський район залишається популярним для розміщення складів (близькість ЄС), проте темпи зростання орендних ставок сповільнились. Є очікування, що в разі активізації економіки попит знов піде вгору, особливо на класи «А» – сучасні високостельні склади, яких у області поки небагато. Тому інвесторам варто звернути увагу на цей сегмент: у перспективі ставки можуть зрости до рівня інших західних регіонів (тобто +10–20%). Поки ж орендарі мають відносно сприятливі умови для торгу і можуть обирати з кількох пропозицій.

Домоволодіння (приватні будинки)

Продаж будинків та котеджів

Цінова ситуація. Приватні домоволодіння Ужгорода – окрема ніша ринку. . За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня вартість 1 кв.м будинку (враховуючи присадибну ділянку) у травні 2025 склала ~$1 140, що на +5% більше, ніж у грудні 2024 (~$1 085). Ціни на будинки росли дещо стриманіше, ніж на квартири, оскільки попит на них специфічніший. В абсолютних цифрах будинки коштують дорого: навіть невеликі (до 100 м²) пропонуються мінімум за $50–70 тис. в місті. Проте ужгородські домоволодіння все одно значно дешевші за львівські чи київські. Вартість залежить як від характеристик самого будинку, так і від розміру та розташування ділянки.

Розмір будинку. У даних вирізняються категорії за площею: до 100 м² (це невеликі будинки – часто старі або дачі), 100–300 м² (стандартні котеджі, сучасні будинки середнього розміру) та понад 300 м² (великі особняки). Найвищу ціну за метр мають саме невеликі будинки: у травні 2025 в Ужгороді будинок площею до 100 м² продавався в середньому по ~$1 265/м², тоді як будинки 100–300 м² – по ~$1 203/м², а великі понад 300 м² – близько $1 086/м². Різниця пояснюється тим, що дрібні будинки (іноді старі, під знос) часто оцінюються в основному за вартістю земельної ділянки. Великі ж котеджі мають нижчу відносну ціну через вищу загальну суму – покупців на особняки менше. Тому ТОП-3 за ціною м²: 1) маленькі будиночки/дачі (в центрі або хорошому районі – часто купують під реконструкцію), 2) сучасні котеджі середнього розміру, 3) великі особняки (найнижча відносна ціна).

Тип домоволодіння (клас). У сегменті виділяються різні типи: будинки (окремі особняки), котеджі (часто дуплекси чи таунхауси в котеджних містечках), дачі (садові будиночки, літні дачі), таунхауси (рядова забудова) та частини будинку (діплекс або половина котеджу). Найдорожчі – котеджі елітного класу: сучасні новозбудовані з повним ремонтом, розташовані у престижних районах (наприклад, район Боздош або поблизу центру). Такі об’єкти можуть перевищувати $1 300/м². Зокрема, котедж площею ~150 м² у травні 2025 продавали ~по $1 670/м². Для порівняння, середній цінник на звичайний індивідуальний будинок був ~$1 100–1 200/м² (як нові, так і старі будинки, усереднено). Дачі дешевші – порядку $650–800/м², адже часто без зручностей і далі від міста. Таунхауси – відносно новий продукт для Ужгорода, їх ціни ~$800–1 000/м² (залежно від стадії будівництва та наповнення). Частини будинку (якщо це поділ старого будинку на дві сім’ї) коштують приблизно як квартири – ~$1 000/м², але дуже залежать від стану і наявності окремого входу. Отже, на вершині цінової піраміди – котеджі нової побудови, далі йдуть класичні особняки, а найдоступніші – дачі та таунхауси економ-класу.

Райони забудови. В Ужгороді приватна забудова розташована переважно на околицях і в прилеглих селах (Оноківці, Минай, Барвінок тощо), хоча є й центральні квартали з історичними віллами. Найдорожчими локаціями для будинків традиційно є район Боздоського парку, Цегельня, територія біля озера в Боздоші, а також історичні вулиці поблизу центру (наприклад, вул. Капушанська в частині приватних будинків). Там ціни можуть бути на 30–50% вищі за середні: окремі пропозиції досягають $200–300 тис. за сучасний котедж. В інших районах міста ціни більш стримані: наприклад, в районі Шахта або Доманинці будинок на 100 м² можна знайти і за $70–80 тис. (хоча потребуватиме ремонту). ТОП-3 локацій: Центральна частина та Старе місто (престиж, мало пропозиції), Боздош/Цегельня (елітні новобудови), передмістя типу Минаю (масова забудова, дешевше).

