Опубліковано: 24-06-2025 15:09
Станом на травень 2025 року ринок нерухомості міста Полтава демонструє переважно стабільну динаміку цін з окремими відхиленнями у різних сегментах. Ціни на квартири в Полтаві на вторинному ринку зросли лише незначно (+1–4% за півроку), залишаючись на рівні близько $930–950 за кв. м. Приватні будинки подорожчали в середньому на 1–4%, тоді як вартість земельних ділянок під забудову фактично не змінилася (приблизно $1600 за сотку). Натомість комерційна нерухомість відзначилася різноспрямованими тенденціями: ціни продажу офісів різко зросли (близько +35% за півроку), а продаж торговельних площ трохи знизився (−5%). Оренда комерційної нерухомості Полтави залишилася відносно стабільною – ставки оренди офісів тримаються близько $6/м², торговельних приміщень – $9–10/м², хоч і зі зменшенням у деяких районах. Найбільше падіння зафіксоване в сегменті оренди промислових складів (на ~15%, до $2/м²) – що може свідчити про слабший попит у цьому секторі. Нижче наведено детальний аналіз по кожному сегменту нерухомості Полтави – квартири, офіси, торговельна площа, промислово-складські об’єкти, приватні домоволодіння та земельні ділянки – з розбивкою по районах міста, типах та інших характеристиках, а також порівняння грудень 2024 vs травень 2025 року.
Вторинний ринок квартир у Полтаві за підсумками травня 2025 продемонстрував помірне зростання цін порівняно з груднем 2024. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу квартир по місту становить близько $940–950 за кв. м (≈ 37–38 тис. грн), що лише на ~1–2% вище рівня кінця 2024 року. Оренда квартир коштує в середньому $6–6.3 за кв. м на місяць (≈ 230–250 грн) – невелике підвищення ~3–4% за півроку. Нижче – детальніше по районах та категоріях.
Продаж квартир
Райони: Найдорожче житло традиційно у Шевченківському районі – в середньому близько $953/м². Трохи дешевші квартири у Подільському ($930–950/м²) та Київському ($908/м²) районах.
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Полтави. Значення округлені.
Різниця в ціні між районами невелика – лідерство Шевченківського району за абсолютним рівнем цін є незначним. В динаміці за півроку усі райони показали практично стабільні показники: +1.4% у Шевченківському, +0.7% у Подільському та +0.9% у Київському (тобто різниця в межах статистичної похибки).
Розмірність (кімнатність): Вартість квадратного метра суттєво не залежить від кількості кімнат – однокімнатні квартири продаються в середньому по $900–940/м², тоді як більші (2–4 кімнати) – на рівні $950–1000/м². Наприклад, середня ціна двокімнатної квартири типового радянського будинку у Київському р-ні ~$940/м², а у Шевченківському р-ні – близько $937/м². Таким чином, ціни на квартири Полтави наразі мало залежать від розміру – ринок вирівнявся, і покупці платять приблизно однаково за «квадрат» як у невеликих, так і в багатокімнатних помешканнях.
Клас житла: Помітніший вплив має тип забудови (клас будинку). Елітні нові будинки та житло підвищеної комфортності мають найвищі ціни – понад $1100/м². Так, у Шевченківському районі квартири в сучасних елітних будинках продавалися ~$1200/м². Натомість масова забудова економ-класу радянських часів дешевша – близько $900–950 за кв. м. Наприклад, “хрущовки” чи панельні будинки в Подільському районі ~$800–1000/м² (залежно від стану) – зокрема двокімнатні квартири радянського фонду в центрі мали середню ціну ~$998/м². Старий дореволюційний фонд коливається – іноді дорівнює масовому сегменту (близько $900–950), але відреставровані історичні квартири можуть перевищувати $1000. Таким чином, покупці готові платити премію за нові комфортні ЖК та відреставроване житло, тоді як типові старі квартири залишаються в доступнішому ціновому діапазоні.
Поверховість: Традиційно, перші й останні поверхи коштують дешевше, ніж середні. У Полтаві цей ефект підтверджується: різниця може становити 5–20%. Наприклад, у Київському районі середня ціна 2-кімнатної квартири на середньому поверсі ~$940, тоді як на останньому – лише ~$750/м². Перший поверх також трохи дешевший (близько $880/м² для тих самих квартир). Причини типові: нижні поверхи менш привабливі через можливу вологість і шум, верхні – через ризик протікань даху та незручності (в старих будинках без ліфта). Для покупців це означає можливість торгу – квартира на 1-му або останньому поверсі може обійтися на 10–15% дешевше від аналогічної на середньому поверсі.
