Опубліковано: 30-06-2025 09:45
Ринок нерухомості Запоріжжя протягом останніх місяців перебував під впливом воєнних ризиків та економічної невизначеності. У 2024 році спостерігалося зниження цін на вторинне житло – особливо помітно подешевшали квартири у Шевченківському та Комунарському районах. Це пов’язано із російськими обстрілами: після перших ударів керованими авіабомбами по місту ціни почали суттєво просідати, а масовані атаки дронами призвели до другої хвилі падіння вартості. На кінець 2024 року середня доларова ціна квадрата на вторинному ринку Запоріжжя стала однією з найнижчих по країні – близько 520 $/м², а загалом за пів року падіння склало ~14%. Для порівняння, у західних містах України ціни значно вищі (у Львові та Києві – $600–650 за м²), що підкреслює вплив близькості до фронту на вартість запорізької нерухомості.
Станом на травень 2025 року ринок дещо стабілізувався у цінових показниках, проте активність залишається низькою. За даними агенцій, обсяг угод впав приблизно на 50% порівняно з довоєнним часом: пропозицій багато, а от реальних покупців та орендарів обмаль. Багато власників виставили квартири та інші об’єкти на продаж, але угоди одиничні – навіть попри те, що однокімнатне житло можна знайти за $10 тис. (значно дешевше довоєнного рівня). Попит на оренду також знизився: якщо на початку війни до міста масово їхали переселенці з окупованих територій області (Енергодар, Мелітополь тощо), то тепер люди обирають інші регіони, адже ціни на житло в Запоріжжі вже мало відрізняються від безпечніших міст. Таким чином, ринок нерухомості Запоріжжя наразі характеризується надлишком пропозиції та стриманим попитом на тлі безпекових ризиків.
Незважаючи на загальний застій, у I кварталі 2025 року намітилося незначне пожвавлення окремих сегментів. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня вартість квадратного метра вторинного житла по місту в травні 2025 склала близько 537 $, що трохи вище рівня грудня 2024 (~528 $). Це може свідчити про стабілізацію цін після торішнього падіння. Водночас ринок комерційної нерухомості залишається під тиском: високий рівень вакантності офісів і торгових площ, скорочення орендарів та переїзд бізнесів у більш безпечні регіони не сприяють зростанню цін. Згідно з галузевими оглядами, війна стала нокаутом для комерційного сегменту: наприкінці 2022 року вакантність офісів сягала ~18%, торговельні центри втратили значну частину орендарів, а сотні тисяч квадратів складів були знищені бойовими діями. У прифронтових регіонах, до яких належить і Запоріжжя, бізнес-активність була фактично паралізована в перші місяці війни і досі відновлюється дуже повільно. Це пояснює, чому цінові тенденції різних сегментів ринку нерухомості міста неоднорідні – житло показує ознаки стабілізації, тоді як комерційні об’єкти все ще відстають.
Далі розглянемо детальніше динаміку середньозважених цін у доларах США за період з грудня 2024 по травень 2025 у розрізі сегментів і категорій – на вторинному ринку квартир (житло), в офісній, торговій, промислово-складській нерухомості, а також по домоволодіннях і земельних ділянках під забудову. Усі наведені числові показники розраховані в доларах США за 1 кв. м (для землі – за 1 сотку) на основі наявних даних, без залучення сторонніх джерел. Коментарі щодо причин тенденцій базуються на експертних оцінках та загальноукраїнських трендах воєнного часу.
Ціни по районах міста (продаж квартир)
Станом на травень 2025 середні ціни пропозицій на квартири вторинного ринку помітно різняться в залежності від району Запоріжжя. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», найвищу вартість квадратного метра фіксуємо в центральних та престижних локаціях.
Рис.1. Середня ціна продажу вторинних квартир по районах Запоріжжя. Значення округлені.
Зокрема, в Олександрівському районі (центр міста) середня цінова планка становить близько $614/м², майже не змінившись з грудня ($616). Трохи нижчі ціни у Вознесенівському районі (центр, прилеглий до Дніпра) – приблизно $582/м², що навіть на 1% менше, ніж у грудні 2024 (близько $587). Натомість у більш віддалених районах спостерігається незначне підвищення. Так, у Дніпровському та Комунарському районах середня ціна становить $575–572/м², що на 2–3% вище грудневих значень ($564 і $561 відповідно). Схожа динаміка у Шевченківському районі – близько $526/м² проти $516 раніше (+2%). Найнижчі ціни традиційно в промислово-окраїнному Заводському районі – тут квадратний метр вторинки коштує орієнтовно $419, хоча і це на 5% більше, ніж $399 у кінці 2024 року. Певне пожвавлення також помітне в Хортицькому районі: середня ціна піднялася з ~$444 до $475/м² (+7%), можливо, через активізацію покупців на правобережжі міста.
Загалом, цінова диференціація по районах відповідає рівню престижності та безпеки локацій. Центральні райони (Олександрівський, Вознесенівський) утримують лідерство за вартістю житла, хоча й продемонстрували стагнацію або символічне зниження цін за зиму. Натомість периферійні райони, які торік найбільше втратили в ціні через обстріли (Шевченківський, Комунарський), тепер показують невелике відновлення вартості. Покупці, ймовірно, почали обережно повертатися на ринок і придивлятися до більш доступного житла в спальних масивах, що і підштовхнуло середні ціни там трохи вгору. Водночас розрив у ціні між дорогим центром і дешевшою околицею лишається значним – до 1.5 рази. Приміром, квадратний метр квартири в центрі (Олександрівський ~$614) коштує в півтора раза дорожче, ніж на околиці (Заводський ~$419). Ця різниця зумовлена кращою інфраструктурою центральних районів і відносно меншою загрозою артобстрілів на правому березі Дніпра, тоді як віддалені масиви (особливо Лівий берег) більше страждають від ударів, що відбивається на цінах.
Ціни за кількістю кімнат (розмірність квартир)
Кількість кімнат традиційно впливає на середню ціну квадратного метра, хоч у Запоріжжі ця залежність має свої нюанси. За даними травня 2025, однокімнатні квартири в середньому продаються по $529/м², фактично без змін від грудня 2024 ($527). Двокімнатні квартири мають подібний рівень – близько $526/м² (проти ~$517 у грудні, тобто +2%). Ціна трикімнатних дещо вища – в середньому $550/м² (було ~$538, зростання ~+2%). Найбільшу середню вартість метра демонструє велике житло з чотирма та більше кімнатами – орієнтовно $574/м², що трохи вище грудневого рівня ~$563. Таким чином, багатокімнатні квартири в Запоріжжі зараз мають навіть вищу ціну за метр, ніж малогабаритне житло. Це нестандартна ситуація, адже зазвичай просторі квартири дешевші за метр через більший метраж. Ймовірно, такий ефект пояснюється тим, що значна частина 4-кімнатного фонду міста – це квартири підвищеного комфорту (еліти і сучасні планування), тоді як більшість “хрущовок” і радянських типових проєктів – це 1–2-кімнатні. Тож якість житла відіграє роль: покупці, обираючи великогабаритне помешкання, готові платити дорожче за метр, якщо це новіша або елітна оселя. Крім того, пропозиція багатокімнатних квартир обмежена, тому їх власники не настільки знижували ціни навіть в умовах слабкого попиту. Для порівняння: середня ціна однокімнатної квартири на ринку зараз ~$18 тис. доларів, двокімнатної – ~$25 тис., трикімнатної – ~$35 тис., що підтверджує співвідношення вартості і розміру. Отже, найменше просіли в ціні однокімнатні (вони вже досягли “дна” торік), а от більші квартири трохи надолужують втрати, зрівнюючись за ціною метра.