Поверховість і планування. Більшість приватних будинків – 1- або 2-поверхові. В ціні різниця між наявністю другого поверху невелика; швидше ціну знижує якщо будинок недобудований (наприклад, «коробка» під оздоблення). У даних також виділено клас «Недобудова» – такі об’єкти у травні 2025 в середньому оцінювались ~$670/м², що очікувано нижче інших категорій, адже покупцю ще треба інвестувати в добудову. До речі, доля недобудов на ринку значна – деякі проєкти котеджів, розпочаті до війни, заморожені і продаються як є. Це може бути можливістю для інвесторів придбати дешевше (за $50–80 тис. можна купити недобудований котедж 150 м² і вкласти ще стільки ж в завершення).

Земельні ділянки під житлову забудову

Продаж земельних ділянок (ІЖБ)

Ціни і динаміка. Ринок землі в Ужгороді за призначенням «під індивідуальне житлове будівництво» (ІЖБ) пережив незначну корекцію. . За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» у травні 2025 середня ціна сотки землі (1 сотка = 100 м²) склала ~$3 853, що трохи нижче, ніж у грудні 2024 (~$3 967, −2,9%). Таким чином, ціни на землю трохи знизилися. Це може бути пов’язано з тим, що піковий попит на ділянки, який спостерігався одразу після початку війни (коли багато людей шукали безпечні місця для житла), дещо стих. Крім того, високі відсоткові ставки і вартість будматеріалів стримують нове будівництво, тож частина власників землі стала більш зговірлива в ціні.

Розмір ділянки. Вартість землі за сотку залежить від розміру наділу: дрібні ділянки до 15 соток в Ужгороді найдорожчі – у травні 2025 середня ціна ~$3 832 за сотку (практично $38/м²). Ділянки середнього розміру 15–30 соток – трохи дорожчі, ~$4 178/сотка (це може виглядати як аномалія, іноді середні ділянки цінуються вище через вдалу локацію). Найбільші наділи >30 соток дешевші за одиницю – ~$3 463/сотка. Причина – купівельна спроможність: небагато приватних осіб можуть дозволити собі одразу гектар землі, такі ділянки часто купують під девелопмент або ділять. Тож ТОП-3 за вартістю сотки: 1) малі ділянки (до 0,15 га), 2) середні (0,15–0,3 га, якщо у гарному місці), 3) великі масиви землі (найменша ціна за сотку).

Локація і престижність. У межах міста Ужгорода пропозиція вільних ділянок обмежена – в основному це околиці (Доманинці, Шахта, район вулиць Собранецької, Загорської тощо). Найдорожчі земельні ділянки розташовані поблизу центру або у мальовничих місцях: наприклад, земля в районі Боздош (біля парку) може сягати і $6–8 тис. за сотку. Так само цінуються ділянки на схилах з видом на місто (р-н Дравці). В середньому ж в місті діапазон цін ~$3–5 тис/сотка. У ближніх селах дешевше: наприклад, в Минаї чи Сторожниці сотка ~$2–2,5 тис. Якщо ж ділянка дуже велика (кілька гектарів) і знаходиться на периферії – ціна може падати до $1 000/сотка і нижче, але такі об’єкти зазвичай позиціонуються під котеджні містечка або промислові проєкти, а не індивідуальну забудову.

Інфраструктура. Ціна землі значно залежить від наявності комунікацій (газ, світло, вода) та під’їздів. Ділянка «в полі» без підведених мереж може коштувати у 1,5–2 рази дешевше, ніж аналогічна за площею в вже освоєному масиві. Покупці готові платити премію за готовність до будівництва. Тому топові ділянки – це останні пустирі у котеджних кварталах з усіма мережами. Натомість землю садівничих товариств (дачні масиви) часто виставляють дешевше, бо потрібно міняти цільове призначення та тягнути комунікації.

Тренди. Попит на ужгородську землю під забудову є, але він змістився в бік менших ділянок – люди шукають 5–10 соток для будівництва власного дому, уникаючи великих наділів. Девелопери теж придивляються до приміських територій для таунхаусів та дуплексів, однак через воєнну невизначеність масштабні проєкти поки обмежені. Загалом, можна очікувати, що після перемоги інтерес до землі значно зросте, але і ціни тоді підуть вгору. Станом же на середину 2025 – ринок землі стабілізувався, ціни навіть трохи відкоригувалися вниз, що створює можливості для вигідних придбань у перспективних районах.