Підсумок по квартирах: Ринок квартир Полтави перебуває в стані рівноваги. Невелике зростання (~1%) за півроку фактично відповідає інфляційним очікуванням. Аналіз ринку нерухомості показує, що попит і пропозиція квартир збалансовані: продавці не підіймали істотно ціни, а покупці мають стабільний вибір. Сегмент вторинного житла лишається інвестиційно привабливим та найбільш зрозумілим для широкого кола учасників ринку.
Оренда квартир
Райони: Середні орендні ставки по місту становлять $6 за кв. м. Найвищі вони у Київському районі – близько $7/м² (≈ 250 грн), на другому місці Шевченківський ($6.2), і дещо нижчі у Подільському ($5.9).
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Полтави. Значення округлені.
Таким чином, різниця між районами невелика (менше $0.5). За півроку помітна лише одна зміна: оренда у Подільському р-ні трохи знизилась (–13%), тоді як у Київському та Шевченківському – зросла на +2–4%. Причиною просідання в Подолі може бути вихід на ринок більш бюджетних пропозицій або сезонний фактор, тоді як у інших районах попит залишився сталим.
Кількість кімнат: Подібно до ситуації з продажем, орендні ставки мало залежать від кімнатності. Наприклад, оренда 1-кімнатної квартири ~$6/м², 2-кімнатної – $6–7/м². У Шевченківському районі середня оренда двокімнатних ~$6.5/м²file-wry4ebsnq8nyqrjerqk4y1, що ненабагато вище за однокімнатні (близько $6). Більші квартири (3–4 кімнати) також орієнтовно у цьому ж діапазоні з невеликим підвищенням за рахунок більшої площі, але диференціація за розміром житла на ринку оренди мінімальна.
Клас і стан житла: На відміну від продажу, преміальність житла менш критична для оренди в Полтаві – більшість орендарів зорієнтовані на доступний сегмент. Елітні квартири все ж здаються дорожче: напр., нові ремонти в центрі можуть сягати $8–9/м². Для прикладу, оренда відремонтованої 2-кімнатної квартири еліт-класу в центрі ~$7–7.5/м². Натомість стандартні «радянські» квартири складають основу пропозиції – їхні ставки ~$5–6/м² (залежно від стану). Отже, орендодавці за якісне житло у новобудовах можуть отримати премію ~20–30% до середньої ціни, але більшість наймачів обирає бюджетні варіанти.
Поверховість: Фактор поверху в оренді менш відчутний, ніж при продажу. Хоча пропозиції на 1-х поверхах можуть мати трохи нижчу ціну (через менший попит), різниця зазвичай не перевищує $0.5/м². Багато орендодавців вирівнюють ціну з огляду на загальний стан квартири та місце розташування, тож явної «знижки» за останній чи перший поверх немає – орендарі, на відміну від покупців, менш вибагливі до поверховості при короткостроковому проживанні.
Висновок по квартирах (оренда): Ринок оренди житла в Полтаві у травні 2025 стабільний. Невелике підвищення середніх цін відповідає росту комунальних витрат та попиту з боку переселенців чи військових спеціалістів (як один з факторів у 2023–2025 роках). Оренда залишається доступною – Полтава все ще значно дешевша за Київ чи міста-мільйонники, що робить її привабливою для орендарів. Водночас для орендодавців дохідність лишається помірною, без різких змін.
Сегмент офісної нерухомості Полтави у 2025 році показав відчутні зміни. Продаж офісів зріс в ціні найсуттєвіше серед усіх сегментів – в середньому на +35–36% за півроку. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня вартість офісного приміщення станом на травень 2025 – близько $1235 за кв. м (проти ~$910 у грудні 2024). Це може бути пов’язано з появою на ринку кількох дорогих об’єктів або пожвавленням бізнес-активності. Оренда офісів залишилася майже стабільною: близько $6.4/м² в середньому по місту (було ~$6.3). Розглянемо деталі по районах, класах та площі.
Продаж офісів
Райони: Подільський район наразі очолив рейтинг за цінами продажу офісів – середній рівень приблизно $1250–1300/м². Це на 72% вище, ніж було в середньому по Подолу наприкінці 2024 року, і зумовлено, зокрема, появою дорогих пропозицій. Для прикладу, у травні зафіксовано продаж офісного приміщення в Подільському р-ні за ціною близько $2300/м² (йдеться про невелике приміщення високого класу у центрі).
Рис.3. Середня ціна продажу офісів по районах Полтави. Значення округлені.
Шевченківський район – на другому місці (~$1236/м²), теж із значним приростом (+47% з грудня) за рахунок підвищеного попиту на центральні офіси. Київський район виявився відносно найдешевшим: ~$1194/м², до того ж ціна тут навіть трохи знизилась порівняно з груднем. Такий спад у Київському може означати, що раніше у ціні були кілька дорогих об’єктів, а зараз структура пропозиції змістилася в бік дешевших офісів на околицях.