Ціни за типом будівлі (клас житла)
Тип забудови (клас житла) сильно впливає на цінник вторинної квартири. У Запоріжжі виділяються чотири основні класи: масова радянська забудова, сучасні масові будинки економ-класу (2000-ні роки), елітне житло підвищеної комфортності та стара дореволюційна забудова. Елітні квартири очікувано найдорожчі – в середньому близько $784/м², і цей рівень майже не змінився порівняно з кінцем 2024 року. На другому місці – сучасна масова забудова (економ-клас), тобто відносно нові будинки кінця 20 – початку 21 століття: середня ціна ~$647/м², що також залишилась стабільною (грудень ~645 $). Натомість типові радянські будинки (“хрущовки”, “панельки” 1960–80-х років) значно дешевші: середня вартість по ним ~$508/м², хоча помітне невелике зростання з ~$496 (≈+2.5%). Найнижчі ціни має старий фонд дореволюційної забудови – приблизно $506/м², і цей сегмент продовжив дешевшати (було ~$531 у грудні, тобто –5% за період). Ймовірно, покупці побоюються вкладати кошти в дуже старі будинки через їх аварійний стан та відсутність укриттів, тому такі квартири доводиться більше скидати в ціні.
Таким чином, цінова піраміда за класами зберігається: елітне житло коштує ледь не в 1.5 раза більше за масове радянське. Наприклад, “сталінка” еліт-класу у центрі може пропонуватися по $700–800 за метр, тоді як у панельній багатоповерхівці спального району аналогічний метр оцінюється близько $500. Водночас різниця між сучасними економ-новобудовами та радянськими будинками теж відчутна ($647 проти $508). Це свідчить, що покупці все більше цінують новіші будівельні технології, утеплення, планування – і готові платити премію навіть в складні часи. Цікаво, що стара дореволюційна нерухомість втратила в ціні більше інших класів – можливо, через підвищені ризики руйнувань під час атак (у багатьох таких будинках немає бомбосховищ, слабкі перекриття). Загалом, елітний сегмент тримається стабільно, а масовий сегмент “низького класу” злегка відновлюється в ціні після значного падіння 2022–2023 років.
Ціни за поверховістю квартир
Положення квартири по вертикалі (поверх) впливає на її вартість на вторинному ринку Запоріжжя, і війна тільки підкреслила цю залежність. Найбільш цінуються квартири на середніх поверхах – не перший і не останній. Середня ціна таких квартир у травні 2025 – близько $555 за кв. м, що трохи вище грудневого рівня ~$544 (+2%). Перший поверх традиційно дешевший через дискомфорт (шум, сирість) – у середньому ~$513/м², хоча за зиму навіть трохи піднявся з ~$501 (+2.3%). Найдешевшими лишаються останні (верхні) поверхи – близько $497/м², і тут ми бачимо навіть незначне зниження проти $508 у грудні (–2%). Така динаміка може пояснюватися обережністю покупців: верхні поверхи більш уразливі при обстрілах (ризик пошкодження даху, протікань), тому попит на них просів. Натомість перші поверхи в умовах війни мають певний попит (зручний вихід, можна облаштувати укриття в підвалі), що втримало їх ціни.
На конкретних прикладах різниця добре відчутна. В середньому квартира на серединному поверсі може коштувати на ~10–15% дорожче за аналогічну на верхньому поверсі того ж будинку. Приміром, у типовій “панельці” радянського періоду в центрі середній рівень цін такий: на не першому й не останньому поверсі – ~$568/м², тоді як на останньому поверсі – лише ~$475/м². Перший поверх у цьому ж будинку оцінюється близько $560 за квадрат, майже як середні, адже в період нестабільності частина покупців навіть віддає перевагу нижчим поверхам (легше евакуюватися). У спокійніші часи перший поверх зазвичай був найдешевшим, але нині різниця між першим і середнім мінімальна, зате верхні поверхи явно “просіли” в ціні. Таким чином, покупці готові платити більше за більший психологічний комфорт та безпеку, які дають середні й нижні поверхи, уникаючи верхніх рівнів.
Орендні ставки по районах (оренда житла)
Ринок оренди квартир у Запоріжжі за час війни також зазнав змін, хоча загальний рівень цін тут коливається менш суттєво, ніж у продажу. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», за перші місяці 2025 року середня орендна ставка дещо зросла: якщо в грудні 2024 середня ціна оренди по місту становила близько $3.5 за м² на місяць, то в травні 2025 – вже приблизно $4.0/м². У національній валюті це відповідає ~100–110 грн за “квадрат” на місяць (для порівняння, однокімнатну квартиру можна знайти за ~5 тис. грн, двокімнатну за ~7 тис. грн). Незважаючи на слабкий попит, певне підвищення доларових ставок могло бути зумовлене скороченням пропозиції (деякі квартири зняті з оренди чи виїхали орендарі) та інфляційним тиском.
Розрив у вартості оренди між районами менш разючий, ніж у випадку цін продажу, але тенденції схожі.
Рис.2. Середня ціна оренди вторинних квартир по районах Запоріжжя. Значення округлені.
Найдорожчою лишається оренда у відносно безпечних і центральних районах. У Вознесенівському районі середня ставка станом на травень – близько $4.8/м²/місяць (грудень ~4.6) – це найвищий показник по місту. Майже на тому ж рівні Дніпровський район – приблизно $4.5/м² (було ~$4.0). Олександрівський (центр) – близько $4.2 (стабільно, було ~$4.05). Комунарський – ~$4.1 (грудень ~$4.0). Трохи нижчі ставки в Шевченківському – ~$3.9 (проти ~$3.5 раніше, помітне зростання). Хортицький район наразі має середню орендну ціну ~$3.6/м², тоді як наприкінці 2024 було лише ~$2.6 (найбільший стрибок, можливо через повернення частини переселенців на Правий берег або вихід з ринку більш дешевого сегменту). Найнижчі ставки – у Заводському районі, всього $2.5/м² (тут якраз відбулося невелике зниження з $2.7). Таким чином, центральні й правобережні локації дорожчі для орендарів, тоді як промислові околиці лишаються бюджетним сегментом. Різниця між найдорожчим Вознесенівським ($4.8) і найдешевшим Заводським ($2.5) районами в оренді становить майже двократну величину, але в абсолютних цифрах це не так відчутно, як у ціні продажу.
Варто зазначити, що протягом початку 2024 року орендні ставки по місту майже не змінювалися, а от під кінець року – на початку 2025 могли дещо зрости через сезонний фактор (взимку зазвичай менше пропозицій) та курсові коливання. Загалом же орендарі зараз мають перевагу на ринку: вибір великий, а ціни хоч і трохи зросли у доларах, але все ще лишаються дуже доступними у порівнянні з довоєнними (падіння ~50% від 2021 року). Багато хто з власників погоджується на торг або оплату комунальних, аби тільки здати житло – адже клієнтів небагато.
Оренда за кількістю кімнат
Цінова градація оренди за розміром квартири загалом очікувана: менші квартири дорожчі за метр. Середні ставки в травні 2025 такі: 1-кімнатні – близько $4.15/м² (було ~$3.95 у грудні), 2-кімнатні – ~$3.89/м² (проти ~$3.38 раніше), 3-кімнатні – ~$3.75/м² (було ~$3.16). Таким чином, однокімнатні й двокімнатні квартири показали збільшення ~5–15% за зиму, тоді як трикімнатні навіть більше (+19%). Цікаво, що орендна плата за метр чотирикімнатних та більших квартир теж підскочила – до ~$5.3 (хоча тут статистика спирається на дуже малу вибірку, тож цей показник може бути нерепрезентативним). У цілому, як і раніше, найвигідніший (дешевший) метр – у великогабаритному житлі, адже орендодавці встановлюють ставку більше виходячи з загальної площі й платоспроможності орендарів. Скажімо, однокімнатка 35 м² за 5 тис. грн/міс дає ~$4.7/м², а трикімнатна 70 м² за 9 тис. грн – це ~$3.3/м². Наші дані підтверджують цю різницю: орендар більше платитиме за “малосімейку”, ніж за квадратний метр просторої квартири.
У динаміці за період відзначимо, що найбільше зросли ставки на більші квартири – імовірно тому, що наприкінці 2024 вони просіли надміру (власники погоджувалися на дуже низькі ціни через відсутність попиту). До травня 2025 частина таких пропозицій зникла або підняла ціну до ринкового рівня. Однокімнатні ж квартири трималися стабільніше (їх і так легше здати, бо попит є завжди). Тому різниця між сегментами трохи скоротилася, але все ще 1-кімнатні в перерахунку на метр найдорожчі для оренди. Для орендарів це означає: якщо сім’ї потрібна більша площа, то зняти трикімнатну часто вигідніше, ніж дві однокімнатні – за ті самі гроші можна отримати більше квадратів.
Оренда за класом житла
Різниця в орендних ставках між класами житла теж присутня, але значно менша, ніж у цінах продажу. Старі радянські будинки пропонуються в середньому по ~$3.8/м² на місяць, тоді як сучасні будівлі економ-класу – близько $4.7/м². Елітні нові квартири орендуються приблизно за $4.6/м². Сегмент дореволюційних будинків має ставку ~$4.2/м², причому вона навіть трохи знизилась порівняно з попереднім періодом (було ~$4.33). Отже, абсолютна різниця між найдешевшим і найдорожчим сегментом – лише близько $1 за “квадрат”. Для прикладу: оренда однокімнатної квартири в новобудові може бути ~6000 грн, а “хрущовки” – 5000 грн, тобто різниця умовно 20%. На ринку продажу такий розрив сягав 50–60%. Це пояснюється тим, що орендарі менш вимогливі до класу – вони обирають район, планування і ціну, а елітні ремонт чи статус будівлі не грають вирішальної ролі, особливо зараз. Деякі новобудови навіть здаються дешевше очікуваного, бо попит невисокий. Натомість власники старих квартир не можуть ставити дуже низькі ціни – інакше здача взагалі втратить сенс. Тому на ринку оренди Запоріжжя якість житла не так сильно впливає на ставку, як на ринку продажу.
Оренда за поверховістю
Поверховість впливає і на орендну плату, хоча орендарі менш перебірливі, ніж покупці. За нашими даними, станом на травень найвищі ставки оренди у квартир на середніх поверхах – близько $4.2/м² (було ~$3.55, відчутне зростання). Верхні поверхи здаються в середньому по $3.44/м² (грудень ~$3.20). Перші поверхи – приблизно $3.65/м², і що цікаво, їх ставка навіть знизилась з ~$3.99 раніше. Тобто орендарі, схоже, почали менше цінувати перший поверх – можливо, через міркування безпеки (вибухова хвиля від обстрілів, простріл вікон) або банально через те, що багато нежитлових приміщень на перших поверхах вивільнилось і пропозиція перевищує попит.
Отже, максимум орендної плати зафіксовано для квартир середніх поверхів, які поєднують комфорт і відносну безпеку. Різниця з верхніми невелика – близько 20% (наприклад, 2-й поверх 50 м² за $200, а 9-й поверх такої ж квартири – за $170 умовно). Цікаво, що перші поверхи, які в продажу зараз оцінюються майже як середні, в оренді – найменш вигідні. Скажімо, однокімнатна на першому поверсі може здаватися за 4800 грн, тоді як така ж на 3-му – за 5200 грн. Значення це має не у всіх будинках – багато де ставка однакова для будь-якого поверху. Але в середньому статистика показує саме такий тренд. Для власників житла це сигнал, що орендарі звертають увагу на поверх: на верхніх поверхах орендувати погодяться лише зі знижкою (через страхи, що в разі чого ліфт може не працювати, або що дах протікає), а перший поверх потребує знижки через шум і безпеку. Тому найвигідніше здавати квартири десь посеред будинку – це оптимальне поєднання характеристик, за яке люди готові платити більше.
Цінові тенденції та райони (офіси, продаж)
Офісна нерухомість Запоріжжя у 2024–2025 рр. переживає скрутні часи. Багато компаній виїхали або перейшли на віддалений режим, тому вакантність офісів зросла, а ціни – під тиском. Тим не менше, у сегменті купівлі-продажу офісів дані показують невелике зростання середньої ціни по місту: за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у травні 2025 середній показник – близько $584/м², що на ~+2% більше, ніж $572 у грудні 2024. Це свідчить про певну стабілізацію: власники офісних приміщень вже не готові далі знижувати ціни, очікуючи відновлення бізнес-активності.
Ціновий діапазон для офісів дуже широкий і залежить від розташування та формату приміщення. Найдорожче продаються невеликі офісні будівлі або приміщення у престижних районах.
Рис.3. Середня ціна продажу офісів по районах Запоріжжя. Значення округлені.
За даними травня, рекордно високі цінники фіксувалися, наприклад, у Хортицькому районі – в середньому до $1163/м² (щоправда, це базується на одиничних об’єктах малої площі). Також висока середня ціна в Комунарському – близько $800/м², та Олександрівському районі – ~$649/м². Натомість у Вознесенівському (центр) середній рівень тільки $437/м², що може пояснюватися наявністю багатьох пропозицій старих офісів у житлових будинках або потребою швидко продати приміщення в центрі через обстріли. Шевченківський і Дніпровський райони мають середні ціни $581 і $573 відповідно – тобто близькі до загальноміського рівня. Загалом ціни продажу офісів у Запоріжжі нині приблизно вдвічі нижчі, ніж були до війни. Для порівняння, у 2021 році середня ціна сягала $1000+ за “квадрат” для якісних офісних центрів, а зараз $500–600 здається стелею для більшості пропозицій.