Площа офісів: Найдорожчими за квадратний метр виявилися дрібні офісні приміщення. Офіси площею до 100 м² продавалися в середньому по $1300–1400/м² у центрі міста. У Шевченківському р-ні невеликі окремі офісні блоки (~30–50 м²) мали середню ціну близько $1310/м², а офісні «квартири» (приміщення в будівлях) – до $1386/м². Натомість великі офісні будівлі (>500–1000 м²) значно дешевші – на рівні $150–300 за «квадрат». Приміром, окремо розташована будівля площею понад 1000 м² у Шевченківському районі була виставлена по $155/м². Це пов’язано з тим, що великі об’єкти потребують значних інвестицій і мають обмежений попит, тому їх ціна за м² нижча, тоді як дрібні офіси купують для малого бізнесу активніше і дорожче.
Клас та тип об’єкта: На полтавському ринку офісів поки що немає чіткого поділу на клас A/B/C, проте можна умовно виділити офіси в бізнес-центрах та окремі будівлі/приміщення. Приміщення в діючих бізнес-центрах або ТРЦ цінуються дорожче – так, окремі офісні блоки (“приміщення”) у центрі досягали $1300–2300/м², як згадано вище. Окремі будівлі під офіс (наприклад, колишні особняки, адміністративні будівлі) зазвичай дешевші за рахунок необхідності додаткових вкладень: у травні такі об’єкти продавались ~$730–850/м² у Полтаві. Отже, інвестори готові платити більше за готові офісні площі в хорошому стані і локації, тоді як будівлі «під офіс» без сучасного ремонту оцінюються нижче.
Динаміка: Зростання цін на офіси – суттєве, і воно сконцентроване в сегменті невеликих якісних площ. Фактично, ціни на офісну нерухомість у Полтаві 2025 року повернулися на докризові рівні або навіть перевищили їх. Це може вказувати на поступове відновлення бізнес-активності: малі підприємці та компанії знову інвестують в офісні приміщення. Однак варто зазначити, що різкий стрибок частково зумовлений поодинокими дорогими продажами – ринок досить тонкий (невелика кількість угод), тому середня ціна волатильна.
Оренда офісів
Райони: Ставки оренди офісних приміщень демонструють меншу варіативність, ніж ціни продажу. Шевченківський район є найдорожчим за орендою офісів – близько $6/м² на місяць (≈ 240 грн). Тут зосереджено більшість бізнес-центрів і державних установ, що підтримує попит. У Київському та Подільському районах оренда офісів значно нижча – приблизно $4/м².
Рис.4. Середня ціна оренди офісів по районах Полтави. Значення округлені.
Примітно, що за півроку середня ставка в Шевченківському р-ні навіть трохи зросла (+3.9%), тоді як у Київському впала (~–20%), а в Подільському – більш ніж на половину (з $10 до $4). Останнє пояснюється дуже малою вибіркою: у грудні в Подолі здавався один дорогий офіс ($10/м²), а на травень залишилися тільки бюджетні пропозиції. Таким чином, оренда комерційної нерухомості Полтава має локальні особливості: центральний район дорогий і стабільний, інші – дешевші, але й даних мало.
Площа і формат: Невеликі офіси (20–50 м²) орендуються найдорожче в перерахунку на квадрат – зазвичай $6–8/м² у центрі. Великі площі здаються дешевше; наприклад, оренда цілого офісного поверху 300–500 м² може обходитись по $4–5 за кв. м. У Полтаві пропозиція оренди офісів обмежена: переважають приміщення до 100 м². З існуючих даних видно, що дрібні офіси в центрі (Шевченківський р-н) здаються приблизно за $7/м², тоді як більші офісні блоки на околицях (Київський, Подільський) – $4–5/м² або навіть нижче. Наприклад, у Подільському районі був зафіксований договір оренди окремої будівлі ~150 м² за $4/м². Отже, дрібним орендарям у центрі доводиться платити більше за престиж локації, а великі компанії можуть економити, беручи просторі приміщення у менш дорогих районах.
Клас будівлі: В Полтаві немає великого вибору бізнес-центрів класу “A”. Більшість оренди – це або офіси при виробництвах/складах (дешево, $2–3/м²), або приміщення в торговельно-офісних центрах (середній рівень $6–8/м²). Окремі модернізовані офісні центри в Шевченківському р-ні дозволяють орендодавцям правити вищу ціну. Натомість у Київському районі офісні площі часто розташовані на перших поверхах житлових будинків або пристосовані вбудовані приміщення – їх орендна вартість нижча (≈$4–5). Наприклад, вбудоване офісне приміщення 60 м² на околиці міста орендувалося за ~$3/м². Таким чином, діапазон орендних ставок офісів у Полтаві досить широкий ($3–8), і він визначається якістю приміщення та близькістю до центру.