Розмір приміщення (дрібні vs великі офіси)
При аналізі офісної нерухомості важливо врахувати розмір приміщень. Традиційно невеликі офіси (до 100 м²) мають вищу ціну за метр, адже загальна сума інвестиції менша і таких приміщень шукають більше. Дані підтверджують це: у травні офісні площі до 100 м² продавалися в середньому по $584/м². Водночас більші офісні блоки значно дешевші за метр. Для категорії 500–1000 м² середня ціна в Шевченківському районі була близько $451/м², а понад 1000 м² – взагалі ~$312–320. Наприклад, у Вознесенівському районі великий окремий офісний комплекс (понад 1000 м²) виставлявся за ціною ~$197/м² – фактично за ціною складу. Це пояснюється дуже вузьким колом потенційних покупців на такі об’єкти – зараз мало хто з бізнесу готовий інвестувати у великі офісні площі. Невеликі ж офіси можна купити “для себе” навіть приватному підприємцю або під оренду, тому вони тримають ціну.
За розмірами можна сегментувати й так: кабінети та офіси в бізнес-центрах 20–50 м² – найдорожчі (на них і попит є, і продажі відбуваються, бо суми невеликі). Середні офіси 100–300 м² – дешевші, а великі поверхи та будівлі – найменш ліквідні і продаються з великим дисконтом. Тож зараз на ринку створилась можливість придбати великий офісний об’єкт відносно дешево – за ціною квартири. Але ризики такої інвестиції високі: вакантність висока, орендарів мало, утримання приміщень дороге. Тому такі угоди поодинокі.
Клас і тип офісних об’єктів
У Запоріжжі виставлені на продаж офісні об’єкти різних типів: від окремо розташованих будівель до приміщень у житлових будинках. Найвищу ціну мають окремі невеликі будівлі під офіс – їх продають як готовий бізнес-об’єкт. Наприклад, у центрі (Вознесенівський р-н) 2-поверховий особняк ~90 м² на першому поверсі оцінили у $643/м². Для порівняння, офісні приміщення всередині будівель (“приміщення”) торгуються дешевше: у тому ж Шевченківському районі маленькі офісні кімнати (до 100 м²) на верхніх поверхах можна було знайти і по $340/м² (відносно низька ціна з огляду на “економ” клас та відсутність окремого входу).
Також спостерігається різниця між станом/класом бізнес-центрів. У Запоріжжі небагато сучасних БЦ класу А чи B, тож більшість пропозицій – це офіси у радянських адмінбудівлях або перебудованих квартирах. Вони не можуть дорого коштувати в нинішніх умовах. Тому середній рівень цін досить вирівняний – ~$500–600 за метр, незалежно від заявленого “класу”. Елітних офісних центрів, де до війни могли просити $1000+, зараз майже немає на продаж. Отже, премія за клас офісу мінімальна: власники пристосованих приміщень в масиві хочуть інколи таку ж ціну, як і за окрему будівлю, але реальні угоди показують, що покупці готові платити більше тільки за унікальні об’єкти (наприклад, будівля з земельною ділянкою, фасадом під бренд).
Поверх розташування (офіси)
Поверховість для офісного сегменту теж має значення, особливо якщо мова про приміщення в складі будівлі. Перший поверх завжди дорожче, бо підходить під банк, магазин, має окремий вхід. Практично всі угоди, про які відомо, за перші поверхи проходять з премією. За даними травня, офісні приміщення на першому поверсі (до 100 м²) продавалися в середньому по $580–600 за м², тоді як аналогічні на верхніх поверхах – на 10–20% дешевше (приблизно $450–500). В нашій таблиці це можна побачити на прикладі Дніпровського району: офіс “окрема будівля, перший поверх” ~$839/м², а “приміщення, не перший поверх” – $550/м² (різниця разюча, хоч і вибірка мала). В Шевченківському районі на 1-му поверсі маленькі офіси ~$744, тоді як на верхньому (“останній”) – ~$570. Таким чином, перший поверх дає відчутну додану вартість офісу, особливо якщо має фасадний вхід.
З іншого боку, у великих бізнес-центрах Запоріжжя (де є ліфти і паркінги) різниця між поверхами менш критична – там усе погано продається зараз. Але на вторинному ринку переважають саме невеликі офіси у житловому або адміністративному фонді, тож правило “перший поверх – дорожче” працює. Висновок: інвестори, які придивляються до офісної нерухомості, надають перевагу об’єктам з окремим входом на першому поверсі, оскільки їх легше потім здати в оренду бізнесу. Натомість офіси на інших поверхах зараз можна купити дешевше і з більшим дисконтом.
Ринкова ситуація свідчить про значне падіння орендних ставок та масову вакантність офісних площ. Зокрема, оренда офісів у Запоріжжі нині відбувається за символічними цінами або простоює – багато власників згодні на будь-яких орендарів.
Рис.4. Середня ціна оренди офісів по районах Запоріжжя. Значення округлені.
Вакантність, за експертними оцінками, в прифронтових містах може перевищувати 50%. Отже, інвесторам складно розраховувати на дохідність від оренди офісу найближчим часом.
Динаміка цін та географія (магазини, ТЦ)
Торгова нерухомість (магазини, торговельні приміщення) Запоріжжя в умовах війни є одним із найскладніших сегментів. З одного боку, багато бізнесів закрилися або скоротили площі, а з іншого – окремі підприємці навпаки шукають вигідні можливості придбати чи орендувати торгові точки за низькою ціною. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна пропозиції на продаж торгових площ у травні 2025 становила близько $732/м², що помітно вище грудневого рівня ~$662 (плюс ~10%). Це зростання може бути пов’язане з тим, що з ринку “вимилися” найдешевші пропозиції (продані або зняті), а залишились більш якісні приміщення, які тримають ціну. Крім того, інфляція і курс гривні теж могли вплинути – власники підняли доларові ціни.
Різниця між районами у цьому сегменті також значна.
Рис.5. Середня ціна продажу торгової нерухомості по районах Запоріжжя. Значення округлені.
Найдорожчі локації для торговельної нерухомості зараз – Хортицький район ($792/м²) та Шевченківський ($755/м²). Можливо, у Хортицькому йдеться про окремі сучасні комплекси чи продуктові маркети, які виставлені на продаж. У Вознесенівському (центрі) середня ціна близько $704/м², в Олександрівському – $632, Комунарському – $616. Дніпровський район – ~$596. Найдешевший знов-таки Заводський – приблизно $517/м². Отже, на відміну від житла, центр не всюди лідирує: правобережний спальний Хортицький район показав вищу середню ціну за рахунок, ймовірно, кількох дорогих об’єктів (можливо, нові магазини чи склади-магазини). В цілому ж, торговельні приміщення на лівому березі (Заводський) відчутно дешевші – бізнес не дуже хоче ризикувати у прифронтових зонах.
Вплив розміру та формату (дрібний магазин vs великий ТЦ)
На ринку продажу торгової нерухомості важливо, який саме формат продається – невеликий магазин “формату біля дому”, окремо розташована будівля, кіоск (МАФ) чи велике приміщення в ТЦ. Найдорожче за метр коштують маленькі торгові приміщення до 100 м² – середня ціна в травні ~$732/м² по місту. Якщо подивитися детальніше: в престижних місцях можуть просити і $900–1200 за метр за невеликий магазин. Приміром, у Вознесенівському р-ні вбудоване торгове приміщення площею до 100 м² виставлене по $696/м², а окрема будівля під магазин – навіть за $949/м². У Шевченківському р-ні є приклад продажу кіосків/МАФів: ~$992/м² – дуже високий показник, адже МАФи купують як готовий бізнес з місцем. Взагалі, МАФи та ролети (маленькі павільйони) дивують цінами – у тому ж Шевченківському районі згідно даних середня ціна була ~$992–994 за м². Ймовірно, це пов’язано з низьким метражем (наприклад, 10 м² кіоск за $10 тис. дає $1000/м²). Великі ж площі продаються суттєво дешевше за метр.
Для категорії 100–300 м² у Вознесенівському районі бачимо такі приклади: вбудоване приміщення – $864/м² або $994/м², а окрема будівля – аж $1198/м². Це дуже дорогі показники, що свідчать про преміальність локації (можливо, центральний проспект, прохідне місце). Натомість великі об’єкти >1000 м² продаються з величезним дисконтом. Наприклад, у Вознесенівському районі великий торговельний комплекс (більше 1000 кв.м) пропонувався по $213/м², а інше велике приміщення – навіть по $400/м². У Шевченківському районі дані теж показують: окрема будівля >1000 м² – $151/м², вбудоване приміщення – $595/м². Різниця разюча, але логічна: дрібний магазин купує кінцевий підприємець для своєї справи, він готовий платити дорожче за хороше місце. Великий об’єкт – покупець хіба що інвестор, який ризикує, тому і ціна повинна бути низькою, щоб привабити його (по суті за ціною складу або навіть житла).
Отже, дрібні комерційні приміщення – найдорожчі за метр на ринку нерухомості Запоріжжя взагалі, вони можуть перевищувати $1000/м² в окремих випадках. Натомість великі магазини і ТЦ продаються дуже дешево (можна купити 1000 м² торговельної площі менше ніж за $300 тис.). Проблема лише в тому, що знайти покупця на такі об’єми в нинішніх умовах майже нереально.
Тип об’єкта: вбудовані, окремі будівлі, МАФи
Як зазначено, вбудовані приміщення в житлових будинках vs окремо розташовані будівлі мають різну ринкову оцінку. Окремі будівлі цінуються вище, особливо якщо це одноповерховий магазин з парковкою. В нашій таблиці середній індикатив: окремі будівлі ~$809–949/м² у Комунарському, Вознесенівському р-нах, тоді як вбудовані приміщення – $696–737/м². Різниця не колосальна, але є. МАФи (маленькі кіоски) подекуди дорожчі за метр, але це радше виняток пов’язаний з площею. В середньому кіоск ~30 м² може коштувати $15–20 тис., тобто ті ж ~$500–700/м².
Клас торгового приміщення (як для офісів поняття класу A/B не дуже застосовується) радше заміняється поняттями “новий/старий”. Нові відремонтовані магазини продають дорожче, старі радянські нежитлові приміщення – дешевше. Знов-таки, якщо подивитися на приклад: Шевченківський р-н, вбудоване приміщення 180 м² на 1-му поверсі старої забудови – $180/м² (це дуже дешево, певно, стан поганий чи район некомерційний). А поруч у тому ж районі МАФ (новенький кіоск) – $992/м². Тобто, стан і формат важать більше, ніж локація інколи.
Перспективи та попит (торгова нерухомість)
Війна сильно вдарила по торговій нерухомості: в місті закрилися ТРЦ, міжнародні бренди пішли, покупців поменшало. Тому продажі торгових приміщень зараз поодинокі. Попит є хіба що на невеликі магазинчики у житлових районах (деякі підприємці розширюються) та на універсальні приміщення, які можна здати під офіс чи склад. Великі торгові центри чи площі практично не продаються – ніхто не купить їх за адекватну ціну, тож власники або не виставляють, або виставляють за дуже низькими цінами.
Середній час експозиції (перебування на ринку) торгового об’єкта зараз вимірюється місяцями і навіть роками. Багато оголошень “висить” безрезультатно. Тому номінальні ціни можуть бути і $700–800 за метр, але реальні угоди якщо трапляються, то часто зі значним дисконтом. Є приклади, коли власник знижував ціну удвічі, аби лише продати і виїхати з міста. Такі випадки не відображені в середній статистиці, але ринок їх знає. Отже, інвестори можуть пошукати цікаві варіанти, проте ризики (знищення об’єкта, відсутність орендарів) зараз дуже високі, що і стримує всіх від активних дій.
Орендні ставки на магазини в Запоріжжі теж значно просіли і багато комерційних приміщень пустують. Ті орендарі, що залишилися, перемовляються про суттєві знижки або короткострокові договори.
Рис.6. Середня ціна оренди торгової нерухомості по районах Запоріжжя. Значення округлені.
До прикладу, у 2021 р. оренда магазину 100 м² в центрі могла бути $1000/міс, зараз же $300–500/міс – якщо пощастить знайти орендаря. Така ситуація додатково тисне на ціни продажу.
Середні ціни та динаміка (склади, виробничі приміщення)
Промислові та складські об’єкти в Запоріжжі традиційно мали нижчу ціну за квадратний метр, оскільки це специфічна нерухомість для бізнесу. Війна суттєво вплинула на цей сегмент: частина складів була зруйнована, логістичні ланцюжки порушені, бізнес оптимізував площі. Попри це, попит на склади у відносно безпечних регіонах України навіть зростав (під гуманітарні хаби тощо). Але Запоріжжя, будучи прифронтовим, не стало бенефіціаром цього тренду – навпаки, ризики відлякують інвесторів.
Середня ціна пропозиції продажу промислово-складської нерухомості у місті за нашими даними: грудень 2024 – близько $178/м², травень 2025 – $188/м². Тобто маємо невелике зростання (+6%), що може бути статистичним відхиленням. Фактично $180 за метр – це рівень цін на старі склади і цехи в Запоріжжі зараз. Для порівняння, у Києві та області середня ціна складської нерухомості значно вища і попит перевищує пропозицію, тоді як тут бачимо стагнацію.
Ціни по районах (складська нерухомість)
Різниця між районами є, але не така велика: всюди низькі абсолютні значення. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», у травні найдорожчі промислові метри були у Вознесенівському районі – $224/м², та Олександрівському – $215/м². Це пояснюється тим, що ближче до центру розташовані невеликі складські приміщення (склади, СТО, цехи), які можна конвертувати під комерцію.