Тенденції: Загалом орендний офісний ринок стабільний – аналіз ринку нерухомості Полтави не виявив значних змін попиту. Більшість малого бізнесу продовжує орендувати за старими ставками. Зниження в окремих районах пов’язане з разовими факторами. Для орендодавців офісів важливо підтримувати якість приміщень: бізнес обирає комфортні та модерні офіси, і за такі готовий платити верхній діапазон. Менш привабливі офіси можуть простоювати або здаватися з дисконтом.
Сегмент торговельної (комерційної) нерухомості Полтави включає магазини, бутики, приміщення в ТРЦ та окремі будівлі під торгові точки. За останні півроку тут спостерігається помірне охолодження. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» ціни продажу торгової нерухомості у травні 2025 трохи знизилися (в середньому –5% від грудня 2024) і становлять близько $1150–1200 за кв. м. Оренда торгових площ лишилася майже без змін (середньо ~$9.7/м² на місяць, було ~$9.5). Втім, є суттєві відмінності між центром та околицями, а також залежно від формату (стріт-рітейл vs площі в ТРЦ).
Продаж торговельних приміщень
Райони: Лідирує за цінами Шевченківський район – у центральних локаціях (вулиці Жовтнева, Небесної Сотні тощо) ціни на торгові приміщення сягають ~$1200/м² і вище.
Рис.5. Середня ціна продажу торгових приміщень по районах Полтави. Значення округлені.
Середня ціна по Шевченківському ~1196 $/м², що лише трохи нижче грудневого рівня (–3.9%). Подільський район – на другій позиції із середнім ~$830–840/м². Для прикладу, окремо розташований магазин площею 150 м² у Подолі продався приблизно за $1000/м², а менші об’єкти – дешевше ($750/м²). В Київському районі комерційна нерухомість найдоступніша – близько $794/м². Цікаво, що у грудні 2024 в Подільському р-ні фіксувалися значно вищі ціни (до $1220/м² в середньому), тож падіння там склало ~–16%. Натомість у Київському р-ні невелике зростання (+2%), а в Шевченківському майже без змін. Це може свідчити про те, що в Подолі продали кілька дорогих об’єктів наприкінці 2024, а потім там залишилися переважно дешевші пропозиції.
Розмір та формат приміщень: Малі магазини (до 100 м²) у центрі – найдорожчі. У Київському районі, наприклад, 1-2 невеликі магазинчики продано по $1370/м². У Шевченківському 59 продажів окремих невеликих будівель (кіосків, павільйонів) мали середню ціну $1262/м². Натомість великі торгові площі (понад 300 м²) продаються дешевше, особливо на околицях – іноді за $500–800/м². Зокрема, окрему будівлю супермаркету на 300 м² у Подільському районі реалізували приблизно за $885/м². Вбудовані торговельні приміщення (на перших поверхах житлових будинків) оцінюються залежно від прохідності: у центрі вони близькі за ціною до окремих будівель, а в спальниках – дешевші. В цілому, в Полтаві стріт-рітейл у центрі коштує ~$1000–1300/м², а на околицях $500–800.
Клас та локація: Торгові приміщення можна умовно розділити на вбудовані магазини, окремі будівлі і МАФи/кіоски. Дані за травень показують, що окремі будівлі (капітальні магазини) в центрі мають найвищу ціну. Наприклад, невеликий окремий магазин 28 кв.м на Центральному ринку продано за ціною ~$2980 за кв. м. (дуже високий показник, зумовлений унікальністю локації). МАФи та ролети (тимчасові споруди) значно дешевші – близько $240/м², але їх у вибірці мало. Приміщення в сучасних ТРЦ у Полтаві не надто представлені на продаж – переважно власники здають їх в оренду, тому на вторинному ринку таких угод мало. Отже, найбільший вплив на ціну має локація: центральний пішохідний трафік дає максимум цін, околичні райони – мінімум.
Динаміка: Невелике загальне зниження цін (-5%) свідчить про те, що у кінці 2024 інвестори були готові платити більше за комерційні площі (можливо, очікуючи відновлення роздрібної торгівлі), але в 2025 оптимізм дещо вщух. Проте центральні локації тримаються міцно – там ціни майже не змінилися. Ринок торговельної нерухомості залишається сегментованим: якісні об’єкти у центрі знаходять покупця навіть за високою ціною, тоді як рядові магазинчики на другорядних вулицях можуть продаватися довго і з дисконтом.
Оренда торгових площ
Райони: Подільський район наразі демонструє найвищі ставки оренди для торгових приміщень – близько $13/м² на місяць (≈ 550 грн).
Рис.6. Середня ціна оренди торгових приміщень по районах Полтави. Значення округлені.
Це дещо несподівано, адже історично центр (Шевченківський) був найдорожчим. Однак наразі в Подолі є кілька популярних торговельних локацій (наприклад, ТРЦ «Київ» та ринок), що підняли середній рівень. У Шевченківському районі середня оренда торгових площ ~$9–10/м², а у Київському – ~$9/м². Ці показники майже не змінилися з грудня (Шевченківський +1.8%, Київський +28% – останнє через поодинокі угоди). Натомість у Подільському р-ні оренда впала на ~–31% (з ~$19 до $13 за кв. м), що пояснюється тим, що частина дорогих площ знята з оренди або переорієнтована.
Формат і площа: Найвищі ставки оренди – у невеликих торгових точках з інтенсивним потоком клієнтів (кіоски, бутики 20-50 м²). У центрі такі об’єкти орендуються за $10–12/м². Наприклад, бутик 30 м² на центральній вулиці Шевченківського р-ну може здаватися за ~$11/м². Великі магазини (200–500 м²) орендуються дешевше, особливо якщо це супермаркети чи відділення банків – ставки можуть бути $4–6/м². У Полтаві є приклад, коли колишній супермаркет ~300 м² у спальному районі здавався за $5/м². Приміщення у ТРЦ – окремий випадок: орендна плата там часто виражається у відсотку від товарообігу, але еквівалентно це виходить близько $15–20/м² для кіосків у найпопулярніших ТРЦ і $8–12 для магазинів середньої площі.
Тип об’єкта: Вбудовані торгові приміщення на першому поверсі житлових будинків у центрі є привабливими для орендарів – наприклад, кафе або магазинчик на жвавій вулиці. Ставки на них ~на рівні $10/м². Натомість окремі будівлі (павільйони, колишні кінотеатри тощо) часто орендують під супермаркети чи склади магазинів – там ставка нижча ($5–7). МАФи (маленькі кіоски) можуть приносити високий дохід за рахунок малої площі: їх оренда інколи досягає $20–25 за м², але абсолютна сума невелика. В Полтаві МАФів не так багато в централізованій оренді, тому вплив їх на середню ціну мінімальний.
Тенденції: Оренда торговельних площ відображає загальний стан роздрібної торгівлі. Поки що показники стабільні – бізнес не готовий платити більше, ніж півроку тому, але й масового звільнення комерційних приміщень не спостерігається. В центрі вакантність низька, орендні ставки тримаються. На околицях і в нових районах власники магазинів інколи змушені йти на поступки орендарям, особливо в умовах зниження платоспроможності населення. Проте, якщо порівнювати нерухомість для інвестицій в Полтаві, комерційна (торговельна) нерухомість все ще дає одну з найвищих потенційних дохідностей – близько 10–12% річних від оренди, що приваблює інвесторів попри певні ризики.
Сегмент промислової та складської нерухомості в Полтаві традиційно є найменш дорогим і найменш ліквідним. У травні 2025 тут зафіксовано зниження як цін продажу, так і орендних ставок порівняно з груднем 2024. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу промислово-складських об’єктів становить всього ~$190/м² (проти ~$200 у грудні, тобто –5%). Оренда складів та виробничих приміщень – близько $2.2/м² на місяць (було ~$2.6, падіння ~–15%). Абсолютні значення тут найнижчі на ринку нерухомості.
Локація: Практично вся пропозиція промислових об’єктів зосереджена у межах Шевченківського (індустріального) району або на околицях Київського.
Рис.7. Середня ціна продажу промислових приміщень по районах Полтави. Значення округлені.
Подільський район не мав активних пропозицій – очевидно, там мало промислових зон. У Шевченківському районі зосереджено колишні заводи, фабрики та великі склади, тому логічно, що основні дані йдуть звідти. Київський район представлений переважно складськими приміщеннями меншого масштабу. Станом на травень ціни продажу в Шевченківському: промислові будівлі ~$196/м², складські ангари $193/м². У Київському районі було кілька пропозицій зі значно вищою ціною ($251/м² за склад, ймовірно, новіші приміщення), але в цілому вибірка мала. Оренда: у Шевченківському промзоні склади здавалися по $2.0–2.2/м², в Київському – близько $2.2–2.3/м² (різниця несуттєва).
Рис.8. Середня ціна оренди промислових приміщень по районах Полтави. Значення округлені.
Таким чином, географія не сильно впливає на вартість складських площ – ключову роль грає стан та висота стель, наявність під’їздів, а не район міста.