Найдешевші – в Заводському районі (логічно, бо там багато старих промзон) – лише $118/м² в середньому. Також низькі ціни в Комунарському ($133) та навіть у Шевченківському ($189). Окремі пропозиції виводять середню: наприклад, в Комунарському районі виставлявся великий виробничий комплекс >1000 м² за $60/м² – практично за ціною землі, що тягне середню вниз.
В цілому, $100–200 за метр – такий діапазон охоплює 90% промислових об’єктів на продаж у Запоріжжі. Вищі цінники зустрічаються лише якщо це унікальний об’єкт: наприклад, опалюваний склад класу B з ремонтом і обладнанням може виставлятися по $300–400/м², але реальних угод за такою ціною нема. Натомість є випадки, коли заводські приміщення фактично віддають по $50–80/м², аби тільки позбутися податків і витрат (особливо якщо дах пробитий чи територія небезпечна).
Вплив розміру та класу (склади)
Знов-таки, масштаб об’єкта сильно впливає. Невеликі склади до 500 м² можуть продаватися по $200+ за м², а величезні ангари на кілька тисяч “квадратів” – за $100 і менше. У нашій вибірці, наприклад, склад до 500 м² у Вознесенівському р-ні: ~$279/м², а склад >1000 м² у Комунарському: $186/м² (при цьому був ще один за $60/м², згаданий вище). Клас складського приміщення (опалюваний/неопалюваний, висота стелі, підлога) теж впливає, але зараз мало хто купує склади “для себе” – більше дивляться на потенційний дохід. А з доходом проблеми: вакантність по складах теж велика, хоч і менша ніж по офісах. За даними консалтингових компаній, після руйнувань 2022 року попит змістився на захід країни, а в східних регіонах темпи розвитку логістичного сегменту впали в рази. Запоріжжя це відчуває: нових складських комплексів не будується, старі – продаються чи здаються в оренду із великими знижками.
У цифрах: складські приміщення класу “промислові” (цехи, ангари) – травень, Шевченківський р-н, середня ціна ~$178/м²; складські приміщення класу “склад” (складські спеціалізовані) – ~$143/м² там же. Тобто різниця між “промисловим” цехом і “складом” не дуже велика – все дешеве. Можливо, трохи більше цінують складські опалювані приміщення (якщо вони є). Але загалом ринок промислової нерухомості – ринок покупця: за невеликі гроші можна придбати велику площу, питання лише, що з нею потім робити.
Районні особливості та перспектива
У Запоріжжі промзони зосереджені головно в лівобережній частині (Заводський, Дніпровський), тоді як на Правому березі (Хортицький) складів мало. Відповідно, ціни в Заводському найнижчі просто через перенасичення ринку пропозицією – радянські заводи розпродають корпуси. У Дніпровському районі можуть бути дорожчі пропозиції, якщо ближче до центру (але у нас не було окремих даних, бо й пропозицій небагато). Вознесенівський показав високу середню ціну, але це радше виняток (якийсь невеликий склад у центрі міг продатися майже як торгове приміщення). Шевченківський – великий район, де теж є суміш і старих баз, і новіших складів, тому середня ціна там близька до міської (~$180). Комунарський – цікавий тим, що там виявився об’єкт за $60/м², але загалом цей район не славиться складами.
На перспективу, промисловий сегмент може стати цікавим для інвесторів після війни, коли почнеться відбудова. Нині ж купують одиниці – можливо, під переобладнання у логістичні центри для гуманітарних потреб або під власне виробництво, евакуйоване зі сходу. Але масово цей ринок оживе тільки за умови покращення безпекової ситуації.
(Оренда складських і виробничих приміщень у місті зараз також на низькому рівні, ставки на склади на сході країни впали, вакантність виросла.
Деякі власники взагалі пропонують склади в безпечніших регіонах, а в Запоріжжі складський бізнес переважно стоїть або працює на 20–30% довоєнного завантаження. Це позначається і на цінах продажу, які ми розглянули.)
Середні ціни та загальні тенденції (продаж будинків)
Сегмент домоволодінь – приватних будинків, котеджів, таунхаусів – має свою специфіку. Попит на заміське житло у воєнний час частково зріс у західних областях, але на прифронтовому Запоріжжі він радше знизився: багато власників виїхали, продажі будинків у місті і передмісті відбуваються повільно. Проте середня ціна пропозиції по місту навіть трохи піднялась з ~$529/м² у грудні 2024 до $545/м² у травні 2025 (+~3%). Це може пояснюватися тим, що дешевші будинки були розпродані чи зняті з ринку, а залишилися більш якісні або дорожчі об’єкти, що формують середню.
Абсолютна вартість будинків зазвичай вища, ніж квартир, тож і коливання значні. За даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середній приватний будинок у Запоріжжі (~100 м² на ділянці) пропонується зараз порядку $50–60 тис. (залежно від району і стану), що еквівалентно згаданим ~$545 за метр. Для порівняння, перед війною навіть за $50 тис. було важко знайти хороший будинок – тепер вибір є. Це підтверджують і загальноукраїнські тренди: у східних регіонах у 2024 році ціни на будинки знижувалися.
Ціни по районах (будинки)
Ціна домоволодіння дуже залежить від місця розташування і розміру ділянки. У Запоріжжі приватна забудова є в різних районах – і в центрі (Олександрівський, приватний сектор), і на околицях.
Рис.7. Середня ціна продажу домоволодінь по районах Запоріжжя. Значення округлені.
За даними травня, найдорожчі будинки були в Хортицькому районі – середня ціна ~$836/м². Це може здаватися дивним, бо район не центральний, але Хортицький включає дачні кооперативи вздовж Дніпра, де знаходяться елітні котеджі з видом – вони тягнуть середню вгору. Також високі середні у Дніпровському ($712/м²) та Вознесенівському ($699/м²) районах – останній включає елітні приватні сектори типу Вознесенівського узвозу тощо. Олександрівський (старий центр з приватним сектором) – $616/м². Шевченківський – $524/м². Найдоступніші будинки виявилися у Комунарському ($433) та Заводському ($404) районах – ці частини міста більш віддалені, менше престижної забудови, багато старих хат.
Ці тренди очікувані: найдорожче приватне житло там, де кращі умови – правий берег Дніпра, видові місця, центр. Дешевше – на Лівому березі та околицях, поруч із промзонами. Варто зазначити, що дані враховують усі типи домоволодінь (і дачі, і котеджі, і просто будинки). Тому, наприклад, в Шевченківському районі досить низька середня ціна $524 – адже там багато дешевих дач і старих будинків. У той же час в тому ж Шевченківському є котеджні містечка, які продаються значно дорожче – але їх мало у вибірці.
Вплив площі будинку (невеликі vs великі)
Наші дані групуються за площами: до 100 м², 100–300 м², 300–600 м² і більше 600 м². Найбільше спостережень у категорії до 100 м² – це типові невеликі будинки, дачі. Для них середня ціна ~$430–540/м² (залежно від району). Наприклад, у Шевченківському р-ні до 100 м² будинки: $429/м² (невеликі старі будиночки). У Вознесенівському – $698 (елітніших декілька об’єктів). У Комунарському – $439, Заводському – $365. Ці цифри підтверджують сказане вище про райони.