Тип об’єктів (склад vs виробництво): У наявних даних сегмент поділено на дві категорії: “Промислова” нерухомість (цехи, заводські приміщення) і “Складська”. Цікаво, що в продажу середні ціни практично однакові: промислові будівлі ~$166/м², складські $163/м², тобто різниці немає. В оренді також ставки співмірні ($2 за м² як для ангарів, так і для цехів). Це свідчить, що на вторинному ринку Полтави промислові приміщення продаються, по суті, за ціною земельної ділянки та конструкцій, без премії за функціональність – оскільки попит невеликий, а переобладнання потребує інвестицій. Склади ж оцінюються теж дешево через наявність значної пропозиції старих радянських складських площ.
Розміри: Є певна залежність ціни від розміру об’єкта. Великі комплекси (>1000 м²) мають нижчу ціну за метр (продаж < $170/м², оренда ~$2.0). Натомість невеликі складські приміщення (до 500 м²) можуть продаватися трохи дорожче, якщо придатні під СТО, майстерні – до $250/м². Наприклад, у Київському районі був проданий сучасний невеликий склад (пл. ~200 м²) за $251/м². Але такі випадки радше виняток. Оренда дрібних складів інколи дотягує до $3/м², якщо приміщення утеплене, з опаленням. Проте більшість – це холодні склади, які і влітку, і взимку здаються дешево.
Динаміка і тренди: Спад орендних ставок (-15%) може бути наслідком зниження ділової активності або перерозподілу логістики (наприклад, підприємства оптимізують площі, відмовляються від зайвих складів). Продаж промислових об’єктів дещо “просів” у ціні (-5%), що може свідчити про відсутність великих інвесторів і вимушений продаж за зниженими цінами. В цілому ринок промислової нерухомості Полтави малоліквідний: угод мало, часто об’єкти стоять без використання. Для інвесторів цей сегмент не надто цікавий наразі, хіба що під переобладнання у склади підвищеного класу або під реконцепцію (наприклад, коворкінги, виробничі хаби) у майбутньому.
Ринок приватних домоволодінь у Полтаві (індивідуальні житлові будинки, котеджі, дачі) у травні 2025 залишався стабільним з незначною висхідною тенденцією. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня ціна продажу будинку склала близько $670 за кв. м по місту, що на ~+1.5% більше, ніж у грудні 2024. Попит на готові для проживання будинки є, проте він стриманий високою вартістю таких об’єктів у абсолютних цифрах (середній будинок 100 м² коштує ~$65 тис. у доларах). Протягом останніх місяців не було різких цінових коливань – ринок домоволодінь розвивається еволюційно. Розглянемо детальніше особливості:
Райони: Найдорожчі приватні будинки – у Київському районі. Середня ціна по Київському ~$761/м² (близько 27 тис. грн), що трохи вище, ніж у інших частинах міста.
Рис.9. Середня ціна продажу домоволодінь по районах Полтави. Значення округлені.
Шевченківський район – близько $662/м², Подільський – ~$602/м². Отже, топ-3 райони за рівнем цін на домоволодіння: Київський (найдорожчий), Шевченківський, далі Подільський. Різниця між Київським і Подільським становить ~+25%. Це пояснюється тим, що в Київському р-ні (північ Полтави) розташовані престижні котеджні містечка та нові приватні забудови, тоді як Подільський охоплює більш стару й менш престижну приватну забудову. За останні півроку в усіх районах ціни зросли майже однаково: +3.3% у Київському, +0.4% у Шевченківському, +4.1% у Подільському – фактично ріст у межах похибки, що підтверджує стабільність сегменту.
Площа будинку: Вартість квадратного метра дещо нижча у більших за площею будинках. Маленькі будиночки (до 100 м²) мають середню ціну ~$650–700/м², тоді як у будинків середнього розміру (100–300 м²) – $600–640/м². Причина – в більших будинках частка дешевших конструктивів (стіни, дах) на квадрат менша. Статистика підтверджує це: у Київському р-ні будинки площею до 100 м² в середньому ~$650/м², а будинки 100–300 м² – ~$610/м² (за рахунок кількох просторих котеджів). У Шевченківському р-ні для будинків 100–300 м² зустрічалися ціни ~$590/м². Винятком можуть бути компактні сучасні котеджі: вони невеликі, але дорогі за рахунок якості – їх ціна може бути і $800–1000/м².
Тип об’єкта: У категорії “домоволодіння” можемо виділити: капітальні житлові будинки, дачі (сезонні будинки), котеджі бізнес-класу, частини будинків (наприклад, півбудинку). Дані показують суттєву різницю в ціні між цими типами. Котеджі сучасного планування – найдорожчі: в Київському районі пропонувався котедж по ~$1019/м², у Шевченківському – котедж за ~$917/м². Тобто, елітний сегмент котеджів перевищує $1000 за квадрат, що порівняно з квартирами дуже дорого. Звичайні будинки (старі цегляні на 4–5 сотках) формують середній сегмент з озвученими вище цінами ~$600–760/м². Дачі – найдешевші, адже часто це дерев’яні чи щиткові будиночки без зручностей. Наприклад, у Подільському районі дачі продаються по $340–380/м² (за будинок 50–70 м² на дачній ділянці). Частини будинків (1/2 або 1/3 будинку) теж дешевші: у Київському р-ні ~$650/м² за частку будинку, в Шевченківському є приклади і по $370–430 (для старих саманних будинків на двох хазяїв). Таким чином, розрив між нижчим сегментом (дача ~$350) і верхнім (котедж ~$1000) майже трикратний.
Динаміка: Незначне підвищення цін свідчить про повільне відновлення попиту на приватні оселі. В умовах війни 2022–2023 років багато хто переїжджав у приватний сектор (з міркувань автономності та безпеки), тож у 2024 році ціни на будинки дещо зросли. Нині ріст сповільнився, але підтримується дефіцитом пропозиції якісних нових будинків. Старий житловий фонд продається довго і часто зі зниженням ціни. Котеджі ж знаходять свого покупця серед заможних містян або переселенців з прифронтових областей. Загалом, індивідуальна нерухомість Полтави залишається нішею для специфічного кола покупців – сімей, які прагнуть простору і автономності, і готові платити за це премію.
Ринок земельних ділянок під житлову забудову (ділянки під приватні будинки) у Полтаві в травні 2025 демонструє стабільність цін. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон» середня вартість сотки (1 “сотка” = 1 ар = 100 м²) становить приблизно $1610 (близько 64 тис. грн), що майже дорівнює рівню грудня 2024 (–0.96% зміни). Це означає, що ринок землі 2025 року в Полтаві стабілізувався після періоду коливань 2022–2023. Втім, усереднена ціна не відображає різниці між ділянками різного розміру і розташування – а вона суттєва.
Райони: Найдорожчі землі традиційно у Шевченківському районі – особливо в межах міста (район Дальних Яківців, Лісок тощо).
Рис.10. Середня ціна продажу в дол.США/сотка земельних ділянок по районах Полтави. Значення округлені.
ТОП-3 райони за рівнем цін на землю: Шевченківський – ділянки тут найдорожчі, Подільський – на другому місці, Київський – дещо дешевший. Для прикладу, невеликі ділянки до 15 соток у Шевченківському р-ні продаються в середньому по $1849 за сотку, тоді як у Подільському – по $1547, а в Київському – ~$1298. Таким чином, різниця між Шевченківським і Київським становить ~+42% за сотку. Це пояснюється престижністю місць: Шевченківський включає центральні та зелені зони, Київський – околиці, де земля традиційно дешевша. Цікаво, що за півроку в Подільському р-ні ціни навіть трохи підросли (+15%), тоді як у Київському впали (–15%), а в Шевченківському лишилися майже без змін. Зростання в Подолі могло бути спричинене продажем кількох ділянок у гарних місцях (біля Ворскли або в Горбанівці), які “потягнули” середню ціну вгору.
Розмір ділянки: Ціна землі обернено пропорційна площі ділянки. Чим менша ділянка, тим більше за неї просять за 1 сотку. Наприклад, у Шевченківському районі дрібні наділи (6–10 соток) продаються по $1800–2000/сотка, в той час як великі масиви землі (>30 соток) – уже по $850/сотка. У Подільському районі різниця ще більша: ділянки до 15 соток ~$1547/сотка, а великі понад 30 соток можуть коштувати ~$2100 (якщо під комерцію) або навпаки ~$600 (якщо на околиці без комунікацій). Конкретний приклад: у Подільському районі в травні пропонувалася одна велика ділянку >30 сот. за рекордні $2123 за сотку (ймовірно, під девелопмент житлового комплексу), тоді як інші великі пропозиції в Шевченківському мали ціну лише $851/сотка. Отже, дисперсія цін дуже велика – при аналізі потрібно враховувати саме розмір і призначення землі.
Комунікації та призначення: У цій вибірці всі ділянки призначені “під житлову забудову”, тобто під приватні будинки. Присутність підведених комунікацій (газ, електрика, вода) та розвинена інфраструктура поблизу можуть додавати до ціни. Ділянки “в чистому полі” без комунікацій, навіть великі, будуть дешевшими. На жаль, у наданих даних ці фактори не виділено окремо, але можна припустити, що високі ціни у Шевченківському р-ні якраз відповідають ділянкам зі всіма підведеними мережами (в котеджних масивах), тоді як нижчі в Київському – це, можливо, напівсільські околиці (Рибці, Вакуленці).