Для категорії 100–300 м² (це вже повноцінні котеджі) середня ціна по місту вища. Наприклад, у Вознесенівському 100–300 м²: $723–856/м²; у Дніпровському: $770–864/м²; в Хортицькому: близько $836. Тобто більший сучасний котедж може тягнути і $800+ за метр. Знову ж, це стосується кращих зразків. Реально багато котеджів навіть по 1000 $/м² будувалися (собівартість), але продати зараз за такі гроші важко, тому $700–800 – межа.
Найбільші садиби 300–600 м² і більше 600 м² – це одиничні елітні особняки. В Шевченківському, наприклад, категорія 300–600 м²: в середньому ~$666/м² (деякі продані чи виставлені по $650). Були навіть приклади “палаців” >600 м²: у Дніпровському один об’єкт зазначений по $1000/м² (мабуть, новий особняк, площа 800 м² за $800 тис.). Але це швидше винятки – більшість дуже великих будинків зараз не продається взагалі або виставлені за нереальними цінами, чекаючи свого покупця роками.
У підсумку, можна сказати: дрібні старі будинки продаються найдешевше (іноді по ціні землі), середні будинки 100–200 м² – оптимальний товар на ринку (вони і будувалися масово у 2000-х, і зараз є на продаж, їх ціна помірна), а великі котеджі – найдорожчі за метр, але водночас і найважче продаються. Сучасний котедж в хорошому місці може коштувати як кілька квартир, але бажаючих витратити такі гроші зараз майже немає. Тому якщо власники котеджів поступляться в ціні, середня може ще знизитися.
Тип будинку: дача, котедж, таунхаус, частина будинку
В нашій таблиці для будинків є різні класи: Будинок (окремий), Дача, Котедж, Частина будинку, Недобудова, Таунхаус. Ці категорії мають різну вартість. Дачі – найдешевші, бо це зазвичай невеликі літні будиночки без зручностей. Наприклад, у Шевченківському р-ні дачі до 100 м² оцінені ~$249–291/м² – фактично за ціну землі. Частини будинку (половина, четвертина) теж дешеві: у тому ж Шевч. ~$371/м². Котеджі (сучасні окремі будинки) і таунхауси – дорожче: котеджі Шевч. ~$563/м², таунхауси ~$509/м². Недобудови продаються зі знижкою: наприклад, Шевч. недобудова ~$293/м², що зрозуміло – треба ще вкластися в добудову.
Таким чином, ціна залежить від готовності та типу об’єкта. Готовий новий котедж дорого, стара дача – дешево. Дуже цікавий випадок: у Шевченківському районі значна кількість дач (103 об’єкти до 15 соток землі) продаються за середньою $1285 за сотку, а ось будинки (16 об’єктів) – $429/м², що, якщо перерахувати, виходить теж недорого. Це показує, що дачі продають в основному як землю, без врахування будівель.
Районні особливості для домоволодінь
Як зазначено, правобережжя (Хортицький) вийшло найдорожчим – там компактний приватний сектор, є елітні котеджі біля річки. Дніпровський і Вознесенівський – теж висока планка, бо там приватні ділянки в місті, поруч з центром або на берегах. Олександрівський – центральний старий приватний сектор, де багато старих хат, тому середня нижче, але місце престижне. Шевченківський – найбільше приватного сектора (Космічний мкрн), але здебільшого старого – ціни середні. Комунарський, Заводський – це фактично окраїни, де приватні будинки – це або старі селища, або дальні дачі, тож і ціни низькі.
Від грудня до травня у більшості районів ціни на будинки трохи підросли (~+3-5%). Найпомітніше у Шевченківському (+6%) та Комунарському (+7%), можливо через появу покупців, які шукають автономне житло з землею (актуально під час відключень електрики, які були взимку). У Вознесенівському та Олександрівському майже без змін (дороге елітне як коштувало, так і коштує). У Дніпровському і Хортицькому, де були дорогі об’єкти, ціна навіть могла просісти на декілька відсотків, але в середньому все рівно висока.
Цінові рівні та зміни (земля, сотки)
Окремим сегментом іде ринок землі під житлову забудову (ділянки під приватні будинки). В умовах війни цей ринок майже завмер – будувати мало хто наважується, тож ділянки продаються важко. Це відобразилося і на цінах: за даними інструменту "Інтерактивний звіт" від ГІС «Увекон», середня ціна за сотку (100 кв.м) в Запоріжжі впала з ~$1786 у грудні 2024 до $1394 у травні 2025. Падіння більш ніж на 20% – найбільше серед усіх сегментів нерухомості! Це сигнал, що продавці землі змушені суттєво скидати, щоб хоч якось зацікавити покупців. Особливо просіли ціни на великі ділянки.
Ціни на землю дуже залежать від розміру ділянки. Невеликі наділи до 15 соток дорожчі за сотку, ніж великі. За статистикою травня: ділянки до 15 соток у середньому по місту ~$1285 за сотку (грудень було ~$1723). Більші ділянки 15–30 соток – ~$1370/сотка, а понад 30 соток – ~$2649/сотка (цифра по вибірці, де лише 2 випадки – обидва в Шевченківському р-ні, тому така висока середня). Насправді, за логікою, великі наділи дешевші за сотку, але в нашій вибірці великі – це центральні масиви під забудову багатоповерхівок, можливо, тому $2649 (але це скоріше артефакт даних).
Більш показово дивитися по районах і категоріях: скажімо, малі ділянки в різних районах: Вознесенівський – $900/сотка (3 пропозиції), Дніпровський – аж $2892/сотка (9 пропозицій), Заводський – $278/сотка (1 пропозиція), Олександрівський – $438/сотка (1 пропозиція), Шевченківський – $1285/сотка (103 пропозиції!), Хортицький (15–30 соток) – $1344/сотка (2 пропозиції). Бачимо величезний розкид. Найдорожче – Дніпровський ($2892) та Шевченківський ($1285).
Рис.8. Середня ціна продажу земельних ділянок по районах Запоріжжя. Значення округлені.
Ймовірно, у Дніпровському зафіксована продаж/пропозиція декількох ділянок на березі Дніпра чи в елітному передмісті, що дає такий високий середній показник. Шевченківський має багато пропозицій (103) по $1285 – мабуть, масив “Космічний” та інші приватні сектори на Лівому березі, які поступово виставляються. Вознесенівський – $900, теж зрозуміло: мало землі, але якщо є – дорога (центр міста). Олександрівський і Заводський – дуже дешеві випадки ($438 і $278) відповідно: можливо, неходові місця або термінові продажі.
Попит на землю та висновки
Земельні ділянки зараз мало цікавлять покупців, бо вкладатися у будівництво в прифронтовому місті дуже ризиковано. Ринок по суті формують “вимушені” продажі: люди продають спадщину, зайві дачі, або хочуть виручити хоч якісь гроші. Покупці – ті, хто розраховує купити дуже дешево “на майбутнє”. Тому і бачимо, що ціни падають, особливо по ділянках, які довго не продаються. Наприклад, протягом зими кількість виставлених землеволодінь зросла (дехто вирішив продати дачу через обстріли і відключення) – пропозиція перевищує попит, тож середня ціна пішла вниз.
Найбільше втратили в ціні дрібні ділянки у спальних районах (Шевченківський приватний сектор). Натомість поодинокі елітні землі (Вознесенівський, Дніпровський) тримають планку, бо власники не поспішають їх віддавати дешево. Районні відмінності дуже високі: якщо в Заводському фактично земля нічого не варта ($278/сотка – це ~$2.8 тис. за 10 соток, практично даром), то на Правому березі під забудову просять десятки тисяч за сотку. Втім, як показує життя, продати за такі гроші зараз майже нереально.
Показово, що у грудні 2024 середні ціни були вищими – можливо, тоді ще були надії на швидке покращення. Зараз же ринок землі опустився на нове “дно”. Можна прогнозувати, що поки не з’явиться впевненість у майбутньому, цей сегмент залишатиметься слабким. Після перемоги України та зростання економіки, земля традиційно дорожчає швидше за інші активи, тож потенціал зростання великий. Але до того часу – покупці диктують умови.
Нинішня ситуація на ринку нерухомості Запоріжжя є складною, але водночас відкриває можливості для різних учасників ринку. Ось декілька рекомендацій з урахуванням аналізованих трендів:
Покупцям житла:
Зараз ринок покупця – вибір великий, а продавці готові поступатися. Варто торгуватися: багато квартир і будинків виставлені із запасом ціни. Звертайте увагу на стан будинку та наявність укриття: краще обрати квартиру на середньому поверсі у будинку зі сховищем, навіть якщо вона трохи дорожча. Однокімнатні квартири майже досягли цінового дна, натомість на великі квартири все ще можна вибити хороший дисконт (бо попит на них менший). Не бійтеся розглядати варіанти в центральних районах – зараз вони втратили в ціні більше, ніж периферія, тож є шанс купити житло в центрі відносно недорого. Але обов’язково перевіряйте документи і право власності, щоб не потрапити на проблемні об’єкти.
Орендарям житла:
Ціни на оренду у Запоріжжі залишаються одними з найнижчих в Україні. Ви можете отримати вигідні умови – наприклад, орендувати простору квартиру за ті ж гроші, що раніше платили за малогабаритну. Багато орендодавців ідуть на поступки (наприклад, не підвищують плату, оплачують комунальні чи дозволяють короткі контракти). Скористайтеся конкуренцією: огляньте декілька варіантів і сміливо просіть знижку або кращі умови – шанс, що власник погодиться, дуже високий. При виборі орієнтуйтеся на безпечність району (може, варто трохи доплатити за правий берег чи центр з укриттями). Якщо плануєте довгостроково залишатися, можна укласти договір на рік і зафіксувати плату, поки вона низька.
Продавцям житла:
Якщо є можливість відкласти продаж – варто зачекати до стабілізації ситуації. Наразі ціни ще не відновилися до довоєнних, і продавати доводиться дешево. Однак якщо вирішили продати зараз, подбайте про унікальність вашої пропозиції: зробіть косметичний ремонт, наведіть лад в документах, підготуйте інформацію про найближче укриття або автономність (генератор, піч тощо) – все, що додасть цінності в очах покупця. Встановлюйте адекватну ціну одразу, не завищуйте – на ринку багато альтернатив, і покупці підковані. Краще менша ціна і швидше продаж, ніж тримати місяцями і потім все одно знизити. Пам’ятайте, що найбільше зараз цінуються квартири в більш-менш безпечних районах та в будинках з міцними підвалами – якщо ваш об’єкт саме такий, підкресліть цю перевагу.
Власникам комерційної нерухомості (продавцям/орендодавцям):
Будьте готові до того, що покупців дуже мало, особливо на офіси і великі площі. Можливо, варто розглянути альтернативи продажу: здати в оренду під склад, розбити велике приміщення на дрібні блоки (їх легше здати/продати). Якщо ж продаєте, то гнучкість – ключове слово. Інвестори зараз шукають або великого дисконту, або об’єкти з орендарями. Тому можна, наприклад, спершу здати площу хоч і дешево (аби був орендар), і вже як “діючий бізнес” продавати – так більше шансів. Орендодавцям варто зберігати наявних орендарів усіма силами – йти на зменшення ставки, надавати орендні канікули, лише б приміщення не пустувало, інакше потім знайти нових клієнтів буде ще складніше.
Інвесторам і девелоперам:
Запоріжжя зараз – ринок високого ризику, але й потенційно високого доходу в майбутньому. Ціни на нерухомість тут найнижчі по країні, і хто купить “на дні”, може виграти після війни. Однак слід дуже зважувати ризики: активні бойові дії можуть знищити об’єкт або зробити його непридатним. Тому інвестувати варто лише ті кошти, з якими готові “заморозити” на 2–3 роки без віддачі. Найбільш перспективними після перемоги будуть житло і комерція в центральних районах та на Правобережжі – можливо, є сенс придбати там зараз за низькою ціною. Земля під забудову теж цікава: ціни на неї впали найбільше, і практично гарантовано виростуть, коли відновиться будівництво. Але знову ж, це довгострокова гра. Якщо ж ви девелопер, то починати нові проєкти в Запоріжжі поки передчасно – краще зосередитися на підготовці (документи, проєкти), щоб стартувати швидко, коли ситуація нормалізується.
Ринок нерухомості Запоріжжя наразі перебуває у стані низької активності та цінової рівноваги на низькому рівні. Для одних це складний період застою, для інших – шанс увійти на ринок за мінімальними цінами. Орієнтуючись на аналіз середньозважених цін та враховуючи воєнні реалії, кожен учасник ринку має діяти обережно і стратегічно. Як показує практика, нерухомість залишається одним з найнадійніших активів, і після настання миру запорізький ринок має всі шанси на відродження і стрімке зростання. Зараз же ключові фактори – безпека та гнучкість. Поки звучать сирени, квартири й будинки оцінюються дешево, але інвестиції, зроблені сьогодні з розумом, можуть принести гарні дивіденди в майбутньому. Будьте пильними, слідкуйте за трендами і приймайте виважені рішення, щоб максимально використати можливості навіть у такий непростий час.
Джерела даних: аналітичний модуль ГІС «Увекон» | інструмент "Інтерактивний звіт" (дані за грудень 2024 – травень 2025) та внутрішня база. Основні статистичні показники та тренди розраховано на основі вибірки оголошень про продаж та оренду житлових та комерційних об'єктів у м.Запоріжжя.
📝 Примітка: Аналітичні матеріали створено на основі власної бази даних, публічної статистики та з використанням аналітичних інструментів. Всі тексти є унікальними та адаптованими для інформаційних цілей.
⚖️ Авторське право: Весь контент є інтелектуальною власністю автора публікації. Будь-яке копіювання або використання матеріалів дозволяється лише з активним посиланням на джерело