Динаміка: Стабільність середньої ціни свідчить, що ринок землі пройшов період активних спекуляцій і наразі збалансований. Після початку війни 2022 спостерігався підвищений інтерес до землі (під забудову укриттів, автономних жител тощо), але у 2023–2024 він знизився. Зараз купують землю переважно під конкретні потреби – побудувати приватний будинок чи дуплекс. Ринок землі 2025 у Полтаві достатньо інертний: угод небагато, ціни змінюються повільно. Інвестори не поспішають скуповувати землю без проєктів – віддають перевагу більш дохідним сегментам (квартирам чи комерційній нерухомості). Водночас земля залишається надійним активом для збереження капіталу, тому різких просідань вартості теж не відбувається.
Аналіз ринку нерухомості Полтави станом на травень 2025 показує відносну стабільність з окремими точками росту (офіси) та незначними спадами (промислові об’єкти). Це свідчить про поступове відновлення економічної активності в регіоні та адаптацію ринку до нових умов. Нижче наведено кілька практичних порад для різних учасників ринку нерухомості Полтави:
Покупцям житла:
Нинішній період сприятливий для покупців квартир – ціни на квартири в Полтаві майже не зростають, вибір доволі широкий. Варто придивитися до пропозицій у всіх районах, оскільки різниця в ціні між ними невелика. Якщо цікавить приватний будинок – зараз теж непоганий момент: ціни стабілізувалися. Рекомендується торгуватися за об’єкти на першому/останньому поверсі та за старий житловий фонд – є шанс отримати знижку 5–10%. Також звертайте увагу на наявність укриття, генератора тощо – ці фактори стають актуальними і можуть додати цінності помешканню.
Продавцям житла:
Продавцям квартир і будинків слід мати реалістичні очікування – ринок наразі на боці покупця. Щоб успішно продати, варто встановити ціну, близьку до середньоринкової, оскільки завищення може відлякати покупців. Квартири бізнес- і еліт-класу в Полтаві продаються довше, тому можливе коригування ціни або додатковий маркетинг. Якщо ви продаєте приватний будинок, підготуйте документи на землю і будову – зараз покупці ретельно перевіряють юридичну чистоту. Загалом, ринок живий, але продаж нерухомості може зайняти кілька місяців, тож будьте готові до торгу й терпіння.
Орендодавцям (власникам) комерційної нерухомості:
Якщо у вас офісні чи торгові приміщення – слід врахувати особливості поточного попиту. Оренда комерційної нерухомості в Полтаві стабільна, тому не варто піднімати ставку без суттєвих покращень об’єкта. Замість цього подбайте про конкурентні переваги: зробіть косметичний ремонт, забезпечте безперебійне електроживлення (генератор), швидкісний інтернет – такі інвестиції допоможуть швидше знайти орендаря і отримати максимальну ставку у верхньому діапазоні. Врахуйте, що офіси на околиці і з поганим станом зараз можуть простоювати – можливо, варто знизити ціну чи переобладнати приміщення під інший формат (склад, виробництво). Для власників торгових площ – шукайте якірних орендарів (наприклад, мережеві магазини), можливо пропонуючи їм пільгові умови на перший час, аби заповнити вакантні метри.
Інвесторам:
Полтава залишається привабливою для інвестицій у нерухомість завдяки відносно низькому порогу входу і стабільному попиту. Найбільш вигідними зараз можуть бути інвестиції в комерційну нерухомість (офіси, торгові площі) – цей сегмент здатен приносити 10-12% річних і має потенціал росту після стабілізації економіки. Вкладення в квартири для подальшої здачі в оренду також актуальні, хоча дохідність нижча (~5-7% річних), але ризики мінімальні. Земельні ділянки – інвестиція довгострокова: ціни на землю зростають повільно, тож цей варіант підходить для тих, хто планує будівництво або хоче зберегти кошти в активі, захищеному від інфляції. Загалом, перед інвестуванням варто ретельно проаналізувати локацію та перспективи розвитку району – нерухомість у Полтаві є локальною, і успіх інвестиції залежить від конкретного місця та об’єкта.
На завершення, ринок нерухомості м. Полтава на травень 2025 можна охарактеризувати як зрілий і збалансований. Відсутність різких цінових коливань – добрий знак для всіх учасників: і продавців, і покупців. Помірне зростання в окремих сегментах (житло, офіси) свідчить про поступове пожвавлення, а стабільність або зниження цін в інших (торгівля, склади) дає шанси для вигідних придбань. В умовах невизначеності макроекономічної ситуації, полтавська нерухомість залишається “тихою гаванню”: інвестиції в неї менш ризиковані, а потреба людей у житлі та комерційних площах забезпечує базовий рівень попиту. Сподіваємося, що цей детальний аналіз допоможе вам прийняти зважені рішення щодо нерухомості в Полтаві. Бажаємо успіхів у ваших операціях на ринку!
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Полтава .
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело